2008-01-25 10:56
http://blog.drapt.com/csj2348/2413571201226196536 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
Ⅰ.취득세․등록세
【문1】부동산 취득에 따른 세금에는 무엇이 있나요 ?
【문2】지방세법상 취득의 개념은?
【문3】취득세 과세대상은?
【문4】취득세의 세율은?
【문5】취득세의 과세표준액 결정은?
【문6】토지에 대한 취득세의 시가표준액은 어떻게 결정되는가?
【문7】건물의 과세시가 표준액의 결정은?
【문8】할부이자 및 연체료는 취득세 과세표준에 산입되는가?
【문9】 선납할인액은 취득세 과세표준에 포함되는가?
【문10】사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의하여 과세할 수 있는 경우는?
【문11】조성토지의 취득시기는?
【문12】선수취득과 연부취득의 차이점은?
【문13】취득의 시기는?
【문14】선급금을 지급하고 택지를 분양 받는 때 취득시기는?
【문15】사후정산조건의 공장부지를 취득한 때의 취득시기는?
【문16】취득세 자진신고 및 납부를 하지 않을 경우의 불이익은?
【문17】연부취득이란?
【문18】연부취득 계약이 해제된 경우 기납부한 취득세는?
【문19】연부취득시 대금지급중 경개계약에 의하여 제3자에게 이전된 경우 취득세
환급여부는?
【문20】일시불로 계약체결하였으나, 사정에 의하여 2년 이상에 걸쳐 대금납부한 경우
연부취득에 해당되는지?
【문21】잔금지급 전에 소유권이전등기한 후 잔금미지급으로 소유권이전등기를 말소한
경우 취득세 납세의무가 있는지?
【문22】 취득세가 비과세되는 경우는?
【문23】취득세가 비과세되는 비영리사업자는 ?
【문24】비영리사업자의 부동산에 대하여 취득세가 과세되는 경우는?
【문25】교회를 짓기 위하여 대지를 샀다. 취득세 납부여부는?
【문26】영유아보육시설 운영자가 취득하는 부동산에 대한 취득세는?
【문27】택지개발예정지구에 편입된 토지등의 보상금으로 새로운 토지와 건물을 매수한
경우 취득세(등록세) 비과세여부는?
【문28】부재부동산소유자'란 어떤 경우를 말하는가?
【문29】보상금을 채권으로 받은 경우에 대체취득기간은?
【문30】대체취득에 대한 초과금액 산정방법은?
【문31】세입자의 대체취득에 따른 비과세여부는?
【문32】법인의 지점의 대체취득에 따른 비과세 여부는?
【문33】취득세 비과세와 관련 확인절차는?
【문34】토지수용대가로 대체할 택지를 특별분양하는 경우에 보상금 수령일로부터 1년
이후 토지취득을 하였다면 취득세 비과세 여부는?
【문35】연부로 대체취득한 경우 취득세 비과세 여부는?
【문36】영업권에 대한 보상금으로 대체취득한 경우 취득세 비과세여부는?
【문37】토지의 지목을 변경한 경우에도 취득세가 부과되는가?
【문38】 취득세 중과되는 사치성 재산의 범위는?
【문39】토지공사의 사업지연으로 건축 착공하지 못하였다. 이 경우도 유보기간의 적용을
받지않는 정당한 사유에 해당하는가?
【문40】대도시내 사업용부동산 등을 취득시 취득세가 중과되는 경우는?
【문41】대도시내 신설법인에게 취득세및 등록세의 중과되는 경우는?
【문42】취득세가 중과되는 대도시의 범위는?
【문43】본점 사업용 부동산에 대한 취득세 중과되는 경우는?
【문44】수도권의 과밀억제권역안에 연수원을 건립하였다. 취득세는?
【문45】택지개발예정지구에 편입되어 소유권이전등기시 환매등기를 병행했는데 그 후에
그 물건 이 제척이 되는 이유로 원래 소유자가 환매를 하게 되었다. 이때의 취득세
는?
【문46】신축아파트에 설치하는 알루미늄 샷슈시설 설치비가 취득세 과세표준에
포함되는가?
【문47】잔금지급후 아파트 당첨권이 해지되었다. 취득세는?
【문48】건축공사중 건축주 명의변경이 된 때 취득세 납세의무자는?
【문49】기존에 갖고 있던 건물에 층수를 높여 지었다. 이 경우에도 취득세를 내야 하는가?
【문50】붕괴우려 있는 건물을 철거 후 재건축하는 때 취득세는?
【문51】건축시 은행융자금으로 잔금을 지급하는 경우 취득시기는?
【문52】취득세 중과대상 아파트를 세무공무원의 조언에 따라 일반세율로 취득세를 자진
납부했다. 과소신고로 인한 가산세부과 대상이 되는가?
【문53】개발부담금은 취득세 과세표준에 포함되는가?
【문54】 형질변경시 취득세와 개발부담금을 부과하고 있는 바 이때 이중부과는 아닌지?
【문55】과세시가표준액이란?
【문56】납세의무자와 담세자는 어떻게 다른가?
【문57】과세객체와 과세표준은 어떻게 구분되는가?
【문58】납세기준일과 납기개시일은 어떻게 다른가?
【문59】보통징수 방법과 특별징수 방법은 어떻게 다른가?
【문60】가산세와 가산금은 어떻게 다른가?
【문61】국고금 단수계산법이란?
【문62】납세고지서와 납입고지서는 어떻게 다른가?
【문63】납기의 말일이 근로자의 날등 공휴일인 경우에 있어 납기의 만료일은?
【문64】비과세와 면세는 어떻게 다른가?
【문65】소액부징수란?
【문66】등록세란?
【문67】부동산등기의 세율은?
【문68】등록세 과세대상에서 농지의 범위는 어떻게 되나요?
【문69】등기를 하는 과정은?
【문70】한국토지공사가 공공사업용으로 토지매입시 지방세법상 혜택은?
【문71】등기, 등록의 원인행위가 무효, 취소된 경우 등록세는?
【문72】산업단지 입주기업체에 대한 지방세법상 감면혜택은?
【문73】토지수용 등에 의한 대체취득에 대한 취득세, 등록세 비과세요건은?
【문74】등록세는 등기를 하면서 납부하는 세금이라고 하는데, 등기를 하지 않으면
세금을 납부하지 않아도 되는가?
Ⅱ.양도소득세
【문1】 양도소득세란 어떤 세금인가?
【문2】양도소득세가 과세되는 자산은 어떤 것이 있나?
【문3】양도소득세가 과세되는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'란 무엇인가요?
【문4】양도소득세는 어떻게 계산하는가?
【문5】양도소득세율은?
【문6】미등기양도자산이란?
【문7】부동산 양도소득세 과세절차는?
【문8】부동산 예정신고란?
【문9】부동산 예정신고기한은 ?
【문10】부동산 예정신고시 첨부할 서류는 ?
【문11】부동산 확정신고란 ?
【문12】부동산 예정신고를 하였더라도, 부동산 확정신고를 해야 하는 경우는?
【문13】부동산 확정신고를 하지 아니한 경우의 제재는 ?
【문14】양도차익 계산시 양도가액과 취득가액의 산정은 어떻게 하나요?
【문15】부동산을 취득할 수 있는 권리에는 어떤 것들이 있는가?
【문16】일시불로 할인받은 경우의 취득가액의 범위는 ?
【문17】취득후 1년 이내 부동산의 양도차액은 실지거래가액으로 계산하도록 하고 있으나,
반면 취득후 1년 이내 수용되는 경우에는 어떻게 되나요?
【문18】부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하고 일정한 기준에 해당하는 경우의
양도차액은 실지거래가액으로 계산하도록 하고 있는 바,이때 적용되는 '일정한
기준'은 구체적으로 어떤 경우에 적용하나요 ?
【문19】양도차익 계산에 있어서 동일기준결정원칙이란 ?
【문20】양도차익 계산시 기타의 필요경비 공제는?
【문21】양도차익 계산시 장기보유특별공제는?
【문22】양도차익 계산시 양도소득 기본공제는?
【문23】양도소득세 감면의 종합한도액은 ?
【문24】양도소득세 계산시 양도 또는 취득의 시기는 언제로 보는가?
【문25】잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금약정일과 다른 경우의 양도(또는 취득)
시기는?
【문26】조건부매매 및 경락인 경우의 양도(또는 취득)시기는 ?
【문27】잔금청산일이 계약서상 잔금지급약정일과 다른 경우 취득시기는?
【문28】분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완공되지 않는 경우 취득시기는?
【문29】양도 또는 취득 당시의 토지등급이 없는 경우에 적용하는 토지등급은?
【문30】공익사업용지로 양도하는 경우 양도소득세는?
【문31】양도소득세 감면신청은 누가 하나요?
【문32】채권보상분에 대한 양도세가 감면되는 공공사업의 범위는?
【문33】공공사업용지로 토지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는 '채권'이란?
【문34】계약금만 낸 택지를 분양전 양도시 양도소득세가 과세되는가?
【문35】주택을 금전거래없이 서로 교환한 경우에도 양도소득세를 내야 하는가?
【문36】공동상속인이 상속재산인 부동산의 각자의 지분을 교환하는 경우 양도소득세 과세
여부는?
【문37】 법인전환에 따른 현물출자시에도 양도소득세 과세되는가?
【문38】환매권을 행사하여 환원등기하는 경우의 양도소득세 과세여부는?
【문39】교회건물 및 부속토지를 양도할 경우 양도소득세 과세 여부는?
【문40】양도소득세 비과세와 감면의 차이점은 무엇인가?
【문41】양도소득세가 비과세되는 경우는 ?
【문42】 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란?
【문43】 1세대 1주택 비과세의 구체적 요건은?
【문44】1세대가 2주택을 보유하는 경우에도 비과세되는 경우는?
【문45】주거이전 목적의 1세대 2주택의 비과세 요건은?
【문46】주거이전 목적의 1세대 2주택의 요건중 1년내 양도의 예외사유는?
【문47】동거봉양목적의 1세대 2주택의 비과세란?
【문48】결혼으로 인한 1세대 2주택 비과세란?
【문49】대체취득중에 상속등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우 종전주택 양도에 따른 양
도소득세가 비과세되는지 여부?
【문50】3년 보유요건의 적용을 받지 않는 '근무상 형편'에 동일직장내 전근이 포함되는
가?
【문51】사위의 주택에서 동거하는 장모가 자기주택을 양도한 경우 장모의 주택양도에
따른 비과세적용 여부는?
【문52】두 채의 집을 갖고 있는 사람이 집 한채를 팔 경우 어느 집을 먼저 팔아야 세금을
적게 내는가?
【문53】3년이상 보유기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세되는 경우는?
【문54】3년보유기간의 제한을 받지 않는 비과세사유의 입증방법은?
【문55】1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는 고가주택은?
【문56】집을 매수하고 등기이전을 하지 않아 두 채가 됐을 때 양도소득세는?
【문57】 주택 및 부수토지를 분할양도하는 경우의 양도소득세는?
【문58】다가구주택의 양도시 양도소득세의 과세는?
【문59】공동소유 주택의 양도소득세 과세는?
【문60】세대원이 공동소유한 3년 보유주택 경우 양도소득세는?
【문61】 한 울타리내 2주택이 있는 경우의 양도소득세의 과세여부는?
【문62】1세대 2주택으로 보지 아니하는 농어촌주택의 범위는?
【문63】농사를 짓고 있던 땅을 양도하는 경우 양도소득세는?
【문64】자경농지를 상속받은 경우에 있어서의 양도소득세는?
【문65】8년 자경 농지 감면대상인 농지소재지 거주자의 범위는?
【문66】 종업원 기숙사 및 합숙소 등을 소득세법상 주택으로 보는가?
【문67】2필지 이상의 공유지를 분할소유하는 경우 양도소득세 과세여부는?
【문68】실지거래가액에 의한 양도소득세를 양수자 부담조건으로 양도한 경우 당해 양도소
득세의 납세의무자는?
【문69】양도소득세 납세의무자는 실질소유자인가 아니면 등기부상 소유자인가?
【문70】타인명의로 부동산을 취득 후 양도하는 경우 양도소득세의 과세여부는?
【문71】소유권이전등기해 준 후 양수자의 부도로 매도액을 영수하지 못한 경우 양도세의
과세여부는?
【문72】사도양도시 양도소득세의 과세여부는?
【문73】제3자의 채무담보로 제공된 자산을 경매에 의하여 당초 소유자가 자기명의로 경락
받은 것이 양도에 해당되는가?
【문74】 복합건물에 대한 양도소득세의 계산은?
【문75】점포가 딸린 주택(겸용주택)을 양도하는 경우 세금은?
【문76】1세대 1주택에 해당하는 노후주택을 멸실하고 재건축하여 양도할 경우 양도소득
세 비과세혜택을 받을 수 있는가?
【문77】주택을 철거한 후 대지만을 양도하는 경우에도 양도소득세를 내야하는가?
【문78】무허가 주택을 양도하는 경우와 미등기 주택을 양도하는 경우 양도소득세는?
【문79】해외이민 또는 해외이주 후 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 내야하는가?
【문80】잔금을 어음으로 받은 경우 취득시기는?
【문81】이혼시 위자료를 주택으로 준 겨우 양도소득세가 과세되나?
【문82】한국토지공사로부터 보상금으로 수령한 토지개발채권을 양도소득세로 물납을 할
수 있는가?
【문83】양도대금공탁으로 실제수령은 없으나 등기부상 소유권이 이전된 경우
양도시기는?
