2007-06-04 12:20
http://blog.drapt.com/dikay/2413571180927255107 
자료출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
1. 옛 어르신들이 하시는 말씀중엔
살아서는 진천이요~
죽어서는 용인이란 말이 있습니다.
저는 충북 진천을 아직 방문하지 못해 그곳이
어떤지 아직 잘은 모르지만 공기 맑고 깨끗하고
살기 매우 좋은 곳이라고 들었습니다.
사라(buy) 용인! 주거(住居) 용인!!
최근 유행처럼 너도나도 용인지역으로
접근하는 것을 보면 떠오르는 문구입니다.
호재노출도가 높아진 용인!
특히 죽전지구의 경우 신세계백화점과
죽전역이 개통되면 잠깐 잠재되었던
호재의 실현도 또한 높아집니다.
그러하기에 최근 죽전을 순수 투자목적으로
접근하려는 분들이 예전보다 많이 줄었고
요즘 진입하시는 분들은 분당처럼 안정적인 상승과
무난한 인프라를 보시고 접근하시는 것 같습니다.
단국대와 벤처단지!! 아직도 몇 몇 분들의 경우
어찌 이것을 죽전만의 호재라고 생각을 하시는지
인근 지역 전체의 호재인 것을요^^;;
또한 요즘 신도시에 대학교와 벤처단지가
없는 곳은 드물고 파주신도시의 경우 죽전엔 없는
특목고도 3개나 생긴다는 판국에~~
그리고 전보다 유동인구가 많아짐으로 인해 생기는
번잡스러움 등의 부작용에 대한 얘기는 제가 살고 있는
죽전에선 거의 들을 수 조차 없습니다!!
2. 서수지인 동천동의 경우 얼마전까지만 해도
죽전보다 상대적으로 낮은 시세를
형성하고 있었습니다.
그런데 최근 시세를 보면 죽전을
능가한 단지들도 있습니다.
동천의 미래가치에 대한 기대감이
최근들어 시장가격에 본격적으로
반영되었다고도 볼 수 있습니다.
즉 금액 & 기간 대비 수익률로 본다면
죽전보단 동천으로 접근하신 분들이
보다 더 높은 이익을 거두었습니다.
또한 앞으로 동천에는 죽전엔 없는
래미안, 어울림 등의 7000여세대의
고급 중대형 위주의 신규 분양물량이 있기에
아직 동천역은 착공도 하지 않았기에
영덕~양재간 고속화도로 역시
아직 완공되지 않았기에
죽전지역보다 실거주 편의성은
아주 약간 부족할지 모르지만
시세에 긍정적인 영향을 미치는
호재와 재료는 동천쪽이 더 남아있어 보입니다.
3. 이를 보면 꼭 예전의 분당과 죽전이 생각납니다.
분당은 여러 호재들이 시장가격에 이미 반영되어
급등이 아닌 안정적인 상승을 했으나
죽전의 경우 호재와 재료들이 만발하며
몇 차례 급등이 있었습니다.
허나 가만히 보고 있노라면 앞으로의 죽전은
과거의 분당을 조금씩 닮아가고
있는 것으로 보여집니다.
앞으론 죽전 역시도 무난한 인프라와
안정적인 상승을 생각하고
접근해야 하는 분당처럼 되어가고 있습니다.
4. 성복~신봉~상현!!
이곳의 경우엔 판교후광과 더불어 향후
광교후광까지도 받을 수 있는 서수지입니다.
신도시 더블 후광은 기본이고
신분당선 역시 최종 확정후 본격 착공을 하지 않았고
고속화도로 역시 아직 개통되지 않았기에
죽전 등의 동수지 보다 더 많은 호재와 재료가
남아 있다고 보여집니다.
물론 서수지의 경우 미래가치는 뛰어나지만
현재가치는 동수지 보다 못하기에 전세값도 그렇고
실거주 선호도면에선 약간 낮은 수준을 보이고 있습니다.
또한 이곳의 신규분양 물량을 생각했을 때 다소 염려되는 부분은
나무가 무성했던 산을 깎아 평지가 아닌 구릉지 중심의 단지가
형성되고 그로인해 쾌적함이 예전만 못할 수도 있다는 것입니다.
지역개발은 좋지만 인프라 구축 등과 함께 계획적으로 추진되어야 하는데
건설사의 이익에만 급급해 난개발로 우리네 국토의
좋은 산림을 훼손해 가는 것 같아 안타깝기도 합니다.
5. 공세~보라지구!!
호수공원으로 유명한 리조트형 단지의
형식을 띤 아파트들이 밀집한 곳입니다.
이 지역의 경우 현재 교통접근성과
인프라는 상당히 부족한 편입니다.
