요즘처럼 부동산 시장에 대한 불확실성이 높고 총부채상환비율(DTI)규제, 양도세 중과, 분양가 상한제 시행 등 겹겹의 규제로 가격 상승의 출구가 좀처럼 보이는 않는 국면에서는 지난해와는 다른 접근 방법이 요구된다.
부동산 상승기에서는 시세의 상한선을 기준으로 다소 공격적으로 접근해도 되나 요즘의 장에서는 시세의 하한선을 기준으로 보수적으로 접근해야 낭패를 보지 않는다. 더 나아가 입찰시점의 가격보다는 명도 완료 후 입주 시점(입찰 후 약 3~4개월)의 가격이 더 중요하다.
1. 현재가치보다는 미래가치를 따져라.
매각기일은 단지 입찰 참가자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람을 정하는 날에 불과하다. 매각기일로부터 잔금을 납부하고 명도를 마쳐 실입주까지는 3개월 이상이 걸린다. 예를 들어 6월23일 아파트를 낙찰받았을 경우 실 입주시기는 빨라야 9월 내외다. 즉 낙찰 시점의 가격 대비 수익률을 따지는 것이 아니라 9월 이후의 가격을 기준으로 수익을 따져야 한다는 점이다.
2. 명도비 등 부대비용을 챙겨라.
‘명도 없는 경매 없고 명도비 없는 명도 없다’는 점을 기억해야 한다. 보증금을 전액 배당받는 임차인이 아니라면 단지 금액의 많고 적음의 차이는 있을지언정 명도비를 반드시 챙겨놔야 한다. 자칫 앞으로 남고 뒤로 밑질 수 있는 게 경매라는 점을 기억해 입찰 전 취·등록세 등 부대비용과 명도비, 수선비 등을 따로 책정해야 한다.
3. 관리비 체납여부를 확인하라.
모든 체납관리비를 낙찰자가 부담하는 것은 아니지만(체납 관리비중 공용부분은 낙찰자가 부담) 아파트 경매에 참여할 경우 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인해야 한다.
4. 대출여부도 따져라.
총부채상환비율에 따라 6억원이 넘는 아파트는 지난해처럼 경락 잔금 대출이 쉽지 않다. 따라서 입찰 전 자신의 대출 조건을 미리 따져보고 자금 능력에 걸맞은 물건을 선별할 필요가 있다. 지난해까지는 다소 무모한 낙찰을 받더라도 시장 가격이 급등해 대출 부담을 상쇄해 주었지만 올해의 경우 보수적으로 접근할 필요가 있다.
신선종기자
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