[스크랩] ★2006년-2008년 투자 시기와 유망지역 전망★

[스크랩] ★2006년-2008년 투자 시기와 유망지역 전망★ |부동산노트

2006-06-28 12:25

http://blog.drapt.com/cychee/405361151465156670

자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문출처 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28600

◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

미국, 유럽, 중국 등의 세계 부동산 시장이 이상 급등을 보인 것에 대한 반작용으로 전 세계의

부동산 열기가 가라 앉고 있습니다.

미국에서는 잇달은 금리 인상 소식을 발표하고 있으며, 중국에서는 부동산 폭등을 잠재우기

위한 초강력 대책 마련까지 들고 나온느 실정입니다.

◐ 우리나라도 정부의 일관성 있는 강력한 부동산 부동산 정책이 본격적으로 시행되면서

재건축을 중심으로 부동산 시장이 빠르게 얼어 붙고 있습니다.

여기에 정부의 버블 발언과 금리 인상의 가능성이 고개를 들면서 2006년 후반기부터 본격적으로

진행될 각종 규제 등이 점점 더 표면화 되는 양상을 보이면서 부동산 시장이 한 풀 꺾일

조짐마저 보이고 있습니다.

◐ 속칭 버블 쎄븐으로 주목받고 있는 지역의 부동산 오름폭이 크게 둔화 되고 있으며,

일부에서는 일반 아파트의 하락이 나타나기도 합니다.

그렇다면 과연 2005년 초기부터 2006년 5월까지 지속적인 급등을 보여온 부동산 시장이

정부의 각종 규제와 부동산 급등의 필살기로 일컫는 강력한 세금 부과 등으로 본격적인

하락의 길로 접어 들었다고 할 수 있을까요?

◐ 부동산 지식에 달통한 수많은 부동산 전문가들의 예측이 엇갈리는 가운데 부동산 향후에

시장의 흐름이 어떻게 전개될지는 그 누구도 장담할 수 없는 미지수로 남아 있습니다.

특히 2005년과 2006년에 부동산의 장기 침체와 2-5% 하락을 점쳐온 대부분의 박학다식한

전문가들의 오판을 되새겨 보며, 부동산 예측이 얼마나 어렵고, 철저하게 과거의 자료를

유기적으로 연결한 종합적이고 과학적, 체계적인 접근이 얼마나 필요한 지를 새삼 느끼고

있습니다.

◐ 이런 상황을 충분히 염두해 두고, 제 스스로 과거와 현재 미래를 연결하는 큰 흐름속에서

향후 2006년 하반기부터 2008년까지의 부동산 흐름을 예측하고자 합니다.

특히 고도의 전문화 된 주식의 그래프 모형과는 달리, 부동산의 경우 진보된 자료들이 많지

않음에 안타까워 하면서 저 나름대로 소신 있게 단계별 흐름을 전망해 보겠습니다.

◐ 우선 서울을 포함한 수도권 중심으로 2003년부터 2008년에 이르는 부동산의 흐름을 단순

도표로 제시하면서 논리적인 분석 방법으로 접근할까 합니다.

※서울지역: 2003년 상반기-2006년 상반기 실제 2006년 하반기-2008년 하반기 시세 예측

※국민은행 시세 - 참조 30평대 기준

지역/평형	강남	송파	양천	용산	영등포	노원	동작구
2003년 하	↑15-18%	↑16-20%	↑18-22%	↓7-9%	↑15-18%	↑4-7%	↑5-8%
2004년 상	↓2-5%	↓2-4%	↑5-7%	↑3-5%	↑3-5%	↓2-4%	↑2-4%
2004년 하	↓5-8%	↓7-9%	↓2-4%	↑3-5%	↓1-3%	↓1-2%	↓1-2%
2005년 상	↑18-24%	↑14-18%	↑9-12%	↑14-18%	↑18-24%	↑1-4%	↑14-18%
2005년 하	↑2-5%	↑1-4%	↑8-10%	↑8-10%	↑7-9%	↑10-15%	↑2-5%
2006년 상	↑35%-50%	↑10-15%	↑14-20%	↑10-15%	↑15-20%	↑18-24%	↑14-17%
2006년 하	↑2-5%	↑2-4%	↑2-5%	↑6-8%	↑6-8%	↑1-2%	↑2-4%
2007년 상	↑25-35%	↑15-18%	↑18-22%	↑18-22%	↑15-18%	↑11-13%	↑11-13%
2007년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑5-10%	↑5-8%	↑3-5%	↑2-4%
2008년 상	↑25-35%	↑15-20%	↑20-30%	↑20-24%	↑15-20%	↑12-14%	↑12-14%
2008년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑5-10%	↑5-8%	↑3-5%	↑3-5%
아파트 예시	대치 우성2차	삼성 래미안	목동신시가지 5단지	한남 현대홈타운	여의도 시범단지	노원주공 상계3단지	상도래미안 삼성3차

