2011-12-17 14:08

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=37759

-보금자리 공급, 리모델링 불허로 당분간 신도시 위축될 듯

얼마전 오사카 중심부로부터 전철로 30분밖에 떨어져 있지 않은 센리뉴타운을 다녀왔다. 일부러 출근시간 때인 8시 30분~9시 전후로 방문했다.

아침 출근시간 이었음에도 불구하고 센리중앙역 주변에 마트와 관공서, 금융기관 등으로 외지에서 출근하는 사람외에는 센리뉴타운에서 외지로 나가는 젊은 분들은 거의 눈에 띄지 안았다. 5분거리의 주거지로 들어가니 시내에서 보기 힘든 잔디가 깔린 중형아파트가 위용을 들어내고 있었으나 노인분들만 한두명 산책길에 나올뿐 인기척이라곤 별로 느껴지지 않았다.

-센리신도시의 역사

61년 오사카 북부권에 조성된 센리신도시는 일본 최초 신도시고 이후 오사카 남부에 센보쿠, 서부에 호쿠세쓰 등 신도시가 개발됐다. 센리신도시의 계획인구는 15만명이지만 최근 인구수는 계획인구의 절반을 약간 상회하는 수준이다. 도쿄권에서도 다마, 지바(동부), 쓰쿠바(북부), 요코하마, 고호쿠(남서부) 등 신도시가 줄줄이 조성됐다. 일본의 46개 신도시 가운데 가장 성공적인 개발사례로 거론되는 곳은 ‘다마 뉴타운’ 이다.

동경에서 서쪽으로 약 30㎞ 떨어진 ‘꿈의 도시’라 불리웠던 ‘다마 뉴타운’의 경우 한국의 신도시 분양 때처럼 엄청난 인기를 끌었고 한국처럼 베이비붐세대인 '단카이세대'가 대거 이동해 가구를 꾸렸다.

다마신도시의 계획인구는 34만여명이지만 현재 인구는 20만명선에 불과하다. “꿈의 도시”라 불리우는 다마 뉴타운은 일본에서는 '올드타운'의 대명사가 되었다.

신도시 외면의 원인중의 하나는 일본 젊은층이 직장과 가까운 도쿄 도심에 살고 싶어하기 때문이다. 도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 '탈신도시' 요인으로 지적되고 있다.

물론 살인적인 대중교통비가 문제인 일본과 우리나라 신도시를 비교하는 것은 무리가 따를 수 있다. 또한 업무지구가 서서히 갖춰지고 있는 분당과 일산등 1기 신도시와 베드타운이 주가 되는 일본 신도시를 비교하는 것은 빈약한 논리일수 있다고 반박하는 전문가도 있다.

하지만 일본의 경우 신도시별로 센리뉴타운 처럼 오사카 도심에서 가까운곳도 있는 반면 고 그렇지 않은 곳이 태반이다. 결론적로 경제성장율 추이가 갈수록 우상향된다면 우리나라 신도시는 분당과 일산을 필두로 부활의 돛을 올릴것이고 저성장 추이가 고착해된다면 일본의 신도시 전철을 따라 갈 수밖에 없다.

-경기 침체로 도심 집중현상 가속화된다

몇해 전 한국은행이 발표한 ‘주요국의 경제력 비중 추이’에 따르면 우리나라의 경제성장률이 2030년까지는 세계평균성장률보다 높겠지만 이후엔 세계평균을 밑돌 것으로 나타났다. 게다가 2030년을 정점으로 우리나라의 경제력비중은 떨어지기 시작해 2040년에는 2.0%로 낮아지고 2050년엔 1.7%까지 하락할 것으로 내다봤다.

우리나라의 경제력비중이 떨어지는 주요 원인 중 하나로 한국은행은 ‘빠른 고령화 속도’를 지목했다. 한국은행은 65세이상 비경제활동인구를 15세이상 경제활동인구로 나눈 노령인구 부양비율로 볼때 우리나라는 2000년에 경제활동인구 100명이 일을 하기 어려운 노인 118명을 먹여 살리고 있다고 분석했다.

이는 OECD국 평균 26.5%보다 크게 낮은 수치다. 그러나 2025년에는 40%로 OECD평균 41.9%에 근접하고 미국(32.1%), 일본(39.1%)보다도 높아질 전망이며 2050년에는 74.1%로 이탈리아(86.7%)를 제외하면 대부분의 OECD국을 추월할 것으로 보인다. 특히 2000년이후 25년간과 2025년이후 25년간엔 각각 28.2%포인트, 34.1%포인트 증가하며 OECD국가 중 가장 빠른 고령화 속도를 보일 전망이다. 의 자료만 보더라도 급속한 저출산-가 진전되면서 앞으로 잠재성장률은 더욱 빠른 속도로 추락할 것으로 전망했다. 현재와 같은 속도라면 2030년 이후에는 잠재성장률이 1%대로 추락하고, 2040년 이후에는 1% 미만으로 내려앉을 것으로 내다봤다. 더구나 우리 경제는 이 잠재성장률 수준에도 못 미치거나 거의 턱걸이 수준의 성장에 머물러 왔다.

