2008-01-28 18:09

http://blog.drapt.com/dkb135/2413571201511343736

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 

고종완의 과학적 투자법 93

그린벨트에 투자하기

서울 접근성 좋은 곳 개발가치 높아

2007/02/06 13:46  [중앙일보조인스랜드]

부동산 업계의 ‘쪽집게 강사’로 불릴 만큼 부동산의 핵심과 흐름을 잘 짚는다는 평이다. 저서로는‘부동산 투자는 과학이다’등이 있다. • 직책: RE멤버스 대표 • 02-508-4421 이메일 고종완 다른 글 모음 복합상업시설 분양 유의점 근린상가로 노후 대비 상업시설 개발 트렌드 변화와 대응방안

개발제한구역(그린벨트)은 말 그대로 개발을 제한하는 곳으로 이는 1971년 박정희 대통령 재임시절 영국의 그린벨트 제도를 벤치마킹한 제도다. 도시의 허파역할을 하는 그린벨트는 주로 서울시 중심부에서 반경 15㎞ 선을 따라 폭 2~10㎞ 부분의 띠 모양(belt)을 하고 있으며 개발행위 제한과 저밀도의 토지이용 지대다.

개발제한구역을 지정하게 된 목적은 도시의 무질서한 확산방지와 도시민의 쾌적한 생활환경을 도모함에 있다. 따라서 그린벨트로 묶인 곳은 ① 서울ㆍ부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ대전 등 대도시 주변지역 ② 춘천ㆍ청주ㆍ전주ㆍ제주 등 가까운 미래에 시가지가 팽창 가능한 도청소재지 주변지역 ③ 마산ㆍ창원ㆍ진해ㆍ울산ㆍ여천 등 지방공업도시 주변지역 ④ 충무ㆍ진주 등 관광자원과 자연환경을 보전할 필요가 있는 도시 주변지역들이다.

그린벨트로 지정되면 각종 건축물 및 공작물 설치 등 개발행위를 엄격히 규제하며, 부적격 용도로의 토지이용이나 시설물 설치 및 토지의 형질변경이 어렵다. 이렇게 규제를 함에도 불구하고 그린벨트는 도심에 인접하여 있는데도 주변 환경이 훼손되지 않아 주거 쾌적성이 높다는 이유로 전원주택 수요자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다.

우리나라의 그린벨트는 주로 1971~78년 사이에 총면적 5,397㎢가 지정되었으며 국토면적의 5.4%에 이르는 광대한 면적을 차지하고 있다. 이들 구역 내에는 대지가 1.9%, 농경지가 22.6%, 산림지가 66.2%, 기타 9.3%를 점유하고 있다.

그러나 대도시 주변의 택지, 각종 공공목적의 개발수요는 지속적으로 증가하고 도시 내 가용토지는 이미 한계를 다해 추가 확보가 어려운 상황에 부딪쳤다. 또한 구역경계의 불합리성이 대두되며 주민의 생활불편을 해소하기 위해 정부는 구역지정의 실효성 등을 검토하여 ‘99년에 해제조정원칙’을 마련하였다.

■그린벨트 해제되면

2000년부터 보전가치가 낮은 환경평가 4,5등급지를 중심으로 그린벨트가 해제됐다. 지난 12월 말 경기도에서 20가구 이상 300가구 미만 중규모 집단취락지 551곳 가운데 4곳을 제외한 547개 지역이 그린벨트에서 해제되었다.

사실상 전국 34곳의 대규모 집단취락지는 이미 대부분 그린벨트에서 해제됐으며 중규모 취락지구도 대부분 해제가 완료된 상태다. 현재 중규모와 300가구 이상 대규모 집단취락지에 대해서는 시ㆍ도지사가 광역도시계획 등의 절차를 거치지 않더라도 우선적으로 그린벨트를 해제할 수 있도록 하고 있다.