【문84】임대주택사업자의 1세대 1주택에 대한 양도세는?
Ⅲ.종합토지세
【문1】종합토지세는 어떤 세금인가요?
【문2】종합토지세가 부과되는 토지에는 어떤 것이 있는가?
【문3】종합토지세의 업무처리절차는?
【문4】종합토지세의 납세의무자는?
【문5】과세기준일 이후 대금완납 등이 있는 경우 납세의무자는?
【문6】종합토지세 과세표준이 되는 토지의 가액산정 방법은?
【문7】종합토지세는 어떻게 과세되나요?
【문8】종합토지세의 세율은 어떻게 되는가?
【문9】대상토지별 과세구분은?(지방세법 제234조의 15, 동법 시행령 제194조의 15)
【문10】한국토지공사가 보유하고 있는 토지에 대해서는 종합토지세가 어떻게 부과되는
가?
【문11】종합토지세가 비과세되는 토지는 어떤 토지인가?
【문12】한국토지공사는 종합토지세의 과세면제 법인에 해당되는가?
【문13】주거용 건축물의 부속토지에 대하여 종합토지세는 어떻게 부과되나?
【문14】일반영업용 건축물의 부속토지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되는가?
【문15】지상정착물이 없는 토지와 잡종지에 대한 과세는?
【문16】공장용지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
【문17】농지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
【문18】임야에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
Ⅴ.기타제세
【문1】농어촌특별세는 어떤 세금인가?
【문2】부동산과 관련한 주요 농어촌특별세는?
【문3】부동산 취득과 관련 비과세되는 주요 농어촌특별세는?
【문4】농어촌특별세의 납부방법은?
【문5】지방교육세란?
【문6】부동산과 관련한 주요 지방교육세의 납세의무자 및 세율은?
【문7】부동산과 관련한 부가가치세는?
【문8】증여세란?
【문9】부동산 취득 등과 관련하여 증여가 의제(추정)되는 경우는?
【문10】증여재산 공제액은?
【문11】증여세의 세율은?
【문12】증여세의 신고기간은?
【문13】증여세 신고시 제출서류는?
【문14】증여받은 부동산 등 재산액의 평가방법은?
【문15】증여추정재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우란 무엇을 의미
하는가?
【문16】상가를 대학생 아들과 고등학생인 딸에게 공동으로 증여하는 경우 증여세는?
【문17】상속세란?
【문18】상속세의 신고와 납부는?
【문19】상속세액의 계산방법은?
【문20】상속세의 세율은?
【문21】상속재산 공제액은?
【문22】상속세 신고시 제출 서류는?
【문23】상속세를 신고․납부하지 아니할 경우 어떤 불이익이 있는가?
【문24】상속재산 보다 채무가 많은 경우 어떻게 하면 좋은가요?
【문25】재산세란?
【문26】농업소득세란?
【문27】주민세란?
【문28】도시계획세란?
【문29】인지세의 납세의무자는?
【문30】2인이상이 공동으로 작성한 경우의 인지세 납부의무는?
【문31】인지세가 비과세되는 문서는?
【문32】인지세의 납부방법은?
【문33】인지세의 과세문서와 세액은?
【문34】신축건물이 입주지정일까지 준공검사가 되지 않아 잔금을 지불하지 않은 상태에서
입주후 발생하는 제세공과금을 입주자가 부담하기로 계약을 체결하고 입주한 경우
재산세는 입주자가 부담해야 하나?
【문35】부동산 임대소득이란 무엇이며 어떤 경우의 주택에는 임대소득이 비과세 되는가?
【문36】부동산 임대소득에서 비과세되는 경우는?
【문37】자금출처조사란?
【문38】자금출처조사 면제범위는?
Ⅰ.취득세․등록세
【문1】부동산 취득에 따른 세금에는 무엇이 있나요 ?
(1) 토지 또는 건물 매입할 경우 : 계약서 작성시 인지세, 취득시 취득세, 등기시 등록세
부과
(2) 건물 신축취득할 경우 : 건물 공사계약서에 인지세, 건축허가시 면허세, 건물 완공시
취득세, 건물 등기시 등록세 부과
(3) 기타 부동산 취득과 관련하여 취득세에는 농어촌특별세( 취득세액의 10%), 등록세에는
교육세 (등록세액의 20%)가 부가됩니다.
【문2】 취득세법상 취득의 개념은?
매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다.
【문3】취득세 과세대상은?
1. 부동산(토지, 건축물), 차량기계설비, 입목, 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회원권 등 과세대상물건의 취득
2. 건축물의 신축, 증축, 개축으로 당해 건축물의 가액이 증가한 경우
3. 선박, 차량, 건설기계의 종류변경
4. 토지의 지목변경으로 토지의 가액이 증가된 경우(사실상의 변경)
5. 상속으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받은 상속물건
(지분취득시는 지분)
6. 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 조합원이 취득한 것으로 봄
【문4】취득세의 세율은?
※ 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 취득세의 세율을 표준세율(2%)의 50% 범위안에서 가감조정할 수 있습니다.(지방세법 제112조 제6항)
|
과 세 물 건 |
세 율 |
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○ 일반물건 |
20/1000(2%) |
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○ 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장 등 사치성 재산 |
100/1000(10%)
[일반세율의 5배 중과세] |
○ 수도권정비계획법상 과밀억제권역내
- 공장을 신설 또는 증설하기 위한 사업용 과세물건
- 법인의 본점 또는 주사무소의 사업용부동산
(사무소 사용 부동산과 그 부대시설용 부동산) |
|
【문5】취득세의 과세표준액 결정은?
취득세의 과세표준액은 취득당시의 가액이 원칙이며, 취득당시의 가액은 취득자의 신고에 의하도록 하였고 그 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 시가표준액보다 작은 때는 시가표준액 으로 한다. 다만 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.(지방세법 제111조제1항,제2항)
【문6】 토지에 대한 취득세의 시가표준액은 어떻게 결정되는가?
토지에 대한 시가표준액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(개별공시 지가가 없는 토지의 경우에는 시장, 군수가 지가공시법 제10조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가)에 그 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다.
【문7】건물의 과세시가 표준액의 결정은?
건물에 대한 과세시가 표준액은 매년 1월 1일 기준으로 시장․군수가 도지사의 승인을 얻어 결정합니다. 과세시가 표준액 산출은 아래와 같이 아파트의 ㎡당 신축가격을 참고하여 '㎡당 기준가액'에 각종 지수, 잔가율, 면적, 가감산율 등을 감안합니다.
- 신축건물 기준가액(원/㎡) ×지수(구조, 용도, 위치) ×경과연수별 잔가율×면적×가감산 특례
【문8】할부이자 및 연체료는 취득세 과세표준에 산입되는가?
지방세법 제111조 제5항의 사실상의 취득가액을 적용한 경우 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것으로서 연체료 및 할부이자도 포함된다. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다.(지방세법 시행령 제 82조의 3①항
※ 일체의 비용 : 소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접, 간접비용(부가가치세 제외) 포함
【문9】 선납할인액은 취득세 과세표준에 포함되는가?
대금을 지급하는 방법이 일시급 등으로 대금중 일부를 할인 받는 경우는 할인된 금액을
취득원가로 봅니다.
【문10】 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의하여 과세할 수 있는 경우는?
- 취득세 과세표준으로 개별공시지가가 아닌 사실상의 취득가액을 적용할 수 있는 경우
① 국가, 지방자치단체, 지방자치단체의 조합으로부터의 취득
② 외국으로부터의 수입에 의한 취득
③ 판결문․법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
④ 공매방법에 의한 취득
※ 공매 : 국세징수법, 지방세법, 민사소송법에 의한 매각 등
【문11】조성토지의 취득시기는?
|
구 분 |
취 득 시 기 |
1.가계약(선수협약등)에 의하여 선수금을 지급
하고 정산하기로 한 경우
※ 분양계약 조성계약등의 계약내용이 계약체결
시점에 대상토지가 없는 경우와 택지조성중
인 경우에는 가계약으로 보아야 하므로
본계약과 구별하여야 함 |
○ 토지대금정산일
- 선수금지급기간이 2년 이상인
경우라도 연부 취득이 아님
- 가계약은 본계약이 아니므로
선수대금을 완납하였다 하더라도 취득이
된 것이 아니며 취득대상인 토지조성이 완료된 후 토지대금 정산일로 보아야 함 |
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○ 사용수익을 하지 못하고 별도의 정산절차를
거쳐서 정산하는 경우에는 토지대금정산일이나
○ 일정면적을 사용 수익승락을 받아 사용하는
경우에는 그 부분에 대하여는 사실상의 잔금
지급일로 보아 취득시기를 결정하고 면적,
금액증가로 추후 정산시에는 3과 같이 결정 |
3.본계약을 체결하고 계약서상의 잔금을 지급한
|
○ 사실상의 잔금을 지급한 날
※ 정산하여 감소되거나 동일한 경우에는
사실상의 잔금지급일을 취득일로 봄
○ 면적, 금액의 증가가 있는 경우에는
그 증가된 부분에 대하여만 추가로 취득으로
보아 새로운 잔금지급일로 봄. |
【문12】선수취득과 연부취득의 차이점은?
0. 연부취득인 경우에는 계약 당시 계약목적대상이 존재하고, 매매계약서상 대금지급기간이 2년 이상인 부동산 등입니다.
0. 선수취득인 경우에는 계약 당시 계약목적물이 불확정인 상태이며, 선수협약시 추후 정산하여 본 계약을 별도로 체결하며 대금이 아닌 선수금을 지급합니다.
【문13】취득의 시기는?
취득의 시기는 취득세 납세의무의 성립, 과세권의 결정, 신고납부기간의 결정, 또는 중과세 대상여부
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○ 계약상의 잔금지급일
○ 계약서상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는
계약일로부터 30일이 경과되는 날
○ 잔금을 계약상의 지급일 전에 사실상 지급한 경우
그 사실상의 잔금지급일 |
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사실상 취득이 인정되는 경우 |
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등기가 먼저된 경우 |
○ 등기일 |
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무상승계취득 |
○ 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일) |
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○ 사용검사필증 교부일
(사용검사필증 교부일 이전에 사실상 사용하거나 임시사용
승인을 받는 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용
승인일) |
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무허가건축물 |
○ 그 사실상의 사용일 |
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연부취득 |
○ 그 사실상의 연부금액(매회 사실상 지급금액) 지급일 |
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○ 토지지목이 사실상 변경된 날
(사실상 변경일을 알 수 없을 때에는 공부상 변경일) |
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○ 준공검사인가일
(그전에 사용승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승낙일
또는 허가일) |
결정에 매우 중요한 의미를 갖는다.
【문14】선급금을 지급하고 택지를 분양 받는 때 취득시기는?
토지개발사업 시행자와 협약에 의하여 선급금을 지불하고 택지를 분양 받은 경우의 취득시기는 토지대금 정산일로서, 기납부한 선급금이 정산결정액을 초과하거나 동액인 경우에는 동공사의 토지대금 정산결정 통보 접수일이며, 선급금이 정산결정액보다 적은 경우에는 사실상 잔금 납부일이 됩니다.(내무부 도세 13421-679,'93.8.5)
【문15】사후정산조건의 공장부지를 취득한 때의 취득시기는?
공공단체로부터 사후정산을 조건으로 선급금을 지급하고 공장부지를 취득한 경우, 취득의 시기는 이미 납부한 선급금이 청산결정금액을 초과하거나 동액인 경우에는 매도자(공공단체)로부터 토지대금 정산 결정통보접수일이 되며 선급금이 청산결정액보다 적은 경우에는 사실상의 잔금납부일이 된다. (내무부 세정 22670-12404,'86.10.15)
【문16】취득세 자진신고 및 납부를 하지 않을 경우의 불이익은?
○ 취득후 30일 이내에 자진신고 및 납부를 하지 않거나 신고납부액이 규정에 의한 산출액에 미달할 때에는 세액 또는 그 부족액에 대하여 20/100을 가산한 금액을 납부하여야 합니다.
○ 취득한 후 취득일로부터 2년 내에 자진신고납부를 하지 아니하고 토지 등을 미등기로 매각하는 경우 산출세액의 80/100을 가산한 금액을 납부하여야 합니다.
【문17】연부취득이란?
대금을 2년 이상 나누어서 지급하는 취득방법을 말하는 것으로 연부로 취득하는 경우에는 계약보증금을 포함하여 매회 연부금액을 사실상 지급하는 때마다 납세의무가 독립적으로 성립한다.
다만,조성용지의 선수협약에 의한 대금지급방법이 2년 이상이 걸치는 경우에는 이를 연부계약으로 보지 아니하고 본계약체결일을 기준으로 본계약체결일로부터 잔금지급일까지의 기간이 2년 이상일 때 연부계약으로 봅니다.
【문18】연부취득 계약이 해제된 경우 기납부한 취득세는?
- 부동산을 연부로 취득한 후 매도자의 의무불이행으로 계약이 해제된 경우에는 계약해지시기까지 납부한 취득세를 환부하여야 한다고 유권해석하였습니다.(지방세법 세칙 105-5)
- 연부취득을 일시취득의 경우와 구별하여 과세하려는 것은 계약일로부터 잔금지급일까지는 장기간이 되므로 조세행정상 잔금지급일까지 기다렸다가 과세하는데 따른 문제점을 보완한다는 측면에서 규정한 특례라고 볼 것이므로 형식적이든 실질적이든 민법상에서 볼 때 소유권을 취득한 사실이 없는 상태에서 그 계약이 해약된 것으로 보아 행정편의상 기징수된 취득세는 환부되어야 할 것입니다.
