부동산노트(2255) |
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2006-10-07 21:08
http://blog.drapt.com/donkykim/1990021160222919601 
자료출처 : 파주운정신도시 뉴월드공인 이석배 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/sukbae
주택시장 바닥심리 확산
(국지적 상승세 보일 듯)
최근 들어 주택구입에 대해 고객들의 발길이 잦아지고 있고
언론매체 여기저기서도 일부 전문가들이 나와 조심스럽게 ‘
주택시장 바닥론’을 주장하고 있다. 몇 달동안 안정세를 보였던 주택시장,특히 서울을 포함한
수도권위주로 다시 한번 불안해질 조짐을 보이고 있다. 특히 실수요자들이 많이 찿는 소위 ‘괜찮은 지역’의 30평형대
6억원 이하 아파트의 경우 현재 DTI 규제(총 부채 상환비율)
와 종합부동산 부과대상에서 빠져, 단지 내 매물도 흔치 않을 뿐더라 매물로 나오는 즉시 새주인을 맞이하고 있다.
내년부터 시행될 1가구 2주택자들에 대한 양도세시행예정으로 연말에 다주택자들의 매물출회가 예상되고 있으나 시장에 미칠 충격은 예상보다 적을 전망이다. 여러 주택을 보유한 고객들의 상담내용을 종합해 볼 때, 그들은 이미 자산가치가 낮은 주택을 정리했거나 기존의 주택들을 장기보유, 향후 자녀들에게 증여할려는 성향이 강해시장에 나올 양도세 회피성매물은 극히 적을 것으로 판단된다. 주택공급이 줄어들면 오히려 시장 불안이 커지는 게 아닌가?
후분양제 도입에 따른 일시적인 공급부족도 문제지만
중장기적으로 자금력이 떨어지는 중소업체들의 시장 이탈로 인한 공급감소는 주택가격 폭등을 초래할 수 있다.
재개발 및 도심 재정비 사업지구의 민간분양 주택까지 후분양제가 적용될 경우 서울지역 주택 공급량이 2∼3년간 급격하게 줄어들어 주택시장 불안이 가중될 것으로 예상된다. 후분양제로 서울 뉴타운 사업지역 아파트 공급이 대부분 2008
년 이후로 미뤄지게 되고, 이로 인해 이 지역 주택은 새로운 주택청약제도를 적용받을 수밖에 없어 주택시장에 큰 영향을 미칠 전망이다. 현재 뉴타운 사업지구 등 도심 재개발사업을 통해 공급되는 주택은 연간 1만∼1만8000가구로 이 중 30∼40% 정도가 선분양 방식으로 분양되는데, 이 아파트가 모두 후분양 될 경우 서울지역 아파트 공급이 2∼3년간 급격히 줄어 공급물량
부족에 따른 시장불안이 커질 수 밖에 없다.
추석이후 분양 시장은 어떤 양상을 띄게 될런지 ? 판교 분양 이후, 내집마련 수요자들의 관심이 분양시장으로
쏠림현상이 심화되고 있다. 특히 입지여건이 탁월한 상당수 분양물량이 추석 이후 대거 쏟아질 예정이어서 판교 분양이후 분양시장이 계속적으로
과열양상을 빚을 가능성이 있다.
게다가 파주,은평뉴타운등의 고분양가 논란으로 인해 하루라도 빨리 아파트 분양 대열에 합류하겠다는 분위기도 추석이후 분양시장 과열에 한몫을 거둘 전망이다. 올해 수도권에 분양 예정이었던 30만가구 중 6만가구 가량의 공급이 내년 이후로 미뤄졌다.