이렇게 그린벨트에서 해제된 집단 취락지는 자연녹지로 남거나 제1종 일반주거지역 등으로 용도가 바뀌며 건축물 신증축이 자유로워진다. 이때 지구단위계획을 수립하면 대부분 제1종 일반주거지역으로 변경된다. 이에 따라 그동안 엄격히 금지됐던 건축물의 신ㆍ증축이 자유로워지고 용적률 및 건폐율 등 건축 기준도 완화된다.

해제지역이 자연녹지로 남아 있을 경우 건폐율은 20%, 용적률은 100% 밖에 되지 않지만 1종 일반주거지역일 경우 기존에다 건폐율 50~60%, 용적률 120~150%까지 끌어올릴 수 있어 토지 활용도가 훨씬 커진다. 일부 해제지역은 조정가능지로 분류돼 산업단지나 평균 15층 이상 국민임대주택단지 등 공영개발 사업을 추진할 수 있다. 이런 땅은 수용이후 토지보상이 매수가격 이하가 될 수 있기에 피하는 것이 좋다. 1만평 이하의 소규모 그린벨트 해제 지역은 투자가치가 있지만 3만평 이상의 그린벨트는 임대주택을 짓기 위해 수용되는 곳이 많다.

그린벨트 해제구역 혹은 가능성이 높은 땅이라고 무조건 투자가치가 있는 것은 아니다. 난개발을 방지하기 위해 보존가치가 높은 곳은 보존녹지 혹은 자연녹지가 묶이고 자연녹지 중에서도 경사도가 15도 이상일 경우 개발행위를 불허하기 때문이다.

또한 현재 그린벨트가 해제된 지역도 토지거래허가지역에 속하는 경우가 많다. 이러한 지역에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있으므로 거주기간, 증ㆍ개축 가능 면적 등 그린벨트 내 건축 관련 법규 내용을 명확히 알고 신중하게 접근해야 한다.

■아직 미해제지역 그린벨트라면

만약 아직까지 해제되지 않은 그린벨트라 할지라도 시장, 군수가 지구단위계획을 세워 정비사업을 시행하면 건폐율 40%, 용적률 150% 범위 내에서 4층 이하의 공동주택을 지을 수 있다. 다만 1만㎢ 당 10가구 이상 20가구 미만 취락지구에 한해서이다.

이때 전면 정비계획을 마련했다면 4층 이하 연립주택 신축이 가능해지고 부분정비 때는 3층 이하 다세대주택, 정비가 되지 않았을 때는 단독주택 신축이 각각 허용된다.

그린벨트 내에 자연녹지지역 건축한도인 건폐율 20%, 용적률 150% 범위 내에서 3층 이하의 단독주택과 음식점, 약국, 이발소, 장의사 등의 근린생활시설이 가능하다. 그러나 허가되는 음식점은 휴게음식점, 일반음식점으로, 고급음식점은 들어올 수 없다.


그린벨트 내에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증, 개축만 가능하다. 따라서 외지인이 그린벨트 내 기존구옥을 구입하여 증, 개축을 하든가 이축권을 구입하여야 한다. 즉 원주민의 이름으로 증, 개축하거나 이축권을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다.

이축권은 일명 용마루라고도 불리며 인근 2㎞이내 지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 만약 그린벨트 내에 기존 건물을 카페나 음식점 등으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그것에 거주를 하여야 한다. 이축권에 대해서는 해당 지자체에 이체 대상 주택인지를 파악한 후 매입하는 것이 확실하다.

카페 부지를 매입할 경우 우선 근린생활시설 건축이 가능한 지 여부를 반드시 확인해야 한다. 북한강, 남한강변 댐 주변과 수도권 저수지 일대의 경우 대부분 수변구역이나 그린벨트 등으로 묶여 있고 하수처리 여유용량이 별로 없어 건축허가를 받기 어렵다. 단 예외적으로 준도시 취락지역 가운데 하수종말 처리시설이 운영되는 곳에서만 근린 생활시설이 허용된다.

