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[김경우]
 R119 내집마련연구소장
매일경제 부동산센터 및 모네타 전문가상담위원 | | |
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 2007.05.18 (금) |
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“아파트로 돈버는 시대는 끝났다고 하는데 정말 그런가요?”
“이젠 아파트 끝물 아닙니까? 차라리 타운하우스나 단독, 상가에 투자하는게 낫지 않을까요?”
작년 10월~11월까지만 해도 하루가 다르게 집값이 폭등하는 모습을 보고 흥분한 나머지 ‘묻지마 아파트매입’을 문의하시는 분들이 많았는데 불과 6개월도 안돼 요즘은 “아파트가 끝났다”는 주장을 하는분들이 늘어났다.
과연 그럴까? 만약 아파트로 돈버는 시대가 끝났거나 행여 끝나려고 하는 조짐이라도 보인다는 것을 우리가 확인할려면 현재 분양을 앞둔 송파신도시나 광교신도시, 동탄주상복합, 송도, 동천동일대의 인기지역 분양물량에 수요자들이 많이 몰리지 않아야 한다.
아파트로 돈버는 시대가 끝났거나 끝나려고 한다면 굳이 그곳에 분양받을 이유가 없기 때문이다. 그러나 실제로 그렇지 않다는 사실을 알게 될것이다.
아파트로 돈버는 시대 아직 끝나지 않아...아파트시대 10년 이상 갈 것
기를 쓰고 송파에 들어갈려고 청약가점점수를 저울질하면서 수능시험을 준비하는 수험생들처럼 배치고사표를 들고 여기저기 당첨가능성에 대해 문의하기 바쁘다.
이런상황이 멈추지 않는이상 아파트로 돈버는 시대는 아직 끝나지 않았고, 아직 한참동안 더 계속될수밖에 없다. 신규분양물량을 전제로 얘기하면 오히려 정부는 분양가 상한제를 통해 아파트로 돈버는 시대를 활짝 열어놨다고 해도 과언이 아니다.
청약가점제라는것은 분양가 상한제로 인해 주변 재고물량 시세보다 분양가격이 20%정도 저렴하면서도 광(光)이 번쩍번쩍 나는 새 주택을 제공함으로써 필연적으로 발생할 수밖에 없는 청약광풍을 차단하고, 가능하면 부양가족수가 많고 통장가입기간이 긴 무주택 서민들에게 돈을 벌게 해주기위한 제도에 다름아니다.
상한제와 청약가점제는 아파트로 돈버는 시대를 정부가 공인하는격
이것은 정부가 ‘아파트로 돈버는 시대가 계속된다’는것을 공개적으로 선포하는것과 다를바가 없으며, 필자의 견해로는 무주택서민들에게 이러한 기회를 우선적으로 제공하는것은 형평성과 공익적 차원에서 바람직한 처방전이라고 생각한다.
분양가 상한제가 본격 시행되면서 이에 대한 투기광풍의 대책으로서 정부가 시행하는 청약가점제가 전격 도입되면, 돈이 되는 아파트단지에 청약예비군들이 군침을 흘릴수밖에 없게된다.
그러나 아쉽게도 분양물량은 정해져 있고 가점점수는 각 개인별로 이미 결정이 된 상태나 마찬가지이므로 당첨자와 낙첨자간의 희비쌍곡선은 이미 운명지워졌다해도 과언이 아니다.
50% 무주택자들, 수능시험 앞둔 수험생과 다를바 없어
지금 50%에 육박하는 무주택자들은 수능을 앞둔 수험생과 하등 다를바가 없다.
만약, 수능을 보는 수험생들 눈에 대한민국의 모든 대학들이 다 똑같은 수준으로 비춰진다면 수능시험은 전혀 의미가 없게 된다.
하지만 진입장벽이 높은 상위권대학, 세칭 SKY로 불리우는 몇몇 대학에 들어가려고 하는 사람은 많지만 정원은 정해져 있으므로 치열한 경쟁이 불가피하다. 그리고 SKY보다는 못하지만 소위 중상위권 대학으로 불리는 S,H,E,S등등의 대학들도 진입장벽이 결코 만만하지 않다.