※수도권지역: 2003년 상반기-2006년 상반기 실제 2006년하반기-2008년하반기 시세 예측

※국민은행 시세 - 참조 30평대 기준

지역/평형	신도시	수원	부천.안양	인천	용인북부	파주	김포
2003년 하	↑25-32%	↑4-7%	↑4-7%	↑5-8%	↑25-31%	↑8-11%	↑0-2%
2004년 상	↑1-2%	↓1-3%	↑2-4%	↑3-5%	↓2-4%	↓8-11%	↑2-4%
2004년 하	↓5-8%	↓7-9%	↓1-3%	↓5-8%	↓1-3%	↓1-3%	↓5-6%
2005년 상	↑25-32%	↑20-25%	↑20-25%	↑6-9%	↑25-31%	↑18-24%	↓5-6%
2005년 하	↑2-3%	↑1-4%	↑4-6%	↑1-4%	↑8-11%	↑2-5%	↑14-20%
2006년 상	↑14-20%	↑25-32%	↑29-35%	↑6-9%	↑12-16%	↑18-21%	↑16-22%
2006년 하	↑2-5%	↑2-4%	↑4-6%	↑2-4%	↑6-8%	↑2-4%	↑2-4%
2007년 상	↑14-20%	↑12-14%	↑14-16%	↑10-12%	↑24-28%	↑11-13%	↑11-13%
2007년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑1-4%	↑5-8%	↑3-5%	↑2-4%
2008년 상	↑11-13%	↑12-14%	↑14-16%	↑10-12%	↑24-28%	↑12-14%	↑12-14%
2008년 하	↑5-10%	↑5-8%	↑5-10%	↑1-3%	↑8-10%	↑3-5%	↑3-5%
아파트 예시	분당 파크대림A	영통 청명벽산	평촌꿈마을 건영3단지	인천부평 동아1단지	죽전보정 포스홈타운	파주교하 2차메드리앙	장기동전원 마을월드2

◐ 이상의 도표에서 살펴 본 바와같이 아파트의 가격은 떨어질 때는 3-7%내외가 보통이지만

오를때는 15-30%에 이를 정도로 무서운 상승 탄력을 나타냅니다.

위 도표를 통하여 알아낼 수 있는 핵심 사항은 최근 2년동안 1-6월 상반기에는 큰 폭의 시세

상승이 이루어 지다가 하반기에 들어서면서 소폭의 상승 혹은 미미한 하락을 드러내고

있다는 점입니다.

◐ 현제 시세 사이트에서 가장 보수적이고 신뢰성이 높은 국민은행 시세를 중심으로 서울과

수도권의 변동폭을 그대로 나타낸 것으로서,최근 3년간 아파트 상승이 크게 이루어졌음을

알 수 있습니다.

다만 지역별 특정 단지의 시세를 대표하여 나타냈기 때문에 그 단지가 전체 도시의 성격을

대변한다고 할 수는 없으며, 전체적인 흐름의 테두리 선에서 엇비슷할 것으로 확인한

정도이기 때문에 90% 정도의 신뢰를 가진다고 하겠습니다.

◐ 사실 그 동안 아파트를 왜 사야 하는지에 대하여 엇비슷한 게시글들만 나열되었지 이처럼

현실에 와 닿는 시세 흐름의 일관성을 보여 주는 자료가 부족한게 현실이었습니다.

위의 도표만을 보아도 내 집 마련을 미루었을 경우에 얼마나 심대한 타격을 입는지에

대하여 심각한 고민을 할 것으로 사려됩니다

◐ 최근 불거져 나오는 버블 논란이 무조건 틀리다고 단정 지을 수는 없지만 위의 도표에서

시사해 주듯이 버블에 대한 두려움보다 내 집 마련을 늦추었을 경우에 상대적인 궁핍함에

시달리는 절박감이 더욱 가슴에 와 닿기를 바랍니다.

2006년 하반기부터 2008년 하반기까지는 앞의 내용을 바탕으로 발전성과, 오름폭 등을

분석하여 미래의 예상 시세 상승을 제시한 것이기 때문에 맹목적인 수용보다는 선별적인

시각을 토대로 내용을 이해해 주셨으면 합니다.

◐ 집값이 조금만 떨어져도 호들갑을 떨다가 큰 폭의 상승을 가져 올 경우에는 조용한 관료,

기업주, 언론, 등의 집을 가진 속칭 기득권층의 말놀음에 현혹되지 마시고 자신만의 뚜렷한

주관을 가지고 집을 구할 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.

특히 현제 시세나 과거의 오름폭에 너무 집착하지 마시고, 향후 2006년 이후부터 예측한

아파트 오름폭이 큰 지역이나 단지에 눈여겨 보시면서 부동산을 매수하는 것이 현명합니다.

◐ 끝으로 위의 도표에서 보여 주는 시세 상승이 단순히 %로 제시 되어서 이해가 어려운 분들도

있으시겠지만 똑같은 비율로 상승을 하였다고 하더라도 문제는 2003년-2006년

상반기까지의 20%와 2006년 하반기-2008년 하반기까지 예측한 20%는 엄청난 차이가 날

수 있습니다.

돈의 액수가 커질수록 %의 중요성은 커질 수밖에 없는 지극히 단순한 논리라고 할 수 있지요

특히 집을 넓혀 가려고 하시는 분이나 무주택 여러분들에게 도움이 되기를 바라면서 글을

마치겠습니다.

◐ 감사합니다.

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