-신도시 집값 하락폭 갈수록 깊어진다

일본의 신도시는 갈수록 매력을 잃어 가고 있다. 굳이 우리나라 신도시로 비유하면 외곽지역에 위치한 김포와 파주 ,청라 등이 해당된다고 하겠다. 분당,일산등 1기 신도시조차 국토부의 리모델링 수직증축 불허와 서울부동산 시장 침체이후 영향으로 투자자들의 문의가 거의 없는 실정이다. 수도권 부동산 시장 침체이후 가장 직격탄을 받고 있는 곳도 서울 도심(재건축 제외)보다는 신도시와 외곽지역에 있는 주택들이다.

-주변 보금자리 공급으로 더 악화일로

이런 상황에서 서울 도심과 신도시 사이에 대규모 보금자리 입주물량도 예정돼 있어 신도시 침체의 골은 더 깊어질 것으로 보인다. 주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 도심과 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주하기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타날 수 있다. 젊은 층까지 신도시를 외면하면 빈집뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 증가할수 있다는 얘기다.

신도시 정책은 경제가 고도 성장기를 구가하고 그에 따라 소득이 증가일로 있을 때 효과를 보는 정책이다. 하지만 경기 변곡점이 급속히 꺽이기 시작한 지난 금융위기 이후 외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가를 가져온다.

경기가 침체기로 있는 일본, 영국, 미국 등의 선진국등은 이러한 문제점으로 인해 신도시 개발보다는 도심재개발정책으로 변환하고 있다 . 대도시의 중심산업은 이미 오래전에 지식기반산업으로 바뀌었는데 필연적으로 지식기반산업은 본질적으로 도심을 선호하게 만들었다.

일본정부는 도쿄의 경쟁력이 일본 경쟁력이라는 구호를 내걸고 도심재개발에 따른 용적율 인센티브, 금융지원 등 각종 지원책을 내놓았다. 그 결과 도쿄의 경우 롯본기 힐스, 미드타운등 도심 곳곳에 초고층 오피스가 치솟았다.

필자는 6년째 분당의 롯데와 애경 백화점에서 부동산 강의를 하고 있다.

2007년 이후 분당신도시의 미래에 대해 해당지역 수강생들이 질문하면 필자는 일관되게 비관적인 논조로 이야기 하고 있다. 특히 주택시장은 정부정책까지 더해져 더욱더 낙관적일 수 없다.

-도심투자,세계적인 추세다.

일반적으로 대부분의 사람들이 ‘ 나이가 들면 도심을 떠나 전원에서 생활할 것이다’라고 생각한다. 하지만 ‘ 마음속에서 살고 싶은 곳’ 과 실제로 ‘몸이 살고 싶어하는 곳’은 다르게 나타나고 있다. 지금까지 예시로 설명한 ‘도심집중현상’을 잘 이해해서 투자하는데 있어 큰 이정표를 잘 세우시기 바란다. 덧붙여 본문에서 말한 도심은 서울만 가르키는 것이 아닌 지방에서도 가장 중심부가 되는곳에 관심을 가지라는 말과 일목상통한다고 볼수 있다.

즉 연금형 부동산으로 안정적으로 월세를 바라는 분들은 중장기 적으로 보면 서울이든 지방이든 중장기적으로 도심지역이 유리하다고 볼수 있다.

실제 세계적인 투자자들의 경우, 신용위기를 겪으면서 보다 안전하고 높은 수익을 올릴 수 있는 도심권 ‘프라임 자산’에 투자하고 있다. 프라임 자산인 영국 런던, 프랑스 파리 부동산 시장으로 투자 자금이 몰리면서 경제 호황 직전의 모습을 나타내고 있다.즉, 경기가 침체될수록 상승기를 대비해서 상대적으로 일자리와 볼거리,놀거리가 풍부한 도심지역에 투자하는 것은 세계적인 대세다. 실제로 센트럴파크에 인접한 50번가의 고급주택가 및 허드슨강변의 고급콘도, 주상복합등의 평당매매가는 우리돈으로 1억원을 초과할 정도로 고가를 형성하고 있었다.

다운타운내에 입지한 소형콘도와 소형 아파트의 임대료도 매우 높은 수준이다. 스튜디오나 원베드룸의 월세가 월 3천~4천불정도이고 비교적 집값과 월세가 저렴한 편인 할렘가인 업타운지역의 투베드룸의 경우도 월세 4천~5천불을 넘는 수준이다. 브로드웨이 32번가에 위치한 코리아타운(한인타운)의 상가월세도 매우 높게 형성되고 있다.

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