■그린벨트 투자, 어떻게 할까

그린벨트 내 토지매입은 건축규제로 증개축이 까다로워 투자메리트가 많지 않았던 것이 사실. 그러나 그린벨트가 해제되면 도심과 연접된 쾌적성이 뛰어난 1급 주거지로서 그 희소가치가 매우 높아질 것으로 보인다. 특히 서울과의 접근성이 좋고 강이나 바다 조망권이 있거나 인구유동이 많은 리조트 길목 등은 새로운 주거 관심지역이다.

또한 그린벨트 해제가 예정된 취락지구 내 토지로 그 중에서도 도로에 접한 대지나 농지도 유망하다. 이러한 곳은 전원형 실버주택 및 카페 등 근린생활시설 등으로 개발하기에 손색없는 장소. 앞으로는 노령인구의 증가와 더불어 은퇴자들의 움직임이 도시에서 멀지 않은 터밭을 끼고있는 전원주택에서 향할 것이다.

그러나 토지는 여타의 다른 투자 상품보다 환금성이 가장 떨어지는 부동산유형으로, 개별성이 매우 강한 편. 따라서 재테크 수단으로서 목적의식 없이 그린벨트가 해제될 것이라는 근거 없는 소문만 믿고 투자하기 보다는 실수요자 입장에서 몇 가지 원칙하에 장기적 시각에서 접근해야 할 것이다.

고종완 re119@unitel.co.kr

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부동산 투자 시간과의 싸움이다?

단기안타냐, 장기홈런이냐 선택을

2006/09/10 14:25  [중앙일보조인스랜드]

부동산투자환경이 달라졌다. 정부의 부동산정책으로 인하여 그 왜곡현상이 심화된 것이 지금의 상황이라 할 수 있다. 그럼에도 불구하고 투자를 하기 위해서는 기본적으로 지켜야 하는 몇 가지 원칙이 있다. 그 모범답안 중에 하나가 바로 장기적 관점 하에서의 부동산투자를 해야 한다는 것이다.

부동산 투자에 실패하는 이유 중 하나는 바로 장기보유 대상과 단기보유 대상을 구분하지 못하기 때문이다. 대체로 고수들은 장기투자 대상과 단기투자 대상을 구분할 줄 안다. 그러나 초보자들은 장기적으로 투자해야 할 대상을 단타로 하거나, 단기에 끝내야 할 대상을 오래 끌고 가기 때문에 실패의 쓴맛을 보게 된다.

1가구 다주택자들은 내년부터 현실화되는 양도소득세 중과와 더불어 가중되는 종합부동산세 부담으로 버려야 할 것과 보유해야 할 것에 대한 취사선택의 기로에 서있다.

그렇다면 어떤 부동산이 장기투자에 유리할까? 향후 개발가치가 잠재되어있거나 저평가된 부동산은 장기적으로 투자를 해야 한다. 또한 전반적으로 수요가 안정되어 있으며, 자산가치의 등락폭이 적은 아파트, 그리고 신도시 신규입주 아파트와 재건축, 재개발이 가능한 노후 아파트 등은 비교적 경기변동에 둔하므로 장기투자가 유리하다. 이런 곳은 시세가 투자금액보다 올랐다고 해서 빨리 팔면 후회한다.

8.31대책의 타겟이 되었던 강남의 재건축아파트에 지금 투자를 하겠다는 사람은 당연 없을 것이다. 이미 강남 재건축은 가격이 오를대로 오른데다 소형주택과 임대주택 비율규제, 9월 25일부터 시행예정인 개발이익환수에 따른 개발부담금 부과 등으로 추가 상승폭이 높지 않기 때문이다.

통상 입지여건이 양호한 아파트 경우 상승기에는 집값이 꾸준히 오르며 하락기에도 다른 지역의 집값보다 급락하는 불상사는 일어나지 않는다. 반대로 경기변동에 민감한 오피스텔, 상가, 그리고 실수요보다는 투기적 수요가 많이 몰리는 일부 주상복합은 단기전매가 유리할 수도 있다.