【문19】 연부취득시 대금지급중 경개계약에 의하여 제3자에게 이전된 경우 취득세 환급여부는?
- 마지막 연부금을 지급하기 전에 매수자의 사정에 의하여 매수인을 제3자로 변경하는 부동산매매 경개계약을 체결하였다면 당초 매수자는 경개계약 직전까지 납부한 취득세는 지방세법 제45조의 규정에 따라 환부받을 수 있습니다. ( 세정 13407-1237호. 2000.10.24)
- 새로운 취득자에게는 명의변경 계약당시 전소유자가 부담했던 취득세 해당분은 일시에 과세하고 그 후 지급분부터 연부방법으로 과세됩니다.
【문20】일시불로 계약체결하였으나, 사정에 의하여 2년 이상에 걸쳐 대금납부한 경우 연부취득에 해당되는지?
매매계약을 당초에 일시취득 형식으로 체결하였으나, 사정에 의하여 2년 이상에 걸쳐서 대금을 납부 하도록 연부계약 형식으로 변경함이 없이 사실상 잔금지급일까지 2년이 경과하더라도 연부취득에 해당되지 아니하며, 연부취득으로 계약을 변경하였다면 당해 변경계약시점까지 지급한 금액은 변경 계약시점에서 취득세 납부의무가 발생되는 것이며, 그 이후에는 사실상 연부금액 지급일마다 취득일 이 됩니다.(지방세법운용세칙 105-5, 도세13421-134,'93.2.25)
【문21】잔금지급 전에 소유권이전등기한 후 잔금미지급으로 소유권이전등기를 말소한 경우 취득세 납세의무가 있는지?
잔금지급일 전에 소유권이전등기를 경료한 후 '소유권이전등기 말소판결'에 의거 소유권이 환원되었다하더라도 일단 성립한 취득이 소급하여 무효가 되는 것은 아니므로 이 경우 쌍방 모두에게 취득세 납세의무가 있습니다.
【문22】 취득세가 비과세되는 경우는?
부동산 취득에 따른 취득세가 비과세되는 경우는 당해 납세자가 비과세 요건에 해당하는 경우와 당해 과세물건을 기준으로 비과세요건을 구성할 경우에는 취득세가 비과세 됩니다.(지방세법제106~109조)
1. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부, 주한국제기구의 취득인 경우
2. 주민공동소유를 위한 부동산․선박의 소유, 별정우체국사업 등 취득인 경우
3. 임시흥행장, 공사현장사무소 등 존속기간이 1년을 초과하지 아니하는 임시용 건축물의 취득 다만, 존속기간이 1년을 초과하는 경우에는 취득세를 부과합니다.
3. 천재 등으로 인한 대체취득인 경우
4. 토지수용 등으로 인한 대체취득인 경우
【문23】취득세가 비과세되는 비영리사업자는?
제사, 종교, 자선, 학술, 기예 기타 공익사업을 목적으로 하는 아래 비영리사업자가 그 사업에 사용하기 위하여 부동산을 취득하는 경우에는 취득세가 비과세됩니다.(지방세법 시행령 제 79조)
- 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체
- 초․중등교육법 및 고등교육법에 의한 학교경영자 및 평생교육법에 의한 교육시설을 운영하는 평생교육단체
- 사회복지사업법의 규정에 의하여 설립된 사회복지법인
- 양로원, 보육원, 모자원, 한세병자치료보호시설 등 사회복지사업을 목적으로 하는 단체 및 한국한센복지협회
- 정당법에 의하여 설립된 정당
- 영유아보육법에 의한 영유아보육시설을 운영하는 자
【문24】비영리사업자의 부동산에 대하여 취득세가 과세되는 경우는?
제사, 종교, 자선, 학술, 기예, 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 부동산의 취득은 그 취득세가 비과세됩니다.
다만, 그 취득한 부동산이 다음과 같은 때에는 비과세하지 않습니다.
- 사치용 재산이나 법인의 비업무용 토지
- 수익사업에 사용하는 부동산
- 취득일로부터 3년 이내에 그 사업에 직접 사용하지 않은 때
- 그 사용일로부터 2년 이상 그 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 용도로 사용하는 경우
※ 목사 개인 명의로 부동산을 취득하는 경우에는 종교목적의 단체가 아니기 때문에 취득세 부과 (내무부 세정 1341-11, )
【문25】교회를 짓기 위하여 대지를 샀다. 취득세 납부여부는?
○ 제사, 종교, 자선, 기예, 기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용 하기위하여 취득한 경우에는 취득세를 부과하지 아니합니다.
○ 그러나 취득일 및 등록일로부터 3년 이내에 정당한 사유없이 그 전부 또는 일부를 그 사업에 직접 사용하지 않은 경우에는 그 부분에 대하여 취득세 및 등록세를 부과합니다.
【문26】영유아보육시설 운영자가 취득하는 부동산에 대한 취득세는?
0. 영유아보육법에 의한 영유아보육시설을 운영하는 자가 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세하며, '영유아'라함은 6세 미만의 취학전 아동을 말합니다.
0. 영유아보육시설의 종류(영유아보육법 : 2005년 이후 시행)
- 국․공립보육시설 : 국가 또는 지방자치단체가 설치․운영하는 보육시설
- 법인보육시설 : 사회복지사업법에 의한 사회복지법인이 설치․운영하는 보육시설
- 직장보육시설 : 사업주가 사업장의 근로자를 위하여 설치․운영하는 보육시설
- 가정보육시설 : 개인이 가정 또는 그에 준하는 곳에 설치․운영하는 보육시설
- 부모협동보육시설 : 보호자들이 조합을 결성하여 설치․운영하는 보육시설
- 민간보육시설 : 상기 보육시설에 해당하지 아니하는 보육시설
【문27】택지개발예정지구에 편입된 토지등의 보상금으로 새로운 토지와 건물을 매수한 경우 취득세(등록세) 비과세여부는?
○ 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법률의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산(선박, 어업권 및 광업권 포함)이 매수되거나 수용되거나 철거된 자(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 따른 사업시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 등의 이주대책 대상자 포함)가 계약일 또는 당해 사업인정 고시일 이후에 대체취득할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내에 대체부동산등을 취득한 때에는 취득세는 부과되지 아니합니다. (지방세법 제109조)
○ 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액이 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대해서는 취득세를 부과합니다.
0 보상금을 마지막으로 받은 날에 있어서
- 사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을,
- 보상금을 채권으로 받은 경우에는 채권상환만료일을 말합니다.
○ 또한 지방세법 제112조 제2항의 규정에 의한 사치성재산이나 비업무용 부동산을 취득하는 경우와 부재부동산 소유자가 부동산을 대체 취득하는 경우에는 취득세를 부과합니다.
【문28】부재부동산소유자'란 어떤 경우를 말하는가?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등 관계법령의 규정에 의한 사업고시지구 내에 매수, 수용 또는 철거되는 부동산등을 소유하는 자로서 아래 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 개인사업자를 말한다.(지방세법시행령 제 79조의3)
이 경우 상속으로 부동산을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 봅니다.
① 매수 또는 수용된 부동산 등이 전, 답, 과수원 및 목장용지인 경우에는 그 소재지 구, 시, 군 및 그와 연접한 구, 시, 군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역
② 매수, 수용 또는 철거된 부동산 등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구, 시, 읍, 면 및 그와 연접한 구, 시, 읍, 면 지역
※ 부재부동산 소유자의 범위와 관련하여
'지방세법 시행령 제79조의 3'과 '공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행령 제26조' 와는 다소 차이가 있습니다.
【문29】보상금을 채권으로 받은 경우에 대체취득기간은?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제63조 제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 받은 경우에는 채권상환기간 만료일부터 1년 이내에 대체취득하면 됩니다
.※ 단 부재부동산 소유자가 수령한 채권 : 지방세과세
【문30】대체취득에 대한 초과금액 산정방법은?
○ 부동산의 대체취득이 사실상의 취득가액을 인정하는 경우(법인과의 취득등)에 해당되는 때에는 대체취득한 부동산의 사실상 취득가액에서 매수, 수용 또는 철거된 부동산의 보상금액을 감한 금액을 초과금액으로 합니다.(지방세법 시행령 제 79조의 3)
○ 부동산의 대체취득이 사실상의 취득가액 이외의 취득에 해당되는 때에는 대체취득한 부동산의 과세시가표준액(취득당시)에서 매수, 수용 또는 철거당시의 과세시가표준액을 감한 금액을 초과 금액으로 합니다.
【문31】세입자의 대체취득에 따른 비과세여부는?
지방세법 제109조의 대체취득에 따른 비과세는 토지수용법, 도시계획법 등 관계법령의 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 당해 사업 인정고시일로부터 고 보상금을 마지막 받은 후 1년 이내에 대체할 부동산을 취득한 경우에 한하는 것입니다. 따라서 부동산 소유자가 아닌 세입자의 경우에는 동법에 의한 비과세 대상이 되지 아니 합니다.(내무부 도세 22670-841, '92.11.10)
【문32】법인의 지점의 대체취득에 따른 비과세 여부는?
대체취득에 따른 비과세 대상자의 범위는 개인과 단체 및 법인이 해당되며, 법인인 경우 지점용 부동산을 수용되더라도 당해 법인명의로 다른 지역의 부동산을 대체취득하게 되면 비과세 대상에 해당될 수 있습니다.
A지점 소유의 토지가 사업인정을 받은 자에 의하여 수용된 후 그 보상금을 수령하여 B지점의 신설용 토지 및 건물을 대체취득하더라도 취득세와 등록세가 비과세됩니다.(내무부도세 22670-877, '92.2.15)
【문33】취득세 비과세와 관련 확인절차는?
1. 수용확인서 발급절차
수용확인서 발급요청
( 보상금수령자 →토지공사) |
2. 발급 유의사항
- 수용확인서를 토지소유자별로 토지의 총면적 및 보상금액을 기재하여 1회에 한하여
1매 발급
- 토지소유자가 수용확인서를 나누어 발급하여 줄 것을 요청하는 경우에는 보상금 총액의 범위 안에서 1회 또는 수회에 걸쳐 나누어서 발급하되, 수용확인서마다 보상금총액과 당해 수용 확인서에 의하여 확인하는 보상금 표시
- 토지소유자가 발급받은 수용확인서를 잃어버렸거나 헐어 못 쓰게 되어 재발급을 요청할 때에는 대체취득 토지가 수용확인서 발급대장에 기재된 대체취득 토지와 동일한 것인지 여부를 확인 하여 재발급하되 수용확인서에 '재발급'표시 후 발급
- 사업시행자는 토지수용내역 및 보상금 지급명세서와 함께 수용확인서 발급사실 및 대체취득 토지의 내역 대장에 기록, 보존
【문34】토지수용대가로 대체할 택지를 특별분양하는 경우에 보상금 수령일로부터 1년 이후 토지취득을 하였다면 취득세 비과세 여부는?
토지를 수용할 수 있는 사업시행자가 토지수용대가로 대체할 택지를 특별분양하는 경우에 있어서 택지조성사업이 보상금을 수령한 날로부터 1년이 경과한 후 완료되어 토지취득이 지연되었다면 사업인정을 받은 자의 사정에 의한 것으로 보아 취득세, 등록세를 비과세함
(내무부 도세 22670-4050, 1990.11.25)
【문35】연부로 대체취득한 경우 취득세 비과세 여부는?
연부로 대체부동산을 취득하는 경우에는 마지막 보상금 수령일로부터 1년 이내에 불입되는 계약금, 및 연부금에 대하여만 취득세, 등록세를 비과세됨(내무부 세정 01254-11722, 1987.9.23)
【문36】영업권에 대한 보상금으로 대체취득한 경우 취득세 비과세여부는?
수용대상물건이 부동산이 아닌 영업권, 이주대책비 등에 대한 보상금으로 취득하는 부동산은 취득세가 과세됨(내무부 도세 22670-2878, 1991.7.30)
【문37】토지의 지목을 변경한 경우에도 취득세가 부과되는가?
○ 토지의 지목변경은 간주취득으로서 하나의 독립된 과세객체로 본다.
○ 지목변경에 따른 가액의 증가분에 대하여 취득자의 신고에 의하며, 신고를 하지 않거나 그 신고 가액이 시가표준액에 미달할 경우는 시가 표준액에 의하나, 사실상의 취득가액은 인정할 수 있는 경우는 사실상 취득가액으로 과세하도록 하며 일반 토지 취득의 경우와 그 산정방법이 동일하다.
○ 토지의 지목변경에 대한 과세표준액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액과 지목변경후 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가 결정고시 되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 지가공시법 제10조 제2항의 규정에 의하여 건설교통부 장관이 제공한 토지가격 기준표를 사용하여 평가한 가액에 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다. 다만, 판결문, 법인 장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용을 과세 표준액으로 한다
【문38】 취득세 중과되는 사치성 재산의 범위는?
별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택, 고급선박에 대해서는 일반재산 취득세보다 높은 1000분의 100의 취득세율이 적용된다.(지방세법 제112조)
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별장 |
주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로
사용하는 건축물과 그 부속토지
- 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것
- 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임․직원 등이 사용하는 것
- 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와
유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이
확인되지 아니하는것 |
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골프장 |
회원제골프장용 부동산으로서 체육시설의 설치 이용에 관한 법률의 규정에
의한 구분 등록대상이 되는 토지와 건축물 |
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고급오락장 |
도박장(카지노장, 자동도박기설치장), 유흥주점영업장, 특수목욕장 등 기타
이와 유사한 용도에 사용되는 건축물중 대통령령이 정하는 건축물과 그 부속토지.
