세제 강화, 공급 확대, 재건축 개발 부담금제 등을 뼈대로 한 부동산 정책(8·31과 3·30 대책)은 거래 위축, 부분적인 가격 하락 등 부동산 시장에 상당한 변화를 몰고 왔다. 정부는 이 같은 부동산 정책을 일관되게 추진하겠다고 공언하고 있다. 부동산 시장의 거품은 진짜 빠지고 있는 것일까? 아니면 일시적 현상에 불과한 것인가. 논란이 뜨겁다. 실전 경험이 풍부한 부동산 투자고수들은 혼란스런 부동산 시장을 어떻게 보고 있을까, 그들의 투자 전략은 무엇일까? '왕비의 부동산 재테크'의 운영자와 고수 회원 3명의 생각을 들어봤다.

◆권선영(34·간호사·운영자) 씨
대통령 임기는 5년이지만 부동산 권력은 영원하다는 말이 있다. '땅 따먹기'란 놀이가 있을 정도로 땅에 대한 애착이 많은 국민의 정서가 쉽게 사라지지 않을 것이다. 따라서 부동산 가치가 쉽게 떨어지지는 않을 것으로 전망한다. 너무 주눅들 필요가 없다. 하지만 정부 정책에 맞서선 안된다. 종합부동산세와 양도소득세 등은 번만큼 내는 것이 옳으며 세금을 겁내지 말아야 한다.

'밀짚모자는 겨울에 사라.'라는 속담처럼 남들이 투자를 하지 않을 때 투자하는 것이 좋다. 나는 IMF(외환위기) 때 16%의 이자를 물면서 부동산 투자를 처음 시작했다. 단기적인 이익을 남기기보다는 장기투자를 하고 있다. 상가나 다가구 주택, 아파트 등에 투자해서 임대소득을 얻고 있다. 내가 사는 집에 투입되는 비용을 최소화해서 생긴 여윳돈으로 투자해야 돈 벌 수 있다. 나는 아파트 관리비를 줄이기 위해 다가구 주택에 살고 있다.

◆조병관(37·사업) 씨
정부의 부동산 정책이 주로 아파트에 집중돼 있기 때문에 상가나 땅에 관심을 갖는 것이 좋겠다. 규제가 심할 때 정면 돌파는 금물이다. 우박을 맞으면서까지 투자해서는 안된다. 가능하면 실 거래가격이 공개되지 않는 투자처를 찾아서 공략하라. 땅은 덩치가 크지만 값이 들쭉날쭉하기 때문에 잘 고르면 흙 속에서 진주를 찾을 수 있다. 4, 5년 전에는 부동산 경매가 좋은 투자처였지만 지금은 투자자가 많이 몰려서 낙찰 가능성과 수익률이 많이 떨어졌다.

누구나 알만한 물건은 돈이 되지 않는다. 남이 그냥 지나치는 물건을 찾아서 투자하라. 처음 부동산 투자를 할 때는 작은 물건부터 시작하는 것이 좋다. 한 번에 큰 수익을 올리겠다는 욕심은 버려야 한다. 은행 이자보다 수익이 높다면 성공했다고 생각해야 한다. 부동산 세제에 대해서 철저히 공부하고 난 뒤 투자해야 한다. 잘 찾아보면 절세의 방법이 있다.

◆윤석준(40·회사원) 씨
현재의 부동산 정책기조가 장기간 지속될 것이라고 전망한다. 이제는 한 탕으로 몇 배를 버는 '부동산 신화'를 기대해선 안 된다. 앞으론 부동산의 급등이나 급락은 없을 것 같다. 지금부턴 과학적인 투자가 필요하다. 경기에 사이클이 있듯이 부동산시장에도 사이클이 있다. 아파트나 상가, 주택, 땅 등 종목별로 장기 시세 흐름을 분석할 필요가 있다.

부동산 투자를 하려면 생각을 바꿔야 한다. 대출을 두려워해서는 안된다. 월 몇 십 만 원의 이자가 무서운 사람은 부동산 투자를 할 수가 없다. 매입가의 절반을 대출해서라도 투자를 해야 돈을 벌 수 있다. 상가 점포를 웃돈(프리미엄)을 주고 산 적이 있는데, 실패한 적이 있다. 투자 물건을 꼼꼼히 분석하지 못했기 때문이다. 요즘엔 땅에 투자하고 있다. 개발호재가 있는 땅 가운데 아직 살만할 물건들이 많다. 땅을 살 때는 낙후된 지역은 가능한 피하는 것이 좋다.

◆김민주(30·주부) 씨
친정아버지가 부동산 중개업을 하셨고, 나도 대학에서 부동산학을 전공했기 때문에 부동산에 대한 관심이 남달랐다. 부동산 투자에 성공하려면 경제흐름을 잘 알아야 한다.

나이 드신 분들 가운데 남들이 '돈 되는 물건'이라고 하면 무턱대고 투자하는 경우가 많다. 요즘엔 무작정 투자를 해서는 안 된다. 부동산 관련법에 대한 이해는 기본이고 절세를 위해 세법도 꿰고 있어야 한다. 서점에 관련 책이 많지만 실전에 크게 도움 되지 않는다. 실전 투자 비법을 배우기 위해 서울의 전문가들을 찾아가서 100만 원짜리 특강을 듣기도 했다.

장기투자 보다는 단기투자를 선호하며 주로 땅에 투자를 많이 하는 편이다. 규모가 큰 땅은 공동투자를 해서 산다. 땅을 살 때는 현지답사를 몇 번이나 한다. 동네 사람들에게 땅에 대해 물어 보고, 느낌을 받기 위해서다. 땅과 대화를 나눌 정도가 되어야 진짜 고수라는 말도 있다.

◆ '왕비의...'운영자 권선영씨
▷부동산 관련법, 세법을 숙지하라.
▷대출과 세금을 겁내지 마라.
▷주거 비용을 줄여라.
▷'대박'을 꿈꾸지 마라.
▷밀집모자는 겨울에 사라.
▷작은 물건부터 시작하라.
▷장기 투자에 중점을 둬라.
▷아파트 보다는 상가나 땅에 관심 가져라.
▷뜻 맞는 사람과 공동투자하라.(세제 혜택 있음)
▷부동산 매입 전 현장 답사하라.

 

김교영기자 kimky@msnet.co.kr