2006-03-31 12:31

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자료출처 : 단지동호회 > 삼보해피하임

원문출처 : http://home.drapt.com/sambohappyman

2003년 2월 참여정부 출범이후 주택시장에서는 엄청나게 부를 축적한 사람이 있는가 하면, 투자손실을 입은 사람도 있습니다. 또 아무런 행위도 하지 않음으로써 앉아서 ‘경제적 영세민’이 된 사람도 있습니다. 참여정부에 아파트로 돈 못 번 사람들은 대부분 도덕적 잣대를 들이대고 아파트로 돈 번 사람들은 모두 투기꾼이라며 이들의 성공을 무시합니다. 하지만 이런 사람은 변하지 않는한 과거와 현재는 물론 미래에도 상대적 박탈감만 커질 것입니다. 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부 기간중 아파트로 돈 못 번 사람들의 공통점 4가지를 분석함으로써 오늘의 실패가 내일의 값진 성공으로 이어질 수 있는데 조금이나마 보탬이 됐으면 합니다. 1. 주택정책의 겉모습만을 맹신한 사람 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책 등 정부의 주요 부동산정책에 대한 시장의 반응은 계층간에 극단적으로 나뉘었습니다. 즉 부자는 매도를 유보하고 사태를 지켜보면서 기회를 엿보았지만 서민이나 중산층들은 자금압박 원인도 있지만 주택정책에 따른 시장의 일시적인 현상을 맹신함으로써 성공할 기회를 잃고 실패한 사람이 많습니다. 부자들은 주로 대책이 발표되면 약 3개월간 시장을 예의주시하며 관망한후 알짜 지역을 중심으로 알짜 아파트 급매물을 적극적으로 매수했습니다. 이에 따라 급매물은 사라지고 매물도 없어 강보합세-상승세로 전환되는 양상이 계속됐습니다. 주택정책에 따라 누구나 예상하는 시나리오에 기댄채 남과 같이 행동한 것입니다. 남과 다른 행동을 할 수 있는 기회를 놓친 것입니다. ‘수요와 공급은 재료에 우선한다’는 증시의 격언은 부동산에서도 철칙입니다. 아무리 악재가 나타나더라도 수요가 공급을 초과한다면 아파트값은 계속 오를 수밖에 없습니다. 부자들은 참여정부에서도 이 철칙을 충실히 실행한 것입니다. 2. 내집마련을 선택이라고 생각한 사람 누누이 강조하지만 내집마련을 필수가 아니라 선택이라고 생각한 사람은 아마 참여정부 기간중 아파트 투자를 하지 않고 기약 없는 관망자가 대부분 이었을 것입니다. 다시 강조하지만 내집은 ‘경제적 시민권’입니다. 가정을 꾸리고 교육 및 문화, 소비 기회를 누리며 생활하기 위해선 최소한 내집 한 채는 반드시 있어야 한다는 것입니다. 아파트는 필요할 때 사는 것이 아닌 구매력을 확보할 수 있을 때 반드시 사야한다는 것을 명심해야 합니다. 내집마련을 선택이라고 생각하는 사람중에는 아파트에 투자하는 시대는 끝났다고 속단하는 사람이 있는데 이것도 명백히 잘못된 판단입니다. 아파트 투자는 수요가 지속되는 한 유효하며 인간이 만족을 자유자재로 조절할 수 있는 능력이 있지 않는 한 투자 대상으로서 매력을 잃지 않을 것입니다. 특히 아파트가 부의 상징인 우리나라에서는 더더욱 그렇습니다. 3. 펀더멘털과 변수에 약한 사람 주가와 주택 가격은 동행하나? 아니면 선행 또는 후행하나? 기름값이 오르면 우리나라 아파트값은 오르나 내리나? 경제성장률은 왜 아파트값과 직결되나? 물가상승률이 오르면 아파트 분양가는 얼마나 오르나? 미국의 기준금리는 어떤 과정을 거쳐 우리나라 아파트값에 영향을 주나? 최소한 이 정도는 현재 알고 있어야 합니다. 모르면 스스로 답을 찾아 리플을 달아보세요. 이제 주택시장에서 펀더멘털(Fundamental)과 변수는 수급과 재료 다음으로 중요해졌습니다. 펀더멘털 및 변수를 이해하고 분석하는 힘이 약한 사람은 아파트 투자에 성공할 확률은 갈수록 낮아지며 수익률도 마찬가지입니다. '펀더멘털'은 나라 경제가 얼마나 건강하고 튼튼한 지를 나타내는 용어입니다. 우리말로는 기초경제여건이라고 합니다. '펀더멘털'은 보통 경제성장률, 물가상승률, 재정수지, 경상수지, 외환보유고 등과 같은 거시 경제지표들을 가리킵니다. 변수로는 부동산 정책과 금리가 대표적입니다. 여기에 세제 정책과 내수 즉 민간 소비동향을 추가할 수 있습니다. 유가와 환율도 있구요. 이에 정통한 투자자가 되는 방법은 독선생(멘토)을 두지 못한다면 관련 책이나 세미나를 통해 미래의 경기를 예측하는 연습을 정기적으로 하는 것이 좋습니다. 추천할 만한 책으로는 국내에서는 ‘대한민국 재테크사’(김대중), ‘2008년 부동산 대예측’(황창서), ‘부동산투자@성공전략’(손경환), ‘아파트값, 5차 파동’(최명철) 등이 있습니다. 외국 전문가로는 미국의 자산예측 전문가인 해리 S. 덴트가 대표적입니다. 책 ‘버블 붐’에서 ‘미래에 구체화될 기본적인 경제 패턴을 이해함으로써, 역사상 최고의 경제 붐 시기에 우리가 원하는 라이프스타일과 부를 향유할 수 있다’고 주장하며 마지막으로 찾아올 대호황기에 수익 창출 방법을 구체적으로 제시하고 있습니다. 그는 또 ‘부의 패턴’에서 21세기에는 주기적으로 반복되는 나선형의 경제 흐름을 파악해야만 부를 창출할 수 있다고 역설했습니다. 4. 과거 투자 실패를 활용하는데 실패한 사람 과거 아파트 투자를 해서 실패했으므로 다시는 아파트 투자를 하지 않겠다고 결심하고 이를 실행에 옮긴 사람을 말합니다. 일본에서 처음으로 실패학이란 개념을 만든 하타무라 요타로에 따르면 실패란 ‘인간이 관여한 행위가 처음에 정해진 목적을 달성하지 못한 것’을 말합니다. 실패는 크게 두 가지로 나뉩니다. 실패를 거울삼아 성공의 가능성을 찾을 수 있는 실패는 우리가 반드시 겪어야 할 ‘좋은 실패’ 입니다. 반면 단순한 부주의나 오판 때문에 반복되는 실패는 그것이 아무리 사소한 것이라 해도 분명 ‘나쁜 실패’입니다. 성공하기 위해서는 ‘나쁜 실패’는 철저히 막아야 하지만 ‘좋은 실패’는 오히려 적극적으로 , 긍적적으로 받아들여할 대상이어야 합니다. 나쁜 실패를 미연에 방지하고 좋은 실패를 성공의 자산으로 만들기 위해선 실패의 원인 결과 등을 DB로 구축하고 책임소재를 명확히 해야 하며 실패의 정보를 공유하고 활용해야 합니다. 과거 아파트 투자 실패를 긍정적으로 받아들이고 남에게 알리며 정밀한 분석을 토대로 다시 아파트 투자를 시도해야 합니다. 한마디로 ‘

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