1세대 2주택 50% 중과 규정이 적용된 이후 고율의 양도소득세 부담 때문에 최근 2주택자들은 증여에 의한 양도소득세 절세방법과 그 효과에 대하여 많은 관심을 가지고 있다. 한편, 세법에서는 증여를 가장한 양도소득세의 부당한 감소를 막고자 이를 규제하는 조항을 두고 있기 때문에 증여를 통한 양도소득세의 절세시 주의를 요하고 있다.
이번 칼럼에서는 사례를 들어 2주택자의 증여를 통한 양도세의 절세 방법 및 효과를 살펴보고 이에 대응한 세법의 규제와 유의점에 대하여 살펴보고자 한다.
거주자 A씨는 현재 서울에 아파트 두 채를 소유하고 있다. 그 중 최근 구입분은 4년 전에 3억 원을 주고 산 아파트이다. 현재 시세는 7억 원이며 5년 뒤에는 9억 원 정도일 것으로 예상하고 있다.
현시점에서 아파트를 판다면, 양도차익 4억 원의 거의 절반인 1억 9,676만원의 양도세를 부담하여야 하며 당해 아파트로 인한 순이익(양도차익 – 양도세, 은행채무나 종부세는 고려제외, 이하 같다)은 2억 323만원 정도 된다.
5년 뒤에 아파트를 판다면, 양도차익 7억 원의 거의 절반인 3억 4,526만원을 양도세로 부담하여야 하며, 당해 아파트로 인한 순이익은 3억 5,473만원이 된다.
이제 증여를 하는 경우를 살펴보자
1. 배우자에게 증여를 하는 경우
올해부터 배우자간 증여공제액이 3억에서 6억 원으로 크게 증가하였기 때문에 부부간 증여한 뒤 양도하는 절세방법이 종전보다 큰 효과를 발휘할 수 있다.
A씨의 경우 현재 시세대로 배우자에게 당해 아파트를 증여하고, 5년 뒤에 아파트를 파는 경우에는 증여시점에서의 증여세 9백만 원, 취등록세 2,450만원과 5년 뒤 양도차익 7억 원에 대한 양도세 9,776만원, 합계 1억 3,126만원의 세금을 부담하게 되며 순이익은 5억 6,873만원이 된다. 이는 현시점에 그냥 아파트를 파는 것이나 계속 보유하다가 5년 뒤에 판매하는 것과 비교해 봤을 때 세금도 적게 부담하면서 순이익은 더 커지게 된다.
양도소득세는 양도차익(양도가액 – 취득가액)을 과세의 기초로 하는 바, 증여를 통해 취득가액을 높이게 되어 양도차익을 적게 함으로써 이와 같은 절세의 효과를 볼 수 있게 되는 것이다.
이 경우 배우자로부터 증여 받은 후 5년이 경과한 후에 양도를 해야 함을 유의해야 한다.
소득세법 97조 4항에서 배우자로부터 증여 받은 자산을 증여 받은 후 5년 이내에 양도하는 경우, 증여 받은 당시의 가액을 취득가액으로 하는 것이 아니라 증여한 배우자의 당초 취득가액을 양도차익 산정시 취득가액으로 하여 계산하도록 규정하고 있기 때문에 증여로 취득가액을 높여 양도차익을 적게 함으로써 얻게 되는 절세효과가 없어지게 된다.
또한, 배우자간 증여이기 때문에 세대별로 과세하는 종합부동산세의 부담은 줄어들지 않는다.
2. 자녀 등에게 증여를 하는 경우
배우자 이외의 특수관계자인 자녀에게 증여하는 경우도 증여를 통해 양도세를 절세할 수가 있다. 이 경우 증여를 받는 자녀가 독립적인 세대를 구성하는가 아닌가에 따라 구분하여 생각할 수 있다.
(1) 증여 받은 자녀가 양도시점에서 1세대 1주택자인 경우
자녀가 30세 이상이거나, 직업을 가지고 있어 소득이 있거나, 결혼을 하였을 경우 독립된 세대를 구성할 수 있어, 부모와 다른 세대를 구성할 수 있다. A씨의 자녀가 아파트를 증여 받은 뒤, 아파트 양도 시점에 이러한 독립된 세대를 이루고 있어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다고 가정하여보자.
