흔히들 저평가된 것에 투자하라고들 얘기합니다.

왜 저평가에 투자를 해야 하며 어떻게 해야 저평가에 투자를 해야 하는 것일까요?

한해를 시작하며 항상 부동산 전문가들은 그 해에 대해 200X 부동산 대예측, 부동산 대전망 등등에 대한 책들로 시작 을하며 각종 신문이나 잡지 등에 이러한 부동산 예측들이 실립니다.

그러나 한해를 지나보면 그 예측은 틀린다는 것을 알지만 다시 새해가 되면 또다시 200X 부동산 대예측이라는 것이 출판되며 신문과 잡지에 실리게 되는 것입니다.

그래서 만약 그해에 전문가들이 얘기하는 방향대로 투자를 하면 오히려 투자에 실패할 수 있습니다.

그럼 왜 소위 전문가들이 말하는 부동산 예측이 틀리고 그것을 우리는 좇을까요?

그것은 우리가 미래를 알 수 없고 그 알 수 없는 불안함에 우리는 위안을 삼으려고 하는 것은 아닐까요?

전문가들이 말하는 것은 틀릴 수밖에 없는 구조적인 모순을 가지고 있을 수밖에 없습니다.

그 첫 번째는 모든 사람들에게 말하기 때문입니다.

무슨 말 인고하면 투자에 있어서 기본적인 것은 내가 사고 나서 다른 사람이 좇아 사야 오른 다는 것입니다.

남들이 먼저사고 내가 사면 고평가된 것을 살 수 밖에 없다는 것이죠.

물론 그 후에 계속해서 오른다면 모를까 사람들보다 싸게 사야 오르지 않더라도 손해 보지 않는데 전문가의 말을 듣고 사는 것은 신문기사를 보고 사는 것과 마찬가지의 경우가 된다는 것이죠.

즉 4천만이 다 보는 신문을 보고 산다면 한꺼번에 모든 정보가 공유가 되는 경우가 되며 만약 공신력 있는 정보라면 실시간으로 그 즉시 시장에 파급이 미칠 수밖에 없다는 것입니다.

한마디로 구역이 작은 곳이라면 일시에 사람이 몰리면서 그 지역의 물건이 박살이 난다는 것이죠.

시장에 많은 사람들이 살 수 있는 물건이 많다면 모를까 언제나 시장에 물건은 부족합니다. 그러므로 만약 전문가들의 말대로 오른다는 것을 사람들이 인지하고 사게 되면 항상 시장의 물건이 일부에 의해 사재기가 되면서 독점이 되면 가격은 오를 수밖에 없다는 것이죠.

그래서 빨리 산 사람들은 저평가된 것을 사게 되지만 그 후에 산 사람들은 고평가된 것을 사게 됩니다.

그러므로 대부분의 사람들은 비싸게 사는 것입니다.

두 번째 전문가들의 예측이 오류를 범하는 것은 인간이기 때문입니다.

인간은 미래를 예측할 수 없습니다.

그러므로 전문가들도 인간이기에 미래를 예측할 수 없다는 태생적 한계가 있다는 것이죠.

인간은 신이 아니기 때문입니다.

전문가들은 대부분 현재나 과거의 자료를 가지고 미래를 예측하게 됩니다.

그러므로 미래의 자료는 없습니다. 주식의 차트이론이 대표적이 되겠죠.

그래서 정확한 미래예측은 애초부터 불가능합니다.

갑자기 전 세계를 뒤덮는 천재지변과 같은 것이나 불가항력적인 변수 혹은 전에 유래 없었던 가격 급등락이 미래에 일어나게 된다면 그 것 또한 미래예측에 실패할 수밖에 없는 것이죠.

게다가 현재나 과거의 자료라는 것도 수억 혹은 수백억, 수천억의 데이터를 참고한다 하더라도 그 데이터는 정확할 수 없습니다. 하물며 그들이 말하는 부동산시장이나 자산시장의 예측의 근거는 많아야 두세 개 정도의 근거나 데이터에 근거를 두기 때문에 당연히 틀릴 수밖에 없습니다.