다만 고급오락장이 건축물의 일부에 시설된 경우의 그 부속토지는 그 건축물에
부속된 토지중 그 건축물의 연면적에 대한 고급 오락장용건축물 면적의 비율에
해당하는 토지 로 본다. |
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고급주택 |
다음 각목의 1에 해당하는 주택과 그 대지로 한다. 다만, 주택을 취득한 날부터
30일 이내에 주거 외의 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기
위하여 용도 변경공사에 착공하는 경우에는 그러하지 아니한다.
(1) 1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 331㎡(100평)를 초과하는 것으로
그 시가표준액이 3,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
(2) 1구의 건물의 대지면적이 662㎡(200평)를 초과하는 것으로서 건물의
시가표준액이 3,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
(3) 1구의 주택에 엘리베이터, 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상의 풀장 중
1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지
(4) 1구의 공동주택의 연면적(공용면적 제외)이 245㎡(74평),
복층형의 경우 274㎡ (83평)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지
이경우 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용
주택을 포함 하되 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각
1구의 건물로 본다. |
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고급선박 |
시가표준액이 100만원을 초과하는 비업무용 자가용선박.
다만, 실험실습등의 용도에 사용할 목적으로 취득하는 것은 제외 |
【문39】토지공사의 사업지연으로 건축 착공하지 못하였다. 이 경우도 유보기간의 적용을 받지않는 정당한 사유에 해당하는가?
한국토지공사로부터 토지를 취득하였으나, 잔금지급일 이후에도 토지공사의 사업지연으로 기반시설 등이 미비되어 고유목적사업에 직접 사용할 수 없음이 명백히 입증되는 경우에는 직접 사용하지 못하는 정당한 사유가 있다고 하겠다(내무부 도세 22670-250,'92.5.1)
【문40】대도시내 사업용부동산 등을 취득시 취득세가 중과되는 경우는?(법 112)
과밀억제권역안에서 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산(신축 또는 증축 및 부속토지)을 취득하는 경우와 과밀억제권역(산업단지, 유치지역, 공업지역 제외)안에서 공장을 신설 또는 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우의 취득세율은 일반세율의 100분의 300으로 합니다.(지방세법 제112조)
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취득세(3배 중과) |
등록세 |
- 과밀억제권역내
- 본점․주사무소만 해당
- 본점토지 취득후 5년 이내 사용
- 취득 후 직접사용기준
- 종업원 후생복지시설 등은 제외
- 원시취득에 한정 |
- 과밀억제권역내
- 본점․주사무소 또는 지점․분사무소
- 법인설립기준으로 5년 이내
- 소유기준(부동산등기)
- 원시, 승계취득 불문 |
[문41】대도시내 신설법인에게 취득세및 등록세의 중과되는 경우는?
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취득세(3배 중과) |
등록세 |
- 과밀억제권역내
- 본점․주사무소만 해당
- 본점토지 취득후 5년 이내 사용
- 취득 후 직접사용기준
- 종업원 후생복지시설 등은 제외
- 원시취득에 한정 |
- 과밀억제권역내
- 본점․주사무소 또는 지점․분사무소
- 법인설립기준으로 5년 이내
- 소유기준(부동산등기)
- 원시, 승계취득 불문 |
【문42】취득세가 중과되는 대도시의 범위는?(수도권정비계획법 시행령 별표1)
취득세 등이 중과되는 대도시는 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역을 말합니다. 다만, 산업집적할성화및 공장설립에 관한법률의 적용을 받는 산업단지와 국토의이용및도시계획법 (구 도시계획법)의 적용을 받는 공업지역은 제외됩니다.
- 서울특별시,
- 인천광역시[강화군, 옹진군, 중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동․을왕동ㆍ 무의동, 서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ당하동ㆍ원당동, 연수구 송도 매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역),남동유치지역을 제외한다]
- 의정부시ㆍ구리시ㆍ남양주시(호평동ㆍ평내동ㆍ금곡동ㆍ일패동ㆍ이패동ㆍ삼패동ㆍ가운동ㆍ수석동 지금동 및 도농동에 한함)․하남시ㆍ고양시ㆍ수원시ㆍ안양시ㆍ부천시ㆍ광명시ㆍ과천시ㆍ의왕시 .군포시ㆍ시흥시(반월특수지역 제외)
【문43】본점 사업용 부동산에 대한 취득세 중과되는 경우는?
수도권정비계획법상 과밀억제권역내에서 ① 법인의 본점․주사무소의 사업용부동산
또는 ②공장을 신설 또는 증설하기 위한 사업용 부동산을 취득하는 경우 취득세가
일반세율보다 3배 높게 부과됩니다.(지방세법 제 112조)
【문44】수도권의 과밀억제권역안에 연수원을 건립하였다. 취득세는?
수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역안에서 법인의 본적 또는 주사무소의 사무소로 부동산과 그 부대시설용 부동산을 취득하는 경우에는 일반세율의 3배가 중과된다.
다만, 기숙사, 합숙소, 사택, 연구시설, 체육시설 등 복지후생시설과 향토예비군 병기고 및 탄약고는 제외돼 일반세율이 적용된다.
【문45】택지개발예정지구에 편입되어 소유권이전등기시 환매등기를 병행했는데 그 후에 그 물건이 제척이 되는 이유로 원래 소유자가 환매를 하게 되었다. 이때의 취득세는?
○ 택지개발예정지구내에 편입되어 사업시행자에게 소유권 이전과 동시에 환매등기를 병행한 후에 그 물건이 제척이 되어 환매가 이루어진 경우 이는 형식적인 소유권의 이전 등에 해당되어 취득세가 비과세됩니다.
○ 형식적인 부동산의 취득에 해당하는 것으로는 상속으로 인한 취득, 법인의 합병, 공유물의 분할에 의한 취득, 신탁재산의 이전, 환매등기를 병행한 후 기간 내에 환매가 이루어진 경우의 매도자와 매수자의 취득 등이 있으며, 이에 대해서는 취득세가 비과세됩니다.
【문46】신축아파트에 설치하는 알루미늄 샷슈시설 설치비가 취득세 과세표준에 포함되는가?
아파트 신축건물에 있어서 알미늄 샷슈시설을 하는 것은 취득시점 이전에 설치하면 과세대상이지만 취득시점 이후에 설치하면 비과세 대상이다.(내무부 도정 22670-216. 1992.4.16)
【문47】잔금지급후 아파트 당첨권이 해지되었다. 취득세는?
아파트를 분양 받아 잔금이 지불된 후 이중당첨으로 인한 공급계약 해지시 자진신고 납부한 취득세는 환불되지 않는다.(내무부 도세22670-105. 1992.2.27)
【문48】건축공사중 건축주 명의변경이 된 때 취득세 납세의무자는?
건축물을 신축하는 과정에서 준공전에 건축주의 명의를 변경하였다면 그 건축주의 명의변경시점에서 과세한 물건이 존재하지 않으므로 건축주 명의변경에 따른 취득세 납세의무는 발생되지 않는다는 것이 일반적인 해석이다.
따라서 건축공사중 건축주 명의변경이 된 때에 당해 건축물에 대한 원시취득자는 건축주가 된다고 할 것입니다.
【문49】기존에 갖고 있던 건물에 층수를 높여 지었다. 이 경우에도 취득세를 내야 하는가?
○ 건물의 층수를 높여 짓는 것은 건축물의 증축에 해당되어 취득세를 내야 합니다.
이때의 과표는 그 건물을 증축하는데 소요되는 금액으로 합니다.
○ 그러나 납세의무자의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 부당하다고 인정되는 때에는 납세의무자가 그와 거래관계가 있었던 자의 관계장부 또는 기타 증빙서류가 있다면 그에 의해 과세표준액을 결정하며
○ 관계장부나 증빙서류가 없을 경우 또는 부당하다고 인정되는 경우에는 당해 취득물건과 유사한 물건을 취득하는 경우에 일반적으로 소요된다고 인정되는 자재비, 인건비, 기타 취득에 필요한 경비 등에 대하여 매년 1월 1일 현재의 시가를 최초로 하여 시장, 군수가 정한 시가표준액에 의하여 산정한 금액을 과세표준액으로 합니다.
【문50】붕괴우려 있는 건물을 철거 후 재건축하는 때 취득세는?
천재, 지변, 소실, 도괴 기타 불가항력으로 인하여 멸실 또는 파손된 건축물, 선박, 자동차 및 건설 기계를 복구하기 위하여 멸실일 또는 파선일로부터 2년 이내에 건축물을 신축, 개축하거나 선박을 건축, 수선하는 경우 및 자동차 또는 건설기계를 대체취득하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니하는 것이나, 붕괴우려가 있는 건축물을 자진철거 후 건축물을 신축하는 경우에는 취득세가 과세된다.
【문51】건축시 은행융자금으로 잔금을 지급하는 경우 취득시기는?
은행으로부터 융자금을 받아 건축한 주택을 취득한 경우에는 은행융자금이 건축주로부터 분양받은 자 명의로 대환 되는 때를 취득의 시기로 보며, 그 이전에 이전등기를 하였다면 등기일이 취득의 시기가 됩니다.(내무부 도세 22670-2146,'90.7.3)
【문52】취득세 중과대상 아파트를 세무공무원의 조언에 따라 일반세율로 취득세를 자진납부했다. 과소신고로 인한 가산세부과 대상이 되는가?
세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의, 과실은 고려되지 않는 반면
이와 같은 제재는 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 과할 수 없는 것으로 취득세 중과아파트를 분양 받고 이에 적용된 세율 기타 관계법령을 알지 못하여 세무공무원의 조언을 구한 결과 그로부터 일반세율이 적용된다는 설명과 함께 일반세율에 의한 세액을 납세자 대신 기재한 납부고지서를 교부 받았다 하더라도 세무공무원의 이러한 언동은 사실관계의 오인에서 비롯된 착각 이거나 관계법령에 어긋나는 것임이 명백하다는 점에 비추어 볼 때, 원고가 이를 믿고 따랐다 하여 취득세 자진신고납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다. (대법원 93누 15939 제1부,'93.11.23)
【문53】개발부담금은 취득세 과세표준에 포함되는가?
취득세 과세표준은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것이므로 개발이익 환수에 관한 법률에 의하여 취득시점 이후에 부과되는 개발부담금은 취득세 과세표준에 포함되지 않는다.(내무부 도정 22670-533. 1992.8.4)
【문54】 형질변경시 취득세와 개발부담금을 부과하고 있는 바 이때 이중부과는 아닌지?
○ 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금제는 기존 제도가 본래의 환수목적 달성에 미흡하기 때문에 새로이 개발이익을 환수하기 위한 종합적인 제도로서 도입된 것이나 모든 기존제도를 대체 하는 것이 아니며, 양도소득세나 특별부가세 등 기존제도와 보완적으로 운용함으로써 전체적으로 개발이익의 80%이상을 환수하고자 하는 것입니다.
○ 이에 따라 양도소득세나 특별부가세는 별도로 개발비용으로 인정하도록 하고 있으며, 또한 사업 시행자가 납부한 각종 세금은 개발비용중의 경비에 포함되어 개발부담금 산정시에는 공제되므로 지방세법 제111조 제3항의 규정에 의한 간주취득과 개발부담금이 2중으로 부과된다고는 볼 수 없으며, 상호보완적으로 개발이익을 환수하는 것으로 볼 수 있습니다.
【문55】과세시가표준액이란?
○ 과세시가표준액은 시가표준액이라고 약하여 사용하기도 하는데 지방세법상 취득세의 과세표준액을 결정하는 규정인 지방세법 제111조 등에서 규정하고 있다.
부동산 취득에 있어서 사실상의 취득가액을 입증하기 어려운 경우의 과세표준액을 결정하기 위한 가액이다. 그러나 시가표준액은 취득세뿐 아니라 재산세, 등록세, 종합토지세, 도시계획세, 공동 시설세에도 적용되고 있으며, 더 나아가 양도소득세, 상속세, 증여세의 규정에서도 준용되어지고 있다.
○ 따라서 시가표준액은 과세표준액과는 구별하여야 하고, 과세표준액을 결정하는 기본자료라고 할 수 있다. 그동안 부동산가액을 고시 또는 평가하는 기관은 내무부(지방자치단체), 국세청, 건설교통부, 한국감정원이 각 기관별 필요목적에 따라 고시하고 있지만 동일 물건에 대한 평가방법, 목적이 서로 달라 평가가액에 차이가 있으므로서 혼란이 오기도 하여 부동산 가격평가의 일원화가 요구되어 1989년도에 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률이 제정되었지만 과세시가표준액에 대한 규정은 종전대로 시행되고 있으며 이 법률은 대체로 토지에 관하여 규정하고 있고 건축물 등기타 물건에 대한 평가는 종전과 다름없다고 하겠다.
【문56】납세의무자와 담세자는 어떻게 다른가?
납세의무자는 세금을 직접적으로 납부할 의무가 있는 자를 지칭하며 담세자는 세금을 실질적으로 부담하는 자를 가리킨다. 일반적으로 납세의무자와 담세자가 동일하다고 예상되는 것이 직접세이고, 다른 경우 즉 조세의 전가가 예상되는 것이 간접세이다.