A씨가 자녀에게 당해 아파트를 증여하고, 자녀가 5년 뒤에 증여 받은 아파트를 파는 경우, 증여시점에서의 증여세 1억 2,690만원, 취등록세 2,450만원, 5년 뒤 9억 원에 양도할 경우의 양도세 1,003만원(1세대1주택, 고가주택)으로 총 1억 6,142만원의 세금을 부담하게 되며, 순이익은 5억 3,857만원이 된다. 이는 배우자간 증여를 통한 양도세 부담액과 비슷한 절세효과를 누릴 수 있다.
부모자식간의 증여공제한도는 3천만원으로 배우자간 공제한도에는 훨씬 못 미치지만, 독립된 세대를 이루는 자녀가 아파트를 증여 받아 1세대 1주택자가 된 경우에는 6억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 부담하면 되므로, 양도세의 부담이 크게 감소하게 되기 때문에 이러한 절세 효과가 생기게 되는 것이다. 세대별로 합산 과세하는 종부세의 부담도 줄어들게 된다.
이 경우 역시 자녀가 증여 받은 후 5년이 경과된 다음에 양도를 해야 함을 유의해야 한다.
소득세법 101조 2항에서는 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여 받은 자가 그 증여 일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다 라 규정하고 있다.
이는 증여일로부터 5년 이내에 증여 받은 재산을 타인에게 양도하는 경우, 증여자인 부모가 타인에게 직접 양도하였을 경우의 양도소득세(C)와 부모가 자녀에게 증여했을 경우의 증여세(A)및 증여 받은 자녀가 양도할 경우 부담하는 양도세(B)의 합계액을 비교하여 부모가 직접 양도하였을 경우의 양도세 부담이 더 클 경우, 증여한 행위를 인정하지 아니하고 직접 양도한 것으로 보아 부모에게 양도세를 과세하는 것이다.
따라서, 증여 받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우, 증여의 효과가 모두 부인되어 양도세 절세의 효과가 없어지게 된다.
(2) 자녀가 독립된 세대를 구성하지 못하는 경우
A씨로부터 아파트를 증여 받은 자녀가 5년이 지난 양도시점에서도 30세 미만의 직업 없는 미혼인 경우라 가정하여 보자.
이 경우 증여시점에서의 증여세 1억 2,690만원, 취등록세 2,450만원, 5년 뒤 9억 원에 양도할 경우의 양도세 9,776만원으로 총 2억 4,916만원의 세금을 부담하게 되며, 순이익은 4억 5,983만원이 된다.
이는 배우자간 증여나, 자녀가 양도시 독립된 세대를 이루어 1세대 1주택 비과세 혜택을 누리는 위의 경우와 비교해보면 절세의 효과가 적지만, 증여를 하지 않고 현시점이나 혹은 5년 뒤에 매각하는 것과 비교해보면 세부담의 측면이나 순이익의 측면에서 모두 유리한 것임을 알 수 있다.
이 경우 역시 소득세법 101조 2항의 규정에 의해, 증여 받은 후 5년이 경과한 다음에 아파트를 매각하여야 증여를 통한 절세효과를 누릴 수 있음을 유의해야 한다.
위의 사례에서와 같이 다주택 보유자의 경우 증여를 통해서 세부담을 감소시킬 수 있기 때문에 적극적인 계획을 세워서 실행한다면 절세에 있어서나 투자수익에 있어서 긍정적인 효과를 보게 될 것이다.
또한, 보유한 주택 중에서 보유기간이 짧은 것, 그리고 시세가 낮은 것부터 증여를 통해 양도를 하여 먼저 처분하는 것이 더 유리할 것이므로 이에 대한 선택도 꼼꼼히 따져봐야 할 것이다.
<각 유형별 총부담세액과 순이익>
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구분
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계속 보유 후 양도
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증여를 통한 양도
(5년 뒤 양도)
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현시점 양도
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5년 뒤 양도
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배우자 증여
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자녀에게 증여
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자녀 독립세대
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부모자녀
동일세대
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증여세
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-
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-
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900만원
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1억2,690만원
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1억2,690만원
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취등록세
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-
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-
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2,450만원
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2,450만원
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양도세
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1억9,676만원
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3억4,526만원
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9,776만원
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1,002만원
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9,776만원
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총부담세액
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1억9,676만원
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3억4,526만원
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1억3,126만원
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1억6,142만원
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2억4,916만원
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양도차익
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4억원
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7억원
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7억원
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7억원
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7억원
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순이익
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2억 323만원
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3억5,473만원
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5억6,873만원
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5억3,857만원
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4억5,083만원 |
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