수억의 데이터들을 종합해서 예측하는 시스템은 불가능하며 슈퍼컴퓨터가 계산을 한다고 하더라도 불가능합니다.

작년에 미국에 서브프라임 모기지에 대해 부실을 염려한 곳은 거의 없었다는 사실만 보더라도 미래예측이 얼마나 부실했나를 알 수 있습니다.

그 수많은 천재들이 모인 월스트리트의 헤지펀드, 대형증권사, 대형은행들이 모두 타격을 입은 것은 아무리 많은 데이터, 똑똑한 천재들이 모여도 그 예측을 정확히 알 수 없다는데 있다는 것이죠.

세 번째 전문가들의 예측이 오류를 범하는 것은 성장에 무게를 두고 예측을 한다는데 있습니다.

종합주가지수(코스피 지수)가 2000포인트를 넘었을 때 많은 전문가들은 흥분을 했습니다. 대부분은 2000선은 이제 시작이다 미국의 80년대 초반상황처럼 1000포인트를 넘은 주가지수가 1만 포인트를 향해 갔듯이 우리의 코스피지수도 향후 급등의 서막이다. 라는 것이 대세였습니다.

성장에 무게를 둔다면 어께에 사서 머리에 파는 전략과 같을 수밖에 없습니다.

그러나 남들이 다 가는 곳은 하락이라는 절벽만이 있을 뿐이며 리스크 관리를 하지 않는다면 우리는 동반추락을 할 수 밖에 없습니다.

지금 가장 인기 있는 것이 가장 위험한 것이라 볼 수 있습니다.

그렇다면 왜 많은 전문가들은 성장에 무게를 둔 예측을 할까요?

그것은 대중의 인기와 영합할 수 있어서이고 다음은 하락에 무게를 둔 예측을 한다면 모든 사람의 공적이 될 수밖에 없기 때문입니다.

대중의 인기와 영합한다는 것은 오른다면 예측을 잘 맞춘 전문가가 되는 것이고 예측이 틀린다하더라도 욕을 먹지는 않는다는 것입니다.

그러나 하락에 무게를 둔 예측을 한다면 오르면 틀린 것이 되어 욕을 먹고 떨어진다면 그 전문가 때문에 떨어졌다고 욕을 먹을 수 있다는 것입니다. 욕을 많이 먹어 인기가 하락한다면 칼럼이나 인세, 강의로 밥 먹고 사는 전문가의 입장에서는 최악의 생계 시나리오가 될 것입니다.

주식에서 그러한 경향이 특히 강한데 시골의사의 경우 일찍이 닷컴열풍의 거품을 예견했을 때 수많은 사람의 공적이 되었던 것처럼 말입니다.

네 번째 전문가들이 예측에 오류를 범할 수밖에 없는 것은 현장과 동떨어진 현장 감각입니다.

전문가라 함은 아마도 책은 최소한 한 권 이상 썼으며 강의를 하는 것과 컨설팅을 하는 것으로 대부분의 수익을 창출하고 대부분을 책상머리에서 모니터를 보면서 현장을 바라본다는데 문제가 있습니다.

물론 발로 뛰는 전문가들도 있지만 그 들은 책이나 강의를 할 시간적 여력이 없다는 것이죠.

게다가 현장경험이 있는 전문가들도 강의를 하다보면 현장을 다닐 시간이 없으며 그러다보면 향후 과거의 자신의 현장경험이 전부가 된다는 점입니다.

그럼으로써 빛의 속도로 변하는 투자환경에서 시장의 상황을 정확히 파악하기 힘들어진다는 것입니다.

부동산은 현장 감각이 떨어지면 투자의 감도 떨어지며 그러한 상태에서의 예측은 오류투성이인 것이 될 수밖에 없다는 점입니다.

