2009-02-05 11:45

http://blog.drapt.com/danbee5/631233801941901

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

 부동산투자 (정보는 나의힘)

 

예전에 개재했던 글 중에 ‘무겁고 두꺼운 귀를 가져라’라는 글이 있다. 이는 수없이 쏟아지는 정보에 대한 필터링을 할 수 있는 기술을 연마하라는 내용이었다. 그렇다! 아침에 눈을 떠서 저녁에 잠들 때까지 우리는 자의든 타의든 상관없이 최소한 10여개 이상의 새로운 정보와 접하고 광고와 홍보까지 합한다면 최소 50여개의 정보와 만난다. 과연 그 수많은 정보를 효과적으로 필터링 할 수 있을까? 이 글을 쓰는 나조차도 힘에 버거운 일이다.

 

좋은 정보는 무엇과도 비교할 수 없는 가치를 지닌다는 것은 다 알고 있는 사실이다. 그래서 좋은 정보를 얻기 위해 매일같이 노력하고 있다. 혹자는 좋은 정보는 찾는 게 아니라 스스로 만드는 것이고 한다. 그러나 나에게는 긍정의 힘으로 스스로 정보를 희석해 버리라는 말로 들린다. 정보란 말 그대로 일상생활에서 발생하는 새로운 소식들이다. 그러나 이 정보가 노출되는 방법과 확산되는 방식 그리고 전달되는 경로는 그야말로 천차만별이다. 그래서 노출과 확산보다 전달이라는 면에서 부동산 정보를 봐야 할 것 같다. 정보는 사람에 의해서 전달된다. 모든 정보가 그렇겠지만 그 전달자가 누구냐에 따라서 일반적인 정보도 돈이 될 수도 있고 독이 될 수도 있다. 가장 일반적으로 정보를 제공하는 곳은 언론이다. 그래서 언론에 힘은 막강할 수 있는 것이다. 그러나 언론은 객관적인 사실에 주관적인 견해를 함께 개재한다는 것을 잊지 말아야 한다. 그래서 나름대로 정보를 희석해서 볼 수 있어야 한다. 2년 전 전국을 떠들 썩 하게했던 송도 신도시의 오피스텔 분양을 기억할 것이다. 언론은 대대적으로 이 상황을 보도했다. 덩달아 송도지역의 다른 분양중인 주택이나 오피스텔까지 가격이 상승했다. 그러나 현재를 보자. 지금은 프리미엄은커녕 원금조차도 회수가 안 되는 골칫거리가 되고 있다. 물론 시장상황에 따른 일시적인 현상으로 치부할 수도 있겠지만 필터링 없이 언론 내용 그대로의 정보를 답습하는 것이 얼마나 위험한지를 보여주는 극단적인 사례라고 볼 수 있는 것이다. 또 하나의 예를 보자. 올해 초 부동산시장의 핵으로 불리던 대운하사업을 다들 아실 것이다. 강가 주변의 땅값이 천정부지로 오르고 덩달아서 기획부동산도 오랜만에 짭짤하게 한몫 챙길 수 있는 기회를 마련해 주었다. 그러나 지금은 어떠한가 모든 투자자들이 흐르는 강물처럼 유유히 사라져버린 자신의 꿈을 자신의 무지와 기획부동산의 술수로 돌리며 어디에 투자했는지도 모를 그 땅을 찾아 헤매고 있지 않는가.

 

