2009-05-12 15:51

http://blog.drapt.com/daibok/3618301242111061216

자료출처 : 우담바라가 필 때까지...

원문출처 : http://blog.drapt.com/leekkj

부동산을 취득하는 방법에는 크게 신규주택을 분양받는 방법과 일반부동산에 나와있는 기존주택을 매입하는 방법으로 나눌 수 있다.

 

신규분양물건은 분양가격이 정해져 있는데 반해 기존주택을 매입하는 경우 정해진가격이란 따로 존재하지 않는다.

나오는 물건의 소유자 사정에 따라 매도자의 받고 싶어하는 가격의 정도에 따라 매도호가는 천차만별이기 때문이다.

신규아파트가격과 기존주택의 매매가격이 별반 차이가 없는 지역도 발견되는데 싸게 매입하는 것이 아니라면 신규아파트를 분양받는 것이 기존주택매입방법보다 투자가치가 더 높다고 할 수 있다.

 

그럼에도 우리가 기존주택을 매입하는 이유는 원하는 지역의 아파트공급물량이 많지않은데 기인하거나 기존주택을 시세보다 싸게 잡을 수 있어 시세차익을 볼 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

더욱기 침체기인 현재부동산시장은 나와있는 매물이 많고 매수자우위의 시장이기 때문에 매수자가 주도권을 잡고 가격흥정을 할 수 있어 진짜급매물을 찾아내는 호기가 된다.

진짜급매물을 잡기 위해서는 나름대로의 전략과 전술이 필요하다.

 

“어떻게 하면 급매물을 잡을 수 있을까?”

 

step1. 섹터를 정한 후 그동네시세의 달인이 되라

 

거주(투자) 희망지역을 선정한다음 가장 먼저 해야할 일은 시세를 정확히 파악하는 일이다.

시세를 모를 경우 아무리 싼 가격의 급매물을 소개받았다고 해도 얼마나 급한 물건인지 정말 서둘러 사야되는 물건인지 확신을 가질 수 없기 때문에 급매물을 놓치기 십상이다.

시간을 절약하기 위해서는 우선 인터넷을 활용하는 것이 좋다.

단지별, 평형별, 선호도별 시세를 파악하고 국민은행 부동산시세표를 참고하여 그 동향을 수시로 살피고 시세보다 싸게 나온 물건들이 눈에 들어오면 즉시 전화통화를 하는 것이다.

‘시세는 얼마쯤이고 얼마나 싸게 나온 물건인지?’를 물어보고 내가 파악해온 자료와 비교해본다.

그다음 할 일은 직접 현장답사를 통하여 눈으로 확인하는 일이다.

 

아직까지는 급히 서둘러 계약할만큼 부동산흐름이 빠르지 않으니 약간 여유를 가지고 움직여도 늦지 않다.

그렇다고 마냥 지체할일도 아닌 이유는 작년말부터 시작된 폭락폭과 거래량을 보면 바닥은 이미 지났다고 보기 때문이다.

최근 부동산가격상승을 알리는 긍정적 뉴스들이 많아져 여러채 보유중인 사람으로서 내심 반가운 소식이지만 실제로 파는 사람의 입장에서 보면 현실성이 약간 떨어진다는 생각도 든다.

그렇게보면 부동산을 사기엔 좋은 시기이지만 팔기엔 만만치 않은게 부동산의 현주소라고 생각된다.

현재상황은 대부분의 지역이 급매물들이 소화되는 과정으로 추세선이 상승으로 완전히 돌아선 “상승기”라기보다 폭락한 금액을 일부 만회하는 수준의 조정장으로 해석하는 것이 무리가 없을 것이다.

 

때문에 일정기간의 조사분석기간을 가지고 시장을 계속 모니터링해 보길 권하고 싶다.

최대한 많은 물건을 비교분석하여 어느정도 가격에 사면 후회하지 않겠다는 가이드라인을 설정하는 것은 매우 좋은 방법이다.

 

경매낙찰가를 분석하는 것도 좋은 방법중의 하나이다.

부동산을 사고파는 일은 막대한 자금과 비용이 들어가는 만큼

가급적 10만원정도 투자하여 태인경매 또는 굿옥션등에 가입하라고 추천드리고 싶다.

경매낙찰가를 분석하여 급매와 비교해 보면 어느정도 가격이 급매물인가 확인할 수 있는 좋은 지표역할을 해주고 잘만 활용하면 적은 투자금액으로 1000만원이상의 기대효과를 충분히 볼 수 있기 때문이다. .

경매 낙찰가격이 중요한 이유는 누군가가 그 가격을 기꺼이 지불하겠다는 의사표시를 눈으로 확인하는 것이고 쉽게 거래될 수 있는 가격으로 삼아도 무방한 경우가 대부분이기 때문이다.

