2006-01-25 22:23

http://blog.drapt.com/doogipak/81138195406625

자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27824

매년 연초가 되면 매스컴에서는 그해의 시장상황에 대한 예측을 반드시 싣는다. 각계 전문가들은 그들의 의견을 피력하는데, 놀랍게도 이런 전문가들의 예측이 상당부분 빗나간다. 다른 부문에서는 몰라도 최소한 부동산부문에 있어서는 상당부분 엉뚱한 예측을 했다. 2003년도에도 그랬고, 2004년, 2005년도에도 그랬다.

전문가라는 사람들의 예측이 빗나가는 이유는 무엇일까?

여러가지 이유가 있을 수 있다. 혹자는 신문에 나오는 전문가는 전문가가 아니라고 이야기한다. 이것도 맞는 이야기다. 왜냐면 그들이 전문가가 아니라기보다는 실무를 하는 사람이 아니라는 뜻일 것이다. 경제라는 것은 숫자로 파악할 수 있는 것이 아니라, 다분히 심리적인 요소가 많다. 그렇기 때문에 부동산경기를 예측한다는 것은 단지 숫자로 파악하기보다는 대중의 매수 또는 매도 심리를 파악해야하는데, 현장에 가까이 있지 않는 전문가는 그런 것을 파악하는데 아무래도 오류를 빗을 가능성이 높다.

그런 이유 외에 또다른 이유를 들자면, 그들, 소외 ‘전문가’라고 불리는 그들은 ‘노출된 전문가’라는 한계를 갖고 있기 때문이기도 하다.

‘노출된 전문가’는 소신껏 자신의 의견을 피력하기가 힘들다. 왜 그럴까? 그 이유는 다음과 같다.

첫째, 주의의 압력.
노출된 전문가는 아무래도 영향력이 크다. 그렇기 때문에 그들의 말 한마디로 대중이 움직일 수 있는 것이다. 그러다보니 그들의 발언에 압력을 가하는 세력들이 생길수밖에 없다. 크게는 정부기관일테고, 작게는 기업들이다. 정부기관이 과거와 같이 정부정책에 위배되는 이야기를 하면 잡아가두거나 하지야 않겠지만, 전문가들에게 ‘정부의 바램’은 이야기할 수 있다. 즉 ‘정부가 이런 식으로 정책을 끌고 나가려고 하는데 당신이 그런 식으로 말하지않아줬으면 한다’하는 것이다. 이런 ‘바램’이 간접적으로 오기도 하고, 직접적으로 오기도 한다. 또 작게는 기업이다. 아무래도 노출된 전문가는 기업의 영향도 무시할 수가 없다. 어디가 좋다 나쁘다, 한마디가 기업의 이익과 직결될수도 있기 때문이다. 이런 기업의 이익에 완전히 자유로울 수 있는 사람은 하나도 없다.

둘째, 확률적인 이유.
아무리 전문가라고 해도 모든 것을 다 알수는 없다. 특히 미래에 관한 것은 그렇다. 그런데 결국 미래예측이라는 것이 간단한 거다. 오르느냐 내리느냐 둘중 하나만 맞추면 되는 것이다. 그런데 ‘내린다’고 했는데, 현실은 올랐다고 하면 그 전문가는 욕먹지는 않는다. 그냥 ‘좀 부족한 사람’ 정도만 된다. 그런데 ‘오른다’고 그랬는데 ‘내렸다’면 그건 ‘죽일놈’이 된다. 결국 부정적인 이야기를 주로 해야 생명력이 길다는 결론이 나오게 된다. 이런 것은 각계의 전문가들의 상당히 많이 쓰는 수법이다. 의사들은 환자가 2년정도 살거라고 생각해도 6개월밖에 못산다고 한다. 그런데 환자가 2년 정도 살면 ‘명의’가 된다. 그러나 2년 산다고 그랬는데 6개월밖에 못살면 그 의사는 ‘죽일놈’이다. 또 다른 측면에서 보자. 전문가가 부정적인 이야기를 했는데 경제는 긍정적이 되었다고 하면 그 전문가의 말을 그렇게 마음에 담아두지 않는다. 왜냐면 어쨌거나 결과는 잘됐으니깐. 그런데, 긍정적인 이야기를 해서 한껏 기대했는데 상황은 좋지 않으면, 사람들은 그 전문가를 이를 갈면서 기억한다. 그러다보니 확률적인 측면에서 ‘부정적’으로 이야기하는 것이 훨씬 자신의 ‘안전’을 위해 유리하다는 결론이 나온다.