그렇지만 수능점수와 내신성적은 어느정도 결정이 된 상태라면 이들 대학에 입학이 허가되는 수험생들은 사실상 이미 결정이 난 상태나 다름없게 되는것이고, 청약가점점수가 대략 결정되어진 청약 예비군들 역시 진입장벽이 높은 송파나 광교, 김포, 파주, 기타 수도권 대규모 택지개발지구등의 인기지역에서 당첨될지 낙첨될지 어느정도의 감은 잡고 있을것으로 예상된다.
따라서 자신의 점수대별로 과연 인기지역에만 청약을 하기 위해 마냥 기다릴것인지, 아니면 눈높이를 한단계 낮춰 하향 지원할것인지를 판단해 볼 필요가 있다.
수능 3과목 점수 이미 나와.....점수대별 배치고사표로 당락여부 짐작 가능
우선, 청약가점이 상당히 높은 우수 수험생들이 내년 이후 공급 예정인 유망 택지지구로 목표로 삼는지역은 역시 송파신도시와 수원 광교신도시를 들수 있는데, 이들 지역의 '당첨 안정권 가점점수는 대략 50점~57점 정도가 커트라인이 될것으로 보인다.
또한 내년이 넘어가기전인 올 하반기 분양이 시작될 은평 뉴타운은 최소 52점, 파주신도시는 48점대 수준에서 커트라인이 정해질것으로 보인다.
청약가점점수의 만점이 부양 가족수 35점, 무주택기간 34점, 통장가입기간 17점으로 총 3과목 84점이 만점인 바 광교신도시와 송파신도시는 84점 만점에 56~71점 정도는 돼야 커트라인보다 높은 당첨안정권이 될것이다.
인기지역 가점점수 50점 이상 돼야 당첨권...당첨예정 행운아들 소수에 불과
광교신도시와 송파신도시는 내년 2008년 9월과 2009년 9월부터 각각 분양을 시작할 예정이므로 만일 내년과 내후년까지 통장가입기간과 무주택기간이 늘어나므로 이들 특급 물량에 입성을 노리는 실수요자들은 분양 시기까지 당첨 예상 점수대를 분석하여 도전을 할것인지, 아니면 하향지원을 할것인지 판단해야 한다.
한편, 아직 잔여물량이 남은 판교 민간 건설업체 중·대형 아파트(980가구)와 주택공사와 토지공사가 선보일 동판교 주상복합 물량도 광교와 송파와 함께 특급지역으로 분류되는만큼 청약가점이 56~71점대는 확보해야 당첨이 가능할 것이다.
여기에 오는 10월께 분양물량이 쏟아지는 은평뉴타운의 당첨 가능 점수는 대략 50점 이상정도가 될 것으로 보이며, 올 하반기 분양이 이뤄질 파주신도시의 경우 47점~52점이면 커트라인에 들수 있을것으로 전망된다.
수능성적 낮은 수험생들의 아파트투자의 정석 3계명
이상으로 수능성적(청약가점)이 우수한 학생들의 상위권대학 입학 배치고사표를 살펴보았다. 하지만 필자가 얘기하려고 하는것은 이들 ‘소수의 우수학생들의 명문대학 들어가기’가 아니다.
오히려 1순위 청약통장은 있는데 청약가점점수가 낮거나 어중간하여 돈이 될만한 지역에서내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡기가 녹녹치 않은 서민들이 아파트로 돈벌려면 어떻게 해야 하는가에 대한 논의를 하려고 하는것이다.
사람이 아프면 병원에 간다. 환자는 보통 건강해질려면 어떤것을 먹어야 할지 고민하곤한다. 하지만 몸에 나쁜것만 먹지 않아도 건강해질수 있다. 담배, 지나친 알콜, 무분별한 성행위등 몸에 해로운것만 피해도 건강의 50%이상은 거져 얻을수 있다.
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| 2007.05.18 (금) |
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몸에 좋은음식 찾기 앞서, 몸에 해로운 음식만 피해도 건강 50% 거져 얻어
아파트 투자도 마찬가지다. 가점점수가 낮거나 어중간하면 인기지역에 청약을 못하게 된다고 하여 내집마련자체를 자포자기하는경우가 발생하거나 혹은 아파트로 돈을 벌어보려고 기를 쓰고 조급하게 마음을 먹은 나머지 투자가치가 별볼일없는 물건에 급히 발을 담궈 물리는 경우가 있을수 있는것이다.
