2006-12-08 12:44

http://blog.drapt.com/do1935/3466241165549492507

자료출처 : 좁은 세상을 벗어나서 넓게 투자하자

원문출처 : http://blog.drapt.com/kumhon

기업도시 혁신도시 개발되면 단순히 한전이나 가스공사 등 대형공기업의 이전만이 걸린 문제가 아닙니다.

그런 기업에 납품하거나 관계를 유지하는 중소기업 내지는 일부 공장의 이전이 이뤄집니다.

지금 분당에서 한남대교까지 오는 데 엄청 막힙니다.서울 분당간 주요도로가 판교 인터체인지 이용한 경부고속도로,수서 분당간 고속화 도로,구룡터널 통과한 수내 진입도로 등 대충 세가지 입니다.

종점은 한남대교 양재 쪽 대치동 건대입구쪽 입니다.

용인에서 새로 도로를 내도 서울 진입은 마찬가지로 양재쪽 한남대교쪽 정도입니다.

따라서 교통이 엄청 막히게 돼있씁니다.판교신도시와 광교신도시 등이 들어서면 더욱 심하겠죠.

그러므로 용인은 굳이 서울 진입하지 않을 사람들이 살 필요가 높습니다.

기업 혁신도시의 개발로 지방으로 인구가 분산될 것이기 때문입니다.철도교통도 중요하지만 바삐사는 영업맨 등에게는 도로교통도 중요합니다.

일부 전문가들이 용인이 계속 갈 것이라는 것은 이런 논리일 것입니다.

또 하나 강남 사람들이나 유명 컨설턴트의 투자 유도로 이른바 부자들이 이쪽으로 많이 투자했을 것입니다.

다른쪽 생각으로는 이런 큰 공기업과 거래하는 기업의 본사가 과연 어디로 둥지를 틀까 봐야 합니다.

이를테면 한전에 납품하는 회사가 필요에 따라 공장 등을 광주에 둘 수는 있지만,본사는 여전히 수도권이나 서울에 둘 것입니다.납품을 한전과 거래만 하는 것은 아니고 다른 수도권이나 영남지방 등에 위치한 다른 대기업과도 거래할 수있습니다.

이 경우 본사나 주력 태스크 포스는 여전히 수도권 혹은 서울에 둘 수밖에 없다는 논리입니다.

그렇다면 원활한 물류교류와 의사소통을 위해 가장 교통이 좋은 곳에 둥지를 틀 가능성이 높습니다.

도로교통만 본다면 수도권 남부인 분당이나 판교 등에 본사를 둘 가능성도 있습니다.영호남 충청 강원을 아우를 수있기 때문이죠.유명컨설턴트들은 도로교통과 현재의 인적 물적 교류를 놓고 이같은 예상을 할 것입니다.

하지만 철도교통 등을 감안하고 인천 파주 그리고 아프로 대단위 공단 개발이 이뤄질 양주 등의 수도권 북부에 위치한 기업들과도 교류를 갖기 위해서는 도로교통도 웬만큼 가능하고 철도등을 이용해 전국 어디든 한나절 동안에 업무를 처리 할 수있는 곳으로 가야 합니다.

그 경우에는 KTX 등이 있는 서울역 용산이 좋아 보입니다.

따라서 용인이 계속 성장한다는 것은 서울 및 수도권의 중심축이 판교 분당이라는 것이며,이 경우에는 오히려 강남이 위축될 소지도 있습니다.

즉 완성된 도시 강남이 갖는 메리트가 10년이 아니라 5년내에 허물어질 가능성이 잇다고 저는 봅니다.

여전히 한국의 중심기업은 강남에 있고 인천 파주 고양 등 수도권 북부에도 계속 개발이 이뤄지기 때문에 기업 도시 혁신 도시 행정도시의 개발로 인한 인구 이동이 이뤄진다해도 서울이 중심 기능을 유지할 것이라고 저는 봅니다.

즉 도로교통도 중요하지만 많은 사람들이 철도교통을 통한 서울과 해당 도시와의 교류를 원할 가능성이 더욱 높다는 것입니다.

그래서 용산이 좋아 보이는 것이며 용인은 프로의 영역이라고 보는 것입니다.

도시 및 산업의 발전이 남부로만 이뤄지면 용인은 실질적 수도인 분당 판교를 뒷받침하는 백업도시이자 수도권 남부를 연결하는 핵심도시가 될 것입니다.

후자의 예대로 개발이 이뤄진다면 용산은 수도권 남부와 북부를 아우르는 명실상부한 수도의 중심이 될 것입니다. 이 경우 용인은 수도권 남부의 교통 요지이기는 하지만 서울 진입은 여전히 어려운 수도권 변방이 될것입니다.

앞으로 5년후는 인구증가도 눈에 띄게 줄어들어 부동산 투자로 과실을 따는 파이가 줄어듭니다.

용산이 중심이 되고 강남 분당 판교 뿐 아니라 파주 인천 양주 등 수도권이 고루 발전할 경우 용인은 어느 정도 시세는 유지하겠지만 지나친 물량으로 인해 가격 상승의 한계를 맞을 가능성이 높습니다.

분당 판교가 중심이 되면 지금보다 다소 더 상승할 가능성이 높습니다.이 경우 분명 서울 강남권 일부 지역은 쇠퇴합니다.

아시는 대로 제가 지난해에는 용인 죽전 등에 대해 긍정적이있지만 최근에 투자 주의 비슷한 의견을 올린 것은 이같은 여러가지 이유 때문입니다.

그래서 이 모든 것을 감안하면 용산이 투자 1순위입니다.

예전에는 제 글에 은유적 표현도 많았고 구체적 지역을 적시하지 않았지만,이제는 어느 정도 털어 놓을 작정입니다.

여러분께서도 일부 지역에 대해 제가 유망할 것이라고 의견을 올렸는지 궁금하시죠.

그래서 제 의견을 말씀 드리는 것입니다.

앞으로 주요 건설업체는 용인 등 분양이 끝나면 수원 인천 등 돈될만한 곳의 재개발에 힘쓸 것입니다.왜냐고요.서울의 지가가 너무 비싸 완전분양에 자신이 없기 때문이죠.

중기적으로 수익을 노리려면 이런 곳에 가시면 됩니다.큰 액수는 아니지만 밑지지는 않을 것입니다.

제 사견에 불과하니 여러 가지 감안해 읽어 주십시오.

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