따라서, 추석이후 연말까지 나오는 수도권 분양물량은
상대적으로 청약자들의 관심을 더욱 더 받을 것이다. 은평,파주 發 고분양가로 주변 매매가 동반 상승 압력 판교분양 이후 계속적으로 불거지는 파주운정신도시,
2003년 입주한 불광1동 현대홈타운 33평형은 2억2000 만원에 분양됐지만 현재 4억5000만∼5억원대까지 호가가 올라가고 매물은 거의 없는 실정이다. 22평형도 거의 2배정도 시세가
올라 3억원에 시세가 형성되어 있다.
불광동인근의 응암동 재개발지역도 최근에 은평뉴타운의 고가분양 영향으로 800~1000만원에 형성되어 있던 10평대 지분값도 평당 1200만원을 훌쩍 뛰어 넘었다.
분양가를 당초보다 내렸음에도 불구하고 한라비발디
아파트가 첫날 1순위에서 전 평형 마감된 걸로 볼 때 파주와 고양시 일대 아파트 시세도 올라갈 가능성이 많아졌다.
뉴타운 지역에서도 공영택지개발지구처럼 시행할 것으로 보이는 원가연동제나 채권입찰제 법안이 조속히 통과되지 않으면 이미 사업승인인가를 마친 뉴타운 지역인 길음,
왕십리, 전농, 미아, 신정, 노량진 , 흑석 , 창신동 등은 은평뉴타운의 고분양가 선례로 인해 추석 이후에도
주변 부동산 가격도 장담할 수 없게 되었다.
전세불안으로 매매시장까지 들썩
최근에 불안양상을 보이고 있는 전세시장도 주택시장 불안요소의 복병으로 등장했다. 추석이후에도 전세가가 잡히지 않으면 매매가도 동반상승할 우려가 있다. 전세시장 불안이 지속되면 매매가와 전세가가 별로 차이가 나지 않는 중소형 주택을 중심으로 매도호가가 계속 오르는 양상을 보일 가능성이 많다. 고가 주택들도 안정세 장담 못해
심리적으로 유추해 봐도 보통 판교 당첨 발표를 전후로 해서 잠재적인 주택구입 대기자들은 판교에서 떨어졌던 사람들까지 합세해 기존 주택시장에 진입하는 게 일반적이다. 결과적으로 추석 이후 서울을 포함한 수도권 지역은 , 판교 당첨자 발표일을 전후로 6억이 넘지 않는 주택을 중심으로
국지적인 상승세를 뛸 확률이 많다. 하지만 지방의 경우는 수요위축과 공급과잉으로 인한 투자 메리트 감소로 별다른 움직임이 없을 전망이다.
또한 6억이 넘는 고가주택들에 대해 관심을 보이고 있는
분들은 ‘바닥확인심리’로 인해 올해 말까지 시장관망 자세를 취할 것으로 예상되었으나 최근 시장분위기로 봐서
완만한 상승세를 보일것으로 예상된다.
6억원이 넘는 주택의 경우 DTI 규제로 인한 대출제한으로 인한 수요규제, 연말에 받게 될 종합부동산세에 대한 부담, 강남,목동 ,분당들 24곳의 주택거래신고지역에서 새롭게 추가된 ‘
자금조달 계획과 입주 여부 신고제’등은 이미 알려진 악재로
고가주택들의 가격을 억누르는 것은 한계가 있어 보인다.
최근 한국은행이 발표한 3분기 소비자 동향지수(CSI)가 2004
년 4분기 이후 7분기만에 최저 수준으로 떨어졌다.
생활형편,가계수입들도 일제히 전분기보다 약화됐다.
민간 경제연구소 경제전망 보고서만 보더라도 지난 1분기에 국내 경기가 정점을 통과,2분기부터 하강세로 전환했다고 결론을 내렸고 내년 경제성장률 전망치를 정부수치보다 낮은
4.3%로 보고 있다. 민간소비부분을 보면 올해 상반기 중 4.6%
에서 하반기에 3.7% 증가로 둔화된다고 예견하고 있다. 추석 이후에정부의 강북개발론과 도시재정비촉진특별법에 따른 시범지구 지정으로 인해 재개발/뉴타운에 대한 관심도는 꾸준하리라 본다.
