민간 공공임대아파트의 공급예정가격은 이보다 낮은 평당 800만원선으로 추정돼 보증금은 1억원, 월 임대료는 60만-70만원에서 정해질 가능성이 높고 주공 공급물량은 이보다 낮아질 전망이다.
◇민간분양 아파트 33평은 3억6천만원선 = 건설교통부는 3월 분양되는 국민주택규모 이하의 공동주택 분양가가 평당 1천100만원 이내 일 것으로 내다봤다.
하지만 업계에서는 분양지연에 따른 금융비용 상승 등으로 분양가가 평당 1천200만원은 돼야 한다고 주장, 분양승인과정에서 정부와 업계간 줄다리기가 예상된다.
건교부의 계산은 자체 시뮬레이션 결과에 근거한다. 작년 11월 분양에서 원가연동제가 적용된 화성 동탄신도시의 분양가 내역을 토대로 가산비용을 감안했다.
25.7평 이하의 판교 평균 택지가격을 928만원으로 하고 평균 용적률 163%를 적용, 평당 토지비용을 569만원으로 한뒤 표준 건축비(339만원)와 지하층 공사비 등 가산비용 등을 120만원으로 해 더했다.
기타 비용을 추가해도 평당 분양가는 1천100만원을 넘지 않는다는 것이다.
건교부 관계자는 "일각에서 분양지연에 따른 금융비용 추가 등 분양가 상승요인이 크다고 주장하지만 금융비용은 1년만기 정기예금 이자율을 기준으로 산정되고 택지 비 중도금 납부 기일도 충분히 연기해 줬다"면서 "6개월마다 고시되는 건축비 공사 비지수의 상승폭도 1% 미만이어서 분양가 상승요인은 제한적"이라고 설명했다.
실제 건축 물가상승률에 해당하는 공사비지수는 작년 9월 0.3% 상승했으며 오는 3월에도 이 수준에서 공사비지수가 고시될 전망이다.
건교부는 업계가 책정하는 분양가를 승인과정에서 성남시와 협조해 적정성 여부를 검증하고 이를 넘어서면 자율적으로 분양가를 낮추도록 유도할 방침이다.
정부 계산대로 평균 평당 분양가격이 1천100만원이면 25평형은 2억7천500만원, 33평형은 3억6천300만원이 된다. 물론 단지별로 이보다 다소 높아지거나 낮아질 가능성은 있다.
◇임대아파트 보증금과 임대료 수준은 = 공공임대아파트는 최초 분양자가 10년간 임대해 살면 분양전환을 받을 수 있다.
임대보증금은 주택공급가격에서 지원받은 국민주택기금을 뺀뒤 여기에 50%를 곱한 금액으로 결정되고 임대료는 보증금에 따라 차등적용되는데 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 국민주택기금이자, 재세공과금 등을 감안해 산정된다.
판교에서 민간업체가 분양하는 공공임대아파트의 물량은 광영토건 371가구(23평 157가구, 32평 214가구), 대방건설 266가구(24평 124가구, 32평 142가구), 진원ENC 470가구(320가구, 150가구), 모아건설 585가구(349가구, 236가구) 등 4개 단지 1천692가구다. 공공임대는 입주한지 2년이 지나면 계약조건 변경이 가능하다.
업계에 따르면 4개 민간업체의 공급가격은 금융비용을 포함, 평당 700만대에서 결정될 공산이 크다. 전용 18평 이하는 택지공급가격이 조성원가의 60%고 18평-25.7평은 85% 선이어서 평당원가가 분양아파트에 비해 400만원 가량 싼 셈이다.
10년간 취득.등록세, 보유세, 양도세 등 세금부담이 없다는 점도 공공임대에 대한 청약예정자들이 고려해볼 사항이다.
업계의 한 관계자는 "정부에서 제시한 각종 데이터를 토대로 판교라는 지역적 특성을 감안해 산정하면 임대아파트의 보증금은 1억원, 월 임대료는 60만원을 조금 넘을 것으로 보인다"면서 "그 이하면 사업성이 맞지 않다"고 말했다.
주공이 공급하게 될 공공임대는 이보다 다소 낮지만 지금까지 건설했던 것보다 임대료는 높을 것으로 예상된다.
주공 물량은 18평 666가구, 22.6평 및 25.7평 각 102가구 등 모두 870가구다.
주공관계자는 "아직 원가 산정이 끝나지 않았지만 판교는 지금까지 다른지역에서 공급한 것보다 보증금과 임대료가 높을 것"이라며 "그러나 민간이 주장하는 수준보다는 낮게 책정될 가능성이 높다"고 말했다.
참고로 주공은 작년 6월 경기도 고양시 일산에서 32평형 공공임대아파트를 내놓으면서 보증금 6천700만원, 월임대료 43만으로 결정한 바 있다.
판교의 입지적 여건과 향후 전망을 고려한다면 이 정도 임대료라면 투자할 가치는 충분하다는게 대부분 전문가들의 예상이다.
하지만 다른 한편에서는 투자대상이 아닌 거주대상으로 임대료에 관리비, 통신비 등 고정 지출을 더해 집에 들어가는 돈이 한달에 100만원에 달한다면 서민이 살기에는 부담스럽다는 지적이 있다.
yks@yna.co.kr
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