누구나 고수가 될 수 있지만 아무나 될 수 있는 건 아니다. 장타와 단타를 구분해 투자해야 하고, 또한 장기적으로 투자할 필요성이 있다면 참고 기다릴 줄 아는 사람만이 부자가 될 수 있는 것이다. 부동산경기는 상승파동이 한 번 나타나면 짧게는 2~3년, 길게는 5~6년 계속되는 특징이 있기 때문에 이러한 생리에 편승할 수 있는 감각 역시 필요하다.

구체적으로 예를 보면 용인, 파주, 인천경제자유구역 등 수도권과 충청권 주변의 땅을 포함한 부동산은 반드시 장기투자를 해야 한다. 주택의 경우도 마찬가지다. 분당에서 평당 200만원대에 50평형 아파트를 분양받았던 한 투자자는 12년을 참고 기다렸다. 지금은 9배 이상 올라 평균 평당 1800만원에 거래되고 있다.

이와 같이 우리나라 부자들은 다른 나라의 부자들과 비교했을 때 장기적으로 투자한 사람들이 월등히 많다. 부동산투자는 결국 시간과의 한판 힘겨루기 싸움이다. 시간과의 싸움에서 승리할 수 있는 것은 결국 신뢰할만한 정보와 탄탄한 인내를 바탕으로 이루는 것이다.

고종완 re119@unitel.co.kr

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미분양 아파트투자 이점을 주의하라

멀리 내다보는 안목 있어야

2006/09/04 08:53  [중앙일보조인스랜드]

미분양 아파트란 한마디로 분양이 되지 않은 상태의 아파트를 말한다. 분양이 되지 않은 이유를 살펴보면 상품이 좋지 않아 팔리지 않는 경우가 대부분이지만, 그 중에는 상품은 좋으나 소비자가 잘 모르기 때문에 팔리지 않는 경우도 있다.

혹은 지금과 같이 강력한 정부의 규제정책으로 미분양이 발생하곤 한다. 6월 말 현재, 지방 미분양 아파트는 총 5만 5000여가구. 이는 1년 사이 33％ 급증한 수치다. 지방의 경우 서울, 수도권보다 부동산 펀드멘털이 취약해 관련정책에 민감할 수밖에 없다.

그러나 미분양 물량도 매입지역•시기•평형만 잘 고르면 보약이 될 수 있다는 것이다. 다만 이러한 방법은 청약통장이 없는 사람의 ‘고육지책’적인 투자기법임을 알아두자.

그렇다면 미분양 아파트투자에 앞서 살펴보아야 할 것은 무엇인가. 첫 번째는, 미분양의 발생사유가 무엇인지 분석해야 한다. 예를 들어 일시적인 공급과잉 혹은 수요 감소에 의한 것인지 투자심리의 위축에 의한 것인지, 아니면 구조적인 수급불균형에 의한 것인지를 잘 판단해야 한다. 이는 지역마다 결합 정도에 따라 사정이 다르며 대개 복합적으로 작용한다.

지역요건은 좋은데 수요에 비해 아파트가 과다하게 공급된 상황에서 규제정책이 나오거나 경기가 조금만 나빠져도 투자수요가 줄어들어 미분양 아파트가 생긴다.

사례를 들어보자. 실제로 2~3년 전 용인 죽전•동백, 수지, 파주 등지에서 대규모 택지개발계획에 의해 세워진 아파트들도 미분양이 적지 않게 생겼다. 지금은 어떠한 가. 먼저 교하지구를 지나는 경의선은 앞으로 복선화가 이루어지고, 제2외곽순환고속도로도 새로 뚫린다. 또한 지하철 9호선도 가까운 곳에서 개통되며, 엘지 LCD 파주공장도 생기고, 장기적으로는 통일을 대비한 수도가 들어설 수 있는 지역이다.