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세목 |
납세의무자 |
과세객체 |
과세표준 |
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취득세 |
○취득행위자 |
과세대상 물건의취득 행위 |
취득당시의 가액 |
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등록세 |
등기․등록 행위의 권리자 |
등기․등록행위 |
등기․등록 당시의 가액 |
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재산세 |
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과세대상 물건의 소유사실에
따라 예상되는 수익 |
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【문57】과세객체와 과세표준은 어떻게 구분되는가?
과세객체란 과세물건, 즉 과세대상이 되는 재산, 소득, 수익, 행위 또는 거래 등을 말하며,
과세표준이란 조세부과의 표준이 되는 것으로 과세물건의 수량, 가액, 품질, 면적 등을 말합니다.
【문58】납세기준일과 납기개시일은 어떻게 다른가?
○ 납세기준일
재산세 및 종합토지세 등의 납세의무성립일을 말하는 것으로 종전에 납세의무 성립일을 납기개시일로 함으로써 발생되었던 과세의 불합리한 점을 제거하고자 함이며, 과세기준일로부터 일정한 기간이 경과한 후에 납기개시일을 정함으로써 부과의 시간적 여유를 갖고 과징에 정확을 기하고자 한 것입니다.
○ 납기개시일
납기가 개시되는 날이며 재산세와 종합토지세 등 과세기준일이 있는 세목은 단순히 납기가 개시되는 날일 뿐 납세의무성립과는 무관하다.
【문59】보통징수 방법과 특별징수 방법은 어떻게 다른가?
○ 보통징수방법
납세 고지서는 납부 의무자에게 교부하여 징수하는 방법으로서 이 방법이 세금의 일반적인 징수 방법이다.
○ 특별징수방법
지방세를 징수하는데 있어서 그 징수에 편의가 있는 자에게 징수하도록 하고, 그 징수금을 일정 기한내에 신고납입하도록 하는 것을 말하며, 이때의 징수자는 특별징수의무자라고 한다.
【문60】가산세와 가산금은 어떻게 다른가?
○ 가산세 : 세법에 규정하는 의무의 성실한 이행을 확보하기 위하여 산출세액에 가산하여 징수하는 금액으로 납세의무자가 자진신고납부 또는 특별 징수의무자가 신고 납입하여야 할 세액을 납부, 납입하지 않는 경우 벌과금조로 추가로 세액을 징수하는 것을 말합니다.
○ 가산금 : 보통징수방법에 의하여 납세고지서를 발부하고 주어진 납부기한내에 납부하지 못한 경우에 부과되는 금액입니다.
【문61】국고금 단수계산법이란?
국고의 수입금 또는 지급금으로서 10원 미만의 단수가 있을 때에는 그 징수는 계산하지 않는 것으로 국고출납업무의 원활을 기하고자 제정된 것이다. 국세나 지방세의 과세표준액의 산정에 있어서는 1원 미만의 단수가 있을 때에는 이는 계산하지 아니하고 세액에 10원 미만의 단수가 있을 때는 그 단수는 계산하지 아니하고 세액 전체가 10원 미만인 때는 그전부를 계산하지 아니합니다. 그리고 분할하여 납부할 때는 그 총액에 대하여 적용하고 분할 금액이 10원 미만 또는 단수는 최초의 금액에 합산합니다.
【문62】납세고지서와 납입고지서는 어떻게 다른가?
○ 납세고지서
부과조정(징수결의)된 지방세를 징수하기 위하여 과세권자가 작성하는 서류로서 납세의무자의 주소, 성명, 과세표준액, 세율, 세액, 납기, 납부장소, 납기한 그리고 그 부과의 법적 근거 및 그 부과처분에 대한 구제방법 등을 기재한 것이며, 납세고지서의 기재사항은 조세채권 확정의 필수요건이 된다. 금액이 기재되지 아니한 고지서 또는 납부장소, 납기한 등이 기재되지 아니한 고지서는 무효의 사유가 될 수 있다.
○ 납입고지서
납세고지서는 보통징수방법에 의하여 납세의무자에게 그 납부를 고지하는 문서라고 한다면 납입 고지서는 특별징수의무자에 대한 것으로서 특별징수방법에 의하여 특별징수의무자가 특별징수한 징수금을 신고납입하지 아니하거나 부족하게 신고납입하였을 경우에 그 징수금을 납입한 것을 특별징수 의무자에게 통지하는 문서를 말한다.
【문63】납기의 말일이 근로자의 날등 공휴일인 경우에 있어 납기의 만료일은?
기간의 말일이 공휴일인 때는 그 다음날을 만료일로 한다. 여기서 공휴일이란 '관공서의 공휴일에 관한 규정'에 의한 공휴일을 말합니다.
다만 국세기본법 시행령 제1조의 규정에 의거, 법 또는 세법에 의한 국세의 납부에 관한 기한이 근로자의 날 제정에 관한 법률에 의한 근로자의 날에 해당되는 때에는 그 다음날을 기한으로 하도록 근로자의 날에 대해 특례규정을 두고 있다.
【문64】 비과세와 면세는 어떻게 다른가?
○ 비과세
당초부터 과세의 대상이 되지 않도록 규정한 것을 말하며 과세대상을 열거한 경우에 열거되지 아니한 객체도 결국은 비과세 대상이라고 할 것이다.
○ 면세
과세의 대상이지만 공익목적상 등으로 과세함이 부적당하다고 인정되어 과세하지 않도록 규정한 것이며 대부분 한시적이다.
【문65】 소액부징수란?
산출세액이 일정한 금액에 미달되는 경우에는 세금이 부과되지 않는 것을 말하며 종합토지세의 경우 세금고지서 1매당 산출세액이 2,000원, 국세는 3,000원 이상입니다.
【문66】 등록세란?
재산권이나 기타 권리의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등재 포함)할 때 부과하는 조세로서 유통거래에 수반하는 담세력을 간접적으로 포착하여 과세하는 일종의 유통세적 성격과 재산권 등의 권리를 보호해주는 행정행위에 대한 수수료적 성격을 가진 물세로서의 조세이다.
【문67】 부동산등기의 세율은?
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농지 |
부동산 가액의 3/1,000 |
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기타토지 |
〃 8/1,000 |
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비영리사업자 |
〃 8/1,000 |
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기타 |
〃 15/1,000 |
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농지 |
〃 10/1,000 |
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기타토지 |
〃 30/1,000 |
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소유권 보존 |
〃 8/1,000 |
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공유․합유 및 총유물의 분할 |
〃 3/1,000 |
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지상권 |
〃 2/1,000 |
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저당권 |
채권 금액의 2/1,000 |
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지역권 |
요역지 가액의 2/1,000 |
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전세권 |
전세금액의 2/1,000 |
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임차권 |
월 임대차 금액의 2/1,000 |
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경매신청, 가압류, 가처분 |
채권 금액의 2/1,000 |
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가등기 |
부동산 가액의 2/1,000 |
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기타 |
매 1건당 3,000원 |
【문68】등록세 과세대상에서 농지의 범위는 어떻게 되나요?
등기 당시 공부상 지목이 전, 답, 과수원 또는 목장용지인 토지로서 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말합니다.(지방세법 시행령 89조)
【문69】등기를 하는 과정은?
○ 등록세 신고 및 납부
등록세는 등기․등록신청전에 납부하여야 하는 바, 등록세는 납부서를 갖추어 납세지를 관할 하는 시․군이나 당해 시․군의 금고 또는 금고대리점에 납부한다.
○ 시․군의 처리
시․군 또는 시․군 금고가 등록세를 징수한 때에는 등기용 영수필 통지서 1통, 영수필확인서 1통 및 납세보관용 영수증 1통을 납세자에게 교부하여야 한다. 이경우 시․도금고가 등록세를 징수한 때에는 영수필통지서 1통을 지체 없이 당해 시․군의 세입징수관에게 송부하여야 한다
○ 등기등록신청
등기 또는 등록을 하고자 할 때에는 영수필통지서 1통과 영수필확인서 1통을 등기 또는 등록에 관한 서류에 첨부하여야 한다.
○ 등기소의 처리
등기소 또는 등록관청은 등기․등록을 마친 경우에는 영수필확인서 금액란에 반드시 소인하여야 하며, 첨부된 영수필통지서를 등기 또는 등록에 관한 서류와 대조하여 기재내용을 확인하고 접수인을 날인하여 접수번호를 붙인 다음 납세지를 관할하는 시․도의 세입징수관에게 영수필 통지서를 송부하여야한다.
[문70】 한국토지공사가 공공사업용으로 토지매입시 지방세법상 혜택은?
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요건 |
한국토지공사가 국가 또는 지방자치단체의 계획에 따라 제3자에게 공급할
목적으로 한국토지공사법 제9조 제1항 제1호(국가 또는 지방자치단체가
매입을 지시 또는 의뢰한 것에 한한다.),
제2호 내지 제5호 및 제9호에 규정한 사업을 시행하기 위하여 취득하는
토지 및 건축물 |
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감면내용 |
- 취득세와 등록세 면제
- 택지개발사업지구, 단지조성사업지구내 무상귀속 공공시설물(부속토지 포함)
및 공공시설용지에 대해서는 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 면제 |
|
근거법률 |
지방세법 제289조 제1항, 제5항 및 동법 시행령 제226조 |
【문71】 등기, 등록의 원인행위가 무효, 취소된 경우 등록세는?
등록세의 과세객체가 되는 등기 또는 등록은 그 등기 또는 등록을 하게 된 재산권의 법률적 원인의 실질적 정당성 여부를 불문하고 외형상의 형식적 요건만 갖추면 된다.
따라서, 등기 또는 등록행위가 쟁송이나 기타 사유로 인하여 그 권한이 무효 또는 취소되어 등기 또는 등록이 말소된 경우에도 이미 납부한 등록세에 영향을 미치지 아니한다.
다시 말하면 가장매매에 의하여 부동산소유권의 이전등기를 한 후에 허위표시에 의한 의사표시임을 이유로 계약이 무효가 되어 그 등기가 말소된 경우에도 이미 납부한 등록세의 환부를 요구할 수 없다.
【문72】 산업단지 입주기업체에 대한 지방세법상 감면혜택은?
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요 건 |
산업입지 및 개발에 관한 법률에 의하여 지정된 산업단지와
산업집적활성화및공장설립에 관한 법률에 의한 유치지역 안에서
공장을 신축 또는 증축 하고자 하는자
(공장용 부동산을 중소기업자에게 임대하고자 하는 자 포함) |
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면제의 내용 |
1. 취득세 ․등록세 면제
2. 종합토지세 및 재산세 각각 50% 경감
- 당해 납세의무가 최초로 성립하는 날로부터 각각 5년간 100분의
50을 경감
- 단, 수도권정비계획법 제2조 제1호의 규정에 의한 수도권외의 지역에 소재하는 산업단지의 경우에는 면제 |
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근거법률 |
지방세법 제276조 |
【문73】 토지수용 등에 의한 대체취득에 대한 취득세, 등록세 비과세요건은?
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구 분 |
내 용 |
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공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등 관계법령 등에
의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자 |
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수 용 된 자 |
1.부동산 등이 매수, 수용, 철거된 자
2.공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는
공공사업에 필요한 부동산 등을 당해 공공사업시행자에게
매도한 자 및 이주대책의 대상이 되는 자 |
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취 득 계 약 |
계약일 또는 사업인정고시일 이후에 계약을 체결하거나 건축허가 |
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취 득 기 간 |
1.보상금을 마지막으로 받은 날로부터 1년 이내
2.사업인정받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는
취득이 가능한 날로부터 1년 이내
3.공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제65조 제2항의
규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받은 경우는 채권상환기간
만료일로부터 1년 이내 |
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대 체 취 득 |
대체할 부동산을 취득한 때(건축중인 주거용 부동산을 분양받는
경우에는분양계약을 체결한 때) |
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감 면 범 위 |
새로 취득한 부동산가액 합계액이 종전 부동산가액 합계액 범위 내 |
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제 외 |
1.별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의 비업무용 부동산,
고급자동차, 고급선박 등 중과대상
2.부재부동산소유자가 부동산을 대체취득하는 경우
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【문74】등록세는 등기를 하면서 납부하는 세금이라고 하는데, 등기를 하지 않으면 세금을 납부하지 않아도 되는가?
○ 등기, 등록이란 재산권 기타 권리를 보존 또는 그 변동사항을 행정관청의 공부에 등기, 등록, 기재하는 것으로 제3자에 대항할 수 있는 법률적 권리의 취득입니다.
○ 등록세는 공부상에 등기, 등록하는 행위가 바로 과세객체가 되므로 등기행위가 없으면 납부의무는 없습니다.
○ 다만, 토지등 부동산인 경우에는 부동산등기특별조치법에 따라 부동산 소유권이전등기 신청이 의무화되어 60일 이내에 등기신청을 하여야 하며,
기간내 등기신청을 해태하는 경우 목적부동산에 대한 등록세액의 3배 이하의 과태료가 부과되며, 미등기 전매를 한 때에는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있습니다.
Ⅱ.양도소득세
【문1】 양도소득세란 어떤 세금인가?
양도소득이란 개인이 당해 연도에 일정한 자산을 양도함으로 인하여 얻는 소득으로 양도소득세란 재산을 양도했을 경우에 양도가액과 취득가액의 차액에 대하여 부과하는 개인소득세의 일종입니다. 이때의 양도란 자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다.
【문2】양도소득세가 과세되는 자산은 어떤 것이 있나?
