2007-10-14 03:25

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자료출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문출처 : http://blog.drapt.com/imgrid

부동산시장이 혼란기에 접어든 느낌이다. 무주택자들은 터무니없이 오른 집값에 한숨을 내쉬면서도 혹시 집값이 내려가지 않을까 관망세로 돌아서고, 팔고자 하는 다주택자들은 혹시 시장이 냉각되면 사는 사람이 없지 않을까 고민하는 한마디로 ‘이럴 수도 저럴 수도 없는’ 혼전을 거듭하는 시기이다.

  터무니없이 오른 아파트가격 때문에 얼마전만해도 빚을 내서라도 집을 사야겠다며 급매 아파트에 관심을 기울이던 고객들이 요즘은 다소 주춤하는 눈치이다. “집 사려거든 기다려라”는 정책입안자의 믿고 싶은(?) 말을 믿으며 시장의 추이를 지켜보는 실수요자들도 많지만 불안한 마음에 서둘러 집을 장만하려는 수요자들도 의외로 많아졌다.

  정부는 획기적인 공급물량 증가와 분양가 인하 등으로 인해 부동산가격 상승에 대한 시장의 기대심리를 꺾음으로써 아파트 시장의 안정화를 꾀할 목적이라지만 부동산시장은 지금 매우 민감한 상태이다. 정부의 부동산정책에 대한 불신과 더 이상 기다릴 수 없는 불안감 이 맞물려 이제는 기회가 주어진다면 주택을 되도록 빨리 장만해야겠다는 수요자들의 기대심리를 꺾기에 역부족 상태이다. 내 집을 장만해 시세차익을 거두겠다는 마음보다는 불안한 부동산시장의 가격폭풍에서 벗어나 하루빨리 안정적인 주거환경을 만들겠다는 소시민의 의지를 꺾을 수 없을 것이기 때문이다.

  그러나 시장을 잘 들여다보면 사실 요즘 같은 시장 혼란기일 때 오히려 부동산을 싸게 살 수 있는 최적기이다. 부동산은 투자환경이 변화하고 시간이 조급할수록 가격은 떨어지기 마련이다. 즉 부동산값이 오를 때는 매도자 우위의 시장이었다가 정부정책이나 기대심리 하락, 시장의 위축가능성 조짐 등으로 인해 시장은 매수자시장으로 돌변하기 마련이다. 그래서 부동산투자를 심리전이라고 하는 이유가 여기에 있다. 집값이 떨어질 것이란 심리가 시장을 지배할 때 부동산을 매각하려는 매도자들의 움직임이 발 빨라질 가능성이 농후하다.

  부동산시장이 과도기를 맞이한 만큼 내 집 마련 실수요자라면 지금부터 주택을 값싸게 사는 준비를 해야 할 때다. 올 하반기들어 아파트값이 하향 안정세로 접어들면서 실수요자들은 아파트값의 지속적인 하락을 기대하며 시장을 꾸준히 관망하고 있다. 아파트 값이 오를 대로 올랐다는 경계심리가 팽배한 상황이다. 때문에 아파트값이 당분간 약세를 보일 가능성이 높아 앞으로 급매물 출현이 눈에 띄게 늘어날 전망이다.

  분명 주택의 공급물량이 늘고 주택수요자들의 기대심리가 꺾이면 값싸게 내 집을 장만할 기회는 많아지겠지만 미리 충분한 예행연습과 마인드를 익혀둔다면 내 자금에 맞는 아파트를 더 값싸게 기회를 남들보다 더 빨리 잡을 수 있다. 급매 아파트를 값싸게 잡을 수 있는 노하우를 소개한다.

 ■ 발 빠른 매물정보가 생명이다

  싼 값에 좋은 부동산이 나왔다는 소식을 남보다 빨리 접할 수 있다면 절반 이상은 투자에 성공한 것이나 다름없다. 고급정보를 얻으려면 조금만 부지런하면 된다. 관심지역 아파트 전문중개업소 10여 곳에 꾸준히 발품을 팔아 초급매물인 경우 언제든 계약을 할 준비가 되어있다고 얘기해두자. 그리고 수시로 중개업소에 전화해 급매물 아파트의 출현여부와 매물 소진여부를 확인해둘 필요가 있다. 통용되는 거래 시세보다 유난히 값싼 급매 물량이 늘거나 갑자기 수요자들의 발길이 뜸하다면 일단 한 템포 매수타이밍을 늦추되, 시세의 10% 이상 낮은 값에 매물이 꾸준히 출시된다면 일단 계약을 서둘러야 한다.

  인터넷 정보를 활용하는 방법도 한 방법이다. 요즘은 부동산정보업체 웹사이트 뿐 아니라 부동산카페, 동호인 사이트에는 거의 매물리스트를 올라와 있다. 어떤 웹사이트는 분양대행사가 미분양분을 건설회사를 통해 싸게 매수해 일반인에게 판매하거나 건설회사와 투자자 사이의 거래를 알선해주는 인터넷사이트도 등장했다. 이런 곳에 내 집 마련을 위해 급매물을 구하는 매수희망 내용을 홍보를 해두면 값싸게 나온 매물정보를 얻을 수 있다. 인터넷의 직거래장터도 이용할 만하다. 가짜나 권리 상 문제 있는 급매물만 피한다면 다양한 가격대, 저가로 나온 급매 아파트의 시세동향을 파악하는 데 도움이 된다.