또 지난해 판교분양 얘기가 나오면서 가장 많이 오른 곳이 용인 수지지구로 이 곳 역시 2~3년 전만 해도 미분양 재고 및 미입주 물량 과다로 몸살을 앓은 곳이다. 그러나 2005년 이후 고분양가 파동 후 프리미엄이 급등하기 시작했다.

미분양이라고 해서 무조건 꺼릴 이유가 없다는 뜻이다. 장기적 관점에서 보면 꾸준히 오를 수 있는 지역의 미분양 아파트는 투자하기에는 최적의 조건을 갖추었다고 볼 수 있다. 올 봄 입주를 시작한 동백지구 역시 유사한 경우다.

두 번째는 대규모 택지개발과 발전가능성이 높은 지역을 노려야 한다는 것이다. 특히 수도권 중에서 대단위 택지개발 예정지에 관심을 가지면 투자할 곳이 눈에 보인다.

일례로 남양주의 호평•평내지구와 양주지역 역시 초기에 미분양이 났었다. 또한 지금도 그리 사정이 좋은 편은 아니다. 그러나 향후 대단위 택지개발 예정지구에는 반드시 도로건설계획이 따라붙게 마련이므로 비록 미분양이 났다 하더라도 나중에는 수도권과의 접근성이 훨씬 좋아지기 때문에 수요가 공급을 따라잡게 되어 있다. 따라서 미분양 초기에 물량을 잡은 경우 상당한 프리미엄을 챙길 수 있었다.

통상 아파트는 미분양이 해소되는 순간 프리미엄이 붙는다는 특징이 있다. 분양되지 않은 아파트가 분양되는 순간 프리미엄이 붙어 투자이익을 가져다 준다는 뜻이다.

기본적으로 서울, 수도권 및 일부 호재가 내재되어 있는 지방도시는 아파트 공급이 적은 상태이기 때문에 시간이 지나거나 입주가 임박하면 결국 미분양은 해소되기 마련이다. 미분양 아파트 투자 시 문제는 얼마나 적절한 곳에, 적절한 시점에 투자하느냐이다.

9월1일부터 부동산 거래세인 취•등록세가 2%로 인하됐다. 아파트 대출조건 및 분양대금 등 금융조건과 아파트 방향, 층수, 조망 등 내부조건을 분석하여 판단하되 당장의 투자가치보다 향후 발전가능성이 높은 지역의 미분양 아파트를 내집으로 마련할 수 있는 결실의 계절이 되길 바란다.

고종완 re119@unitel.co.kr

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단독주택 투자로 고수익 노린다?

강남권 노후주택은 여전히 관심

2006/07/10 08:57  [중앙일보조인스랜드]

통계청 조사에 따르면 작년 말 현재 총 주택 수는 1259만 2000가구. 이중 아파트 비중이 꾸준히 늘어 2005년 현재 전체 주거형태 중 52.5%를 차지하고 있다.

반면 단독주택은 32%로 2005년도에 비해 5%나 감소하였다. 주거공간으로 주상복합, 아파트 등 공동주택의 편리성과 쾌적성이 강조되고 단독주택보다 투자가치가 상대적으로 돋보이기 때문이다.

그러나 단독주택도 훌륭한 투자 상품이 될 수 있다. 특히 최근에는 재건축 규제강화 등으로 단독주택지가 유망한 투자처로 주목받고 있으며 강남권 아파트 주변에 있는 단독주택지의 경우 최근 몇 년 사이 땅값이 상당히 올랐다. 또한 강북 뉴타운 일대 재개발 등 각종 개발 사업으로 단독주택의 몸값이 꾸준히 상승하고 있다.

일반적으로 단독주택을 투자하는 요령에는 두 가지가 있다. 우선 오래된 단독주택을 사서 연립주택이나 다세대·다가구 주택을 짓는 것이다. 주변의 아파트가격이 오르면 연립주택, 빌라의 가격도 따라 오르게 되어 있다.

