양날의 칼 ‘재촉 지구’… 서울 2차 뉴타운 울상

[중앙일보 황정일] 서울 2차 뉴타운인 동대문구 전농·답십리뉴타운 내 전농 7구역에 99㎡대 입주권을 갖고 있는 조합원 김모씨. 그는 요즘 날마다 밤잠을 설친다. 급하게 목돈이 필요해 입주권을 팔려고 내놨지만 사려는 사람이 없어서다.

전농·답십리뉴타운이 지난달 재정비촉진지구(이하 재촉지구)로 지정되면서 거래허가 요건이 까다로워져 매수세가 크게 줄었고, 입주권 웃돈(프리미엄)도 한 달 새 1000만원가량 빠졌다.

김씨는 “어렵지 않게 팔 수 있었는데 재촉지구 지정으로 팔기가 막막해졌다”고 한숨을 쉬었다. 서울 2차 뉴타운이 토지거래허가 강화라는 '폭탄'을 맞게 됐다. 서울시가 2차 뉴타운 중 재촉지구가 아닌 뉴타운을 모두 재촉지구로 지정키로 했기 때문이다. 시는 이미 강북구 미아동 일대 미아뉴타운과 전농·답십리뉴타운을 최근 재촉지구로 추가 지정했다. 재촉지구가 되면 사업 절차 간소화 등의 이점이 있지만 지금보다 훨씬 강화된 토지거래허가제를 적용받는다. 수요가 줄어 거래가 위축되고 투자성은 떨어지게 되는 것이다.

◆뉴타운 모두 재촉지구 전환=서울시는 내년 상반기까지 2차 뉴타운을 모두 재촉지구로 지정할 계획이다. 면적이 50만㎡ 미만이어서 재촉지구 지정 대상이 안 되는 뉴타운의 경우 관련 법을 고쳐서라도 지정한다는 방침이다. 시 관계자는 “국토부에 재촉지구 면적 요건의 완화를 건의했다”며 “관련 법이 개정되면 서울시내 모든 뉴타운이 재촉지구가 될 것”이라고 말했다.

현재 서울지역 시범과 2,3차 26개 뉴타운 중 18곳이 재촉지구로 지정돼 있다.

시는 뉴타운 사업 활성화를 위해 재촉지구를 뉴타운 전부로 확대하려 한다. 시 관계자는 “2차보다 늦게 지정됐고, 모두 재촉지구인 3차 뉴타운보다도 사업 속도가 느린 곳이 많다”고 말했다.

재촉지구가 되면 특별법(도시재정비촉진특별법) 지원을 받아 사업 절차가 줄어들고 층수 완화 등 각종 인센티브를 받는다. 평균 1년 정도 걸리는 구역지정 절차가 2개월로 단축되고 층수 등 건축 규제도 완화된다. 시로부터 연간 2000억원 규모의 재정비촉진특별회계의 지원금도 나온다.

재촉지구가 아닌 뉴타운에선 이 같은 혜택이 없다.

◆투자 '빨간불'=재촉지구에는 채찍도 따른다. 토지거래허가 대상이 토지(대지 지분 포함) 180㎡ 이상에서 20㎡ 이상으로 대폭 확대된다. 대지 지분 20㎡ 이상의 주택을 사려면 세대원 전원이 거주해야 하고 3년 이상 팔지 못한다. 자금 출처도 밝혀야 한다. 입주권의 경우는 완공 후 입주해야 한다. 그런데 주로 재개발 방식인 뉴타운의 경우 대부분 낡고 좁은 집이어서 직접 거주하려는 실수요보다 거주하지 않고 시세차익만 노리는 수요가 많다. 토지거래허가제가 강화되면 투자 수요가 끼어들 여지가 없어져 거래가 얼어붙게 된다.

실제로 전농·답십리뉴타운은 재촉지구 지정 이후 거래가 사실상 끊겼다. 지분값도 내림세다. 재촉지구 지정 이전 1억3000만~1억5000만원이던 7구역 웃돈이 지금은 1억1000만~1억3000만원 선이다. 답십리동 부동산나라공인 이종숙 사장은 “재촉지구 지정 전에는 그나마 급매물 위주로 거래가 간간이 됐는데 재촉지구 지정 이후엔 거의 없다”고 말했다. 미아뉴타운도 마찬가지. 미아동 S공인 관계자는 “매수세가 자취를 감추면서 급매물 매도 호가도 내림세”라고 전했다.

이 때문에 전문가들은 단기보다 장기적으로, 시세 차익보다 실수요 입장에서 뉴타운에 투자하라고 조언한다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “거래 규제로 완공 때까지 시세 차익을 많이 얻기는 어려워도 계획적으로 개발되는 재촉지구의 지역발전 전망은 좋다”고 말했다.

황정일 기자

◆뉴타운과 도시재정비촉진지구=둘 다 여러 개의 재개발 구역을 묶어 계획적으로 추진하는 광역개발을 말한다. 난개발을 막고 기반시설을 충분히 설치해 낡은 주거지를 체계적으로 개발하는 효과가 있다. 뉴타운은 서울시 조례에 근거해 별다른 인센티브 없이 개발되는 방식인 데 비해 도시재정비촉진지구는 특별법에 따라 뉴타운의 한계를 보완한 사업 방식이다.