[미분양해소 대책]

1. 내용

- 미분양주택 4만호 감축 계획

- 대한주택보증의 환매조건부 매입 2만호, 리츠ㆍ펀드 통해 5천호, 회사채 유동화를 통해 5천호, 세제감면ㆍ자구노력(3.18당정협의를 통해 확정된 사안을 조기입법화)을 통해 1만호 감축

2. 미분양시장 영향

- 시장의 정상적인 거래활성화를 통해 미분양이 해소되는 것이 아니라 공공개입을 통한 미분양 해소로 수치상 미분양물량이 줄어드는 효과가 있지만 장기적으로 보면 사실상 미분양이 줄어드는 것은 아님.

- 특히 가장 큰 비중을 차지하고 있는 대한주택보증의 환매조건부 매입은 환매기간 동안 사업주체 사정 열악, 환매거부 등으로 환매가 되지 않는 경우에는 대주보가 매매 또는 임대를 통해 자금을 회수해야 하므로 결국 대주보의 자금부담 내지 부실로 이어질 수도 있는 사항임.

- 환매조건부, 리츠ㆍ펀드를 통해 매입한 미분양아파트는 일정기간 지난 후 사업주체에의 환매, 또는 일반인에게의 매각을 통해 투자자금을 회수해야 하는 부담이 있으며, 시장상황이 악화되는 경우 매각되지 않거나 임대를 맞추지 못해 다시 미분양으로 잔존할 우려도 배제할 수 없음.(리츠ㆍ펀드 투자상품 청산 시 LH가 매입확약을 한다고 해도 LH 역시 매각ㆍ임대를 통해 자금을 회수해야 하는 부담 있음.) 

- 직접적인 미분양 해소 방안이라기보다 단기적으로 중견이하 건설사들의 원활한 자금 유동성 확보를 위한 대책이라고 볼 수 있음.  

[주택거래활성화 대책]

1. 내용

- 기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자(입주지정일 경과)의 기존주택(6억 및 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 자(무주택자 또는 1주택자) 중

- 국민주택기금을 통해 부부합산 연소득이 4천만원인자에 한하여 5월부터 금년말까지 한시적으로 1조범위내에서 구입자금 융자(호당 2억원 한도, 연 5.2%)

- DTI한도를 초과하여 대출(LTV한도 이내)이 가능하도록 주택금융신용보증기금(주택금융공사)에서 보증 지원

 

2. 거래시장 영향

- DTI규제가 실수요자 투자자를 불문하고 적용되고 있다는 점이 문제로 지적되고 있는 사항이었던 바, 이러한 문제를 일부 해소하고 실수요자의 대출규제를 완화함으로써 거래시장을 어느 정도 활성화시킬 수 있는 근거를 마련했다고 평가함.

- 다만 DTI규제완화 범위가 모든 기존 주택에 해당하는 것이 아니라 신규입주를 위한 기존주택처분매물에 한정돼 있어 거래시장의 전반적인 활성화에는 다소 미흡하다고 할 수 있음.

- 거래시장이 실수요자만으로 흘러가는 시장이 아니고 투자수요가 뒷받침되어야 원활하게 흘러가는 측면이 있는데, 그렇다고 투자수요까지 DTI를 대폭 완화하는 경우 거래시장이 다소 불안해질 우려는 있음.

- 따라서 입주를 위한 기존주택 매물만이 아니라 최소한 그런 제한 없이 실수요자가 취득하는 모든 기존주택(매물)에 대한 대출규제를 완화하는 것이 거래시장을 조금이나마 활성화시킬 수 있는 길임.

- 특히 올해 다주택자 양도세 중과 회피물량이 다수 쏟아질 것으로 예상되는 바, 이들 매물을 시장에서 일정 부분 소화시킬 수 있도록 하기 위해서도 최소한 실수요자를 위한 거래활성화 차원에서 DTI규제를 모든 기존주택매물로 확대하는 것이 바람직함.

- 나름 의미를 부여한다면 시장침체를 정부에서도 나름 인식하고 있고, 이번 거래활성화대책에도 불구하고 시장여건이 개선되지 않는다면 추가적인 부동산 규제완화를 기대해볼 수 있다는 점에서 점진적 규제완화에 대한 신호탄이라고 볼 수 있음.