다음으로 용도를 변경하는 것이다. 단독주택지가 투자하기에 좋은 이유는 음식점이나 사무실과 같은 근린시설로의 용도변경을 정부가 허용했기 때문이다.

용도변경 등으로 가치 높이기

단독주택의 용도를 사무실로 변경하면 주택의 가치를 많이 올릴 수 있다. 특히 요즘 투자자들 중에는 단독주택을 빌려서 음식점으로 개조하여 호황을 누리는 사람들이 많다.

그렇다면 어떤 지역을 주목해야 할까? 우선 강남권 일대 오래된 노후 단독 주택지를 주목할 필요가 있다. 단독주택지는 용적률 200~250%까지 재개발·재건축이 가능하다. 따라서 오래된 단독주택지 여러 곳을 묶어 새 아파트를 지으면 막대한 부가가치를 창출할 수 있다.

또한 강북 뉴타운 지구와 7월부터 적용되는 재정비촉진지구내 단독주택, 그리고 화성 동탄, 남양주 호평지구, 천안·아산과 같은 신도시 내 단독주택지도 인기를 끌고 있다.

예를 들어 화성 동탄의 단독 택지지구는 70평 기준으로 2005년도에 1억 5,000만 원이던 시세가 지금은 3억 원 이상을 호가한다. 남양주 호평도 마찬가지로 70평 기준으로 1억 원 이상이 올랐다.

공동주택의 단점은 단독주택에 비해 독립성 확보가 어렵고 이웃 간의 정이 부족한데가 답답하다는 것이다. 이런 단점 때문에 은퇴한 노년들을 중심으로 단독주택을 선호하는 사람들이 늘고 있다.

고령자의 64%가 단독주택에 거주하고 있는 반면 아파트 거주자는 19.8% 밖에 되지 않는다는 최근 통계청 자료에서도 그러한 추세를 알 수 있다. 반면 단독주택은 방범이 어렵다는 점과 구조가 낡고 노화가 빨리 진행된다는 단점이 있다.

이런 부분만 해결한다면 판교, 화성 동탄, 김포, 파주, 천안 아산, 인천 경제자유구역 등 도시기반시설이 잘 이루어진 지역을 중심으로 품격과 참살이(웰빙)을 겸비한 저층 단독 주택이 자리매김할 것이다. 이렇게 우리나라도 과거 아파트 중심의 주거형태에서 저층 단독주택을 선호하는 선진국형 주거양식으로 탈바꿈하는 준비과정에 있다.

고종완

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관심끄는 주말농장ㆍ농가주택

웰빙 바람에다 세금 혜택까지

2006/06/23 09:47  [중앙일보조인스랜드]

다음달이면 우리나라에서 주 5일 근무제가 시행된 지 3년으로 접어든다. 이러한 분위기는 참살이(웰빙)라는 새로운 신조어를 만들었고 신문화를 창조하였다. 즉 휴(休)테크를 적절히 배분하여 자기계발과 업무향상을 가져오는 여가활동을 만들어 복지, 안녕, 행복을 추구하는 것이 참살이의 본뜻이다. 결국 열심히 일하는 것도 중요하지만 여가시간을 가치 있게 보낼 수 있는 혜안이 필요한 세상인 것이다.

부동산상품에도 참살이를 즐기며 재테크가 가능한 것이 없을까.

웰빙 바람을 비껴가지 않으며 부재지주(不在地主)가 아님에도 주말ㆍ전원주택을 합법적으로 소유할 수 있는 길이 있다. 주말농장과 농가주택이 그것이다. 비농업인이 농지를 소유할 수 있게 된 것은 지난 2003년 농지법이 바뀌면서부터이다. 비록 제한적이지만 302평 미만의 주말, 체험 농장용으로 농지가 부동산투자 상품으로 대두된 것이다.