예를 들어본다면 서울시내에선 아차산의 워커힐과
김포공항 옆의 메이필드 호텔이
대표적인 리조트형의 호텔입니다.
허나 이곳은 서울 강남권의 교통접근성 좋은
그랜드하얏트 등의 비지니스호텔에 항상 밀리곤 합니다.
물론 주5일제 시행으로 주말을 이용해 여행을
떠나시는 분들도 많아졌지만 그래도 바쁜
현대사회를 살아가고 있는 우리네 국내외 직장인들이기에
앞으로도 접근에 많은 시간이 소요되는 리조트호텔 보다는
교통접근성 좋은 비지니스호텔의 선호도가 더 높지 않을까 합니다.
그런 면에서 공세~보라지구를 살펴본다면
시대를 상당히 앞서간 곳으로 보여집니다.
그래도 아직까진 삼성동 아이파크와 같은 력셔리
초고층 주상복합 아파트에 거주하고픈 수요가 많기에
7~10년후의 긴 세월이 흐르면 모를까
단~중기적으론 고급 주상복합의 명품수요를
능가하긴 어려워 보이는 리조트형의 아파트 단지들입니다.
과거 전원주택 붐이 일었다가 바닥으로 다시 내려앉은 적이 있습니다.
물론 앞으로 빠르게 고령화사회로 접어듬에 따라 자연회귀본능에 의해
다시금 전원주택 붐이 일 수도 있겠지만 빨라야 7~10년후가 될 것 같습니다.
그만큼 아직도 고급 주상복합에 입성하지 못 하신 분들이 많고
대기수요 또한 탄탄하다는 뜻입니다. 내년 판교 주복의 청약경쟁률이
아직도 뜨거운 주복의 열기를 대변해줄 것으로 생각됩니다.
이런 의미에서 본다면 보라~공세지구의 경우
소~중박은 예상되나 대박 폭등은 좀 어려워 보입니다.
6. 여러 전문가들 사이에서 향후 판교가 평당 4~5천만원이면
분당은 얼마이고 광교는 얼마이고 용인은 얼마이고
동탄은 얼마 갈 것이라는 얘기들이 많습니다.
그 사이엔 용인이 있기에 앞으로도 꾸준한 선호도를 보일 것이나
중요한 것은 과거보다 호재노출도가 높아졌고 잠깐 잠재되었던 호재의
실현도 역시 높아져가는 용인이기에 교통여건의 대폭 확충이 없다면
향후 분명 한계에 부딪치게 될 용인이기에 일본처럼 직주근접의
서울시내 중심가로의 도심회귀 현상이 일어난다면
일정 부분 타격을 받을 용인이기에
묻지마식의 접근은 지양해야 할 타이밍의
예전보단 메리트가 다소 줄어든 용인이라고도 보여집니다.
제 사견이니 단순 참고만 하시길!!(^^)
고맙습니다^^*
- 단국대 竹田캠퍼스가 바라다 보이는 꽃메마을에서 아침햇살(^^) HJ 올림 -
경기도의 고급번화가는 상갈역에서 기흥호수공원
오늘 동작구, 서초구, 강남구, 분당, 죽전, 분당, 보라 지구를 차례대로 답사하였습니다.
서울과 용인에 모두 기반을 두고 있는 터라,
과연 앞으로 어느 지역이 더 오를 것인가를 생각하며 다녀 보았습니다.
먼저 교통을 생각하게 되었죠.
앞으로 용인에 집들이 더 많이 들어서게 되면, 고속도로와 국도가 정체될 것이고,
그렇게 되면, 오히려 서울로의 집중 현상이 더 심해지지 않을까라는 우려와
반면에, 기업의 신규투자는 경기도 남부에 집중되어 있고, 용인 이남에 좋은 일자리들이 계속 창출되는 추세를 볼 때, 용인은 교통의 거점 도시로서 역할을 하게 될 거라는 기대가 교차하게 되더군요.
더구나, 지방으로 옮겨갈 관공서들만 얼핏 생각해도 60여개 된다는 것을 생각해보니, 더욱 더 이런 현상은 촉진될 것으로 확신하였습니다.
또한, 교통문제는 보라지구만의 문제라기 보다는 용인 전체가 해결되어야 할 문제이며, 오히려 죽전, 동백에 비하여 ic와 지하철을 끼고 있는 보라공세지구가 교통면에서는 더 낫다는 생각을 하게 되었습니다.
사실, 향후 20년간 전국에서 가장 인구 증가율이 높을 지역으로 정부기관에서는 용인을 꼽고 있고, 향후 15년간 가장 많은 기업 투자와 일자리 창출, 소비능력이 있는 젊은 인구층의 유입이 가장 많을 용인지역의 발전가능성을 생각해보면, 교통 문제는 차차 해결될 수 있는 사항이며, 도시의 발전될 모습을 상상하는게 더 바람직하다고 생각하게 되었습니다.
