그러나 여기서 시세 차익을 노리고 투자 하라는 게 아닙니다. 내가 살지도 않을 거면서 무리하게 대출을 받아 집을 사라는 소리는 더더욱 아닙니다.  소형주택 한 채도 없어 어떻게 집을 마련해볼까 생각하는 서민에, 결혼을 앞두고 전셋집을 구하고 맞벌이를 해 내집마련을 빨리하고 싶은... 주변에서 얼마든지 볼 수 있는 그런 평범한 사람들이라면, 집이 없어 서럽고, 실거주하면서 시세도 올랐으면 하는 사람이라면, 지금 이 때를 주목해야 하지 않을까 싶어 글을 올립니다.

 

참 신기한 것이 사람은 묘한 군중심리를 가지고 있다는 것입니다. 남이 하는 대로 따라하면 괜찮지만 나 혼자 독자적인 노선을 가면 불안해합니다. 내가 잘 하고 있는 것인지, 더 나은 방법은 없는 것인지 등을 고민하고 불안에 떨게되지요.

 

예를들면 집을 사는 것도 그렇습니다. 남들이 살 때 우르르 몰려 게됩니다. 왠지 남이 사면 나도 사야할 것 같고. 안사면 손해볼것 같고, 그래서 자금이 모자라면 최대한의 대출로 계약서에 도장을 찍고 봅니다. 그러면 매물은 부족한데 매수세가 몰리니 시세가 올라가지요. 시세가 올라가면 더 올라갈 것 같아서 가수요가 더 몰려들게됩니다.

 

그러다가 너무 올랐다 싶으면 한 둘씩 집 사기를 포기합니다. 매수세가 줄어들기 시작하면, 집값은 보합세를 보이고 거래도 소강상태에 이릅니다. 한동안 소강상태를 보이다가 매수세가 붙으면 또 서서히 오르기 시작합니다. 즉 한번 상승세로 턴하면 IMF 같은 커다란 이변이 있거나 특별한 부동산 대책이 나오지 않는 한 시세는 하락세를 보이며 곤두박질치는 일은 없습니다. 지금까지 부동산 시장은 늘 이런 식으로 순환해 왔습니다.

 

그리고 지금이 바로 침체기의 마지막 터널을 벗어나 회복단계로 턴하고 있는 시기로 보입니다.
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[ 아파트 구입 순서 ]

먼저 자신의 자금과 소득 수준을 냉정히 짚어보고 자산운용계획을 세워야 합니다. 아무리 좋은 부동산을 산다 해도 자신의 자산운용 범위를 넘어서면 제대로 익은 열매를 수확하기 어렵습니다.

☞ 자금과 소득수준을 감안한 자산운용 계획 수립


2. 둘째, 자산운용계획이 적절하다면 지금이 구입 시기인가를 판단해야 합니다. 실수요자는 시장과 거꾸로 움직이는 게 바람직합니다. 실수요자인 경우 구입 시기로는 지금부터 급매물 장세에서 출회되는 매물에 관심을 가져도 무방합니다. 시장이 지금처럼 침체기일 때 시간 날 때마다 현장조사를 하며 저점 매물을 탐색해야 합니다. 조정기에 사야 흥정할 수 있고, 로열층 물건을 구입할 수 있습니다.

☞ 시장과 거꾸로 움직여야 하며, 침체기에 현장조사를 통해 저점 매물을 탐색

반대로 투자 목적이 전부일 경우 시장이 호황 국면에 집인한 것을 어느 정도 확인한 뒤에 시장에 진입해야 합니다. 투자 목적일 경우에는 레버리지효과를 살리는, 즉 대출을 적절히 활용하는 투자가 성행하는데, 이 경우에는 언제든지 구입자산을 현금화할 수 있는 상황에서 매매를 해야 합니다.

조정기에는 값은 싸지만 거래가 부진해 환금성에 제약을 받기 때문에 대출 비중을 높여 투자 목적으로 섣불리 구입해서는 원하는 결과를 얻기 힘듭니다. 마음이 조급해서 제대로 자산운용을 하기 어렵습니다. 시장 가격은 고도의 소비심리가 복합돼 형성됩니다. 따라서 각자의 목적에 따라 같은 부동산이라도 투자 결과는 크게 달라집니다.

☞ 투자 목적일 경우 호황 국면에 진입한 것을 확인한 후 시장 진입
☞ 대출을 활용할 경우 언제든지 구입자산을 현금화할 수 있는 상황에서 매매


3. 셋째, 구입 지역을 선택하는 단계입니다. 구입 지역은 주변의 주거 통합성이 큰 곳일수록 좋습니다. 강남이나 목동, 기타 지역의 대단지 집값이 비싼 것은 단순히 학군이나 교통 등이 좋기 때문인 것만은 아닙니다. 주거의 통합성과 거주자들의 훼밀리의식 때문입니다.

대단위 주거단위로서의 우월성과 비슷한 생활수준과 지향점을 가진 이들이 모여 산다는 것이 주거의 가치를 결정하는 한 요인입니다. 필자가 해외에 거주할 기회가 꽤 있었는데, 선진 외국도 이런 점이 집값에 명확히 반영되는 것을 확인할 수 있었습니다. 도로 하나 사이로 마주한 지역 간에도 어떤 부류의 사람들이 모여 사느냐에 따라 집값 차이가 하늘과 땅인 경우가 많았습니다. 이러한 현상이 반드시 합리적이라고 보기는 어렵지만 부동산시장에서 실패하지 않으려면 이를 받아들여야 합니다.

시장은 지금은 침체이지만 결국 다시 회복기로 접어들 것인데, 이러한 단지들은 선두권에 자리할 수 있습니다. 구입 지역을 선택할 때는 주거의 통합성과 거주민들의 동류성을 체크하고, 구입 단지를 고를 때는 개발재료가 하나라도 있는 가를 살펴야 합니다.

☞ 주거 통합성 및 거주민들의 동류성이 큰 곳과 개발재료가 있는 곳이 유망합니다.

자료출처: 팔구사구부테크