[스크랩] [용인트리오] 용인 삼인방, 죽전, 동백, 동탄 투자분석

매스컴은 연일 ‘집 값 하락’을 보도하기 바쁘다.

상한가에서 하한가로 돌아버린 부동산 장세는 매수세를 잃어버리고, 뉴스 거리를 찾는 언론의 자극적인 중계 방송을 쫓아서, 거래가 안 되는 상황에 내놓는 가격만 떨어지는 상황을 연출하고 있다.

집이 필요한 사람들은 전세를 얻고, 다주택자들은 ”세법의 확정”을 기다린다.

국회는 아직 아무 것도 결정하지 못했다.

여당은 종합부동산세 과세선 6억원에 년간 보유세 1%, 야당은 9억원에 0.5%가 당론임을 주장만 하고 있는 상황이다.

민주주의 의회라면 7.5억원에 0.75%로 중간선에 타협을 하게 되겠지만, 우리나라 정치 현실은 대개 그렇지 않다.

타협 보다는 싸움과 파행의 길로 간다.

자신들의 의사 관철만이 Power를 보여주는 것이고, 금뱃지를 유지하는 이유라고 믿기 때문이다.

부동산 전문가들은 한 목소리로 내년까지 많이 빠진다라고 이야기 한다.

금리 인상 기조에 쏟아질 신규 물량이 많고, 보유세를 3배 정도 올린다면 집을 늘려 가겠다던가, 집을 한 채 더 보유하겠다는 꿈을 당장에 실현하기 어려울 것으로 예상하기 때문이다.

① 금리 인상 기조

금리는 이제 곧 콜금리 인상을 신호탄으로 조금씩 올라갈 것으로 본다.

금리 인상은 부동산의 매수세를 꺾어 놓을 수 있는 좋은 방법이다.

대출을 통한 부동산 매입은 너무나 부담스럽고 위험하다고 생각하기 때문에 충분한 매입 자금을 확보하지 못한 가수요가 절반은 사라지게 될 수밖에 없다.

중요한 것은 상승 금리가 최종적으로 년 6%를 넘을 것인가? 안 넘을 것인가?에 대한 예측이다.

시중의 부동산 투자자들의 생각이 년 6%대까지는 부동산 투자를 계속 하겠고, 7%대가 넘어가면 부동산 투자 메리트가 사그러든다 라고 생각하고 있기 때문이다.

② 쏟아지는 신규 물량

올 10월부터 내년 말까지 강남권에 쏟아지는 신규 주택의 입주 물량이 제법 많은 편이다.

강남의 핵심 지역인 도곡, 한티, 선릉역 인근에 1만 2천 세대가 쏟아지고, 서초, 잠실 지역에 수천 세대, 용인 동백 지역과 인근 지역에 약 1만 5천 세대가 순차적으로 완공 된다.

8·31 부동산 대책이 없었다면 이 정도 물량이야 가볍게 소화할 수도 있겠지만, 매수세가 사라진 지금은 그 규모가 상당해 보인다.

③ 보유세 인상 진행 중

8·31 대책은 점차 진행 중이다.

제대로 실행되려면 앞으로도 2년이 더 걸린다.

약발이 먹히는 정책이 2년 동안 꾸준히 강도를 높이면서 지속된다고 하면 부동산 안정에는 아주 바람직스러운 일일 것이다.

안타까운 것은 그 정책이 뺏는 것이 아니고, 주는 것이었으면 훨씬 더 좋았을 텐데… 하는 것이다.

여하튼 정책의 번복이나 완화의 기미가 보이면 시장에는 “친절한 금자씨(revenge of the market)”가 온다.

◆ 우리들의 아파트 죽전, 동백, 동탄

강남의 아파트들은 너무 많이 올라서 매력이 없다.

앞으로 더 오를 수도 있겠지만, 급등한 비싼 아파트를 사는 것은 그만큼 투기적이고 위험한 일이다.

수 십년 간 비온 후의 죽순처럼 쑥쑥 자라는 아파트 가격을 보면, 그래도 안전한 것은 아파트 투자이고,청약에 의하여 당첨되어서 분양가로 집을 사거나, 입주 시 완공된 주택을 적당한 가격으로 사는 것이다.

행복이 가득하고, 자연이 가득하고, 감각이 반영된 세련되고 고급스러운 새집을 적당한 가격에 살 수 있는 곳은 역시 오르는 방향의 신도시다.

① 죽전

죽전은 가정 환경이 어려운 중학교 3학년 우등생이다.

공부는 잘 하고 똑똑한데, 가정 환경이 영 받쳐주질 못한다.

안타까운 100만평 신도시다.