 

참고로 인터넷시세정보는 허위매물 또는 시세업데이트가 늦어 신뢰성에 치명적인 문제가 있기 때문에 이를 의사결정정보로 활용하는데는 무리가 있고 크게 도움이 되지 않는다.

 

step 2. 계약금은 항시 출금할 수 있는 계좌에 넣어두라.

 

급매물은 말 그대로 매도자의 사정에 의해 시세보다 최소 10%에서 많게는 30% 싸게 내놓는 물건을 말한다.

시장이 조금씩 호전되는 분위기가 조성되면서 아무리 싸게 내놓아도 거래가 되지 않던 작년 말과 올해 1월과는 사정이 많이 달라졌다.

급매물을 노리는 사람들이 조금씩 늘어나면서 빠른 의사결정이 없으면 급매물을 내 물건으로 만들기가 그만큼 어려워진 것이다.

 

이말은 좀전에 느긋하게 투자하라는 말과 상반되는 말이 아니다.

상승추세가 미미한 수준이고 당분간은 급매를 노릴 시간적여유가 있으니

시세를 정확히 알아내고 확신이 설 때까지는 여유를 갖고 대응하자는 의미이고

그러한 분석이 끝나고 진짜(가짜 급매물말고)급매물이라는 확신이 섰을 때에는 과감하게 실행에 옮겨야 좋은 물건을 얻을 수 있다는 의미이다.

불경기에 현금확보가 성공투자의 관건이 되는 이유는 알짜배기 급매를 노릴 수 있는 절호의 기회가 제공되는 여건이 조성되기 때문이다.

호황기에는 급매물 찾기가 하늘에 별따기이고 조금이라도 빨리 잡는 사람이 유리한 게임이라고 하면

불황기에는 알짜배기물건을 얼마나 싸게 잡는가 여부가 성공투자의 열쇠가 되는 것이다.

 

step3. 효과적으로 거미줄을 쳐라.

 

거미가 거미줄을 치는 이유는 무엇일까?

거미에게 있어 거미줄은 보금자리 역할을 해주기도 하지만 자신의 생명을 유지하기 위한 좋은 사냥도구역할을 수행한다.

마찬가지로 내집마련이나 부동산재테크도 거미줄을 잘 쳐놓아야 좋은 먹이감을 잡을 수 있다.

그렇다면 어떤 곳에 어떤 방법으로 거미줄을 쳐 놓아야 보다 효과적으로 좋은 물건을 잡을 수 있을까?

원하는 물건을 찾기 위해서 얼마나 많은 부동산을 탐문해야하는지 그리고 얼마나 많은 집을 보아야 훌륭한 의사결정을 내릴수 있는걸까?

 

인터넷매물, 생활정보지 매물등도 있지만 좋은 물건을 찾는 가장 좋은 방법은 부동산중개사를 통해 주택을 매입하는 것이다.

어느지역이건 부동산사무실은 몇미터만 걸어도 찾을 수 있을만큼 널려있는 것이 보통이다.

( 부동산사무실을 찾기 힘든 지역이라면 아직까지 한번도 대세상승을 기록해본 경험이 없거나 철저하게 소외된 지역이라고 생각하면 틀리지 않는다.)

그많은 부동산을 일일이 방문할 수는 없지 않은가?

 

그리고 부동산사무실마다 방문하는 것은 오히려 역효과를 가져오기도 한다.

왜 그럴까?

당신이 어느지역의 부동산을 열군데만 들려도 몇일안가 그동네에 당신에 대한 소문이 돌고 있을지 모른다. “ 여기저기 물건찾으러 돌아다니는 아 그사람...!! 우리 부동산에도 왔었는데..”

물론 왕따부동산은 알길이 없겠지만 부동산에서는 그만큼 소문이 빠르고 물건과 손님에 대해서 민감하게 여기게 마련이다.

나만의 손님이 아니라고 할 때 경쟁자가 그만큼 많음을 의미하고 공인중개사는 그 손님에게 올인(집중)할 이유가 없어진다.

팔 때도 마찬가지이지만 살 때도 가능하면 믿을만하다고 여겨지는 서너군데만 당신이 찾고 있는 집이 어떠한 집인지 확실히 각인시켜둘 필요가 있다.

 

그렇다고 처음부터 아무데나 서너군데를 얘기하는 것이 아니다.

처음가는 지역이라면 열군데이상 다녀야할 필요가 있다.

생면부지의 지역을 처음 답사하여 시세조사하거나 그 지역의 전반적인 부동산흐름을 읽기 위해서는 보다많은 부동산을 통해 파악하는 것이 보다 객관적인 데이터를 구할 가능성이 높기 때문이다.

 

부동산사무실을 고를 때에는 두가지 요소를 고려해야한다.

