2007-03-19 01:48
http://blog.drapt.com/do1935/2413571174236528564 
자료출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^
원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid
2기 신도시의 첫주자인 동탄신도시 입주가 임박했습니다.
1.11대책등 여러가지 악재로 부동산시장 전체가 급냉을 했지만 부동산빙하속은 아직 뜨거운물이 쏟아올으고있어서 언제 얼음이 녹을지 모르는 약간은 불안한 시국인듯 싶습니다.
2기 신도시인 판교,광교,동탄,파주,양주신도시중 여러면에서 비슷한 화성동탄신도시와 파주운정신도시에 대하여 한번 비교해보고 미래가치를 논해보고자합니다.
파주,동탄을 지지하는분들사이에서는 누가 더 낫다, 못하다 말들이 많지만 별 의미없는 논쟁이라 생각합니다.
파주와 동탄은 경쟁적인 투쟁관계라기보다는 상호보완적인 선의의 경쟁을 해야하는 형제라고 생각합니다.
동탄이 먼저 태어난 형이라면 파주는 늦게 태어난 동생입니다.
형이 자리잡고 성공한다면 동생은 그만큼 더 쉽게 성공할수있습니다.
동생이 더 잘될수도 있고 못될수도 있지만 그건 미래의 일이고 두형제가 다 잘되어야 한다고 생각합니다.
주관적이고 개인적인글인만큼 단순 참고만 하시기바라며 내용중 동의하기힘든 부분은 그냥 무시하시면 될거같습니다.
1. 공통점
1) 2기 신도시
2기 신도시(판교,광교,동탄,파주,양주)중 투자대비 수익을 따졌을때 상당히 가치가 높은 기대주입니다.
동탄은 토지공사가 파주는 주택공사가 주축이고 동탄은 원가연동제,채권입찰제 적용이 안되어 입주후 전매가능하다는것이 차이라면 차이입니다.
2) 입지
강남기준 30~40KM정도 거리에 위치합니다.
동탄은 동남쪽, 파주는 서북쪽으로 대칭을 이룹니다.
동탄,파주 모두 강남접근성에 대한 물리적,심리적 거리감이 큰 단점을 가지고 있습니다.
3) 규모
동탄은 274만평, 파주는 284만평(확대포함 550만평)입니다.
확대전에는 비슷한 규모며 동탄도 확대가능성이 굉장히 높은만큼 비슷한 규모가 될거같습니다.
4) 자족도시
2기신도시의 가장 큰 특징인 자족도시기능이 완벽한 2지역입니다.
동탄은 삼성, 파주는 LG입니다. 우리나라 대표기업이죠.
판교는 자족보다는 분당의 베드타운이, 광교는 수원의 베드타운이 될 가능성이 높습니다.
물론 판교,분당 모두 너무나 뛰어난 입지와 녹지율,인프라가 예상됨으로 신도시의 왕이 될거라는건 믿어의심치 않습니다.
2. 문제점
1) 강남접근성
우리나라의 집값은 강남접근성이 중요한 요소중 하나입니다.
분당이 왜 일산보다 좀더 높은 시세와 가치를 할까요?
바로 강남의 힘 때문입니다.
동탄은 경부축을 끼고있어서 조금 유리해보이지만 경부축 직선거리가 30KM정도 되며 주말,출퇴근시간 정체가 예상됩니다.
파주는 강남접근을 하려면 거리를 떠나서 도심을 통과해야함으로 그리 낙관적이지는 않아 보입니다.
2) 심리적 거리감
강남접근성보다 더 심각한것이 화성,파주에 대한 심리적 거리감입니다.
아무리 자족도시라도 심리적 거리감을 줄이지 않는한 동탄,파주 두형제가 큰 성공하기에는 어려움이 예상됩니다.
차라리 파주와 화성이름을 빼고 운정신도시,동탄신도시로 불리는게 더 좋지않을까 싶습니다.
왜 운정과 동탄앞에는 꼭 지역이름이 들어가는지 참 궁금합니다.
3) 교통인프라
강남접근성과 심리적 거리감을 줄이기 위해서는 지하철과 도로개선이 필수입니다.
파주는 경의선이 예상되어있고 제2자유로,서울-문산고속화도로가 예상되어있지만 500만평이상의 신도시를 수용하기에는 좀 무리가 있을거같습니다.
파주,일산,김포,검단등 대규모 신도시가 몰려있는상황에서 교통대란은 필수일듯 싶습니다.
동탄은 지하철계획이 없고 지하철1호선 기지창역이 확정되었지만 동탄끝쪽이어서 근본적 한계를 지니고있습니다. 양재-오산고속화도로가 개통되면 조금은 개선되겠지만 경부고속도로,양재-오산고속화도로만으로는 오산,동탄,수원,용인서쪽 교통량을 소화하기에는 부족하지않나 싶습니다.
4) 자족기능
자족기능이 가장 큰 장점이지만 단점이 될수도 있습니다.