■ 파는 사람의 심리를 이용하라

  급매물을 살 경우 매도자의 심리를 잘 읽는 요령도 필요하다. 팔려는 이유를 알아낸다면 값싸면서 한결 수월한 입장에서 가격을 흥정할 수 있다. 얼마 전 실제 거래시세보다 10% 이상 저렴하게 매입한 O씨의 경우 서울 강남의 34평형 아파트를 급전이 필요한 파는 사람의 심리를 역이용한 경우다. 다주택자인 매도자는 주택구입시 은행으로부터 대출받은 돈에 대한 대출이자를 갚지 못해 아파트를 싼값에 급하게 내놓은 것을 알고 서둘러 흥정에 들어가 시세보다 5천 만 원 이상 싸게 장만할 수 있었다.

  수도권과 광역시, 지방 일대의 대단지 아파트 중개업소에는 2주택 양도세 중과 여파로 초특 급매용 매물이 꾸준히 나온다. 입주한지 얼마 안 된 새 아파트의 경우 투자용으로 분양받았던 상당수 집주인들이 보유에 따른 재산세 부담과 집값 하락에 대한 염려 등으로 나온 급매물이 상당수 적체돼 있다. 급매로 나온 부동산물건이 어떤 이유 때문이고, 급하게 서둘러야 하는 사정을 미리 알 수 있다면 가격조정에서 좀 더 유리하게 주택을 구입할 수 있다. 이사를 앞두고 있거나 신규아파트를 분양받아놓고 중도금을 내려는 집주인들이 시세보다 싸게 매물을 내놓는다. 또 지역 내 매물량이 늘어나는 곳일수록 저가구입의 기회는 한결 많아진다. 특히 대단지보다 중소단지와 과다공급으로 몸살을 앓는 지역의 경우 그 현상은 뚜렷하다.

■ 입주량 많은 곳에 ‘특급’ 매물 많다

  필자가 얼마전 답사한 수도권 인근의 모 시의 아파트 몇 개 단지는 심각한 공급과잉으로 몸살을 앓고 있는 곳이다. 실례로 한 단지의 경우 2,000여 세대가 지어져 입주한지 두 달 가까이 됐는데 분양받은 수요자 절반 이상이 가수요자들이어서 실 입주율이 20%를 넘지 못하고 있다. 이른바 아파트값이 오르기를 기대하며 투자목적으로 사둔 탓에 단지의 밤은 불 꺼진 유령(?) 콘크리트 조형물에 불과했다. 한동안 개발붐을 타고 대형건설업체들이 수요를 무시한 채 곳곳에 아파트를 짓는 바람에 분양가 이하의 급매물도 상당수 적체돼 있었다. 문제는 이 지역에 입주대기 중인 아파트물량이 수천세대가 아직도 남아있다는 점. 겉으로는 분양율 100%로 홍보하지만 이런 단지의 경우 실제로 분양가보다 훨씬 낮은 값에 거래가 이루어지고 있는 실정이다.

  또 입주를 앞둔 아파트의 경우 전매시기를 놓친 투자자들이 내놓은 아파트나 다주택보자유자들이 내놓은 아파트의 경우 주변 시세보다 훨씬 값싸게 살 수 있다. 인근 몇 개의 중개업소에 대기자 명단에 이름을 올려놓으면 시세보다 낮은 가격의 매물을 매입할 수 있다. 이른바 ‘집 부자’들이 내놓은 공급과잉지역과 새 입주단지의 아파트들은 집주인과 계약금을 현금으로 준비한 후 가격을 담판 지으면 자신의 뜻대로 가격을 절충할 수 있다. 실수요자들은 입주 전후 1~2개월 정도 되는 시점에 헐값에 나온 아파트를 노려볼 만하다.

  급매물 아파트 투자의 핵심은 가격이 주변시세보다 무조건 싸야 한다. 저렴하다는 것을 확인하기 위해서는 최소한 몇 개의 급매물을 놓고 비교분석할 수 있어야 한다. 최소 3건 이상의 매물을 비교하며 가격 메리트와 함께 발전성, 금융부담 등을 따져봐야 한다. 유사한 매물의 리스트를 작성해 직접 아파트 내부를 확인하고 투자를 결정하는 꼼꼼한 자세가 필요하다. 만약 저층이거나 최고층 혹은 향이 안 좋은 경우라면 급매물 투자의 장점은 줄어들기 마련이다. 눈여겨봤던 지역 내의 아파트급매물이 1~2개 팔려나갈 때가 단기저점을 찍은 것으로 보면 무방하다. 이때가 급매물을 매입할 수 있는 투자의 최적기이다.

                                                                    메트로컨설팅(www.metro21c.com) 대표

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