첫째는 부동산사무실의 위치이다.

유동인구가 많은 사무실이나 사람들의 왕래가 많은 부동산을 고르는 것이 좋다.

사무실을 방문하면 기운이라는 것이 느껴지는데. 살아있는 기운이 흐르는 사무실을 고르면 보다 빨리 당신이 원하는 물건을 찾을 확률 또한 그만큼 높아진다.

다른업종과 마찬가지로 부동산사무실도 잘되는 곳이 더 잘되고 물건도 많은 것이 보통이다.

둘째는 공인중개사를 선택하는 일이다.

신뢰가 가고 부동산을 보는 안목이 탁월하다고 느껴지거나 말주변이 있고 사람을 리드할 수 있는 능력을 가지고 있는 사람을 고르는 것이 좋다.

공인중개사를 선택한 다음에는 수시로 흐름도 묻고 이따금 방문하여 친목을 쌓아두면 부동산투자에 많은 도움이 될 것이다.

 

step4. 흥정만 잘해도 절반의 성공

 

불경기는 전적으로 매수자우위의 시장으로 흐르게 마련이다.

게다가 급매물의 특성상 매도자는 상황이 급하기만 하여 주도권에서 밀릴 수 밖에 없고 상대방에게 끌려다녀야하는 약자에 해당된다.

협상은 약자에게 가혹하다고 생각할만큼 이루어져야 성공적인 협상이라고 할 수 있다.

상대방에게는 안된 일이지만 당신이 자선사업가가 아닌 이상 불쌍하다는 감정에 이끌려서는 안된다. 내가 아니더라도 누군가가 헐값에 그 물건을 주워갈 것이다.

비근한예로 상가를 운영하는 사람이 물건을 내놓으면 권리금이라는 것이 붙어 나오는데 장사가 안돼 하면할수록 까지는 사람들이 많다.

상가컨설팅하는 사람들은 소위 발가것겨야 최대한 빠른시일내에 성공적인 계약이 나온다고 한다.

 

“지피지기면 백전불패”

먼저 물건이 언제쯤 나왔고 가격이 얼마나 깎였는지를 체크해보고 등기부등본을 열람하여 압류사항이나 근저당여부 그리고 언제 얼마의 가격으로 매입했는지를 파악하는 것은 적의 상황을 알아야 그에 맞게 협상을 이끌어갈 수 있다.

상대방에 대해서 얼마나 잘 파악하고 어떤 전략을 구사하는가에 따라서 깎이는 폭이 결정된다.

 

공인중개사를 내편으로 만드는 것도 중요한 일이다.

중개인은 중립적인 입장에 서야 옳다고 생각하겠지만 실제에선 전혀 그렇지 않다.

침체기엔 매수자의 입장을 대변하고 호황기엔 매도자의 입장에 서서 중개를 해야 계약성사율이 높아질 것이고 중개인도 다른 중개인에게 손님이나 물건을 뺏기지 않을 것 아닌가?

 

상대방은 자신의 딱한 처지를 강조하며 조금만 더 쓰길 부탁할지 모른다.

당신이 아무리 돈에 여유가 있어도 똑같이 엄살을 피워야한다.

“실은 저도 돈이 많아서 사는 것이 아니고 대출받고 여기저기서 돈을 빌려 맞춰야하는 형편입니다”라고 말하라.

 

협상의 달인들은 대개 상대방을 떠본 후 상대방의 심리를 읽어내는데 탁월한 능력을 가지고 있다. 항상 질문할 때에도 직접적인 말투가 아니고 간접적인 우회전술을 펼친다.

만약 계약이 성사직전인데도 가격절충이 되지않아 지지부진 시간만 축내고 있다면 당신은 어떻게 하겠는가 ?

협상을 잘하는 베테랑중개인을 만났다면 알아서 척척 요점을 정리하고 결론을 이끌어 낼 것이지만 실제로는 그렇지 못한 중개인이 훨씬 더 많다.

가격이 밀리지 않고 자신에게 유리한 계약을 성사시키기 위해서는 보다 완강한 태도가 효과를 거두기 쉽다.

“정 그러시면 할 수 없군요.” 다른 부동산사무실에도 비슷한 물건이 싸게 나왔다고 하던데..

가격만 맞춰주면 계약할려고 했는데 안되겠네요.. 그럼 생각이 바뀌시면 연락주세요!!“

사무실을 나와보라.

 

놓치면 어떻게 하냐고?

걱정도 팔자다. 되면 좋고 안되면 그만인게 지금 시장이다.

경매도 마찬가지이고...

계약에 나서기 전에 협상에 관련된 책 한권쯤 읽어두면 많은 도움이 될 것이다.


(아기곰동호회.안병춘)

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