자족기능을 갖춘 기업집단이 성공적으로 이루어져야만 장점이 되는것입니다.
동탄은 우리나라 최고의 기업은 삼성반도세가 확장예정이어서 좀 나아보입니다.
삼성반도체는 이미 터전을 잡고있고 우리나라 핵심성장엔진이며 엄청난 수익과 확장이 필요한만큼 무난한 투자와 확장이 가능하리라 생각합니다.
파주는 우리나라 양대삼맥인 LG가 터전을 잡으려고하는 곳입니다.
좀 걱정되는건 LCD가 대만이 치고올라오고 판넬가격하락이 진행중이며 LG-필립스가 대규모 적자가 진행중이라 예상보다 좀 늦거나 축소가 될 가능성도 있지않나 싶습니다.
LCD가 반도세보다는 독과점적인 기술과 입지확보를 못해서 앞으로도 좀 고전이 예상되지않나 싶습니다.
3. 나아가야할 방향
1) 파주운정
- 지하철 노선추가
- 강남접근도로 신설
- LCD단지 빠른 정착
- 파주이름을 뺀 운정신도시로 호칭변경
- 빠른 인프라 건설(특목고,백화점)
파주가 2기신도시로서 큰 성공을 거두려면 규모확장에 따른 인프라 구축과 자족도시기능을 빨리 성공해야합니다.
정부에서는 강남고속화도로 신설과 경의선뿐만아니라 지하철9호선을 파주까지 연결해서 500만평 신도시에 맞는 교통인프라구축에 적극적으로 나서줘야합니다.
LG-필립스LCD단지가 성공적으로 안착할수있도록 정부의 적극적인 지원이 필요합니다.
단순히 기업에만 맞기기 보다는 특혜를 주더라도 LCD단지의 성공을 위한 지원이 필요한 시점입니다.
정부를 움직일수있는건 바로 지역민과 입주민의 적극적인 단합된 힘입니다.
파주시민과 입주예정자분들은 동호회와 지역시민단체등 힘을 모아서 지하철추가와 신설도로개설,LCD단지성공에 온힘을 쏟아붇는것이 파주운정신도시의 성공의 열쇠라는점 다시한번 강조하고싶습니다.
2) 화성동탄
- 지하철 노선신설
- 동탄확대 빠른결정
- 화성이름을 뺀 동탄신도시로 호칭변경
- 빠른 인프라 건설(특목고,백화점..)
동탄은 2기신도시로서 큰 성공을 거두려면 규모확장에 따른 인프라구축과 강남접근성개선이 필수입니다.
동탄확장과 자족도시기능은 시간문제로 보이지만 지하철건설이 가장 큰 요소가 될거같습니다.
도로는 현재 예정된 도로가 조금 늦어질지언정 결국 건설은 될것입니다.
지하철노선은 동탄신도시확대와 오산신도시개발,용인남동부개발등을 볼때 충분히 타당성은 있습니다.
하지만 지하철은 내부검토는 할지 모르겠으나 아직 공식화된 계획이 없는만큼 동탄,오산,수원,용인 상갈,보라,공세의 단합된 힘으로 어떻게 하느냐에 따라 결정되리라 생각합니다.
지역이기주의로 분열되기보다는 서로 양보하고 힘을합칠때 성공할수있습니다.
여러자료를 종합해보면 동탄확대를 전제로 분당연장선추가(상갈-보라-공세-동탄-오산)와 인덕원-병점노선연장(인덕원-의왕-수원월드컵-병점-동탄-오산)이 가장 타당성이 높아보입니다.
4. 미래가치
2기신도시는 모두 성공하리라 생각합니다.
판교,광교는 말할필요도 없으며 10년후 우리나라 최고의 도시가 될것임을 확신합니다.
동탄,파주는 리스크가 있지만 판교,광교와 더불어 신도시 성공신화를 이어가리라 믿어의심치않습니다.
오히려 리스크가 있음으로 더 큰 기회가 될수 있다고 생각합니다.
판교,광교는 이미 누구나 예상하는 최고의 기회의 땅임으로 분양가,청약경쟁률 모든면에서 기회를 잡기 힘듭니다.
하지만 동탄,파주는 아직도 충분히 진입가능한 기회의 땅입니다.
파주는 자족기능/교통개선, 동탄은 지하철건설이 필수이며 각 입주민과 지역민의 단합된힘과 주변지역과의 연대를 통하여 충분히 가능하리라 생각합니다.
파주와 동탄은 선의의 경쟁을 하는 형제임으로 각 현안해결을 위하여 두형제가 같이 힘을합치고 상생을 길을 찾는다면 2기신도시의 앞날은 밝은 태앙빛이 아닐까 생각합니다.
부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.
특정지역을 띄우기위한 글은 아니며 동탄입주시점에 비슷한 형제인 동탄과 파주에 대하여 한번 생각해본 개인적인 글임을 다시한번 밝힙니다.
감사합니다.
from 부동산투자의 Happy Analyst 김인만
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