2009-08-25 12:13

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자료출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=34008

최근 전세가격이 정말 무섭도록 상승하고 있다.

물가상승도 어려운데 전세가까지 상승하니 서민들은 어떻게 살라는 것인지 모르겠네요.

왜 항상 서민들은 이렇게 힘들게 살아야하나 생각해보면 새삼스러운 일은 아니다 라고 생각도 든다.

6.25 전쟁 때 지도층은 먼저 피난을 가서 국민들은 뒤늦게 피난가다 죽었고 병자호란, 임진왜란 등 외세침입이 있었을 때마다 국민들 희생이 컸고 평화로울 때도 양반들만 좋았지 대다수 국민들은 끼니를 걱정 할 만큼 항상 힘든 삶의 무게를 지니고 살았었다.

그렇게 따지면 지금 서민들이 힘든 것도 힘없는 국민들이기에 힘든게 아닐까 하는 생각을 해보게 된다.

매매가 상승도 힘든 일이지만 전세가 상승은 정말 서민들의 삶의 무게를 더욱 무겁게 하는 일이기에 정부도 어떤 대책을 내놓아야 하지만 마땅한 대책이 없는 상황이다.

전세자금대출 확대하고 소득공제 한다고 하지만 과연 실효성이 있을지 의문이고 근본대책이 될 수 없으며 주택공급은 빨리 추진한다고 하지만 아무리 빨리 추진해도 3-4년후에나 입주할 수 있으니 정말 대략난감이다.

그런데 전세가가 왜 이렇게 상승하는 것일까?

알려진바는 저금리이고 경제회복이 가시화되고 심리적 안정을 찾고 신규공급 부족으로 인한 입주물량 부족까지 겹치면서 발생한 일이다.

물론 다 맞는 말이지만 그 내면에는 계단식상승이라는 부동산의 특성을 간과한 부분이 있다.

부동산은 원래 계단식 상승 또는 하락을 하게 되는데 매년 몇%씩 꾸준하게 상승하는 것이 아니라 상승할 때는 1주일에 몇 천만원 씩 상승했다가 보합일 때는 1-2년 길게는 몇년씩 정체를 하기도하고 위기가 오면 집값의 30-40%가 순식간에 하락을 하기도 한다.

매매가는 외환위기이후 꾸준하게 상승하다가 2006년 고점을 찍었고 지역에 따라 2008년 상반기까지 고점을 찍은 곳도 많았는데 작년 하반기, 올해초까지 급격히 하락을 하다가 최근 다시 상승을 하고 있는 상황이다.

10년 전과 비교하면 매매가는 적어도 2배, 보통 2-3배, 많게는 5배 넘게까지 상승을 하였는데 반하여 전세가격이 2배 이상 상승한 곳이 많지 않다.

결국 전세가격이 매매가격 상승을 못 따라 가다가 이미 앞서간 매매가를 따라 지금 추격을 하고 있는 것이다.

물가도 외환위기와 비교하면 2배 이상 일부품목은 3-4배도 상승을 하였는데 전세가격은 지역적 차이는 있지만 전반적으로 10년 전에 비해 소폭상승 하는데 그쳤으니 어떻게 보면 현재의 전세가 상승은 그동안 상승하고 않았던 전세가격이 일시에 반영되는 현상이고 결국 올라야 할 것이 지금 올랐다라고 볼 수도 있다.

경제위기가 완전하게 극복되지 않았고 국민들의 실질소득이 늘어나기는커녕 줄어드는 상황이기에 현재의 전세가격 상승은 너무 고통스러운 것이다.

그럼 이런 전세가 상승은 단순 서민들한테 고통을 주고 매매가에 영향을 주어서 매매가 상승으로 이어질 가능성이 높다.

하지만 더 큰 문제는 이런 전세가 상승이 거품논란이 있었던 매매가를 고정화 시킨다는데 있다.

그동안 버블논란이 있을 때마다 근거로 제시된 것이 전세가와 소득대비 아파트 가격이 너무 높다는 것이었는데 전세가 상승으로 매매가와 차이가 줄어들면서 매매가와 전세가 차이가 정상수준의 격차가 되면 매매가는 더욱 고착화 될 것이다.

여기서 실질소득까지 증가하게 되면 매매가는 더 이상 버블논쟁이 무의미 하게 될 것이다.

결국 이제 남은 것은 실질소득증가가 되느냐 안되느냐 이다.

만약 실질소득 증가가 되지 않고 경제가 다시 무너지게 되면 수요층이 오르는 매매가, 전세가를 따라가지 못하는 상황이 발생하고 사회적 혼란이 생기면서 매매가, 전세가가 하락을 할 수도 있을 것이다.

하지만 지금 상황에서는 획기적으로 공급이 늘어나지 않는 한 당분간은 수요와 공급의 불일치, 특히 서민주택의 공급부족으로 전세가가 크게 하락하기는 어려운 상황이다.

반면, 경제가 제대로 회복하여 실질소득이 증가하면 지금까지 오른 전세가, 매매가는 견고해지고 더 이상 버블논쟁도 될 수 없는 단단한 입지를 마련하게 된다.

집 없고 돈 없는 서민들은 경제가 어려워져도 힘들고 경제가 회복되어도 힘든 상황이 될 가능성이 높아지고 있기에 정부는 하루빨리 저렴한 서민주택 공급을 서둘러야 할 것이다.

감사합니다.

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