2008-05-22 15:24
http://blog.drapt.com/doyh77/3984271211437471403 
자료출처 : 행복한투자 36.5도 부동산 재테크
원문출처 : http://blog.drapt.com/koyongso
재개발,뉴타운을 벗겨주마! 한강변... 망원동,합정동
대한민국 수도인 서울의 중심을 가르는 한강변 일대
왜 망원동과 합정동인가에 대해서 알아보겠습니다
저는 항상 부족하다는 생각으로 모르는 것은 묻고.. 파헤치고.. 하나 하나 알아가는 것을 좋아합니다..
그리고 하나의 사물을 보더라도 한 방향이 아닌 내가 볼 수 있는 최대한의 다양한 각도로 그 사물을 바라보는 것을 좋아합니다..
앞모습이 이쁜 여자라면 그 뒤태를 분석하고.. 뒷모습이 이쁜 여자라면 어떻게든 앞질러서 뒤를 돌아보듯이 말이죠..
그래서 인지.. 사물이던 정보던 사람이던 단면적인 부분만을 보고서는 절대로 결정을 내리지 않습니다..
아무튼 지금부터의 글은 어디까지나 저의 개인적인 생각이니 무조건 정답이다라고 인정해달라는 것이 아니라는 것을 말씀드리는 것이고.. 최대의 혹평을 해주시더라도 괜찮다는 뜻입니다.. ^^
흠흠... 절삭하고 내용이 많아 질 것 같으니 그럼.. 잽싸게 떠들어 보겠습니다..
금일 추천하는 지역을 선정함에 있어서는 기본적으로 시장 상황, 관련 계획, 정치 판도, 국제 정세라는 사항들의 분석을 토대로 선정하게 되었습니다.
그럼 투자지역 선정 과정을 하나씩 설명하겠습니다..
선정 과정은 다음의 큰 틀의 전제하에 진행되어 집니다..
1. 왜 서울인가?
왜 서울을 택했는지.. 수도권과 지방의 분위기를 간단하게 한번 살펴보죠..
따분할 수도 있겠지만 그래도 한번 읽어보시면 도움 되실 겁니다..
수도권의 주택공급은 매년 30만호 정도 공급되어 왔으나 2004년 21만호, 2005년 20만호, 2006년 17만호로 지속적으로 감소하고 있으며 서울의 주택공급은 매년 10~15만호 정도 공급되어 왔으나 2004년 5만8천호, 2005년 5만2천호,2006년 4만6천호로 상당히 감소하고 있는 추세입니다..
이에 반해 지방은 어떨까요??
음.. 지방은 큰 감소 없이 매년 26~30만호가 꾸준히 공급되고 있습니다..
((그 결과 수도권 특히 서울은 공급부족 현상이 발생, 지방은 극심한 공급과잉 사태가 야기되고 있는 것입니다..))
한편 수도권 분양시장은 원활하게 작동되고 있는 반면, 지방 분양시장은 극도로 침체되고 있어 수도권 주택시장과 지방 주택시장 간에 양극화 현상 심화에 가속도가 붙고 있는 상태입니다..
때문에 지방 시장 참여자들은 주택거래를 유보하고 정부 정책의 진행상황을 지켜보는 관망세를 보이고 있구요..
자~ 수도권을 다시 보면 2004년 이후 공급축소로 공급이 부족한 상태였으나 청약가점제 점수가 낮아 청약가능성이 낮거나
분양권 전매 가능성을 본 수요자 중심으로 주택구입이 이루어지고 있는 상황입니다..
이에 따라 수도권 미분양 물량은 2004년 12월 1만9천가구에서 2007년 4월 3천가구로 대폭 감소하게 됩니다..
지방을 보게 되면 분양률이 20%대에 불과하고, 분양 개시 후 수개월이 지나도 30% 수준에 머무는 사업장이 많습니다.
2002년 12월에 대비 2007년 4월 미분양물량은 3배 이상 증가하게 되죠.. ((정말 큰일입니다..))
특히 2004년 한 해 동안 전년 대비 미분양물량이 80% 증가되었음에도 공급은 오히려 확대되는 기현상이 벌어집니다..
이렇게 수도권과 지방의 부동산 시장을 간단하게 살펴보았습니다..
그럼 이번에는 정치 판도를 한번 살펴볼까요??
