2007-07-04 22:12

http://blog.drapt.com/deuk53/2549581183554756879

'임대주택사업'에 대해 기술해 보려고 한다. 임대주택사업 방식에는 크게 집을 지어 사업하는 건설 임대사업과 기존 주택 및 신규분양주택을 매입하는 매입 임대사업으로 나눌 수 있다. 주목 받고 있는 매입 임대주택사업은 주택 5채 이상을 임대해야 임대사업자 등록을 할 수 있다. 임대사업자 등록을 하면 어떤 세제혜택이 있을까? 사업자가 부동산을 임대하는 경우 용역의 공급으로 보아 부가가치세 대상이 되나 상시 주거용으로 사용하는 주택 및 그 부수 토지를 임대하였을 경우에는 부과가치세 대상이 되지 않는다. 먼저 임대사업자 등록 후 매입하는 주택에 대해 취득세와 등록세가 감면되고 양도 시 양도세 중과대상에서 제외되는 것과 보유 중 종부세 합산대상에서 제외된다는 큰 매력이 있다. 5채 이상을 보유하면서 양도세 중과대상에서 제외되려면 다음의 조건을 갖춰야 한다. 같은 시(특별시, 광역시 포함)군에 소재한 국민주택규모(전용면적 85m=약25.7평 이하)에 주택공시가격이 3억원이 넘지 않고 10년 이상 임대사업을 해야 한다.   여기서 한가지 꼭 짚고 넘어가야 할 것은 주택 공시가격의 기준은 주택의 매입기준이 아니라 매도기준이라는 것이다.   즉, 현재는 주택가격이 3억이 되지 않으나 10년 후 3억이 넘게 되면 중과세에 해당된다. 주택 가격이 지난 30년간 평균 5.5%의 상승률 이었다고 계산, 앞으로도 급등을 배제하고 5.5% 정도씩만 오른다고 가정하면 현재 가격이 약1억7500만원 이하여야 10년을 채우고 매도시 양도세중과를 피할 수 있다는 계산이 나온다. 다시 말해서 임대주택수요가 있는 곳에 현재 1억7500만원 이하의 국민주택규모 5채 이상으로 10년 이상 임대사업을 계획한다면 양도세 중과대상의 부담에서 벗어나 세제혜택 효과를 기대할 수 있다. 또한 전체주택가격이 6억이 넘어도 종부세 합산에 포함되지 않을 수 있다. 그에 조건은 양도세 중과제외와 같으나 같은 시,도 안에만 소재하면 되고 최초 과세기준일에 주택 3억원을 초과하지 않았으면 매도 시 주택가격이 올랐어도 집값과 관계없이 종부세 합산 과세대상에 포함되지 않는다. 까다롭지만 이런 조건을 맞추면 취,등록세 감면과 종부세는 합산대상에서 제외되고 양도세는 10년 후 주택을 매도하게 될 때 일반세율(양도차익 9~36%)로 계산하여 부과된다. 오피스텔이나 상업용 건물은 사용연한에 따라 가치가 떨어지는 것이 일반적이나 주택은 오래될수록 재개발 호재로 인한 양도차익을 기대할 수 있다. 만약 아직 10년이 되지 않은 임대사업자가 중간에 뉴타운 등으로 재개발 된다면 어떻게 될까? 예를 들어 5년째 되는 해에 재개발 된다면 양도세중과대상 제외 조건인 임대사업 10년 이상이 되지 않았기 때문에 양도세 중과대상이 되고 재개발이 된 후 주택 조건(평형,공시가 상승 등)이 변하여 임대사업자 의무기간을 처음부터 새로 시작 하여야 한다. 10년 이내에 주택을 임대 이외 용도로 사용하거나 매도하게 되면 그 동안 감면 받았던 종부세를 모두 내야 하나 재개발의 경우에는 그에 해당하지 않는다. 이처럼 까다롭고 복잡한 조건이 많음에도 비교적 안정적인 임대수입과 세제혜택에 대한 장점이 있다. 임대사업을 준비한다면 모든 세제혜택이 소형평수에 집중 되어 있음을 주목하고 임대수요가 활발하여 전세비율이 높은 아파트를 선택해야 실패를 막을 수 있다. 투자한 현금 자산이 10년 이상 묶이는 점을 감안하여 부채비율을 줄여야 할 것이다.     임대 사업을 하려면 중대형보다 중소형 주택이 유리하며, 5가구 이상이면 임대사업자 등록이 가능 하지만, 감세 혜택은 거의 전용면적 18평 이하에만 주어집니다. 역세권 등 교통이 편리하고, 임대수요가많은 사무실이나 업무 밀집지역일 수록 좋으며, 매매가격 대비 전세가 비율은 60% 이상 되는 곳을 골라야 합니다.    독신자나 신혼부부를 겨냥해 소형 평수가 많은 대단지가 좋으며,앞으로 입주할 잠실시영, 잠실2단지 등이 대표적인 곳입니다. 잠실2단지는 12평형이 868가구나 되며, 잠실시영 역시 16평형이 344가구로 많습니다.   임대사업용으로 어떤 주택을 선택하느냐도 중요하며,관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대·연립주택이나 단독주택보다 아파트가 유리하고,강남권은 독신자를 겨냥한 10평형대 소형이, 강북권은 신혼부부가 많다는 점에서 20평형대가 좋고,뉴타운 예정지역 내 단독주택이나 다세대 주택은 임대주택으로 활용하면서 향후 개발 이익도 기대할 수 있습니다. 임대사업을 하기 위해서는 2가구 이상에 대한 매입계약을 체결한 뒤, 주소지 시·군·구청에 임대사업자로 등록해야 취득·등록세 감면 대상인 주택의 경우에는 반드시 취득일(잔금청산일) 이전에 신청해야 혜택을 볼 수 있습니다.이후 3가구 이상 구입후 5가구 채워야 합니다.

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