셋째, 묻어간다는 것.
구체적인 물음에 관해서는 전문가마다 의견이 틀린 경우가 많지만 큰 흐름에 대해서는 전문가들의 의견이 비슷하다는 것을 볼 수 있다. 이것은 정말로 전문가들의 의견이 일치한다기보다는 ‘묻어간다’는 경향을 가지고 있다. 예를 들어 전문가들이 전부 ‘아니라’고 하는데, 혼자서 ‘그렇다’라고 하기는 상당히 힘들다. 맞추면 영웅이 되겠지만 틀릴 경우에는 상당한 피해를 감수해야하기 때문이다. 매스컴에 노출될 정도의 전문가가 되려면 일부를 제외하고는 상당히 많은 노력을 기울인다. 그야말로 ‘내가 어떻게 해서 이자리까지 왔는데…’가 되는 것이다. 그런데 굳이 소신을 펴다가 하루아침에 무능력한 전문가로 낙인 찍히고 싶지는 않은 것이다. 그러다보니 ‘묻어가는 것’이 안전한 것이 된다. 틀려도 같이 틀리면 대중들이 생각하기에는 그럴만한 이유가 있었나보다, 즉 전문가도 예측하지 못한 엄청난 변수가 생겼나보다라고 생각하기 때문이다. 그래서 다른 전문가들의 눈치를 보게 되고 묻어가는 경향을 보이게 되는 경우가 많다.

이런 이유 때문에 노출된 전문가들은 한계를 지니고 있다. 전문가들의 의견을 무시하자는 뜻이 아니다. 이런 한계가 있음을 알고 ‘과신’해서는 안된다는 것이다.

그리고 무엇보다도 가장 중요한 한가지. 노출된 전문가들은 대세상승을 예측하지 못한다. 이건 역으로 생각해보면 금방 알수있다. 대세상승이라는 것은 무엇인가? 모두 부정적으로 생각하고 있을 때 대박이 나는 것이다. 전문가들이 하나 같이 가격이 오른다라고 예측했다면 대세상승이 일어나겠는가? 그건 그냥 꾸준한 상승이 일어나는 정도다. 대세상승이 일어나는 것은 모두 아니라고 할 때 일어난다. 노출된 전문가는 설령 알고 있다고 해도 노출된 장소에서는 웬만해서는 이야기하지 않는다. 그렇기 때문에 일반인들은 이런 것을 놓치기 쉽다.

단적인 예로 부동산에 있어 대세상승이 일어난 2001년도를 보면, 그해에 부동산 시장의 상승을 예측한 전문가들은 거의 없었다. 암울 그 자체로 예측했다. 심지어는 ‘부동산의 패러다임이 바뀌어서 이제 주택은 소유의 개념에서 임대의 개념으로 바뀌었다’라고 예측한 전문가까지 있었다.

지금 증권시장이 좋다. 그리고 거의 많은 전문가들이 증권시장이 좋을거라고 예측한다. 필자의 생각에도 맞을거 같다. 하지만 실제 투자자들이 얻는 수익은 대단하진 않을거라 생각되어진다. 모든 예측하고 있는 사실이고, 게다가 빠져나올 때 좀 까먹고 나오는것까지 감안한다면 (딸 수만은 없으니깐…) 결국 수익은 대단하지 않을거라고 생각한다.

리스크라는 것은 내가 매입을 했는데 가격이 떨어지는 것만이 아니다. 리스크라는 것은 내가 매입하지 않았는데 시장 가격이 폭등하는 것도 리스크다. 그만큼 기회를 상실한 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 좀더 시장에 대해서 적극적으로 동향을 살펴볼 필요가 있다. 또한 노출된 전문가들의 예측이라는 것이 이런 속성을 갖고 있는 것이란 것을 알면, 전문가의 말만 믿고 마음 편히(?) 있어서는 안된다는 것도 알아야한다

2006년 올 한해 부동산 시장에 대한 예측은 전반적으로 어둡다. 그러나 투자자 입장에선 안심(?)할 수는 없다. 또한 매도자입장에서도 비관적으로 볼 필요도 없다. 시장의 역동성은 올해도 변함없이 발휘될 것으로 보이기 때문이다.

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