가장 유력한 대통령 후보로 거론되는 이명박씨의 많은 측근 세력들 중 핵심적인 지역의 인물을 꼽으라면 다음과 같습니다.
이명박 대선후보는 완벽할 정도로 서울을 비롯한 핵심지역에 본인의 세력들을 심어놓았습니다..
즉 노른자를 다 먹었다고 할까요??
특히 고려대 동문인 오세훈 시장과의 관계에서 이명박씨는 전 서울시장 선거에서부터 경쟁자인 강금실과의 편애를 보이며
오세훈씨에게 무언의 지지를 호소했었습니다..
무리한 면도 있지만 좀 더 멀리 내다보면 이명박씨는 대권을 잡게 된다면 후임자로 오세훈 시장을 어느정도는 생각해주고 있을지도 모릅니다.. 그렇게 생각하는 이유는 잠시 후(한강 르네상스 프로젝트 설명에서)에 설명해 드리겠습니다..
서울과 수도권 부동산시장과 지방의 부동산시장에 대한 이야기를 하다 어찌보면 이야기가 깊게 나왔을 수도 있겠는데요..
하지만 이러한 분석은 과연 시간을 낭비할 정도로 무모할 것일까요?? 그렇지는 않다고 생각합니다..
2005년 12월 노무현 대통령은 대한민국 국토계획중 최상위 계획인 제4차 국토종합계획 수정계획을 발표합니다..
2002년~2011년의 장기계획을 수립하였던 제4차 국토종합계획을 이렇게 수정한 계획을 낸 의도는 무엇일까요?
최상의 중요성과 시급성이 없다면 대한민국 국토 계획의 근간인 국토종합계획을 손쉽게 수정할 생각을 하기는
어려웠을 것입니다..
모두들 알다시피 가장 큰 이유이자 목적은 국가균형발전이라는 명분아래 행해지는 지방분산, 일명 지방살리기 입니다.
행정중심복합도시 건설 등을 통하여 국가 중추기관을 지방으로 이전시키려는 목적과 명분을 좀 더 세부적이고 체계화시기기
위한 것입니다.
노무현 대통령은 향후 정권이 바뀌더라도 본인이 생각해온 근간을 굳히기 위하여 이렇게 대한민국 국토 최상위 계획인
제4차 국토종합계획의 수정계획까지 낸 것이라고 생각됩니다..
게다가 2007년 8월 10일자 각종 언론 자료에는 이명박씨의 대운하 프로젝트 관련한 사항을 국토연구원에서 제4차 국토종합계획에 반영할 것을 건교부에 건의하였으나 묵살하였다는 기사가 나오던데요
이것이 사실인지 아닌지가 중요한 것이 아니라 노무현 대통령은 야당인 한나라당, 그 중에서도 이명박 후보만큼은 막고싶었던 것이 아닐까 싶습니다..
공포심을 느끼게할 정도의 상대인 것도 모자라 그의 뜻이 본 계획에 반영되면 그 만큼 자신의 공격이 먹히기 힘들 것이라고
판단했기 때문이 아닐까 생각합니다..
이야기가 잘못 새어 나가는 것은 아닌가 라고 생각할지 모르나 지금의 설명을 토대로 다음 사항을 정리해보겠습니다..
노무현 대통령의 균형발전은 지방의 경기를 살리고 인구를 더욱 유입시키겠다는 의지가 서려있습니다..
그런데 중요한 것은 적극적인 균형발전정책을 실시 한다고하여 반드시 지방이 산다는 보장은 없다는 것입니다..
산더미 처럼 쌓인 미분양 아파트들을 정부에서 나서서 매입을 한다?? -,.ㅡ;;
((가끔씩 참여 정부의 정책을 보면 대한민국을 가지고 연구를 하려는 느낌을 받곤 합니다..
연구는 연구소에서 해야지.. 나라 살림과 경제를 가지고 연구를 해서야 되겠습니까?? 휴~ ))
그럼 차기 정권은 과연 어떨까요?? 상황은 더 어렵습니다..
한나라당은 차기 정권을 쥐게되면 노무현 정부의 균형발전의 취지를 잘 살리겠다고 표명한 적이 있습니다..
흠.. 그러나 이를 글자 그대로 받아들이면 문제가 있을 수 있습니다..