서론이 조금 길었다. 부동산거래는 정보로 시작해서 정보로 끝난다고 해도 과언이 아니다. 이유는 간단하다. 물건자체가 절대불변이기 때문이다. (건물은 제외하자고 할 것이다. 하지만 건물은 시간에 따라 감가상각이 되지만 그 기간이 길다는 것과 토지의 부속물로 보아서 같은 맥락으로 보아주길 바란다) 그래서 부동산거래에는 수많은 정보들이 항상 존재하며 이 정보는 외부에 노출되는 것을 극도로 꺼려한다. 즉, 정보의 폐쇄성이 높다는 것이다. 정보가 폐쇄될수록 장점과 단점이 있다. 장점은 고급정보일 가능성이 많아서 그 정보를 먼저 취득한 사람은 시장에서 초과수익을 누릴 수 있다는 것이다. 그러나 정보가 흐르지 않을수록 정보의 외곡현상이 심해져 정보자체가 가지는 기능을 상실 할 수도 있다는 단점이 있다. 장점은 논할 필요가 없을 것 같고 일단 단점만 살펴보자. 논리학에서 말하는 오류 중에 ‘동굴의 오류’라는 것이 있다. 쉽게 풀어서 사이비종교집단과 같은 폐쇄적인 구조에서 지내는 사람들이 가지는 정보의 단편성으로 인해 발생하는 집단행동과 같은 것이라고 볼 수 있다. 이것은 정보의 단절과 정보의 주입이 얼마나 무서운 결과를 초래하는지 알게 해준다. 여러분은 아니라고 손 사례를 칠 것이다. 하지만 내가 보기엔 여러분도 똑같은 행동패턴을 부동산에서 보여준다. 3년 전부터 불어 닥친 부동산 경매가 있다. 요즘은 조금 덜 하는 것 같다. 각종 신문과 방송 그리고 서점의 베스트셀러까지 한때 경매가 가지는 달콤한 유혹에 빠져 많은 소액투자자들은 벗어나질 못했다. 그리고 그 전에도 그랬고 지금도 그러하듯이 하나의 유행코드를 잡으면 그 코드를 만들어낸 사람은 물론 초반부터 시작한 사람은 크게 성공하게 되어있다. 그래서 혹자들은 대한민국인은 냄비근성을 가지고 있다고 비평한다. 쉽게 달아오르지만 그것을 잊는 것도 쉽다는 말이다. 그래서 나를 비롯한 수많은 호사가들은 새로운 트렌드의 중심이 되기 위해 간단한 정보에 수많은 살을 붙이고 포장을 해서 대중들에게 접근하려는 시도를 하고 또한 그러한 시도들은 전체 시장은 아니어도 작은 시장부터 항시 먹혀 들어가게 되어있는 것이다. 이렇게 정보를 외곡하고 절대적인 한쪽방향으로 몰아가기 시작하면 대중들은 전혀 손쓸 사이도 없이 그 정보와 정보제공자만을 따라서 호사가가 원하는 방향대로 흘러 갈 수밖에 없다. 절대적인 권력을 가지는 사이비종교의 교주처럼 말이다.

 

이러한 동굴의 오류를 피하기위해서 우리가 해야 할 일은 무엇일까? 답은 간단하다. 알아야 한다. 그리고 그러한 왜곡된 정보들로부터 자신과 가족을 지키기 위해 항상 머릿속에 ‘왜’라는 질문과 ‘그렇지 않다면’ 이란 가정을 가지고 있어야 한다. 내가 부동산을 시작한 초기에 몇 번의 부동산 강의를 들으면서 늘 강사의 열변에 ‘왜 내가 부자가 될 수 있다고 강조하는 것일까?’라는 질문을 가지게 되었다. ‘저 강사는 나의 사정을 모를 텐데, 왜 저 강사는 반드시 저 방법으로 돈을 벌어야 한다고 주장하는 것일까?’라는 질문을 계속적으로 반복했다. 그러면 그럴수록 더욱더 그 분야에 애착이 간다. 애착이 간다는 말은 쉽게 투자한다는 말이 아니다. 더 공부하게 되고 더 파고들게 되어 그 전문가의 수준이 된다는 것이다. 그러고 나면 투자라는 것이 그렇게 쉽게 이루어져서는 안 된다는 결론이 나온다. 물론 혹자들은 나 같은 사람은 위험회피형의 투자자로서 투자를 할 수 없는 부류로 분리한다. 그래도 상관없다. 현명한 투자란 지금이 아닌 미래의 부를 축척하는 기준이 되니 말이다.

 

앞에서 시장을 보는 눈을 가지라고 목이 터져라 말했던 것도 바로 이 정보의 중요성 때문이다. 시장을 읽지 못하면 투자를 위한 적법한 정보가 내 앞에 와도 그 정보의 가치를 알 수 없고 또한 쓰레기 같은 정보를 만나도 쓰레기 인줄 모르고 금값에 살 수 밖에 없기 때문이다. 만약 이 글을 읽는 당신이 정보를 만들어내는 입장이라면 위의 내용을 모두 무시할 수 있다. 하지만 대부분의 정보수요자라면 절대로 쉽게 정보를 받아들이는 버릇부터 고쳐야 훌륭한 투자자가 될 수 있는 것이다.