하지만 일부지역의 경우 지난해에 이어 올해 상반기에 걸쳐 지분값이 많이 시장참여자들이 투자하기에는 부담스러워 하고 있다. 또한 일정면적이상 구입시 받아야 하는 토지거래 허가제로
인해 시장 안정속에 실수요자 위주로 재편될 전망이다. 왜냐면 재개발 지분도 주택수에 포함돼 내년부터 실시되는 2
주택자 양도세 중과(세율 50%)를 피하기 위한 추석이후 매물이 쏟아질 가능성 때문이다. 또한 재개발사업이 주택공사 등이 주도하는 공영개발 방식으로 진행될 가능성이 있어 투자 수익율이 떨어질 수 있다는 우려감 확산 때문이다.
후분양제가 시행되면 주택공급이 줄어드는가?
지난 2003년 도시 및 주거환경 정비법이 제정된 후 재건축 물량이 급격히 줄어 연간 4만여가구씩 공급되던 주택이 1만~1만5000가구 수준으로 감소하고 있는 상황이다.
이 가운데 30~40% 정도의 물량이 후분양제 적용으로 재차 공급이 미뤄지면 사실상 서울의 주택은 공급 공백기를 맞게 된다. 아무래도 자금력과 브랜드가 뒷받침되는 대형건설사 외에는 주택을 적극적으로 공급하지 못할 가능성이 있다. 차질없는 주택공급은 서민들의 삶에 큰 영향을 미치므로 신중한 정책적 접근이 필요하다. 은평 뉴타운, 용인 일대 분양 예정 아파트들의 고가분양 여파로 오히려 기존 주택들로 매기 수요가 몰려 연말주택시장도 장담할 수 없게 되었다.
특히 서울을 포함한 수도권 일대에서 고분양가를 내세우는 단지분양이 줄줄이 예고되면서 동시에 분양이 순차적으로 연기되고 있어, 이에 대한 반사작용으로 기존아파트 매매가를 부추길 수 있다.
한 예로 은평뉴타운 부근의 중개업소에는 하루에도 수십차례 아파트 매수문의가 접수되고 있어 주변 부동산업소에서도 매물을 찾아보기가 어렵다.
은평뉴타운 고분양가는 인근 불광동과 대조동, 갈현동 등의 집값을 끌어 올리고 있는 걸로 나타났다.
특히 전세 위주였던 주택 임대차가 점차 월세로 바뀌고 있어 월세부담을 느낀 사람들이 매매시장에 동참하고 있다. 최근 통계청이 최근 발표한 '인구·주택 총조사' 결과에 따르면 월세 방식의 임대차 계약은 2000년 211만3243가구에서 지난해 301만1855가구로,5년 사이에 43%(89만8612가구) 급증했다.
상가 , 토지등 수익형 부동산 (하향 안정세 이어갈 듯)경기상황에 가장 민감한 상가의 경우 추석을 앞둔 유통업체들의 매출 실적을 유추해볼 때 추석 이후에도 국내 경기가 별로 안 좋을 것으로 예상된다.
때문에 일부 투자가치 있는 근린상가나 택지지구 내 상가를 제외하고는 침체기로 접어들 전망이다. 일부 투자 가능한 토지의 경우도 대부분 토지 거래허가구역으로 묶여있고 내년부터 부과될 외지인들에 대한 양도세 중과조치로 인해 거래가 힘들어 추석 이후에도 별다른 움직임이 없을 전망이다.
실거래가 신고제로 인한 취득·등록세 등의 부담이 커져 사실상 투자 메리트가 상실됐다고 해도 과언이 아니다.
컨설팅사에 의뢰된 토지상담의 경우도 지난 8.31 대책이후 매수보다 매도문의가 월등히 많이 접수되고 있다.
재개발/ 뉴타운(실수요자 위주로 재편 될 듯)
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