이미 대부분 완공되었고, 도시의 모습을 갖추어 간다.

그러나, 교통 및 기반 시설의 열악은 죽전이 제대로 자리 매김을 하는데 발목을 잡는 요소이다.

분당과 죽전 사이의 7m 도로 분쟁은 우여 곡절 끝에 해결됐지만, 죽전은 심한 타격을 입었다.

출퇴근 시간에 엄청나게 막히던 죽전 사거리 고가도로의 정체는 보정역 개통으로 일부 완화되었고, 판교발 태풍으로 분양가 언저리를 맴돌던 죽전 아파트 가격도 몇 개월간 상당히 올랐다.

또한, 오리역이나 분당으로 나가지 않으면 상업 시설이나 부대 시설도 접하기가 어려웠는데, 죽전역 사거리에 업그레이드된 대형 마트가 들어왔다.

이제 다급한 문제점들을 하나하나 해결하고 신도시로서 위상을 찾는가 싶었는데, 8·31 대책으로 집값이 하락하고, 몇 달 후면 동백 신도시에서 초대형 물량이 터진다.

동백은 죽전과 간선도로로 직통으로 연결된다.

동백 주민이 서울이나 분당권으로 출근하려면 대부분 죽전의 중앙을 통과하게 되어 있다.

따라서 동백의 아파트 물량은 죽전에 직접적인 영향을 주게 되어 있다.

죽전은 신도시가 겪는 모든 문제점을 고스란히 답습하고 있는 신도시이다.

우리나라의 신도시는 대부분 완벽한 교통 대책과 부대 복리시설 없이 우선적으로 만들어지고 분양 된다.

따라서 최초 입주민이 겪어야 되는 불편은 불을 보듯이 뻔하다.

맨 먼저 분양된 주택들을 입주시키고, 입주민들이 비명 소리를 들어가면서 도로를 만들고, 학교를 짓고, 관공서를 집어 넣고, 백화점과 상가들도 공사를 시작한다.

텅 빈 도시에 아파트 입주자들만 존재하는 것이다.

입주 초기의 홍역은 아파트 가격 하락으로 나타난다.

동시 입주와 인프라 없음, 그리고, 신도시는 정통 도심과 멀리 떨어져 있어서 도시가 채워지는데 수년간의 시간이 걸린다.

그래도 그 고비를 넘기면 신도시는 살기 좋다.

도로망과 지하철이 뚫려서 멀던 길이 가까워지고, 첨단 시설과 새 상가, 넉넉한 녹지 공간과 꾸준히 오르는 아파트 가격이 환경에 자신을 맞출 수 있는 힘을 준다.

죽전에는 1만 2천평 규모의 신세계 백화점 죽전점이 내년 말 입점 예정으로 공사 중이고, 지지 부진한 단국대학교도 조만간 완공될 것이다.

신세계 백화점과 죽전역 복합 Project의 완성은 서현역 시범단지와 수내역 롯데백화점 상권고객을 끌어올런 지도 모르겠다.

② 동백

2006년 2월부터 약 6개월간 동백 100만평의 1만 7천 가구의 주택들이 입주한다.

헥타아르 (ha)당 156명이 사는 쾌적한 신도시이다.

녹지율은 27%, 용적율은 180% 정도이다.

자연산 실개울이 흐르고, 2만 7천 평짜리 호수 공원도 만들어졌다.

동백이 좋은 이유는 신도시가 겪는 어려움을 인접한 죽전이 대부분 해결해줬을 뿐 아니라, 3개의 경전철역, 공원, 넓은 호수와 산, 중심 상업지구가 있는, 갖출 것은 다 갖춘 신도시라는 것이다.

용인시의 고민 중 하나는 용인의 2대 권역인 수지와 용인 시내가 너무 멀리 떨어져 있다는 것이었다.

세수는 많이 나오지만 관리가 어려운 수지권을 좀 더 가까이 끌어 안고 싶고, 지역 골칫거리인 난개발을 막고, 낙후된 용인 시내를 대신할만한 신흥 중심 지역이 필요했다.

그것이 위치상 동백이다.

동백이 용인의 중심이 되면 죽전과 기흥, 수지, 구성, 에버랜드 등 동백을 구심점으로 용인 행정권을 설명하기가 쉬워질 것 같다.

동백은 그 어느 신도시 보다도 청정하고, 고속도로, 경전철, 죽전을 통과하는 서울행 일반 도로 등 많은 것을 갖추고 있다.

더욱이 동백이 가지고 있는 큰 잠재성은 이미 거론되고 있는 법무연수원 22만평과 경찰대학 27만평 등의 인접한 신택지 개발 가능성이다.