아파트로 대박은 아니지만 적당하게 내집마련과 시세차익 두 마리토끼를 잡을수 있는 방법이 있다. 그것은 바로 환자가 몸에 해로운것만 피해도 건강의 50%이상은 얻을수 있는 방법과 다르지 않다.
투자정석 1. 비택지지구의 나홀로 물량 공략부터 멈춰야
먼저, 비택지지구의 나홀로 물량을 공략하는것을 멈추라는것이다. 택지지구가 1억이 오르면 비택지지구의 나홀로아파트는 많이 올라야 3000만원 오른다. 지역별로 차별화가 심해지는이때 이것만은 초보 아파트투자자들이 반드시 명심해야 한다.
둘째, 수도권에서 30~50만평이상 정도 되는 웬만한 택지지구에서 미분양이 날 때 미분양난것을 보고 우습게 알고 그냥 지나치는것을 경계하라는점이다. 여러요인들로 인해 일시적 미분양이 난 택지지구의 경우 반드시 미분양이 소진되고 프리미엄이 형성된다는 사실을 망각해서는 안된다.
투자정석 2. 택지지구 미분양 물량 외면하는 습관부터 버려야
수능점수(=가점점수)가 높지도 않고 성적이 좋지도 않은 수험생이 별다른 대학입학 대책도 없는 상태에서 자신에게 과분한 대학(=택지지구 미분양)에서 장학금(=프리미엄)을 주면서 오라고 하는 대학에 콧방귀를 뀌며 입학하지 않아 자신보다 훨씬 점수가 낮은 친구들이 그 대학에서 장학금을 받고 공부하는 모습을 보면서 자신은 재수학원에서 머리를 싸매고 되지도 않는 공부를 하느라 학원비와 생활비를 축내며 두고두고 후회하는 경우가 주변에 허다하다.
셋째, 부동산에 대한 이론이나 실무등 내공이 약하고, 늘 매사에 부정적으로 생각하는 주변친지들이나 지인들의 말은 되도록 귀담아 듣지 말라는점이다. 서울대를 가려면, 서울대를 합격한 선배들(=투자가치가 높은곳에 선취매한 고수들)이나 교수들, 혹은 서울대를 많이 보낸 담임선생이나 학원선생님(=부동산전문가)의 말을 귀담아 들어야지, 재수생이나 삼수생, 혹은 서울대를 포기한사람들의 말을 귀담아들어서 일을 그르치는 경우 또한 주변에 널려있어 수를 헤아리기조차 어려울정도다.
투자정석 3. 서울대 가려면 재수 삼수생 아닌, 합격한 선배 말 들어야
이 3가지 몸에 해로운 음식만 섭취하지 않는다면, 청약가점점수가 낮거나 점수가 어중간하여 갈피를 못잡는 대다수 무주택자들과 서민들이 최소한 아파트투자에서 50점은 먹고 들어갈수 있을것이라고 본다.
이렇듯 아파트투자는 아주 단순하게 생각하고 움직여야 하지만 지금상황은 마치 고등학교에서 성적에 대한 압박감이 없이 자유롭게 생활하다가 느닷없이 수능만능이 되버린것처럼 환경이 급변하여, 수능점수가 좋은사람은 대박이고, 수능점수가 낮은 대다수 학생들에게는 시련의 시기가 오고 있는것이다.
이럴때일수록 특급지역이나 1급지역은 아니지만 2급지역 정도의 중위권 택지지구위주로 관심을 기울여 택지지구에서 미분양이 나오거나 혹은 인기지역에서 1순위미달같은 상황이 발생하면, 적극적으로 파고들어가는 정공법으로 난관을 헤쳐나가야할것이라고 본다. |
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| 2007.09.21 (금) |
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2004년 10월무렵 A씨는 경기도 화성 동탄1신도시 1단계 중대형 물량의 미분양 물건을 계약금 10%인 3500만원정도의 자금을 들여 계약하여 경쟁없이 손쉽게 자신의 아파트로 만들었다.