정권 교체가 이루어지지 않은 현재에도 노무현 정부의 균형발전을 비판하는 목소리가 한나라당 당내에서도 상당합니다..
기업은 지방이 아닌 수도권에 유치 해야하고 수도권에 각종 규제를 가하는 행위는 대한민국의 심장을 묶는 행위라며
균형발전계획을 전면 부정하는 김문수 경기도지사를 비롯해 그 세력이 크다는 것입니다..
이명박씨가 대선에서 승리하여 본인이 꿈꾸고 계획해 온 대운하 사업을 임기내에 성황리에 마친다면 모를까 균형발전의
개념으로 지방을 바라보는 것은 위험하므로 반드시 보수적으로 접근해야 한다고 권하고 싶습니다..
재미있는 사실은 사업성만을 보았을 때는 서울보다는 수도권이, 수도권보다는 지방이 우수해 보이는 경우가 많다는 것입니다..
((지난 글에 설명드렸죠?? ^^;; 유의하세요))
간단하게 생각했을 때 사업에 큰 비중을 차지하는 토지비가 적게든다는 메리트로 인하여 수익률이 계산상 훌륭하게
나온다는 것입니다..
하지만 여러가지 변수들이 서울에서 멀어질수록 다반사로 발생함을 인지하셔야 합니다..
대구에 KTX가 개통되고 나서 대구의 인구는 서울로 흡수되어 더욱 줄어들게 됩니다..
이것이 지방이고, 또한 이것이 서울인 것입니다..
이러한 커다란 맥락을 가지고 우선 투자지역을 서울시 내로 잡았네요~!@
휴~ 이제 한 계단 올라왔네요 ^^ 그럼~ 또 다음 계단으로 가야겠죠?? ^^;;
2. 왜 한강변 인가?
한강변에 대한 서울시민들의 관심은 오래전부터 지속되어 온터라 많은 개발계획들이 수립 되고, 그에 따라 부동산 가격도 상당히 상승하였습니다..
또한 수도 서울을 강남과 강북으로 구분짓게 만드는 기준으로써 서울의 가장 큰 자랑거리라는 점에서도 다양한 수요층을 확보할 수 도 있겠구요..
투자지역을 서울시 중에서도 한강변 일대로 압축시킨 것은 증가하는 개발의 압력을 토대로하여 향후 엄청난 변화를 일으킬 가능성이 상당하기 때문입니다..
그럼 그 근거를 살펴보겠습니다. 우선 가장 큰 맥락은 한강르네상스 프로젝트입니다..
2006년 9월 오세훈 서울시장은 한강을 천만시민과 세계인이 즐겨찾는 명소로 만들겠다는 한강르네상스 프로젝트 1차 계획(안)을 발표합니다.. 사람들의 반응은 미미했습니다..
그것은 본 계획이 왜 나왔으며, 진정으로 의도하는 바가 무엇인지를 파악하지 못했기 때문입니다..
2006년 9월에 나온 한강르네상스 프로젝트 1차 계획(안)을 보면 “금일 발표내용은 전체 사업중 일부임” 이라는 문구가 있습니다..
(( 얼음벌레는 이 노골적인 문구를 보고 많이 웃었답니다.. ^^;;; ))
향후 본 계획(안)이 발표되었을 시 발생할 큰 파장이 암시되어 작년 여름부터의 많은 이들에게 한강르네상스 계획에 대하여
많은 관심을 가져야 함을 누누히 강조해 왔었는데요... 실행에 옮기신 분들도 상당수였습니다..
흠.. 아무튼 어떠한 계획이던지 좋은 포장으로 나옵니다..
여기서 중요한 것은 그 뒤에 숨어있는 의도를 파악하는 것 일텐데요..
그럼 한강르네상스 계획을 잠깐이지만 세세히 살펴보겠습니다..
먼저 한강르네상스 프로젝트 구상은 이 계획을 발표한 오세훈 시장일까요??
예전 글에서도 언급하였지만 저는 아니라고 봅니다..
한강르네상스계획에는 [그림1]처럼 한강변 일대의 개발계획을 1986년 한강종합개발사업 이후 최초의 계획으로 내세우고 있지만
사실은 그렇지 않다는 것~!!!@
이 두 계획 사이에는 또 하나의 계획이 있었습니다..
과거 고건씨가 서울시장으로 재직할 당시에 발표한 계획이 그것입니다..
