2011-08-20 19:11

http://blog.drapt.com/dla91211/5055341313835094571

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk/3955411313382201617

소형 오피스텔로 수익 챙기는 법

 

 생애 처음으로 부동산 투자에 도전하여

성공한 주부의 이야기를 들어보자.

 

30대 중반의 남편은 그동안 직장생활을 하며 모은 돈으로

어떻게 재테크를 할지 고민하다가 2년 전 72.73m²(22평형)의 신축 오피스텔을

분양받았다. 30대 샐러리맨이 적금과 펀드 등의 저축 자금만으로

서울 시내의 부동산에 재테크를 한다는 것은 좀처럼 쉽지 않은 일이었기에

수도권 지역으로 눈길을 돌려 주변 입지 여건을 고루 따져본 결과,

인천광역시 논현택지개발지구의 D 오피스텔을 선택했다.

 

D 오피스텔은 지하철역까지 걸어서 1분 이내의 수인선 초역세권에

 자리 잡고 있을 뿐만 아니라 인근에 위치한 남동공단으로부터 세입자 수요 확보가

가능하고 송도지구 개발 영향을 받을 가능성이 높다는 점이

 가장 마음에 들어 구입하게 되었다고 한다.

 

분양 당시 오피스텔 매매가는 평당 600만원대 초반으로 세금까지 모두 합쳐

약 1억4천만원의 비용이 필요했고, 기존에 갖고 있던 종자돈에 5천만원 정도를

 은행권에서 대출받아 구입 자금을 마련했다.

 

대출의 경우 완공되기 전까지 중도금은 무이자로,

완공된 후에는 4.5%의 이자를 납부하기로 했다. 특히 신축 오피스텔을 분양받을 경우

 10%의 부가가치세가 들어가는데 사업자 등록신고를 하면 이 비용을

세금으로 고스란히 환급받을 수 있어 남편은 사업자 등록까지 마쳤다.

 

그리고 지난 5월, 드디어 오피스텔이 완공되면서 우리 부부는

인근 중개업소를 통해 전세 6천만원에 세입자를 받게 되었다. 붙박이장, 옷장, 세탁기,

냉장고, 샤워 부스 등이 모두 갖춰져 있고, 통유리 창밖으로 시야가 탁 트이는 조경 덕분에

같은 평형대의 다른 세대보다 일찍 세입자를 구할 수 있었다.

단, 현행법상 주거 목적으로는 사용할 수 없다는 점을 고려해 사무실로 임대했다.

 

 

 

은행 이자율보다 짭짤한 임대 수익률
 

우리 부부의 부동산 재테크는 여기서 끝나지 않았다.

 전세금으로 들어온 6천만원을 그냥 은행에 넣어두자니 조금 아깝다는 생각이 들어

 이 돈으로 기자 명의의 오피스텔을 한 채 더 구입해 임대 수익을 내자는 결론을 내렸고,

 그 후 매일 부동산 매물 정보를 알아보기 시작했다.

 

시세가 오를 만큼 오른 탓에 1억원 미만의 자금으로 오피스텔을 구입하기란 어려웠다.

더구나 이미 한 채를 수도권 지역에 마련한 만큼, 다른 한 채는 서울시 안에서

구하고 싶은 마음이 컸다. 그래서 무조건 작은 평수를 찾기로 하고 틈만 나면 인터넷으로

매물을 확인하고, 퇴근 후에는 직접 발품을 팔아가며 서울 곳곳을 찾아다녔다.

 

공개적으로 매물 정보가 뜨는 인터넷보다 원하는 동네에 가서 인근 중개업소를

돌아보는 경우 훨씬 더 다양하고 많은 매물들을 볼 수 있었다. 강남 일대와 마포구, 용산구 등의

인기 지역은 최소 1억3천만~1억4천만원이 필요한 반면 구로구, 영등포구, 동대문구, 중랑구 등은

비교적 저렴한 편이었다. 33m²(10평형)를 전후로 간혹 6천만원대 후반에서

8천만원대의 매물들이 나왔다. 그러나 교통이 편리하면서 세입자의 수요가

어느 정도 보장되어야 하기에 무조건 싼 가격만 보고 오피스텔을 구입할 수는 없었다.

 

지난 6월, 한 달여 동안 부동산 탐방을 한 결과 우리 부부는 중랑구에 있는

26.45m²(8평형)의 S 오피스텔을 최종적으로 선택했다. 2002년에 지어진 건물임에도

 내외부가 모두 깨끗하고 10분 거리에 지하철역과 전문대, 시장 등이 있어 앞을 내다봤을 때

충분히 투자 가치가 있을 것이라고 판단했기 때문이다. 중개업자들도 “이 정도의 면적과

가격대의 매물은 희소성이 높고 매물로 잘 나오지 않기에 충분히 투자 가치가 있다”고 조언했다.

 

매매가 6천만원으로 나온 S 오피스텔은 근저당, 융자 등이 전혀 잡혀 있지 않아

 등기부등본상 서류가 깨끗했고, 현재 보증금 500만원에 월세 30만원으로

 세입자가 거주하고 있어 실구입자금 5천500만원으로 구입이 가능했다.

임대수익률은 6.5% 정도를 기대할 수 있고, 법무사를 거친 취등록세 265만원을

제외하고는 별다른 부가가치세가 들어가지 않다는 점도 마음에 들었다.

