조합설립인가 예상 인기단지 많아

인기지역인 강남권과 강동구, 용산구에서 재건축을 추진 중인 단지(착공 이후 제외)는 줄잡아 8만6000여가구다. 이중 조합설립 인가 이상 단계인 3만1000가구를 제외한 5만7000여가구가 추진위나 안전진단 단계다. 조합설립 인가가 나면 그와 동시에 조합원 명의변경이 안돼 사실상 전매가 금지되는 것이다.

올해 렉스에 이어 이들 단지들에서 내년 조합설립이 본격적으로 이뤄질 것으로 보인다. 추진위 단계의 단지들은 지난 8월부터 한층 더 까다로워진 안전진단 문턱을 넘어야해 조합설립까지 갈 길이 멀다. 안전진단을 통과한 단지들은 주민 5분의4 이상의 동의만 받으면 조합설립을 받을 수 있기 때문에 조합설립이 멀지 않았다.

안전진단 중 예비안전진단만 통과한 단지들의 경우 정밀안전진단을 통과하면 조합설립이 가능하다. 예비안전진단을 통과한 단지들은 정밀안전진단을 통과할 가능성이 커 정밀안전진단에서 발목이 잡힐 단지는 별로 없을 것 같다.

정밀안전진단까지 통과해 조합설립을 코앞에 두고 있는 단지가 2만7000여가구다. 개포주공단지들 중 시영과 2,3,4단지, 고덕지구의 고덕시영과 주공2,3,4단지, 반포주공 1단지(22평형 1490가구)서초동 등이다. 서초동 등 중층 단지들도 적지 않다.

이중 개포단지들은 현재 주민과 자치단체간 줄다리기 중인 단지별 용적률 배분안이 확정돼야 조합설립이 가능하다. 구청에서 용적률 배분안이 확정돼야 안전진단 통과 효력을 인정키로 했기 때문이다. 어쨌든 내년에는 용적률 문제가 해결될 것으로 보여 조합설립까지 가능할 것 같다.

예비안전진단만 통과하고 정밀진단을 앞둔 단지는 둔촌주공과 서초동 무지개다. 둔촌주공은 정밀안전진단 절차를 밟고 있다. 둔촌주공의 경우 시설 노후도가 심해 정밀안전진단 통과에 별 문제가 없을 것으로 보인다.

서울지역 외에 경기도 과천에서도 과천주공2단지(1620가구)가 정밀안전진단을 진행 중이어서 내년 조합설립을 할 것으로 보인다.

정밀안전진단에 3∼4개월 걸려 이들 단지들도 내년 정밀안전진단을 통과하고 조합설립까지 시간상으론 가능하다.

예비안전진단만 넘은 단지들까지 포함해 조합설립 전인 단지들이 3만5000가구 가량 된다. 전체 8만6000여가구의 40%에 해당하는 물량이다. 이들 단지는 조합설립 이전까지는 전매가 자유롭지만 조합설립과 동시에 전매가 금지돼 매물이 갑자기 크게 줄어드는 셈이어서 재건축 시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다.

조합설립 이전에 매입 여부 결정해야

업계는 한차례 전매가능한 단지들에서 그동안 전매된 가구수와 내년 전매금지되는 가구수를 합치면 내년 이후 재건축 시장에 나올 수 있는 매물의 60% 이상이 거래제한으로 묶일 것으로 본다.

때문에 재건축 투자를 생각하고 있는 투자자라면 겨울철 비수기를 노리는 게 좋을 것 같다. 그러잖아도 내년 대선까지 겹쳐 기대감이 높아지면 재건축 가격이 다소 들썩일 수 있어 매수 시기를 마냥 늦추기가 불안하다.

일부에선 규제 완화로 조합원 명의변경 금지 해제를 기대하기도 한다. 하지만 재건축 발(發) 집값 불안에 대해 노이로제 반응을 보이는 정부가 쉽게 풀 것 같지 않다.

그렇더라도 가격이 떨어질 가능성도 크지 않아 보인다. 조합설립 단계면 사업이 안정적인 단계로 접어들기 때문에 주인들이 입주까지 생각할 것이어서 나올 매물이 많지 않을 것이다.

▶재건축 추진 절차=재건축조합설립추진위원회 구성(주민 2분의1 이상 동의)→예비ㆍ정밀안전진단→조합설립(주민 5분의4 이상 동의)→사업승인→관리처분계획인가→착공→일반분양→입주