 

(아래 글은  정보는 생명이다’라는 글의 일부입니다. 하지만 지금의 글과 일맥상통하는 부분이 많아 일부 수정하여 개재합니다)

그럼 이제 정보(좋건 나쁘건 상관없이 모든 부동산정보)를 구하는 방법과 그 정보를 바탕으로 좋은 정보를 걸러내는 방법에 대해 알아보기로 하자.

 

부동산은 워낙 그 종류나 이용이 방대하기 때문에 일정하게 특정 짓지 않는 한 처음부터 부동산의 정보를 모으기엔 말 그대로 사막에서 바늘 찾기나 다름없다. 우선 관심지역을 선정하라. 처음 하는 과정이므로 크게 잘라라. 서울을 예로 들자면 구별로 잘라라. 그다음 구에서 지하철이나 대중교통 등을 고려하여 중심지역을 잘라내라. 그러면 구내에서 속칭 황금지역이 눈에 들어온다. 그러고 나서 그 지역을 기준으로 도로를 따라 그려가며 Kilometer(킬로미터)단위로 잘라 나간다. 이 작업은 내가 투자하거나 임대하려고 하는 부동산에 대한 가장 기본적인 설계도가 된다. 일반인의 기준으로 이 작업을 해내기엔 '내가 전문가도 아닌데 어떻게 해'라고 말 할 수 있다. 하지만 우리에겐 인터넷이 있다. 인터넷 지도서비스를 활용하면 쉽게 할 수 있다. 인터넷에서 원하는 지역을 찾으면 내비게이션과 같은 보기를 만날 수 있다. 여기에서 그 축척(지도비율)을 점점 늘려 가면 (화면상에서는 작게 보기) 점점 넓은 지역을 볼 수 있게 된다. 이렇게 지역을 본인의 기준에 따라 잘라가며 투자할 지역을 정해라. 정하고 나면 서울시의 한구가 아니라 동이나 거리정도로 좁혀진다. 그 다음 잘 차려입고 (꼭 잘 입어라. 집에서 명품짝퉁이라도 있으면 꼭 그걸 입어라) 그 동네 부동산을 전부 들려서 본인이 투자하고 싶은 물건에 대한 얘기를 해라. 길게 하지 말고 가능한 짧게 하라. 그러면 두 가지 종류의 중개인으로 명백히 나뉜다. 똑같이 별말 없이 물건이 있고 없고만 말하는 사람과 이 얘기 저 얘기 꺼내는 사람이 있다. 일반적으로 한 지역(여기서 말하는 지역이란 도로를 기준으로 약 1Km)에 중개업소가 최소한 10개에서 심한경우 100개까지 존재한다. 하루에 빨리 돈다면 10군데, 좀 더디다면 5군데 정도 들려볼 수 있다. 이렇게 정보만을 듣는다. 물건은 나중에 보자고 한다. 단, 꺼내는 물건 중에 마음에 들 만한 것이 있다면 주소만 물어보라. 절대 같이 가지 않는다. 그렇게 모든 중개업소를 들러서 다니면 분명 한 두개정도의 중개인이 상당히 많은 지역정보를 주는 사람이 있다. 그와 친해져라. 그리고 자주 들려서 최대한으로 정보를 얻어내라. 그리고 그 정보의 진위여부는 본인이 판단해야한다.

 

이제 집에는 그동안 적어둔 주소와 부동산에서 얻은 다양한 투자지역정보로 책상이 가득하다. 이것을 정리하고 진위여부를 확인하라.

 

부동산 정보의 진위여부는 의외로 간단히 찾을 수 있다.

 

컴퓨터를 켜라. 그리고 해당구청이나 시청의 홈페이지로 간다. 도시계획과나 도시개발과의 부서 홈페이지에 가면 최근의 개발계획이나 지구단위계획 및 도시관리계획 및 도시 기본계획에 대한 사항이 공시되어있다. 여기서 확인해보라. 정말 개발되는지. 때로는 한단계위인 시. 도의 홈페이지로 가서 해당 도보나 시보를 확인해라 그럼 확실하게 개발하는지 알 수 있다. 그래도 정보가 확인이 안 된다면 전화한통이면 된다. 해당부서로 전화해라 그리고 물어보라. 그럼 알 수 있다. 나의 경우에도 반드시 이 작업은 선행한다. 그러면 정보중의 99%는 그들만의 개발계획이란 것을 확실히 알 수 있다. (실례로 최근에 공장을 지으려고 부지를 매입한 사람이 그 부지가 공장을 지을 수 없는 곳 이라는 것을 매매 후에 알게 되어 결국 그 매매계약을 취소하는데 2년이란 시간이 걸렸고 그로인해 파산한 경우도 있었다.) 그리고 건물의 경우 그 가치를 판단하는 것은 기준시가이다. 기준시가를 열람하라. 그럼 예전부터 기준시가가 어느 정도 올라가고 있는지 알 수 있다. 기준시가가 갑자기 많이 올라가는 경우가 있다. 이는 주변여건이 좋아 건물의 가치가 올라간다는 것이다. 때론 건물의 기준시가가 몇 년동안 전혀 변함이 없거나 물가 상승률정도밖에 안 되는 경우도 많다. 이는 그만큼 주변여건의 발전이 없다는 것을 의미한다.