 

 

진짜 달인은 시세 차익 노린다

비록 5천여 만원의 빚을 안게 됐지만 우여곡절 끝에 우리 부부는 각자의 명의로
오피스텔 한 채씩을 소유하게 됐다. 현재 전세로 살고 있는 집을 비롯해 부부가
꾸려온 자산 형편상 은행에서 대출을 받은 적이 없고, 크게 들어가야 하는 자금도
전혀 없기 때문에 건전한 빚도 하나의 자산이라는 생각으로 부동산 재테크를 위한
대출에 큰 부담을 갖지 않을 수 있었다.

 

하지만 꼭 임대 수익만 내다보고 부동산 투자를 시작한 것은 아니다.
좋은 기회에 적은 비용으로 매물을 구입한 후 부동산 흐름을 지켜보면서 몇 달 후
가격을 조금 더 올려 매물로 내놓아 시세 차익을 거두는 것이 실질적으로
현명한 재테크 방법이라는 것을 알기 때문이다.

 

부동산 전문가는 “임대 수익만 생각하지 말고 시세 차익을 노리는 것도
하나의 투자 방법이다. 자본 이득을 늘리는 것을 우선적으로 생각하고 그 다음에
임대 수익을 챙겨야 한다. 몇 십만원에 그치는 임대 수익만 생각해서는 자산을
제대로 늘릴 수 없다. 특별히 그 임대 수익으로 적금을 들거나 정확한 투자 계획을
세워두지 않는 한 매달 고스란히 써버릴 수 있다. 따라서 사고 되파는 과정에서 얻는
시세 차익으로 자산을 500만원, 1천만원, 2천만원 꾸준히 늘려나가다 보면
 4, 5년 후에는 몇 천만원대의 차익이 쌓여 다시 종자돈을 거머쥘 수 있다.
그것이 부동산으로 돈 버는 진짜 요령이다”라고 설명한다.

 

따라서 오피스텔을 구입할 때 언제, 어떻게 다시 매매할 것인지에 대해
미리 고민해둘 필요가 있다. 부동산은 시세에 따라 가격이 오를 수도,
떨어질 수도 있기 때문에 임대 수익에만 의존해서는 안 된다.
최근 3년 동안 오피스텔 임대료가 5만~10만원 사이에서만 오르내림을
반복할 뿐 큰 폭으로 상승하지 않았다는 것도 이를 증명한다.

 

그러므로 오피스텔이 역세권에 있다거나 인근에 시장, 마트 등 편의시설이
잘 형성되어 있는 등 좋은 입지 환경을 지녔다면 주변 시세보다 적은 비용으로
구입해 향후 약간의 차익을 남기고 되파는 식으로 투자하는 것도 고려해봐야 한다.

 

 

오피스텔 구입시 주의할 점

 

 수익률과 공실 수익률은 부동산 투자에서 가장 중요한 부분이다.
하지만 지나치게 눈에 보이는 숫자에만 연연해서는 안 된다.
일반적으로 오피스텔을 분양하는 업체들은 대출이자와 임대료까지 고려해
수익률을 어느 정도 맞춰주겠다고 투자자들을 유혹한다.
그러나 제대로 알아보지 않을 경우 함정에 빠질 수 있다.

 

물론 초반에는 분양업체의 열띤 홍보로 매물이 모두 팔리고 당초 예상했던
 수익률까지 큰 어려움 없이 얻을 수 있다. 하지만 주변에 비슷한 가격대의
원룸이나 오피스텔, 다가구 주택이 많고 입지여건상 세입자 수요가 넉넉하지 않다면
공실로 몇 달간 방치하며 관리비만 나가고 수익도 전혀 얻지 못하게 된다.
따라서 철저한 시장조사를 통해 주변 환경을 꼼꼼히 따져보고 꾸준히 임대가
가능한지 인근 수요층을 미리 파악해두어야 한다.

 

 근린생활 시설과 구분하기 도시형 생활주택은 거주가 가능하지만
근린생활 시설은 상가 건물에 속하기 때문에 법적으로 거주가 안 된다.
그런데 간혹 근린생활 시설로 지정된 상가형 건물에 고시텔을 변형시켜서
작은 평수의 방들을 여러 채 만들어 분양하는 경우가 있다. 내부에 주거는 물론
취사까지 가능하도록 관련 시설들을 갖춰놓고 구분 등기를 내어주는 것이다.

 

그러나 지금 당장은 문제가 되지 않더라도 어느 날 갑자기 불시검문에 걸리면
소방법에 어긋나는 취사 및 거주시설들을 모두 해체해야 하고,
덩그러니 남은 건물 하나에 주인만 여러 명이 존재해 추가적인 문제를 일으킬
수 있다. 또 어느 한 명이 자신이 갖고 있는 지분을 팔고 싶어도 다른 주인들의
동의를 일일이 구해야 한다. 따라서 소형 오피스텔과 헷갈릴 수 있는 근린생활 시설을
 쪼개서 매매하는 것을 조심하고, 설령 구입을 결정하더라도 구분등기가 아닌
개별 등기가 주어져 이후 개인적인 매매가 이뤄질 수 있는지를 반드시 확인해야 한다.
 

 

출처 : 레이디 경향

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