2007-06-25 10:02

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=448

지난 6월 1일 화성 동탄2신도시 발표이후 주택시장에서 ‘명품’이라는 용어가 유행하고 있습니다. 동탄2신도시를 명품 자족도시로 개발하겠다는 정부의 발표에 이어 경기도가 건설교통부와 협의, 수원 광교신도시를 ‘명품신도시 1호’로 선정하기에 이르렀습니다. 명품이란 말은 우리에게 돈 많은 사람들이 선호하는 값비싼 외국 브랜드 상품을 의미했습니다. 하지만 이제 ‘명품 인생’ ‘명품 인재’ ‘명품 경영’ ‘명품 다이어트’ 등을 거쳐 ‘명품도시’라는 말까지 생겨났습니다. 이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 명품주거지를 정의해 보고 명품주거지가 갖춰야 할 요건과 10년후 수도권에서 명품주거지가 될 수 있는 후보지를 소개하겠습니다. 정부가 말하는 명품도시란? 건교부나 경기도에서는 명품도시 또는 명품신도시라고 합니다. 동탄2신도시 발표자료에 언급한 명품도시란 첨단산업, 교통, 환경, 문화, 교육기능이 잘 조화된 곳을 말합니다. 막연합니다. 명품도시는 자연과 경관을 고려한 친환경 도시이며 IT 기술을 활용해 도시관리, 교통체계, 재난예방, 개별 주거서비스에 이르기까지 자동화된 U-city 도시입니다. 또 인근 기업과 연계한 첨단 비즈니스 클러스트를 구축한 자족도시를 말합니다. 오윤섭이 말하는 명품주거지란? 하지만 명품도시는 어느 날 갑자기 정부가 명품도시라고 일방적으로 선언한다고 해서 되는 게 아닙니다. 먼저 명품이란 말에 담긴 의미는 브랜드 가치가 매우 높다는 것을 말합니다. 상품시장에서 브랜드 가치란 특정 상품이 소비자에게 알려지지 않은 동일한 품질의 상품과 비교해 얻을 수 있는 이익, 즉 브랜드가 소비자에게 주는 핵심 가치를 말합니다. 브랜드 가치는 만질 수도 볼 수도 없습니다. 명품주거지란 중산층 이상 소비자들이 인근 다른 주거지에 비해 브랜드 가치가 매우 높다고 인식하고 행동하는(월세라도 살고 싶어 하는 것) 주거지를 말합니다. 과거 강남이 어떤 과정을 거쳐 명품주거지가 됐는지를 설명하면서 명품주거지가 갖춰야 할 3가지 요건을 말씀드리겠습니다. 첫째 계획도시로 인프라가 구축돼야 합니다. 인프라 구축은 아무리 빨라도 최소한 10년은 지나야 합니다. 10년이 지나야 주거와 자족시설, 교통, 교육, 문화 등 인프라가 조화를 이루게 됩니다. 지금과 같은 강남 인프라가 조성되는데 30년이나 걸렸습니다. 아파트가 들어서고 사통팔달 교통망이 완비되고 학교와 학원이 들어섰습니다. 이어 빌딩이 생기고 대기업 등 기업체 사무실이 이전하면서 30년이 지나 인프라가 완벽하게 구축된 것입니다. 이에 따라 2000년 이후 수도권을 물론 지방 대도시 부자들이 서울 강남 아파트를 사들이면서 수요가 급증, 아파트값이 폭등했습니다. 분당신도시의 경우 인프라가 구축되는데 강남의 절반인 15년이 걸렸습니다. 둘째 교육여건이 뛰어나야 합니다. 강남구 송파구 서초구 강동구 등 강남권 4곳에는 서울 학원의 30% 이상이 몰려있습니다. 90년대에는 8학군이라는 이유로, 2000년대에는 대치동 학원 때문에 강남 아파트 수요가 크게 늘었습니다. 이는 2000년 이후 분당, 평촌 목동 아파트값이 큰 폭으로 오른 이유도 마찬가지 입니다. 개발한지 20년이 되는 90년대부터 강남에는 학습의욕이 높고 학습수준이 상당한, 좋은 학생이 많이 몰리게 됐습니다. 좋은 학생이 많다는 것은 경쟁자가 많다는 것입니다. 경쟁이 치열해지면서 이에 기생하는 학원이 들어섭니다. 여기에 학원을 다니고 과외를 하며 치열한 경쟁을 해야만 대학입시에서 생존할 수 있다는 부모의 의지에 따라 강남 주택 수요가 급증하게 된 것입니다. 참고로 강남권 거주자는 교육여건>생활편의시설>교통 및 직장 접근성 순의 이유로 강남권에 아파트를 삽니다. 하지만 비강남권 거주자는 교통 및 직장 접근성>주택 투자가치 순으로 아파트를 구입합니다. 셋째 부자들이 선택해야 합니다 부자들이 선택해야 진정한 명품주거지가 될 수 있습니다. 부자들에게 선택받으려면 강남 접근성이 뛰어나야 합니다. 강남권에 주로 살고 있는 부자들은 지난 30년간 주거지로서 강남권을 떠나지 않았습니다. 과거 대표 주거지를 봐도 알 수 있습니다. 대표 주거지는 70~80년대 압구정동 현대와 잠실동 아시아선수촌을 거쳐 90년대에 대치동 미도, 선경, 우성 아파트로 옮겨갔습니다. 2000년 이후에는 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌 등 트로이카 체제를 형성했습니다. 인프라가 구축되고 교육여건이 뛰어나다고 하더라도 부자들이 관심을 갖지 않는 곳은 명품주거지가 될 수 없습니다. 10년후 수도권 명품주거지 후보지 다음은 저와 닥터아파트 애널리스트 4명(곽문경 이민희 김주철 이혜승)이 직감적으로 추천한 10년 후 수도권에서 명품주거지가 될 가능성이 있는 후보지 10곳 입니다. 순서는 가나다순입니다. 제가 말한 명품주거지 3가지 요건에 맞지 않는 곳도 있지만 참고만 하세요. 여러분도 댓글을 달아 명품주거지 후보지를 추천하면 좋겠습니다. 강남구 개포동 개포주공 강남구 압구정동 일대 과천 주공단지 마포구 상암동 DMC 일대 송파구 위례신도시(송파신도시). 넓게는 잠실-가락-문정 포함 수원 광교신도시 여의도 주상복합 아파트 용산구 부도심 또는 한남~한강로 라인 인천 송도국제도시 화성 동탄1,2신도시

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