 

자, 이렇게 기초적인 두 단계를 마치고 나면 받아온 대부분의 물건의 주소는 쓰레기통으로 들어간다. 그중 일부만 남고 그 일부에 대한 건축물대장 및 토지대장과 등기부등본을 확인한다. 부동산에서 주는데 뭐하러하냐고 하지 말라. 지금 당신은 당신 재산의 전부를 걸고 도박하는 것이다. 한 치의 실수도 용납되지 않는 것이다. 이렇게 대장을 보고 등기부를 보고 웬만큼 분석이 완료되면 이제 부동산으로 가서 거래를 완성하면 된다.

 

자 여기서 사족이지만 한마디 덧붙인다. 부동산 거래업자들 사이에 이런 말이 있다. '두 군데 이상 돌아다닌 서류는 볼 필요도 없다'라는 것이다. 이것은 부동산 매물 중에 여러 업자가 좋다고 말하고 얼른 사라고 하는 물건일수록 절대 좋은 물건이 아닐 경우가 많다는 것이다. 부동산중개업소를 여러 군데 다니면 대부분의 물건이 겹친다. 그런 물건일수록 조심해야 한다는 것이다. 그리고 정말 좋은 물건이고 분석까지 마쳤으나 하자가 없으나 싼 물건이 있다. 싼 데는 반드시 이유가 있다. 이런 물건일수록 굉장히 조심해야 한다는 것을 의미한다. 역으로 생각해보라. 정말 돈 되고 좋은 물건인데 당신 같으면 남 주고 싶겠나? 잠시 약먹고 취하지 않는 한 절대 이런 일은 없다. 세상 사람들이 모두가 천사라면~~ 이란 보험회사 광고가 아니다. 냉정한 현실인 것이다. 때론 정말 좋은 물건이라면 몇 년을 기다릴 줄 아는 끈기도 필요하고 등기부에 나온 집주인의 주소를 찾아가 매매의사를 타진할 정도의 뻔뻔함이 없다면 절대 좋은 물건을 잡을 수 없다.

 

옛말에 '집 한채 사려면 집신 열 켤레를 버려야 한다.'는 말이 있다. 이게 요즘은 '좋은 집사려면 손가락에 굳은살이 박혀야한다'로 바뀌고 있다. 그만큼 인터넷의 위력이 대단하다는 말이다. 인터넷으로 찾아라. 그리고 정보를 모아라. 지금이라도 각종 부동산사이트며 정부사이트며 따지지 말고 뒤져라. 뒤져보면 많은 정보와 만난다. 사업성사이트의 경우 반짝이는 여러 가지 광고들과 만난다. 하지만 광고는 광고일 뿐이다. 반짝이지 않는 보물을 찾아라. 나도 부동산사이트를 자주 본다. 그리고 전화도 많이 해본다. 하지만 대부분의 매물광고는 그들 말로 '밑밥'일경우가 많다. 업자들의 공개정보는 참고로만 하라. 그리고 매물광고를 보지 말고 기타 투자지역에 대한 조언이라든지, 지역 전망이라든지. 기타 다양한 사항들을 접하라. 접하면 접할수록 더 어려워진다. 신기하다. 알면 알수록 쉬워져야하는데 더 어려워진다. 그건 당신이 전문가처럼 생각하고 판단할 수 있는 능력이 쌓여간다는 것이다. 전문가처럼 생각하고 전문가처럼 투자하라. 많이 들어본 말일 것이다. 그렇다. 지금도 늦지 않았으니 전문가처럼 생각하고 투자하기위해 전문가처럼 공부하기 바란다.

글쓴이: OBS교육아카데미

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