실제로, 어릴 때부터 강남에서 살면서, 도시가 개발되는 과정을 지켜본 저로서는
2008년까지 개발이 되고, 인구가 유입되면,
그 때 또 새로운 개발계획을 세워서 아파트 가격을 끌어올리고 인구가 늘어났던 경험을 볼 때,
앞으로 발전 가능성이 무궁무진한 용인지역을 현재의 개발 계획 몇 개만으로 용인은 여기까지다라고 단정할 필요는 없다는 생각이 들었습니다.
즉, 이제부터 상상력을 갖고 용인을 바라볼 때, 미래의 모습이 보인다는 생각이 들더군요.
우선, 단국대 부지를 가보게 되었습니다.
단국대 앞에는 수많은 건물이 들어서고, 상가들이 들어섰더군요. 물론, 아직까지는 영업들이 잘 되는 것 같지 않았지만, 앞으로 개교를 하게 되면 현재보다는 훨씬 장사가 잘 될 것입니다.
그런데, 강남역, 압구정역과 같은 번화가가 단국대 앞에 형성될 것인가?라는 질문에는
단국대 앞보다는, 경희대와 강남대 단국대의 중간지점 쯤인 기흥역이나 그 주변의 터가 넓은 신설역 주변에 번화가가 만들어질 것 같다는 생각이 들었습니다.
오히려 죽전은 교통도 번잡하고, 학교 앞에 원룸들과 뒤섞여서 단국대 입주가 꼭 호재라고만은 할 수 없을 듯 하였습니다. 통상 학교 바로 앞은 약간 지저분한 거리가 되기 쉽죠. (물론, 죽전은 신세계 백화점의 건립과 더불어 마치 압구정 현대아파트와 같은 입지로 생활편의시설면에서 매력을 발휘하여 계속 상승할 것으로 예상되긴 합니다.)
단국대 바로 앞은 별로 번화하지도 않으면서 다소 지저분한 학교 앞 거리가 되기 쉽고,
기흥역 주변의 신설될 번화가는 단국대 앞보다는 훨씬 번화한 거리가 될 수는 있지만, 대학생들이 주요 고객층이기 때문에 고급 번화가는 되기 힘들 것으로 예상되었습니다. 신촌 정도를 생각하면 될 것 같습니다.
제 생각에는 고급 번화가는 상갈역부터 기흥호수 공원으로 향하는 그 지역에 형성될 것 같았습니다. 지금도 민속촌 앞에는 고급 음식점들이 한두개씩 들어서지만, 앞으로는 청담동처럼 지금보다 한층 발전된 고급 음식점들이 들어서리라는 생각이 들었습니다.
오늘 분당호수공원도 다녀봤지만, 앞으로 생길 기흥호수공원의 크기와 환경, 그리고 다양한 개발계획을 볼 때, 기흥 호수공원은 전국을 통틀어서 가장 세련되고 안정된 호수공원이 될 것이라는 생각이 들었습니다. 이것은 기흥호수공원의 위치와 구조, 그리고 너무도 잘 보존된 자연환경(학들의 서식처이죠.)을 보면 이해가 되실 것입니다.
용인시의 계획과 주민들의 의견 모두, 기흥 호수공원을 기존의 원천유원지나 일산호수공원과 구별되는 주민들의 생활공간으로 만들고자 하며, 실제로도 그렇게 형성될 경우,
상갈역부터 기흥호수공원에 이르는 지역은 청담동과 같은 고급 번화가로 자리 잡을 것이며,
이 지역에 있는 평당2천만원에 분양된 보라공세지구의 대주 피오레 79평형 등의 수십억대 고급 아파트들은 앞으로 언론을 타고 프리미엄을 더하면서, 경기도 전체를 상징하게 될 것입니다.
물론, 보라공세지구내 기존 아파트들도 그 가치가 높아지겠죠.
즉, 상갈역부터 기흥호수공원에 이르는 이 지역은
우리가 흔히 생각하는 교통환경, 역세권 등의 프리미엄 외에,
천혜의 자연환경과 고급 공원, 고급 번화가를 낀 특별한 장점이 있는 곳으로 태어날 것입니다.
이것은, 공짜로 주어지는 것이 아니라,
신이 주신 자연과 지리적 위치, 그리고 용인시의 수천억원대의 지원이 있기 때문에 가능한 것입니다.
오늘 직접 여러 지역을 다녀보면서,
객관적으로 사람들이 어떤 주거환경을 원할까라는 것을 생각해보면서,
숨어있는 진주를 발견한 느낌이었습니다.
투자에도 도움되시고, 직접 시간을 내시어 해당 지역을 꼭 다녀보시기 바랍니다.
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