- 토지와 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함)
- 지상권, 전세권과 등기된 부동산 임차권
- 부동산을 취득할 수 있는 권리
- 특정시설물 이용권(골프회원권, 콘도미니엄회원권, 헬스클럽회원권 등)
- 기타자산
【문3】양도소득세가 과세되는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'란 무엇인가요?(소통94-1)
- 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권등)
- 지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
- 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
- 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
【문4】양도소득세는 어떻게 계산하는가?
양도소득세의 계산절차를 요약하면 다음과 같다.
- 양도소득금액 = 양도차익(양도가액-취득가액-기타의 필요경비)-장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액-양도소득기본공제
- 산출세액 = 과세표준 × 양도소득세율
- 납부세액 = 산출세액 - 신고세액 공제
【문5】양도소득세율은?(소득세법 104조)
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구 분 |
세 율 |
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보유기간 1년 미만 |
50% |
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보유기간 1년 이상 2년 미만 |
40% |
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1천 만원 이하 |
9% |
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1천만원 초과 4천만원 이하 |
90만원 1천만원 초과금액의
18% |
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4천만원 초과 8천만원 이하 |
630만원 4천만원 초과금액의
27% |
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8천만원 초과 |
1천710만원 8천만원 초과금액의 36% |
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1가구 3주택 이상 주택(부수토지 포함) |
60% |
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미등기 양도자산 |
70% |
【문6】미등기양도자산이란?
미등기양도자산이란 토지와 건물 및 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리,
지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권)를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지
아니하고 양도하는 것을 말합니다.(소득세법104조, 소득세법시행령168조)
다만 아래의 경우에는 미등기양도자산으로 보지 아니합니다.
① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
② 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산
③ 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에 관한법률 제18조(보존등기가 되어 있지 아니한 토지등에 대한 보상의 특례)의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것
④ 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
⑤ 양도할 때까지 8년 이상 자경한 일정요건의 농지 등
또한 아래 토지 등은 미등기양도 제외자산에 해당됩니다.(소득세기본통칙 91-1)
① 토지구획정리사업이 종료되지 아니함으로써 토지취득등기를 하지 못하고 양도한 토지
② 건설업자가 토지구획정리사업조합으로부터 공사용역대가로 취득한 체비지로서 토지구획환지처분 공고 이전에 양도한 토지
【문7】부동산 양도소득세 과세절차는 ?
(1) 예정신고․납부(법 105조, 법108조)
양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고 납부를 하며, 예정신고와 함께
자진납부를 하는 때에는 그 산출세액에서 납부할 세액의 10%를 공제합니다.
(2) 확정신고 납부(법 110조, 법115조 제1항)
- 양도일 다음연도 5.1부터 5.31까지 확정신고 및 납부하며,
확정신고납부로 납세의무가 확정됩니다.
- 예정신고납부를 이행하면 확정신고납부는 생략할 수 있습니다.
- 신고 및 납부 불이행시는 가산세가 부과됩니다.
※ 부동산 양도신고제 : 2001년 12월 31일 세법 개정시 폐지됨
【문8】부동산 예정신고란?
양도소득세 과세대상 자산을 양도한 자는 양도소득세과세표준을 예정신고기한내에 신고하는 것을 양도소득세 예정신고라 하며, 양도자산에 대하여 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 예정신고를 하여야 합니다.
【문9】부동산 예정신고기한은 ?
자산을 양도한 자는 양도소득세과세표준을 다음 구분에 의한 신고기한내에 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 합니다.
(1) 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리(부동산 취득권리, 지상권등 )인 경우
: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고
(2) 국토의계획및이용에관한법률 거래계약허가구역내 토지를 양도함에 있어서
토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는
달의 말일부터 2월 이내 예정신고
※ 2004. 3. 10자로 토지를 양도한 경우 부동산예정신고 및 세금납부기한은
양도일이 속하는 달의 말일(2004. 3.31)부터 2개월 이내인 2004. 5.31까지입니다.
【문10】부동산 예정신고시 첨부할 서류는 ?
- 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서
- 토지대장 및 건축물대장 등본
- 토지 및 건물 등기부 등본
- 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
- 당해 자산의 매도, 매입에 관한 계약서 사본
- 자본적 지출액, 양도비 등의 명세서
- 감가상각비 명세서 등
【문11】부동산 확정신고란 ?
당해연도에 양도소득이 있는 자는 양도소득세과세표준을 확정신고기한 내(다음년도 5월 31일) 에 신고하는 것을 확정신고라 하며, 부동산 예정신고를 한 경우에는 부동산 확정신고를 아니 할 수 있습니다.
반면, 부동산 예정신고, 납부를 하였어도 확정신고, 납부를 하지 않은 경우에는 예정신고시
미달신고된 소득금액에 대해 '신고 및 납부 불성실 가산세'가 적용됩니다.
【문12】부동산 예정신고를 하였더라도, 부동산 확정신고를 해야 하는 경우는?
당해연도에 등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등으로서 보유기간이 1년 이상인
자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우로서 다음에 해당하는 경우에는 부동산 확정신고를 하여야 합니다.(법 110조)
(1) 당해연도에 등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등으로서 보유기간이 1년 이상인 자산에 대한 예정신고를 2회 이상한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 나중에 신고한 양도 소득금액을 합산하여 신고하지 아니한 경우
(2) 등기된 토지, 건물 또는 부동산에 관한 권리 등을 2회 이상 양도한 경우로서 감면소득금액을 적용할 경우 당초 신고한 양도소득산출세액이 달라지는 경우
【문13】부동산 확정신고를 하지 아니한 경우의 제재는 ?
양도소득세 가산세는 신고불성실가산세와 납부불성실가산세 2가지가 있으며, 이러한 가산세는 부동산 예정신고에는 적용하지 아니하고 부동산 확정신고에만 적용됩니다.
(1) 신고불성실 가산세
- 양도소득이 있는 자가 양도소득세확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 신고불성실 가산세로 합니다.
- 계산식
. 무신고 가산세 : 양도소득세산출세액 x 10%
. 과소신고 가산세 : 양도소득세 산출세액 x ( 과소신고소득금액 / 양도소득금액) x 10%
(2) 납부불성실 가산세
- 양도소득이 있는 자가 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달 하게 납부한 경우에는 납부불성실 가산세를 추가합니다.
- 계산식 : 미달납부세액 x 미납일수 x (3/10,000)
【문14】양도차익 계산시 양도가액과 취득가액의 산정은 어떻게 하나요?(법 96)
- 원칙 : 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도․취득 당시의 기준시가에 의합니다.
- 예외 : 다만, 양도자산이 다음에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 합니다.
(1) 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 주택
(2) 부동산에 관한 권리중 부동산을 취득할 수 있는 권리
(3) 미등기 양도 자산
(4) 취득후 1년 이내의 부동산(문 7 참조)
(5) 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하고 일정한 기준에 해당하는 경우(문 8 참조)
(6) 양도자가 양도, 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
(7) 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있으며 일정요건에 해당하는 부동산
【문15】부동산을 취득할 수 있는 권리에는 어떤 것들이 있는가?
취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 아래와 같습니다.(소득세법기본통칙 94-1)
- 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권등)
- 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리
- 지방자치단체, 한국토지공사가 발행하는 토지상환채권
- 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권
【문16】일시불로 할인받은 경우의 취득가액의 범위는 ?
국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 불하받은 경우에 불하대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 합니다.(소득세법기본통칙 97-4)
【문17】취득후 1년 이내 부동산의 양도차액은 실지거래가액으로 계산하도록 하고 있으나,
반면 취득후 1년 이내 수용되는 경우에는 어떻게 되나요?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 그밖의 법률에 의한 수용(협의매수 포함) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래하는 것이 아니라고 인정되는 때에는 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있습니다.
【문18】부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하고 일정한 기준에 해당하는 경우의 양도차액은 실지거래가액으로 계산하도록 하고 있는 바, 이때 적용되는 '일정한 기준'은 구체적으로 어떤 경우에 적용하나요 ?(소득세법시행령162조의2)
- 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
- 중개업자가 부동산중개업법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
- 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여 제외)하여 양도한 경우
- 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상
양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
- 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우
【문19】양도차익 계산에 있어서 동일기준결정원칙이란 ?
양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 양도가액을 기준시가에 의할 때에는 취득가액도 기준시가로, 실지거래가액에 의할 때에는 취득가액도 실지거래가액으로 계산합니다.
【문20】양도차익 계산시 기타의 필요경비 공제는?
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실지거래가액신고시 |
해당 재산증식을 위해 지출한 비용영수증 등 증빙서류를
제출하면 기타의 필요경비로 인정 |
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기준시가 기준 |
토지 및 건물 : 취득당시 개별공시지가의 3%
(미등기전매 0.3%)
전세권․지상권 : 취득시 기준시가의 7%
기타 자산 : 취득시 기준시가의 1% |
【문21】양도차익 계산시 장기보유특별공제는?
장기보유 특별공제는 토지․건물로서 등기로서 보유기간이 3년 이상인 자산에 한하여 적용되며 미등기 양도자산에 대해서는 장기보유 특별공제를 적용하지 아니합니다.
【문22】양도차익 계산시 양도소득 기본공제는?
양도소득 기본공제는 양도소득이 있는 자에 대하여 양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다. 다만, 미등기양도자산에 대해서는 양도소득 기본공제를 적용하지 아니합니다.
【문23】양도소득세 감면의 종합한도액은 ?
개인이 조세특례제한법 제69조(8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면), 제77조(공익사업용 토지등에 대한 양도소득세 감면) 등에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액은 감면하지 아니합니다.(조세특례제한법 제33조)
【문24】양도소득세 계산시 양도 또는 취득의 시기는 언제로 보는가?(영 162)
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구 분 |
양도시기 |
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원칙 |
양도 또는 취득시기 |
잔금 청산일 |
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예외 |
대금청산일이 불분명한 경우 |
등기접수일 |
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대금청산전 소유권이전등기한 경우 |
등기접수일 |
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장기할부조건 |
이전등기접수일, 인도일, 사용일중 빠른 날 |
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자가건물 건축물 |
사용검사필증 교부일 |
사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인
을 얻은 건축물 |
그 사실상의 사용일 또는 사용승인일 |
|
무허가 건축물 |
그 사실상의 사용일 |
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상속 또는 증여로 취득한 자산 |
상속개시일 또는 증여를 받은 날 |
완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한
경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적
물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우 |
그 목적물이 완성 또는 확정된 날 |
|
환지처분 |
환지 전의 토지취득일 |
【문25】잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금약정일과 다른 경우의 양도(또는 취득)시기는?
매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 됩니다.(소득세법기본통칙 98-1)
【문26】조건부매매 및 경락인 경우의 양도(또는 취득)시기는 ?
- 조건부로 자산을 매매한 경우 그 조건성취일이 양도(또는 취득)시기입니다.
- 경매에 의하여 자산을 취득하는 경우에는 경매인이 매각조건에 의하여 경매대금을 완납한 날이 취득시기가 됩니다.(소득세법기본통칙 98-4, 98-5)
【문27】잔금청산일이 계약서상 잔금지급약정일과 다른 경우 취득시기는?
매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는
실지로 잔금을 받은 날이 잔금청산일이 됩니다.(소득세법기본통칙98-4,98-5)
【문28】분양받은 아파트가 잔금청산일까지 완공되지 않는 경우 취득시기는?
건설중인 아파트의 분양계획에 따라 잔금청산일까지 당해 아파트가 완공되지 않은 경우에는 건물이 완성된 날을 취득의 시기로 봅니다. 이경우 '건물이 완성된 날'이라 함은 당해 건물에 대한 사용승인일을 말한다. 다만, 사용 승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날로 하고, 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.(소득세법기본통칙98-1조)
【문29】양도 또는 취득 당시의 토지등급이 없는 경우에 적용하는 토지등급은?(소통 99-1)
양도 또는 취득 당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 아래 순서에 의합니다.
① 재산세 과세대장상에 등재된 토지 등급
② 당해 토지의 품위와 정황이 유사한 인근 토지의 등급가격을 참작하여 시장, 구청장이 결정한 가액
③ 당해 토지와 바로 인접한 토지중 품위 정황이 유사한 토지의 등급
④ 품위, 정황이 유사한 토지가 없는 때에는 당해 토지 소재지 동(리)의 최하등급
【문30】공익사업용지로 양도하는 경우 양도소득세는?(조세특례법 제77조)
사업인정고시일(사업인정고시일 이전에 양도하는 경우에는 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2006. 12. 31 이전에 양도함으로써 발생하는 소득(토지등의 양도대금으로 채권으로 지급받은 경우)에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면합니다.
【문31】양도소득세 감면신청은 누가 하나요?
공익사업용지 양도에 따른 보상채권의 양도소득세 감면신청은 조세특례제한법 제77조 제4항에 따라 당해 공익사업의 시행자가 감면신청을 하여야 합다.
사업시행자의 감면신청은 당해 토지 등을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 당해 공익사업 또는 사업시행자임을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 양도자의 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 합니다.
【문32】채권보상분에 대한 양도세가 감면되는 공공사업의 범위는(조특법 제77조)?
- 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을
당해 공공사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역 제외) 의 토지등을 동법에 의하여 지정된 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
- 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 기타 법률에 의한 수용으로 인하여 발생하는 소득
【문33】공공사업용지로 토지를 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는 '채권'이란?
