시대변화와 함께 전통적인 효 개념이 바뀌면서 부모들의 경제적인 자립이 중요하다. 하지만 실질적인 마이너스 금리 시대에 월마다 일정한 금액을 보장 받을 수 있는 자금 운영 방법을 찾기도 쉽지 않고, 노후 대책을 위한 필수조건인 "안정성"까지 함께 고려한다면 떠오르는 재테크 수단은 손에 꼽을 정도이다. 이 중 임대주택 사업은 상대적으로 안정성이 보장되는 주택에 투자하고, 월세를 놓으면 월수입까지 보장되기 때문에 노후대책과 재테크 수단으로 관심을 모으고 있다.
임대주택사업이란 부동산을 타인에게 유료로 임대하는 임대 사업 중에서 그 대상을 "주택"으로 하는 사업이다. 정부가 부동산 경기 활성화를 위해 일정 요건을 갖춘 주택임대 사업자에게는 다양한 세금 혜택을 부여하고 있기 때문에 이 혜택을 이용하면 투자성도 높일 수 있다.
먼저 전용면적 18평(60㎡) 이하 주택을 2채 이상을 매입하고 임대주택사업자로 등록하면 취,등록세가 면제되고, 전용면적 18평형 초과~25.7평형 이하일 경우에는 취,등록세의 50%를 감면 받게 된다. 또 12평형 이하는 재산세 면제, 12평형 초과~18평형은 건물 재산세의 50%를 감면 받게 된다. 하지만 양도소득세 감면 혜택은 부동산 가격이 급등하면서 2001년에 폐지되었다.
임대주택 사업의 요건을 살펴보도록 한다. 우선 임대주택사업자로 등록하기 위해서는 거주지의 시,군,구청 주택과에서 임대주택사업자 등록을 해야 하고, 반드시 취득일(보통 잔금납부일) 이전에 임대사업자로 등록을 하여야 취/등록세 감면 혜택을 받을 수 있다. 또 임대차 계약체결 시에는 "표준임대차계약서" 양식을 사용해야 하고, 취득일로부터 30일 이내에 물건지의 시,군,구청 부과과에서 세액감면 신청을 해야 한다. 세입자가 입주를 해서 임대개시가 되는 10일 전에 물건지의 시,군,구청 주택과에서 임대조건 신고를 하고, 입주 후에는 사업자 신고와 등록을 마쳐야 한다. 다음으로는 물건지의 세무서 재산세과에서 주택임대 신고를 하면 된다.
임대주택 사업 투자 5계명 임대주택 사업, 어떻게 하면 성공할 수 있을까
1. 먼저 자신의 자금 상황과 투자목적 등을 분명히 하는 것이 좋다. 모든 투자가 그러하듯 임대사업 역시 안정성을 고려하면 투자성이 낮아지고, 투자성을 높이면 리스크가 커지기 때문에 자신에게 맞는 투자목적과 방법을 선택하는 것이 가장 중요하다. 특히 노후에는 새로운 수입원이 없고 병환으로 인한 입원 등 예기치 못한 상황이 발생하면 바로 대처하기가 어렵기 때문에 되도록 안정성에 바탕을 두고 투자하는 것이 좋다. 또 적어도 1,000~2,000만원 정도는 여윳돈으로 확보 해 놓지 않으면, 필요자금이 많지 않더라도 보유 주택을 처분해야 하는 상황이 발생하고, 그 경우 임대주택사업으로 인해 받은 혜택을 반환해야 하기 때문에 자금 손실이 커질 수 있다.
2. 전세비중이 높은 곳에 투자하면 초기 투자비를 낮출 수 있다. 최근 아파트 매매가격이 급등하면서 매매 대비 전세 비중은 50%에도 미치지 못한다. 특히 강남권, 신도시 전세가격은 매매가격의 40%에도 미치지 못한다. 이 경우 전세를 끼고 구입하더라도 초기투자비용이 만만치 않다. 따라서 투자자금이 넉넉지 않다면 전세비중이 높은 지역을 선택해서 투자비용을 낮추는 것이 좋다. 전세 비중이 높다는 것은 그만큼 전세수요가 많다는 것을 의미하기도 하므로 매매 가격 뿐 만 아니라 전세자금을 고려해서 투자하도록 한다.
3. 환금성을 고려해야 한다. 부동산은 주식, 예금에 비해 사고 파는 것이 자유롭지 않다. 또 금액도 크기 때문에 원활하게 거래가 이루어지지 않는다면 목돈이 묶이고 수익성도 떨어질 수 밖에 없다. 따라서 투자에 앞서 매매나 전세 거래가 활발한 지역인지를 잘 따져보아야 한다. 특히 임대주택 사업의 대상은 소형 주택이기 때문에 대중교통 수단과의 인접성이 무엇보다 중요하다. 가능하면 지하철 역세권에 투자하고 대학가나 직장인 수요가 많은 지역을 선택하는 것도 환금성이 높일 수 있는 방법이다.
4. 이왕이면 가격이 오를 곳을 물색한다. 임대주택사업은 월세 등 안정적인 수입처가 되기도 하지만, 아파트 가격이 오르면 시세차익 또한 상당하다. 지금은 양도소득세 감면 혜택이 없어져서 투자수익성이 낮아지긴 했지만, 여전히 아파트가격은 높은 상승률을 기록하고 있다. 따라서 지금은 생활환경이 다소 떨어져서 가격이 낮은 편이지만 장기적으로 투자가치가 있는 곳을 선택하면 적은 자금으로 높은 투자수익을 누릴 수 있다.