심지어 어떤 전문가는 현장경험이 전혀 없는 전문가도 있다는 것입니다.

직접 부동산을 사고 팔아보지도 않고 단지 분석과 화려한 글 솜씨로 전문가의 반열에 오른 이도 있다는 것이죠.

현장경험만이 전부는 아니겠지만 이론적 토대를 만드는 대학이 아니기에 사고팔면서 체득한 현장 감각이 없다는 것은 치명적인 약점이 아닐 수밖에 없습니다.

그럼 투자할 때 어떠한 투자예측을 해야 실패하지 않는 투자자가 될까요?

아니 이렇게 실패하지 않는 이란 단어 보다는 실패를 줄이는 투자로 말을 바꾸는 것이 나을 것입니다.

그것은 흔들리지 않는 투자의 원칙인 저평가에 무게를 둔 투자를 해야 할 것입니다.

저평가 투자란 어떠한 것일까요?

예전부터 계속해서 오르지 않아 낮은 가격의 것이거나 가격이 많이 떨어져 지난 가격에 비해 저평가된 것이 될 것입니다.

역대 성공한 모든 부동산의 투자는 대부분 저평가에 기반을 두었다고 해도 지나치지 않습니다.

2000년대 이후 아파트 -> 분양권 -> 재건축 -> 땅 -> 재개발 로 부동산의 큰 줄기를 이어오면서 위의 모든 종목이 그 전에는 많은 사람들이 주목하지 않는 소외된 물건이라는데 있습니다.

투자의 최적기는 남들이 아파트를 살 때 분양권을 사고 남들이 분양권을 살 때 재건축 아파트를 사고 남들이 재건축을 살 때 재개발 빌라를 사는 것이 투자의 최적 타이밍이 될 것입니다.

아파트는 IMF이후 부도의 대명사였으며 분양권은 미분양의 대명사였으며 재건축아파트는 서민들이 사는 쓸모없는 주거지의 대명사였으며 재개발 빌라는 도시 슬럼화의 대명사였습니다.

그러나 사람들이 몰리면서 아파트는 최적의 주거지로 변했으며 분양권은 돈이 적게 들어가고 가장 빠른 시간 안에 최적의 주거지로 가는 아이템으로 변했으며 재건축 아파트는 넓은 대지지분으로 인해  적은 평수의 아파트에서 사업만 추진한다면 고층의 최적의 주거지로 가는 급행열차로 변했으며 땅은 규제 없고 가장 적게 투자하고 오를 때는 가장 많이 오르는 종목으로 재개발 빌라는 전세가격으로 살 수 있을 정도로 실투자금이 적게 들고 시간은 가장 오래 걸리지만 재건축의 규제를 받지 않는 가장 주목받는 투자처로 변했다는 것입니다.

미운오리새끼가 백조가 되는 순간이죠.

그러나 세상은 돌고 도는 것이므로 백조라고 믿었던 순간 다시 미운오리새기로 변한다는 것입니다.

아파트는 다시 사람들이 몰리면서 실투자금이 많이 들어가는 애물단지로 분양권은 10년이나 장기보유를 해야 하고 후분양제로 인하여 일시에 돈이 많이 들어가는 아이템으로 재건축 아파트는 강남의 대표적인 부동산투기의 원흉으로 찍히면서 10가지가 넘는 중복규제로 거꾸러지고 땅은 60%의 비사업용토지 세금폭탄으로 재개발 빌라는 너무 많이 오른 실투자금과 지분쪼개기로 몸살을 앓고 있다는 것입니다.

  세상은 돌고 도는 것이며 오른 것은 떨어질 수밖에 없고 떨어진 것은 다시 오를 수밖에 없습니다.

항상 저평가된 것에 주목을 하고 투자를 해야 합니다.

이것이 미래예측이 불가능한 전문가를 포함한 우리가 가야할 흔들리지 않는 투자원칙입니다.

http://cafe.daum.net/dalinvu "달인부동산 재테크"