아마 못 들어 보셨을 텐데요... “2000년도에 발표한 새서울 우리한강 기본계획”입니다..
지금으로부터 7년전에 나온 새서울 우리한강 계획은 2007년 현재 한강르네상스 프로젝트가 담고 있는 여러취지중
한강변 경관관리, 접근성 개선, 수질 개선, 수상이용시설같은 사항은 그대로 담고 있습니다..
얼음벌레가 판단하였을 때 한강르네상스 프로젝트의 30% 정도는 바로 고건씨가 발표한 우리한강 기본계획에서 따온 것입니다..
그럼 나머지 70%는 오세훈 현 서울시장이 구상한 것일까요?? 그것도 아닙니다..
오세훈 시장은 소프트웨어 쪽으로는 굉장히 강한 분이지만 하드웨어 쪽으로는 약하다고 평가받고 있습니다..
그럼 한강르네상스 프로젝트의 하드웨어는 어디에서 나왔을 까요??
짐작하실 수 있겠지만 바로 이명박 대선후보 일 것입니다..
알다시피 고건씨와 이명박씨는 예전부터 숙적으로 통해왔었죠..
고건씨가 구상한 계획의 기본적인 인프라가 상당히 괜찮았으므로 그것을 조용히 따왔으며 거기에다 본인의 뜻을 심은 후
오세훈시장 손에 꼭~ 쥐어준 것이 한강르네상스 계획입니다..
우리한강기본계획과 한강르네상스 프로젝트 모두 다 서울시의 대표적인 연구기관인 서울시정개발연구원이 관여했다는 것도
하나의 단서일 수 있겠네요..
아무튼 요점은 이명박씨가 한강르네상스 프로젝트의 가장 큰 하드웨어를 제시했다는 사실인거죠..
이명박씨가 과거 국회의원 시절부터 꿈꿔온 한반도 대운하사업을 살펴보면, ((경부운하라고도 하죠))
이 대운하는 간단히 말해서 낙동강과 한강을 수류로 연결하는 사업이며, 한강은 다시 서해로 흘러갑니다..
결론적으로 말하면 서해와 동해를 대각선 방향으로 잇겠다는 것인데요.. 그 핵심 연결고리가 바로 한강입니다..
전에도 설명드렸지만.. 르네상스의 가장 큰 취지는 한강변에 수상택시가 다니고 경관이 개선되는 등의 것들이 아닙니다..
바로 서해로 통하는 뱃길을 열겠다는 것입니다..
멀리 내다보면 우리나라는 중국이라는 대국에 기생하는 나라가 될 확률이 높습니다..
대외 수출면에서 중국이 일본과 미국을 누른지도 벌써 몇년째입니다..
중국으로의 접근성 개선과 원활한 소통이야 말로 한강르네상스의 가장 큰 취지인 것이죠..
물론 우리에게는 워터프론터 타운이라는 수변도시를 조성하는 등 직접적이고 근시일적인 것들이 크게 와닿는 것은 사실이지만
큰 시각으로 본다면 궁극적인 것이 아닌 부수적인 것들입니다..
자~ 마지막으로 크게 한번 정리를 하자면, 가장 큰 취지는 이명박씨의 한반도 대운하사업이며,
이에 대한 허브역할로 한강을 택한것이며, 한강은 서해로 흘러 중국으로 연결됩니다..
이명박씨가 서울시장 재직시설에 청계천을 새롭게 정비한 것도 이와 연관이 있으며, 한강변 일대의 다양한 개발사업들이 모두 연관이 있습니다..
대운하 사업의 성패를 논하자는 것은 아닙니다만 이명박씨는 본인이 꿈꿔온 것을 위하여 이 정도로 기반을 다지고 준비한 정말 무서운 사람이라는 것을 보았을 때 향후 정권을 쥐게 된다면 대운하사업은 추진될 확률이 상당히 높지 않을까라는 예측을 해보는데요... (( 이건 논쟁을 하지 말죠 ;;; ))
아무튼 대한민국 수도 서울의 한강에서 배를 타고 중국을 간다?? 엄청나게 많은 사람들이 한강을 찾고 지나칠 것입니다..
이를 토대로 동북아의 허브라는 타이틀을 전 세계적으로 각인시킬 것입니다..