당시 주변에서 미분양아파트를 왜 구입하느냐고 걱정을 했지만 A씨의 생각은 전혀 달랐다.
그는 당시로부터 몇 달전 분양한 시범단지아파트 중소형아파트인 112제곱미터 물량의 프리미엄이 3천만원~4천만원선정도 이미 형성되어있다는 사실을 확인하고, 동탄에서 배정된 중대형물량이 상대적으로 적어 희소성까지 있다고 판단한 후 지체없이 계약을 하였고 현재 이 아파트의 입주가 임박한 상태에서 형성된 프리미엄은 분양가의 두배를 웃도는 7.5억원으로 분양가대비 100%가 올랐다.
물론 미실현이익이긴 하지만 명목상 A씨는 3500만원을 투자하여 3억5천만원의 시세차익을 올려 2년반만에 1천%의 잠정수익률을 올리게 된것이다.
A씨는 2년반동안 미래가치가 밝다는게 점차 증명되고 있는 동탄신도시 중대형물량을 최소한 3년은 보유한후 양도세를 최소화해 처분할 계획을 세우고 있고 3년후 기대 시세는 3.3제곱미터당 2400만원, 시세로는 11억원으로 잡고 있다.
한편 B씨는 작년여름 버블세븐논란이 한창이고, 월드컵비수기가 겹친데다 서울과 너무 멀다는 인식이 팽배했던 경기화성 향남1택지지구에서 대량으로 미분양이 나자 역시, A씨처럼 투자가치를 분석해보았다.
분양가 상한제로 3.3제곱미터당 600만원정도로 저렴한데다 주변에 기아자동차 화성공장, 현대차연구소, 발안산단, 제약단지등 2600만 제곱미터나 되는 배후기반 산업단지의 수요가 충분하고 전매제한이 5년밖에 안되어 부담이 크지 않으며, 향남2택지지구규모가 대략 330만제곱미터에, 1지구와 북측으로 연접한 100만제곱미터의 대규모의 종합경기타운이 건설될 예정이므로 사실상 1지구와 합치면 약 6백만제곱미터의 신도시급으로 발전할 가능성이 높다고 판단하였지만 모아놓은 돈이 부족한데다 수중에 현금이 거의 없었다.
B씨는 계약금 10%인 2200만원중 통장에 있던 2백만원과 마이너스통장 대출 2천만원을 받아 112제곱미터물량의 로얄층을 동호수지정하는 방법으로 무혈입성하는데 손쉽게 성공했다.
작년가을이후 부동산가격이 상승하면서 향남1택지지구 분양권도 영향을 받은데다 입주 1년여를 앞둔 현재 올 11월~12월 지정이 유력한 황해경제자유구역(자유구역내에 향남 6백만제곱미터의 자유구역단지가 추가 신설예정) 지정발표가 임박한 현재 112제곱미터의 잠재적인 프리미엄은 대략 7천만원선정도다. 자기돈 2백만원을 투자하여 1년여만에 미실현이이긴 하지만 7천만원의 시세차익을 올리고, 입주시점에는 1.3억정도를 기대하고 있다.
지분수익률로 따지면 명목상 2백만원의 자기돈으로 7천만원(미실현이익기준)의 수익률을 올려 자그마치 3천500%의 수익률을 낸것이다.
물론 2천만원의 마이너스통장대출 이자등을 감안하고, 프리미엄이 실제로 전매제한에 걸려 당장 회수가 불가능한 미실현이익의 성격이 큰것은 사실이지만 택지지구불패라는 기본적인 투자마인드를 행동으로 옮겨 실질적으로 다른 어떤 대체투자(주식,예금등)보다 월등하고 압도적인 수익률을 내면서 내집마련이라는 안도감까지 덤으로 얻게 된것이다.
다행히 인근 대기업에 직장을 다니고 있어 입주시 잔금대출등이 용이하여 직접 거주하거나 아니면 전세를 주어서라도 아파트를 3년정도 보유하는것이 어렵지는 않은 상황이다.