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제63조에 규정한 보상채권을 말하며
보상채권은 아래의 경우에 지급이 가능합니다.(소득세 시행령 72조)
- 토지소유자 및 관계인이 원할 경우
- 부재부동산 소유자의 토지 또는 비업무용토지로서 보상금이 3,000만원을 초과하는 경우
그 초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우
【문34】 계약금만 낸 택지를 분양전 양도시 양도소득세가 과세되는가?
양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해 과세하는 것으로서, 이 경우 양도라 함은 소득세법 제4조 제3항의 규정에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도․교환․법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하므로 양도소득세가 과세 됩니다.(재산 01254-2087, 1985.7.11)
【문35】주택을 금전거래없이 서로 교환한 경우에도 양도소득세를 내야 하는가?
소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도라함은 등기등록에 관계없이 그 자산을 팔거나 바꾸거나 법인에 현물출자 등을 함으로써 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 따라서 어떤 이유에 의하든지간에 금전거래가 없이 단순히 교환하는 경우에도 양도소득세는 내야 합니다. 그러나 교환하는 주택이 비과세되는 1세대 1주택의 요건에 해당하는 때에는 그러하지 아니합니다.
【문36】공동상속인이 상속재산인 부동산의 각자의 지분을 교환하는 경우 양도소득세 과세여부는?
공동상속인이 상속재산인 여러 필지의 부동산에 등기되어 있는 각자의 지분을 서로 교환하는 경우 이에 대하여는 소득세법 제4조 제3항에 따라 자산의 교환에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것 입니다.(재산 01254-881, 1988.3.26)
또한, 상속재산인 하나의 주택을 법정상속지분에 따라 각 상속인 명의로 등기하여 정당한 상속이 이루어진 후에 추후 상속받은 각자의 재산을 특정인에게 무상이전하는 경우에는 그 이전되는 재산에 대하여 증여세가 과세되는 것이며, 유상으로 이전하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.
【문37】 법인전환에 따른 현물출자시에도 양도소득세 과세되는가?
현물출자도 자산의 양도에 해당되어 양도소득세가 과세됩니다.
【문38】환매권을 행사하여 환원등기하는 경우의 양도소득세 과세여부는?
소유 부동산을 민법 규정에 의한 환매조건부로 유상양도하고 환매권을 보류한 상태에서 소유권이전 등기를 하는 경우에는 소득세법 규정에 의한 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 환매 계약에 따른 환매기간 내에 환매권을 행사하여 해당 부동산의 소유권을 환원등기하는 것은 양도로 보지 아니하여 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【문39】교회건물 및 부속토지를 양도할 경우 양도소득세 과세 여부는?
공익을 목적으로 출연된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것과 주무관청에 등록한 재단 또는 기타 단체로서 등기되지 아니한 것은 국세기본법 시행령 제8조에 의거 법인으로 보는 것이나, 재단법인인 종교단체와는 회계 등 모든 운영이 독립된 산하지역 교회는 별도의 허가를 받아 세법 적용상 재단 설립된 경우를 제외하고는 개인으로 보는 것이므로 양도소득세가 과세됩니다. (재산 01254-4265, 1989.11.23)
【문40】양도소득세 비과세와 감면의 차이점은 무엇인가?
○ 신고의무
- 비과세 : 자산을 양도하였더라도 비과세 신청이나 양도차익 신고 또는 계약서 부본의 제출 등 신고의무가 없습니다.
- 감면 : 감면신청을 요건으로 하는 경우와 요건으로 하지 않는 경우가 있습니다.
○ 사후추징
- 비과세 : 사후에 세금을 추징할 문제가 생기지 않으나,
- 감면 : 그 감면요건이 감면받은 후에 성취되는 것도 있으므로 요건에 맞지 않을 때에는
다시 세금을 추징할 수 있습니다.
○ 가산세
- 비과세 : 가산세는 비과세되지만,
- 감면 : 가산세는 면세되지 아니합니다.
【문41】양도소득세가 비과세되는 경우는 ?
- 소득세는 소득세법상 규정된 모든 소득에 대하여 과세함을 원칙으로 하나 공익상 또는
정책상의 이유로 일정한 소득 또는 일정소득중 일정금액을 소득세 과세에서 제외시키고 있습니다. 비과세소득에 대하여는 소득세의 납세의무가 성립되지 않으므로 납세자의 신고․신청의 절차나 세무서장의 행정처분이 필요없으며 그 요건만 충족되면 당연히 과세되지 아니합니다.
- 미등기 양도자산은 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니합니다.
- 양도소득세가 비과세되는 경우는 아래와 같습니다.(소득세법 제89조, 영 154조)
① 일정요건의 1세대 1주택의 양도
② 일정요건하의 농지의 대토
③ 농지의 교환․분합
④ 파산선고에 의한 처분으로 인한 소득
【문42】 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란?(영 154조)
○취지
거주자가 양도소득을 얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨 다니는 것이 아니라 그곳에 상당기간 거주하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 거주이전의 자유를 세법상 보장해주기 위한 것으로 1주택을 소유한 자가 동주택을 양도한 경우 사회정책적 측면에서 그 양도소득을 잠식하지 아니하여 최소한 종전 주택만큼의 가치를 보전하려는 데 있습니다.
○비과세요건
- 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주택 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께
구성하는 1세대일 것
- 양도일 현재 국내에서 하나의 주택을 소유할 것
- 당해 주택의 보유기간이 3년 이상일 것
(단 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정고시된 분양,일산,평촌, 산본, 중동신도시 지역의 주택은 보유기간이 3년 이상이고 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)
【문43】 1세대 1주택 비과세의 구체적 요건은?(영 154조)
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요 건 |
판 정 기 준 |
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1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서
생계를 같이하는 가족을 말하며 다음의 경우에는 배우자가 없는 때에도
1세대로 봅니다.
- 당해 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법 규정에 의한 소득이
있는 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
- 거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우
[소득세법 기본통칙]
▶1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 대지와 건물을 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에도 이를 1세대 1주택으로 봅니다.(통칙89-6)
▶비과세되는 1세대 1주택에 있어서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을
경우에도 동일한 세대로 봅니다.(통칙 89-2)
※가족의 판정
가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다.
따라서 부부가 각각 단독세대를 구성하였을 경우에도 동일한 세대로 보며
이 가족의 범위에는 취학․질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로
본래의 주소 또는 거소를 일시 퇴거한 자를 포함합니다.
① 혼인신고를 하지 않더라도 사실상 혼인관계에 있는 때에는
1세대를 구성 한 것으로 보나(국심 87서1737, 1987.12.25) 내연관계에
있는 자는 제외 (재1 01254-446, 1992.2.24)
② 부모소유의 주택에 주민등록을 이전하여 세대를 구성하여 거주한 경우
부모와 동일한 아파트에 거주하면서 별도의 생계를 유지한다는 것은
사회통념상 납득하기 어려우므로 1세대로 봄
(재1 01254-2758,1982.11.12) |
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주택이란 개념은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는
용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와는 관계없이
주거목적으로 사용하는 건물을 뜻하고 사실상의 용도가 주거용이고
사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의
건물이어야 하는 것도 아니고 그 대지도 1필의 토지이어야 하는 것은
아닙니다.
[소득세법 기본통칙]
▶ 사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고
있는 경우에 당해 합숙소는 주택으로 보지 아니합니다.(통칙 89-11)
▶ 관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당하지 아니함
.(통칙 89-16) |
【문44】1세대가 2주택을 보유하는 경우에도 비과세되는 경우는?
(1) 일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우
(2) 결혼으로 2주택이 된 경우
(3) 노부모를 동거봉양하기 위해 2주택이 된 경우
(4) 상속을 받아 2주택이 된 경우
(5) 농어촌주택을 포함하여 2주택이 된 경우
【문45】주거이전 목적의 1세대 2주택의 비과세 요건은?
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득하 는 경우 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 비과세됩니다.(소득세법 시행령115조)
비과세를 받으려면 다음의 요건을 모두 만족하여야 합니다.
- 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것
- 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도할 것
[소득세법 기본통칙 89-15】
1세대 1주택을 소유한 자가 다른 주택을 신축하고자 매입한 낡은 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 종전의 주택이 소득세법 규정에 해당하는 경우에는 1세대 1주택으로 보며 위 나대지의 주택을 신축하는 때에는 그 주택을 준공한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 1세대 1주택으로 봄
【문46】주거이전 목적의 1세대 2주택의 요건중 1년내 양도의 예외사유는?
주거이전 목적으로 일시 1세대 2주택이 된 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위하여는 다른 주택 을 취득한 날로부터 1년내에 종전 주택을 양도하여야 하나, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년이 되는 날 현재 다음 각호의 방법에 따라 양도한 경우에는 예외가 인정됩니다.(소득세법시행령 155조)
- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
- 법원에 경매를 신청한 경우
- 국세징수법에 의한 공매가 진행중인 경우
【문47】동거봉양목적의 1세대 2주택의 비과세란?
1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자가 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자인 60세(여자인 경우에는 55세) 이상의 직계존손(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합친 경우 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다.(소득세법시행령115조)
【문48】결혼으로 인한 1세대 2주택 비과세란?
1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자가 1세대 1주택에 해당하는 주택의 소유자와 혼인하는 경우 그 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 봅니다.
【문49】대체취득중에 상속등으로 인하여 1세대 3주택이 된 경우
종전주택 양도에 따른 양도소득세가 비과세되는지 여부?
국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 혼인 및 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도세를 비과세한다.
【문50】3년 보유요건의 적용을 받지 않는 '근무상 형편'에 동일직장내 전근이 포함되는가?
1년 이상 거주한 1세대 1주택을 3년이상 보유하지 않더라도 비과세사유로 인정하는'근무상 형편'에는 새로운 직장의 취업,동일직장내 전근 모두가 포함됩니다.
(재일 46014-1226,1993.5.10)
【문51】사위의 주택에서 동거하는 장모가 자기주택을 양도한 경우
장모의 주택양도에 따른 비과세적용 여부는?
가족이란 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하므로 장모와 사위가 함께 살고 있어도 사위는 장모의 직계존비속이나 형제자매가 아니므로 1세대 1주택에 해당되는지를 판단함에 있어 사위는 장모의 가족에 포함되지 않는. 따라서 사위의 주택에서 사위와 동거하고 는 장모가 자기주택을 양도한 경우 사위를 장모의 가족으로 보고 1세대 2주택의 양도로 보아 과세하는 것은 잘못이다.(국세심판원판례 97서2333, 1998.2.13)
【문52】두 채의 집을 갖고 있는 사람이 집 한채를 팔 경우
어느 집을 먼저 팔아야 세금을 적게 내는가?
1세대가 국내에 두채의 집을 갖고 있던 중 그중 먼저 양도한 주택에 대하여는 3년이상 보유
했어도 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택에 대하여는 통산하여 3년 이상 보유후 양도할 경우에 한하여 양도소득세가 비과세됩니다.
【문53】3년이상 보유기간의 제한을 받지 아니하고 양도소득세가 비과세되는 경우는?
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대 상 |
비 과 세 요 건 |
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건설임대주택 |
임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설
임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인
경우 |
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수 용 |
주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공익사업을위한토지등의취득및
보상에 관한법률에 의한 협의매수, 수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는
경우 |
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- 해외이주법에 의한 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우
- 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의
형편으로 세대전원이 출국하는 경우
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부득이한 퇴거 |
1년 이상 거주한 주택을 재경부령이 정하는 취학 또는 근무상의 형편,
질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 |
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도시재개발사업 |
도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로
참여한 자가 그 재개발사업기간중 다른 주택을 취득하여 1년 이상
거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는
주택으로 세대전원이 이사하게 되는 경우 |
【문54】3년보유기간의 제한을 받지 않는 비과세사유의 입증방법은?
보유기간 제한을 받지않고 비과세되는 사유의 확인은 다음의 서류와 주민등록표등본에 의합니다
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사 유 |
입 증 서 류 |
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건설임대주택 |
임대차계약서 사본 |
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수 용 |
협의매수 또는 수용된 사실을 확인할 수 있는 서류 |
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해 외 이 민 |
외교통상부장관이 교부하는 해외이주신고확인서 |
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부득이한 경우 |
취학 |
재학증명서 |
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질병 |
요양증명서 |
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근무상 |
재직증명서 |
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도시재개발사업 |
사업시행인가시 조합원임을 증명하는 서류와 관리처분계획인가시
당해 주택의 분양대상자임을 증명하는 서류 |
【문55】1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는 고가주택은?
주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말하며, 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 적용합니다. (소득세법시행령 제156조)
【문56】집을 매수하고 등기이전을 하지 않아 두 채가 됐을 때 양도소득세는?
양도소득세가 비과세 되는 1세대 1주택인 주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 하지 않아서 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 양도소득세가 과세되지 않는다.
【문57】 주택 및 부수토지를 분할양도하는 경우의 양도소득세는?
주택에 부수되는 토지를 분할하여 건물이 정착되지 아니한 부분의 토지를 양도하는 경우에 그 양도 하는 부분의 토지는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며, 1주택을 2이상의 주택으로 분할 하여 양도한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 1세대 1주택으로 보지 아니합니다.
다만, 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하거나 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용 되는 경우에는 1세대 1주택으로 봅니다.
【문58】다가구주택의 양도시 양도소득세의 과세는?
다가구주택을 가구별로 분양하지 않고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득하는 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택 으로 봅니다. 이는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 단독주택의 경우와 같이 1세대 1주택으로 보아 비과세하게 됩니다. (소득세법시행령 155조15항)
【문59】공동소유 주택의 양도소득세 과세는?
1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.
【문60】세대원이 공동소유한 3년 보유주택 경우 양도소득세는?
