[스크랩] 부동산으로 자산 순위 5% 안에 들기

최근 국내 소득 및 자산 불평등에 관한 통계 및 연구 자료가 잇따라 발표됐습니다. 일본에서는 한때 하류(下流) 열풍이 분 적이 있습니다. 국내에서도 2006년에 관련 책들이 번역, 출간됐구요. 글로벌화로 양극화가 심화돼 정신 차리지 않으면 일본 국민의 90%가 하류로 전락할 것이라는 주장입니다.

이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 소득 및 자산 불평등 심각성을 들여다보고 자산 순위로 상위 5% 이내가 되기 위해선 어떻게 행동해야 하는가를 소개하겠습니다.

국내 불평등 현황

통계청이 발표한 2007년 가계수지 동향에 따르면 지난해 전국 가구 중 상위 20%의 평균 소득을 하위 20% 가구의 평균 소득으로 나눈 소득 5분위 배율은 7.66으로 전년(7.64)보다 0.02포인트 상승해 사상 최고치를 경신했습니다. 7.66이란 2007년에 상위 20% 계층의 연간 소득이 하위 20% 계층보다 7.66배 많았다는 것을 의미합니다.

소득 5분위 배율은 △2003년 7.23 △2004년 7.35 △2005년 7.56 등으로 5년째 상승세를 보여 소득 분배가 악화되고 있습니다.

소득 불평등 정도를 보여주는 소득 지니계수 역시 전국 가구 기준으로 0.352로 통계 작성 이래 가장 높았습니다. 2003년 0.341 이후 △2004년 0.344 △2005년 0.348 △2006년 0.351 등으로 지속적으로 올라가고 있습니다. 지니계수가 0.4를 넘으면 불평등이 심한 것으로 봅니다.

소득 불평등보다 더 심각한 것이 자산 불평등입니다. 불평등 정도가 소득보다 7배 이상 높은 것으로 조사됐습니다.

전승훈 국회예산정책처 경제분석관과 임병인 충북대 교수가 발표한 ‘2000년 이후 가구 자산 구성 및 자산 불평등도의 변화 분석’이라는 논문에 따르면 2006년 총자산(순자산 부채)의 5분위 배율은 46.6으로 나타났습니다. 특히 부채를 뺀 순자산의 5분위 배율은 96.6에 달합니다.

2006년 지니계수도 총자산은 0.617, 순자산은 0.644로 소득 지니계수보다 2배 가까이 높습니다. 자산 중에는 특히 부동산 지니계수가 0.693로 불평등도가 더 심한 것을 알 수 있습니다. 이중 주택 지니계수는 0.665, 토지 지니계수는 0.848에 달하는 것으로 추정하고 있습니다.

자산 순위 상위 5% 안에 드는 법

위 통계에서 보듯 가구별 소득, 순자산, 부동산 분배는 부익부 빈익빈 현상이 가속화되고 있습니다. 개인적으로도 이 같은 양극화 심화 현상은 전 세계 돈이 자유롭게 왔다 갔다 하는 글로벌화가 커다란 영향을 미쳤다고 판단니다.

또 자산 중 부동산 편중(偏重)이 심한 국내에서 2000년 이후 부동산 가격이 지속적으로 상승한 것도 일조했구요.

글로벌 경제, 신자유주의 체제에서 벗어나 혼자 산속에 들어가 살아갈 사람이 아니라면 자산 불평등 악화에 대해 부자노트 독자들도 적극적으로 대처해야 한다고 생각합니다.

자산 분배에서 하위 20%는 물론 중간 계층(60%)도 하위 계층으로 떨어지지 않고 나아가 상위 계층 20%, 아니 상위 5%에 진입하려고 한다면 적극적으로 자산을 늘리는 실행력을 발휘해야 할 것입니다.

참고로 통계청의 2006년 가계자산 보고서 분석에 따르면 자산에서 부채를 뺀 순자산을 기준으로 상위 1%에 속하려면 가구별 23억원을 보유해야 하는 것으로 조사됐습니다. 상위 5%는 9억4천만원, 10%는 5억3천만원이라고 합니다.

부동산 투자를 통해 ‘자산 불평등 서바이벌’에서 살아남기 위해선 우선순위와 선택과 집중이라는 투자원칙을 실행해야 합니다.

먼저 우선순위는 투자 대상으로 삼으려는 부동산 상품에 대한 우선순위를 말합니다. 무주택자라면 우선순위 1단계는 내집마련이 0순위입니다. 내집마련은 청약통장을 쓰는 게 가장 바람직하며 시기를 앞당긴다면 블루칩 또는 옐로칩 단지의 새 아파트로 내집마련하는 게 좋습니다.

1차 내집마련에 성공했다면 2차 내집마련을 시도해야 합니다. 1차 내집마련이 100% 만족하지 못하고 60~70% 선에서 만족을 했다면 2차 내집마련은 90% 이상 만족하는 것을 고를 것을 추천합니다. 2차 내집마련이 90% 이상 만족하지 못한 독자는 3차 내집마련을 시도해야 할 것입니다.

2차 또는 3차를 통해 내집마련 세팅이 끝났다면 본격적으로 부동산 투자에 나설 차례입니다.

2단계로 미분양 또는 청약통장으로 투자를 하세요. 특히 미분양이 많은 시기에 청약통장으로 당첨받을 경우 입주 시점 이후 주택시장이 활성화돼 높은 투자수익을 올릴 가능성이 높습니다. 미분양은 유효수요가 많은 지역을 매입, 3년 이상 보유해야 합니다.

3년 안팎 기간 동안 1~2차례의 미분양 또는 청약통장으로 투자 경험을 쌓아 수익을 올렸다면 3단계로 뉴타운 재개발로 투자 상품을 옮기도록 하세요.

관련 법률, 사업속도, 매입타이밍, 희망 평형 배정, 적정 매물 등에 대한 사전 공부가 필수입니다. 투자 대상 지역에서 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾는 것이 중요합니다. 해당 관청(구청 또는 시청)을 방문하는 것도 사업속도를 가늠하는데 중요하구요.

2~3단계를 거쳐 여유자금이 2억원 이상 확보됐다면 재건축 투자를 할 시기입니다. 주택 투자의 하이라이트는 재건축이라 생각합니다. 그중에서 서울 강남권이구요. 초기투자비가 많이 들고 사업속도가 더뎌 장기 보유해야 하는 어려움이 있지만 그만큼 진입장벽이 높아 투자수익도 높습니다.

상가와 토지 투자는 개인적으로 자유롭게 활용할 수 있는 여유자금이 최소한 5억원 이상 되기 전까지는 자제할 것을 권합니다.

우선순위에 따라 부동산 상품을 선정했다면 선택과 집중으로 투자 대상을 고르세요. ‘계란을 한 바구니에 담는 게’ 중요합니다. 특히 여유 자금이 10억원 이상이 되기전까지는 말입니다.

여유자금 규모 및 내집마련 유무가 변수겠지만 이런 투자원칙을 지켜 투자를 행동에 옮긴다면 10년 이후 자산 순위 상위 5%에는 포함될 수 있을 것입니다.

추신: 어색했지만 뜻깊은 저녁식사를 지난주 목요일 저녁 이태원 이탈리아 레스토랑 비스테까에서 했습니다. 참석하신 세분 고맙습니다.
자료출처: ☞ 4천만국민의 부자富로그 ☜

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