원래 우리나라의 농지정책은 헌법에 따른 경자유전의 원칙을 철저히 따랐다. 과거 소작농의 폐해를 막고 자작농을 육성하기 위한 취지였다. 그러던 것이 농지거래를 자유 시행하게 된 까닭은 사실상 급격한 농가인구 감소, 고령화, 주 5일제 근무 및 개방화 속도 등 사회적 변화에 대응하기 위한 것이다.

웰빙 즐기면서 세금감면 혜택도

요즘 같은 부동산환경에선 부동산투자를 하는데 있어 가장 민감하게 반응하는 것이 바로 세제이다. 8.31부동산종합대책 등 각종 규제에 따라 1가구 2주택자들은 올해부터 실거래로 양도세를 납부하게 되며 2007년부터는 50% 중과대상에다 장기보유특별공제 혜택 등을 받을 수 없다.

또한 2007년부터는 모든 토지를 실거래가로 과세하게 되는데다 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과하게 된다. 그러나 도시민이 소유한 302평 미만의 주말농장은 양도세 중과 대상에서 제외되며 10평 미만 소규모 전원주택을 짓게 되면 농지조성부담금의 50%를 감면받는 혜택을 누릴 수 있다.

게다가 취득세와 종합토지세 등 지방세도 면제된다. 이렇게 농가주택에 대한 관심이 커지는 것은 참살이를 할 수 있다는 장점에다 세금혜택이 가능하기 때문이다. 올 초 농지법시행령 개정으로 땅값과 무관하게 일률적으로 물던 농지조성비가 공시지가 기준으로 하는 농지보전부담금으로 바꿈에 따라 수요자에겐 부담이 덜해 유리해졌다. 물론 토지거래허가지역에서 주말농장 땅을 매입하려면 관할 지방자치단체 허가를 받아야 하는 번거로움은 있다.

농가주택은 말 그대로 기존의 허름한 농촌주택을 일컫는다. 농촌에 있다고 모두 농가주택은 아니다. 1가구 2주택 과세적용을 받지 않는 농가주택의 범위는 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이어야 한다. 이때 도시주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 하며 또한 새로 산 농가 주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채도 3년 이상 보유하면 남은 집을 팔 때 양도세를 납부하지 않아도 되는 것이다.

다만 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지개발, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외되므로 주의를 요한다. 예를 들어 농가주택이 행정구역상 광역시나 시 지역에 위치한다면 농가주택이 될 수 없으나 읍 또는 면단위에 속한다면 농가주택이 될 수 있다.

투자금 적고 단순한 농가주택 구입

예전에 지은 농가주택의 대부분은 건축규모가 작고 구조방식도 구식이다. 따라서 도시민에게는 불편한 점이 없지 않지만 반대로 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있다. 즉 여유자금이 부족한 투자자는 먼저 농가주택을 구입하고 매입 후에도 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 마음 내키는 대로 하나씩 고쳐갈 수도 있다.

농가주택 매입은 땅을 구입하여 농가주택을 짓는 것보다 농지보전부담금(농지나 임야를 다른 용도로 바꿀 때 붙는 세금)과 건축비 등 주택에 들어가는 비용을 줄일 수 있다. 예를 들어 전원주택을 짓는다면 부지매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 비교적 단순하기 때문에 시간적인 여유가 없는 도시민 등 수요자들에게도 적당한 상품이다.

또한 펜션에 비해 농가주택은 신규 투자비용을 최소화하면서 부분적인 개축을 통해 민박을 놓을 수 있고 향후 신축을 통해 펜션으로의 전환이 용이하다. 이러한 몇 가지 측면에서 여유자금이 녹녹치 않은 조기퇴직자, 전원생활을 꿈꾸는 중장년층에게 인기를 끌고 있는 대표적 참살이 상품이라 할 수 있다.