5. 단독,다가구 주택보다는 아파트가 좋다. 단독, 다가구 주택은 임차인을 구하기 쉽지 않을 뿐만 아니라 보유할수록 유지, 보수 비용이 많이 든다. 임차인을 구하기 위해서 도배, 장판은 기본이고, 노후화가 빠르기 때문에 연차가 지날수록 임차인의 요구를 들어주기도 바쁘다. 또 다세대, 빌라 등 신축 주택이 많기 때문에 노후 주택은 팔기도 어려울 뿐만 아니라 가격도 오르지 않는 단점이 있다. 따라서 되도록 아파트를 선택하는 것이 좋다.
임대주택사업, 유망지역 그렇다면 임대주택 사업을 하기 위한 유망 지역은 어떤 곳이 있을까?
1. 안정성을 원한다면 외곽지역 대규모 역세권 아파트가 좋다. 강북, 강서권의 10평형대 소형 아파트는 매매가격 7,000~9,000만원, 전세가격은 5,000만원~6,000만원 선이므로 한 채당 2,000만원~3,000만원 정도면 구입할 수 있다. 특히 주공이나 시영아파트처럼 대규모 소형 아파트가 밀집되어 있는 곳은 신혼부부나 젊은 층에게 맞는 다양한 편의시설도 갖춰져 있어서 수요도 비교적 많은 편이다.
2. 투자성을 고려한다면 개발예정지역을 선택한다. 지하철 신설 예정지역, 강북 뉴타운, 수도권 택지개발예정지역, 지방의 개발이슈가 있는 지역은 향후 높은 시세차익이 예상되는 지역이다. 서울에서는 지하철 9호선 개통예정지역과 경인선, 경춘선 연장 구간 등 지하철 개통예정지역도 많은 편이다. 또 재개발이 활발해 질 것으로 예상되는 강북 뉴타운 지역도 장기적으로 투자성이 높은 지역이다. 수도권에서는 재건축이나 택지개발지구 주변 아파트가 가격도 저렴하고 투자성도 높다.
3. 장기보유가 가능하다면 재건축 아파트를 노려보는 것도 괜찮다. 최근 재건축 규제가 심해서 재건축 사업추진 기간도 길어지고 투자성도 낮아졌지만, 서울은 택지가 부족하고 공급이 원활하지 않기 때문에 서울과 수도권 일대 재건축은 일정 허용할 수 밖에 없는 상황이다. 특히 5층 이하 저층 단지 중 규모가 큰 노후단지라면 장기적인 관점에서 투자해 놓는 것도 괜찮은 방법이다.
4. 끝으로 미분양 아파트도 잘 고르면 돈 된다. 수도권 미분양 아파트 중에서는 단지규모도 크고 가격도 저렴한 미분양 단지들이 있다. 특히 단지 자체의 결함보다는 분양 시점에 홍보를 잘 못했거나 시장 상황이 안 좋아서 미분양이 된 단지가 좋다. 또 생활환경이 좋지 않아서 미분양이 되었지만 장기적으로 발전가능성이 있는 미분양 단지도 입주 후에는 새 아파트라는 장점도 있고 투자자금도 계약금 납부중도금, 잔금으로 분납하기 때문에 자금 운영면에서도 괜찮은 투자 방법이 될 수 있다.
하지만 임대주택 사업, 좋은 점만 있는 것은 아니다. 가장 큰 문제는 잦은 정책 변경이다. 정부는 1996년에 임대주택 사업 활성화를 위해 각종 세금 혜택을 주었고, IMF 이후에는 5채 이상의 보유 요건을 2채로 낮추면서까지 임대주택사업의 활성화를 꾀했다. 하지만 부동산 가격이 급등하면서 각종 세금을 축소, 폐지했고, 최근에는 다주택 보유자에 대한 시선도 곱지만은 않다. 또 올해부터 도입된 종합부동산세의 경우 임대주택사업자 중 3억 이상, 전용면적 25.7평형 이상의 주택은 종합부동산세의 적용 대상이 된다. 따라서 정부의 정책만 믿고, 높은 수익성을 기대해선 안 된다. 오히려 저금리 시대에 비교적 안정적이고, 일정 투자성이 있는 방편이라고 생각하는 것이 좋을 것으로 보인다.
두번째, 임대주택 사업도 "부동산"에 투자하는 것이기 때문에 부동산 자체의 속성이나 리스크를 가지고 있다는 점이다. 앞서 지적한 바처럼 다른 상품에 비해서 환금성이 떨어지거나 시장 상황에 따라서는 가격 등락폭이 커지기도 한다. 또 거래에 따른 부담도 높은 편이다. 따라서 노후를 위해서라면 되도록 안정성을 고려해서 무리하지 않는 선에서 투자하고 거래비용과 세금까지 고려해서 투자계획을 세워야 한다.
끝으로 임대주택 사업 요건을 갖추기 위해서는 5년 이상 보유를 전제로 해야 한다. 만약 2~3년 정도만 운용이 가능한 자금이라면 다른 재테크 방법을 택해야 한다. 임대기간 요건을 갖추지 못하면 기존의 혜택도 모두 소급 적용되기 때문이다. 따라서 자금 여력과 활용기간 등을 충분히 고려한 후에 투자하는 것이 무엇보다 중요하다.
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