A씨와 B씨의 경우 최종적으로 필자의 자문을 구하긴 하였지만, 필자가 이들 A씨와 B씨와 유사한 케이스로만 한정하여 직간접적인 방법(직접대면, 유선, 이메일등)으로 문의를 한 3백여명의 내집마련수요자들중 대략 30%정도인 80여명정도만 택지지구 미분양아파트를 계약 하였고 나머지 70%는 계약을 포기하였다.
문의자들 대부분이 청약가점은 낮고, 자금여력은 부족한 상태였으므로 계약을 포기한 70%의 실수요자들은 지금까지도 돈이 될만한 웬만한 택지지구(신도시포함)에서 내집마련을 하기가 여의치 않아 발을 동동 구르면서 오를만큼 오른 조짐이 보이는 기존 재고주택시장을 기웃거리면서 고전하는 경우가 많은것을 본다.
미분양은 황금알을 낳는 거위가 될수 있지만 자칫 애물단지로 전락하는경우가 많기 때문에 선택하는데 어려움이 있다고 얘기하지만 사실은 그렇지 않다.
우선 기존재고주택의 경우에는 초기에 전세를 끼든 대출을 동반하든 투자금이 집값전체와 부대비용(세금,중개수수료등)전체가 다 소요된다. 집값이 3억이라면 3억원(전세낀금액,대출포함)이 모두 투자되는셈이다.
반면 신규미분양 아파트는 우선적으로 계약금 10%나 5%만 있으면 3억짜리 주택을 내손으로 가져올수 있다. 직장이 안정된 공격적인 투자자라면 마이너스대출을 이용하여 자기자금이 한푼도 없더라도 3억짜리 아파트를 내손에 가져올수 있는 강력한 매력이 있는것이다.
물론 어떤 대체투자도 마찬가지겠지만 리스크는 언제든 있게 마련이다. 그러나 만일 신규미분양아파트가 신도시는 아니더라도 대략 180만제곱미터정도 되는 택지지구라면 이런 불확실성의 리스크는 대폭, 아니 거의 2%미만으로 줄어든다.
왜냐하면 지금까지 전국을 통털어 택지지구면서 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 전례를 찾아보기는 거의 불가능할정도로 경험칙상 택지지구불패가 증명되어왔기 때문이다.
신도시와 택지지구간 수익률의 편차가 있을뿐 당분간 최소 10년이내에는 기본적으로 택지지구는 불패일것으로 전망되기 때문이다.
아파트시대가 끝났다고 주장한다면 당첨가능성이 높아도 송파나 광교신도시에 분양하면 안되는데 이런 사람들이 몇이나 있을지는 보지 않고도 알수 있는일이다.
이런 맥락에서 본다면, 진접지구의 초기의 대량 미분양상황도 자금여력이 충분치 않고, 서울동북부지역에 근거지가 있는 실수요자들이 역발상해볼수 있는 계기가 될수 있다.
현재 진접지구 물량도 중대형물량은 이미 동이 났고 112제곱미터의 중소형 물량들 위주로 10년 전매제한기간에 부담을 느껴 초기 계약률이 낮았다가 최근, 향후 나오는 공공택지에서 10년제한에 안걸리는 곳이 없고 심지어 투자가치가 불확실한 비공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형기준)이 적용되기 때문에 진접지구에만 10년전매딱지라는 멍에를 씌울 명분이 제거되고 있다는 인식이 실수요자들에게 확산되면서 중소형물량들도 계약률이 껑충 뛰고 있는 상황이다.
택지지구의 경우 남은 미분양, 미계약 물량의 판매가 완료되면 프리미엄이라는것이 형성되어 투자자는 불확실성의 리스크는 대폭적으로 줄어들면서 지분수익률은 급상승하는 원리가 계속된다.
결국 자신의 열악한 조건을 통해서도 높은 수익률을 올릴가능성은 공공택지지구 미분양물량 투자에서 명확하게 드러나는셈이다.
따라서 공공택지 미분양물량 투자는 현재로서도 리스크는 상대적으로 적으면서 초기투자금 대비 지분수익률은 높은 안정적인 투자수단이 되고 있으므로 내집마련을 희망하는 실수요자들은 공공택지 미분양물량에 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.
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