기반시설 인입, 경사도 등 따져야

먼저 자신의 생활패턴을 고려하여 이주 희망지역을 우선 선정해야 한다. 물론 본인의 직장 등 직업유형과 예산규모를 함께 고려해야 할 것이다. 다음 주변 교통망과 마을간 거리 등을 파악하는데 이는 해당 지역지도와 인터넷 사이트를 이용하여 조사가 가능하다. 그러나 백문이 불여일견. 해당 지역을 방문하여 구체적인 답사를 하는 것은 필수사항이다.

이때 챙겨야 할 것은 전기, 상하수도 등 기반시설 인입에 지장이 없는 지, 경사도가 적당한지, 주변에 혐오 및 편의시설의 유무와 거리, 방향과 지세 및 개발 가능성 등도 충분히 검토해야 한다. 조사 중에 중개업소를 활용하거나 인근 마을 이장 댁이나 마을 지역 주민들과 의 대화로 가능한 많은 정보를 얻은 후 결정하는 것이 좋다.

토지거래허가구역내 농가주택을 신축하거나 매입하려면 좀 더 신경을 써야 한다. 아무래도 규제가 상대적으로 강하다. 특히 경기 등 수도권 내 과밀억제 및 성장관리권역은 토지거래허가구역으로 묶여 있어 거래가 자유롭지 못한데다 올 해부터 1년 이상(과거 6개월) 거주해야 토지거래허가를 받을 수 있고, 특히 농지인 경우는 별도로 농지취득자격증명제가 적용된다. 때문에 수도권 일대 농지에 투자하려면 거주지 이전 등 1년 전부터 노력과 수고를 들어야 한다.

거래허가요건을 충족하지 못한 채 서둘러 매입하려면 반드시 안정장치를 해 둘 필요가 있다. 공증해 놓거나 근저당을 설정해 놓은 뒤 요건이 충족되면 권리를 이전하는 절차가 비교적 안전하다.

건축물과 토지의 소유권이 다른 경우가 있기 때문에 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 확인해야 한다. 농가주택 중에는 집이 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가 건물일 수도 있다. 때문에 토지에 관련된 서류(토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 건축물대장 등)를 확인해야 하고 확인이 어려울 경우 관련 지자체에 문의하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.

산 중턱 소규모 농가주택 인기

최근 농가주택과 관련해 몇 가지 의미 있는 특징이 시장에서 나타나고 있다. 하나는 주택의 규모가 작은 농가주택이 선호된다는 점이다. 건평으로 15∼20평 정도의 소형규모로 이는 50∼60평대의 펜션과는 대조적이다. 무리한 투자보다는 참살이를 누리려는 수요자들의 증가현상이라 보여진다. 다른 하나는 선호지역의 바뀜 현상이다.

이전에는 논이나 하천, 개울 주변의 평지에 위치한 농가주택이 비쌌으나 최근에는 산 중턱에 위치한 농가주택이 비싸게 거래되고 있다. 농사짓기 위한 접근성보다는 양호한 전망을 우선시 하는 도시사람들의 농가주택에 대한 투자가 늘면서 나타난 현상인 것이다. 그렇다고 해서 농가주택에 대한 묻지 마 투자는 금물이다. 다른 어느 것보다 환금성이 떨어지는 대표적인 상품이기 때문이다.

일반경기가 불안할 시 가장먼저 영향을 받는 것이 참살이 관련 상품이다. 이런 까닭에 농가주택을 수익률만 따져서 투자하려는 투자자가 있다면 오히려 심사숙고할 필요가 있다. 생각만큼 남는 장사가 아닐 가능성도 충분하기 때문이다. 따라서 농가주택은 본인이 전원에 거주하면서 누리는 거주가치를 반영해야 한다. 다른 부동산상품과는 달리 투자가치보다는 실제 거주하면서 참살이를 만끽하는 가치가 훨씬 더 클 수 있기 때문이다.

고종완 re119@unitel.co.kr

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