그리고 동백 신도시는 죽전과 더불어 판교 개발의 후광 효과를 입을 수 있는 주요 지역이다.

그럼에도 불구하고, 이제 곧 순차적 입주를 앞둔 동백 또한 죽전이 겪었던 입주때 과다 물량 일시 공급과 부동산 냉각기와 맞딱뜨린 시점적인 오류 현상을 그대로 답습할 것 같다.

대부분 30평대와 40평대의 중소형 평수이고, 내노라 하는 브랜드나 대형 평수가 별로 없으며, 상업, 교육 시설 인프라 마련이 없는상태에서 동시 입주를 견뎌내야 하는 친 환경적 생태 도시 동백… 내 집 마련을 위한 실수요자에게는 그 불완전함 자체가 기회이고,들어갈 때와 나올 때만 제대로 모색한다면 성공한 재테크의 모양새를 바라볼 수 있는 Target 1순위인 곳이다.

지금 동백은 미래, 교통, 환경이 뛰어난 중학교 2학년이다.

③ 동탄

동탄의 운명은 뻔한 거였다.

서울 사람들은 동탄에 무관심할 것이고, 수원, 오산, 화성 등의 주민들이 좀 더 좋은 주거 환경을 찾아서 그곳에 청약할 것이고, 입주 때에는 서울 방향 교통 난이 심각할 것이고, 입주 공실률은 최고를 기록할 것이며, 전세가는 바닥을 칠 것이다.

그런데 요즈음 동탄에 관심이 모여지고 있다.

판교분양과 맞물려서 분양 미진 등 이러이러한 우여 곡절을 겪다가, 판교의 장기간 매매금지 정책 등으로 “차라리 동탄이라도…”라는 생각의 전환이 일어나고 있다.

흥덕 ~ 양재간 고속화도로가 동탄으로 연결되는 데다가 삼성 클러스터 단지의 29만평 확대와 기공식, 광 통신망, 원격 검침, 도시 무선 인터넷 망 등 유비쿼터스 신도시 계획, 동탄 신도시 면적 확대 계획 등 관심을 유도할만한 개발 계획들이 속속 나타나고 있는 것이다.

당초 강남권 주택 수요자들의 심리적 한계선은 풍덕천이었다.

대다수의 수도권 주민들은 억지로 서울로 출퇴근을 한다해도 죽전 이상은 무리라고 생각했다.

서울의 업무 시설은 대부분 강북 도심 4대문 안이거나, 여의도, 테헤란로에 포진했기 때문이다.

그러나, 판교 개발 열풍은 서울의 중심축이 강남역에서 동판교로 넘어갈 것이라는 강한 메시지를 남겼다.

이는 분당권을 달구고, 죽전,수지, 이의, 흥덕에 엄청난 기대감을 쏟아 내더니, 훌떡 한계선을 넘어 수원권역을 개발 가능성 상위 순위로 올려 놓았다.

수원, 영통, 이의, 흥덕, 동탄이 도로망과 연계교통망만 잘 연결되고, 지역별 중심권역만 확실하게 자리 매김할 수 있다면 강남이나 분당 판교권역 못지않은 시너지가 결집된 대형 신도시가 만들어질 수도 있을 거라고 보고 있다.

동탄의 꽃은 ‘메타폴리스’다.

동탄 신도시의 확실한 랜드마크인 메타폴리스는 동탄신도시 최상의 입지에 57층 ~ 66층 초고층 주상복합 아파트와 백화점, 호텔, 할인점, 영화관, 스포츠센터, 교육 시설 등으로 조성된다.

바로 앞에는 동탄의 포인트인 센트럴파크 11만 3000평이 붙어 있고, 각종 문화 체육시설 또한 들어선다.

메타폴리스의 문제는 주상복합 분양 성공이 아니라, ‘메타폴리스의 핵심인 미디어 센터 등의 메머드업무 시설분양과 호텔, 백화점 등 상업 시설의 유치를 잘 할 수 있을까?’ 하는 것이었다.

수요자들과 기업들을 유혹하기에는 규모와 메리트가 약했기 때문이다.

이제 동탄 신도시의 Size가 확대되고, 동탄삼성 실리콘밸리의 확충으로 그 사업계획은 한 발 더 사실화되고 있다.

동탄은 덩치 큰 중학교 1학년 생이다.

“큰 평수를 가지고 멀리서부터 와라.

그럼 돈을 번다.” 건설 회사에 입사했을 때 이미 재테크 전문가이던 선배들이 가르쳐준 진리가 새삼 떠올려 진다.

그 경험론에 근접한 신도시가, 매일 조금씩 자라는 중학생 삼인방이다.

- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트)/2005.10.11

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