신문을 보면 가끔 용적률이 완화돼 고층건물을 지을 수 있다는 내용을 접합니다. 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경되어 용적률이 완화됐다는 내용을 볼 수 있습니다.
여기서 궁금증은 왜 제1종 일반주거지역에서 제2종 일반주거지역으로 변경되는데 용적률이 완화되고 고층건물을 지을 수 있게 되는 것인지 여부일 것입니다.
특히 요즘 재개발이나 연립/빌라 등의 지분투자가 많이 이뤄지고 있는데 토지가격이 형성되는 기준이기도 합니다.
이 내용을 알기 위해선 먼저 용도구역에 대해 알아야 합니다.
■ 용도구역이란?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의) 제17호 “용도구역이라 함은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.”고 규정하고 있습니다.
용도구역 내에서도 종 세분화가 이뤄지는데 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역 내에서의 용적률을 알아보기에 앞서 일반주거지역이 무엇인지 알아야 합니다.
■ 일반주거지역이란?
지역의 입지특성과 주택의 유형, 개발밀도를 반영하여 현재의 일반주거지역을 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역으로 세분하여 지정하는 것을 말합니다.
지난 2000년 7월 도시계획법시행령이 개정되면서 모든 일반주거지역에 대하여 제1종 일반주거지역이나 제2종 일반주거지역 또는 제3종 일반주거지역 중 하나로 세분하도록 규정하고 있습니다.
- 제1종일반주거지역은 저층주택 중심의 편리한 주거환경 조성이 필요한 지역
- 제2종일반주거지역은 중층주택 중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역
- 제3종 일반주거지역은 도시기반시설이 정비되어 토지의 고도이용이 가능한 중/고층주택중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역을 말합니다.
■ 일반주거지역에서 용적률은 각 지자체 조례로 정하고 있습니다. 서울지역의 경우 서울시 도시계획조례 제55조(용도지역 안에서의 용적률)에서 정하는 용적률이 있습니다.
- 제1종(용적률 150%, 4층 이하)
- 제2종(용적률 200% 이하, 7층 이하와 12층 이하)
- 제3종(용적률 250% 이하, 층수제한 없음)
따라서 동일한 대지지분이 있을 때 상기 용도지역에서의 몇 종 일반주거지역인지 등의 여부를 알 수 있다면 대지활용도가 더 높아지므로 수익도 높아진다고 할 수 있겠습니다.
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