고로 한강변은 타 지역에 비하여 상당히 유연하게 움직일 것이라 판단되었고 언론 지상에서 알아서 홍보해 줄 것이고,
서울시도 자체적으로 홍보에 매진하겠다며 7월에 서울시 뉴스에 올리는 등 앞으로의 판도가 여러모로 유리할 것으로 판단되었으므로 서울시에서도 한강변을 가장 눈여겨 봐야하는 것입니다..
정신이 없죠?? ㅋㅋ 저도 어지럽네요~~ 휴!!@
자 그럼 이제 마지막 단계네요~
그렇다면 한강변에서 눈여겨볼 지역으로 망원동과 합정동을 선택한 이유를 살펴봐야겠죠 ?? ^^
3. 왜 망원동, 합정동인가?
서울시 노른자로 각광받고 있는 한강변은 마땅히 놀고 있는 곳이 없습니다..
아파트 단지가 병풍처럼 들어서있거나
아파트가 없는 주택지역이라면 재개발 또는 뉴타운등의 개발계획이 잡히기 마련이니까요..
망원동도 마찬가지로 합정역과 망원역을 주축으로 한 역세권 개발사업지인 합정균형발전촉진지구가 있으나
이것으로는 부족하다고 생각합니다..
한강르네상스 계획에서 당인리 발전소를 이전하고 워터프론트 타운이라는 수변도시를 만들겠다는 내용이 있습니다..
(( 상기 이미지 우측 하단에 보이시죠?? ))
그럼 수변도시 외의 지역은 어떻게 되는걸까요???
예측컨데 현 상태대로 방관할 의도는 전혀 없을 것입니다..
한 마디로 앞으로 한강변은 시작부터 끝까지 각각의 테마에 맞게끔 정비하고 또 정비할 것입니다...
더욱이 수변도시라는 개발지에서 가까운 곳일수록 그러한 개발 압력은 더욱 커지겠죠..
그런 맥락하에 당인리발전소가 이전하고 조성되는 수변도시 인근인 합정동을 투자지역으로 선택하게 되네요...
마지막으로 가격적인 분석을 끝으로.. 마치려고 합니다..
흠... 작년보다 많이 올랐는데요~~ 과거에서 오른 시세에 너무 얽매이다 보면...
틈만나면 시간을 돌리고 싶은 맘에 ... 타임머신같은 이상한 생각만 하게됩니다.. ^^;;;
아시는 분중에 망원동을 대지지분 10평 기준으로 평당 1,000만원대부터 못 들어오고 고민하고 갈등하다 포기한 분이 있습니다..
자~~ 그럼 보죠... ^^
한강변 일대 중 용산을 기준으로 대칭을 이루고 있는 망원,합정동과 성수동을 비교해 보았는데요~~
지도와 표를 보시면 아시겠지만.. 성수동은 강건너 강남권역이 자리하고 있는 반면, 망원동은 여의도권역이 자리하고 있네요..
성수동에 서울숲이라는 아름다운 녹지가 있다면 망원동은 그의 몇배의 크기에 이르는 월드컵공원이 있습니다..
도심으로의 거리는 비슷하고, 한강으로의 접근성도 유사합니다..
2호선인 성수역을 이용하는 성수동에 반해, 망원,합정동은 2,6호선을 이용할 수 있겠네요..
이제 어느 정도 감이 오셨는지요...
성수동이 지분대비 평당가 7,000만원 가는게 빠를까요??
망원동이 지분대비 평당가 3,000만원 가는게 빠를까요??
어디 한번 두고 볼까요?? ^^;;
이처럼 하나의 투자지역을 선정하고 분석하여~ 머릿속으로 정립이 서고나서야 내 총알이 나갈 준비를 하는 것입니다..
근거없이 그냥 막연히... '이정도면 되겠지' '손해는 보겠어??'.. 라는 생각에서는 '음... 나도 해볼까??' 라는 결론이 도출됩니다..
투자는 된다는 마음만으로는 턱없이 부족합니다...
세상살이가 내 마음과 같으면 얼마나 좋겠습니까??
주식이던, 부동산이던.. 신문을 읽던 뭘하던 .. 보이는 그 자체만을 보기보다는 그 이면을 볼려고 노력하는게
우리 스스로를 한 단계 더 업그레이드 시키는 계기가 되지 않을까요?
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