3년 이상 소유한 1세대 1주택을 세대원 여러 사람이 공동으로 소유하다가 팔 때는 양도소득세가 과세되지 않는다.
【문61】 한 울타리내 2주택이 있는 경우의 양도소득세의 과세여부는?
한 울타리 안에서 2개 주택이 있는 경우에도 1세대가 실제 거주용으로 사용하고 있는 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.(재산 01254-1241, 1988. 4.29)
【문62】1세대 2주택으로 보지 아니하는 농어촌주택의 범위는?
다음에 해당하는 주택으로서 수도권 외의 지역중 읍지역(도시계획 구역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 농어촌주택과 그외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판정 합니다.
- 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한함)
- 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
※ 이농주택
이농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 전업으로 인하여 다른 시․구(특별시 및 광역시의 구)․읍․면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이 하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못한 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말함.
※ 귀농주택
귀농주택이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것 포함) 하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 요건을 모두 갖춘 것을 말함
- 본적지 또는 연고지에 소재할 것
- 고가주택에 해당하지 아니할 것
- 대지면적이 660㎡ 이내일 것
- 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 것으로 990㎡ 이상의 농지를 소유하는 자가
당해 농지의 소재지에 있는 주택을 취득하는 것이거나 어업인이 취득하는 것일 것.
【문63】농사를 짓고 있던 땅을 양도하는 경우 양도소득세는?
양도소득세가 면제되는 8년 이상 자경농지란 농지소재지에 거주하는 거주자(영농법인 포함)이 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상인 농지를 말합니다.
그러나 ① 양도일 현재 특별시,광역시(광역시에 있는 군은 제외)또는 시(도농복합형태의 시의 읍․면 지역 제외)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역, 상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지 ② 환지처분이전에 농지외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우의 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지인 경우는 제외됩니다.(조세특례법 시행령제66조)
【문64】자경농지를 상속받은 경우에 있어서의 양도소득세는?
자경기간의 계산에 있어 상속받은 농지의 경우 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 것으로 간주하므로 양도시 양도소득세가 면제됩니다.
【문65】8년 자경 농지 감면대상인 농지소재지 거주자의 범위는?
농지소재지에 거주하는 거주자라 함은 8년이상 다음 각호 지역에서 거주하면서 경작한 자를 말합니다.
- 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구)안의 면적
- 제1호의 지역과 연접한 시,군,구안의 지역
【문66】 종업원 기숙사 및 합숙소 등을 소득세법상 주택으로 보는가?
종업원 기숙사 및 합숙소가 주택으로 인정받기 위해서는 개인인 사업자가 공장 이외의 장소에 별도의 주택을 취득하여 종업원기숙사로 사용하고 있는 경우에는 주거용 주택으로 보나(재산 01254-1125, 1989. 3.27), 사업을 영위하는 거주자가 사원용 임대주택을 기업체의 자격으로 분양받은 주택이 그 업체의 사업용 자산으로 장부에 계상되고 사용인의 주거에 실제에 사용되는 경우에는 동 사원용 임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니합니다.(국일 46014-3253, 1995.12.19)
【문67】2필지 이상의 공유지를 분할소유하는 경우 양도소득세 과세여부는?
토지공유자가 각기 자기지분에 상당하도록 당해 토지를 분할하여 단독소유로 하는 경우 자산의 유상 양도에 해당하지 아니하나, 공유토지 2필지에 대하여 각자 자기의 공유지분을 서로 양도하여 한 필지씩 단독으로 소유하는 경우에는 자산의 유상양도에 해당합니다.(재산 01254-2905, 1987.10.30)
【문68】실지거래가액에 의한 양도소득세를 양수자 부담조건으로 양도한 경우
당해 양도소득세의 납세의무자는?
양도소득세를 실지거래가액으로 결정함에 있어 양수자가 부담한 양도소득세는 양도자의 양도가액에 포함되는 것이며, 양도소득세를 매수자가 부담하는 조건으로 자산을 양도하는 것은 당사자간의 계약사항일 뿐 양도소득세 납세의무자는 당해 자산을 양도한 자입니다(재일 01254-854, 1990.4.2)
【문69】양도소득세 납세의무자는 실질소유자인가 아니면 등기부상 소유자인가?
소득세법상 양도소득세는 실질소득자에게 과세하는 것이 원칙이나, 그 실질소득자가 불분명한 경우에는 등기부상(또는 공부상) 명의인에게 과세하는 것으로 형식적인 재판상 화해조서의 경우에는 소관 세무서장이 사실상의 실질소득자를 확인하여 과세하여야 하며, 실질소득자가 불분명한 경우에는 등기부상 명의인에게 과세하는 것입니다.(재산 01254-3430, 1989.11.22)
【문70】타인명의로 부동산을 취득 후 양도하는 경우 양도소득세의 과세여부는?
부동산을 취득하는 과정에서 실질 취득자가 타인의 명의를 빌어 취득, 등기한 후 당해 부동산을 제3자에게 양도한 경우에는 실질소유자에 대하여는 소득세법 제7조의 규정에 의거 양도소득세를 과세하는 것이며, 등기부상 명의인에 대하여는 상속세법 제32조의 2에 의거 별도로 증여세가 과세되는 것입니다.(재산 01254-2497, 1987.9.14)
【문71】소유권이전등기해 준 후 양수자의 부도로 매도액을 영수하지 못한 경우 양도세의 과세여부는?
양도소득세는 자산의 유상양도에 대하여 과세되는 것으로 당사자간의 약정에 따라 매매에 의한 소유권 이전등기가 이루어진 경우에는 이를 유상양도로 보는 것이므로 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다.
이 경우 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이나, 대금을 청산하기 전에 이미 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 소유권이전등기 원인일이 되는 것입니다.
【문72】사도양도시 양도소득세의 과세여부는?
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 현행 소득세법상 양도소득세 비과세 감면 규정을 제외하고는 양도소득세가 과세되는 것이므로, 사도의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이며, 이를 무상으로 이전하는 때에는 증여세를 과세합니다. (재산 01254-3308, 1987.12.10)
【문73】제3자의 채무담보로 제공된 자산을 경매에 의하여 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 것이 양도에 해당되는가?
자기소유자산을 제3자의 채무에 대한 담보로 제공하였다가 제3자인 채무자가 채무를 변제하지 아니 하여 당해 담보자산이 경매개시되어 당초 소유자가 자기명의로 경락받은 경우에는 자산양도에 해당 하지 아니하는 것입니다.(재산 01254-728, 1988.3.12)
【문74】 복합건물에 대한 양도소득세의 계산은?
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그 전부를 주택으로 보며, 이경우 토지는 전부 주택부수토지로 봅니다. |
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주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하며, 이 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체토지면적에 주택부분의 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산합니다. |
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▶ 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용
건물(점포․사무소등)으로 사용하다가 양도하는 때에는 1세대 1주택으로
보지 아니함(통칙 89-3)
▶ 1주택을 여러사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이
1주택을 소유하는 것으로 봄(통칙 89-4)
▶ 하층은 상가로 되어 있고 상층은 거주용으로 된 아파트건물을 함께 소유한
경우에는 이를 겸용주택으로 보지 않음(통칙 89-17)
▶ 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며 그 사용
용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로
안분하여 계산함(통칙 89-19) |
【문75】점포가 딸린 주택(겸용주택)을 양도하는 경우 세금은?
하나의 건물에 주택과 점포가 함께 있는 경우 건축물관리대장이나 등기부 등에 '주택 및 점포'등으로 표시되어 있습니다. 이러한 건물을 팔았을 경우 소득세법에서는 그 건물 양도시에 주택면적이 점포 면적보다 더 크면 그 건물 전체를 주택을 보고, 주택면적이 점포면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 보아 양도소득세의 과세여부를 판정하게 됩니다.
【문76】1세대 1주택에 해당하는 노후주택을 멸실하고 재건축하여 양도할 경우
양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있는가?
1세대 1주택의 경우 양도소득세를 비과세하는 입법취지는 1세대 1주택의 경우 양도소득을
얻거나 투기를 위하여 일시적으로 거주하다가 옮겨다니는 것이 아니라, 그 곳에 상당기간 거주 하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 주거를 이전하는 것은 세법상 이를 보장해 주어야 한다는 데에 있는 것이므로, 1세대가 일정한 대지위에 1개의 주택을 보유하고서 상당한 기간 거주한 이상 그 사이에 그 주택이 낡아 이를 헐고 그 곳에 신주택을 재건축한 경우에는 거주기간을 계산함에 있어서 신주택의 거주기간만에 의할 것이 아니라 신,구주택의 거주기간을 통산하여야 한다고 대법원 (93누00163,1993.7.27)및 국세심판소(국94서 4961, 94.11.15)의 판단하고 있습니다.
【문77】주택을 철거한 후 대지만을 양도하는 경우에도 양도소득세를 내야하는가?
집 한채를 갖고 있는 사람이 집을 헐어버리고 나대지 상태에서 토지만 양도한 경우에는 1세대1주택에 해당되지 않아 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 주택에 딸린 토지로 도시계획구역안 일 경우 주택바닥면적의 5배, 도시계획구역 밖일 경우 10배는 1세대 1주택의 범위로 인정되며 양도소득세가 과세되지 않습니다.
따라서 비과세 요건을 갖춘 토지와 건물을 갖고 있다가 주택이 토지구획정리사업 등으로 헐리고 나대지만을 양도한 경우에는 양도소득세는 과세되지 않습니다. 또한 전기누전 등으로 인한 화재 등 불가항력적인 사유로 인하여 주택이 소실된 후 부득이 대지만을 팔게 된 경우에도 1세대 1주택이 딸린 토지로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.
【문78】무허가 주택을 양도하는 경우와 미등기 주택을 양도하는 경우 양도소득세는?
1세대 1주택이라도 부동산 취득등기를 하지 않고 미등기 상태에서 팔게되는 때에는 양도소득세 가 과세됩니다. 미등기 상태에서 파는 자산이라 함은 자산을 취득한 자가 등기할 수 있음에도 불구하고 취득등기를 하지 않고 판 경우를 말합니다.
그러나 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하며 등기를 할 수 없는 자산인 경우에는 미등기 양도자산에 해당되지 않습니다. 그런므로 비과세 요건을 갖춘 1세대1주택이나 건물이 건축법상 건축허가를 받지 못한 무허가 건물인 경우에는 건물등기가 되어 있지 않다 하더라도 소득세법상 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다.
【문79】해외이민 또는 해외이주 후 주택을 양도하는 경우 양도소득세를 내야 하는가?
해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우에는 3년이상 보유하지 못하는 경우 에도 비과세됩니다.
이경우,국내에 1주택만을 소유하던 거주자가 해외이민 등으로 인하여 세대전원이 출국함
으로써 비거주자가 된 상태에서 국내의 1주택을 양도하는 경우에는 비과세됩니다.
【문80】잔금을 어음으로 받은 경우 취득시기는?
잔금을 어음이나 기타 이에 준하는 증서를 받은 경우 어음등 결재일이 그 자산의 잔금청산일이 된다.
【문81】이혼시 위자료를 주택으로 준 경우 양도소득세가 과세되나?
이혼시 재산분할의 지급방법으로 현물을 지급하는 경우 그 재산이 양도소득세의 과세대상 자산 일 때에는 양도세를 물리도록 소득세법 기본통칙에 규정되어 있으며 양도세의 과세대상 자산을 무상이 아닌 유상으로 사실상 이전하는 경우 양도세가 과세되는 것입니다.
여기서 유상이란 거래 상대방으로부터 반드시 어떠한 대가, 반대급부를 받는 경우만을 한정하는 것이 아니라 거래 상대방에 대한 채무의 변제에 갈음해 양도되는 경우도 포함하고 있다. 따라서 양도세의 과세대상 자산을 이혼때 재산분할로 지급할 때에는 양도하는 쪽(보통 남편)에게 양도세가 부과됩니다.
다만 위자료로 지급되는 부동산이 1세대 1주택 요건을 충족해 양도세 비과세 대상에 해당할 때 에는 양도세를 물지 않아도 된다. 또한 이혼당한 사람이 위자료로 받은 주택을 1세대 1주택 요건에 충족한 뒤 팔면 역시 양도세가 부과되지 않습니다.
【문82】한국토지공사로부터 보상금으로 수령한 토지개발채권을 양도소득세로 물납을 할 수 있는가?
소득세법 제112조의 2에 따라 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공 사업용으로 공공사업의 시행자에게 토지 등이 양도됨으로써 발생하는소득에 대한 양도소득세의 납부세액이 1천만원 초과하고 금전으로 납부하기 곤란한 경우에는 당해 토지 등의 대금으로 교부받은 채권으로 납부할 수 있습니다.
【83】양도대금공탁으로 실제수령은 없으나 등기부상 소유권이 이전된 경우 양도시기는?
토지건물 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 양도소득에 대하여 양도소득세가 과세되기 위하여는 자산의 양도가 있어야 하는데 그 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되고 대금을 청산 하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부상 소유권이전등기원인일 또는 등기접수일이 양도시기가 되므로 토지보상이 비록 자산의 양도로 인한 양도대금을 수령하지 못하였지만 그 자산의 양도가 이루어진 이상 양도소득세 과세요건을 충족한 것이 됩니다.
(국심 88광257, 1988.5.24)
【84】임대주택사업자의 1세대 1주택에 대한 양도세는?
납세자가 거주 또는 보유하던 주택을 양도하는 경우의 1세대 1주택 비과세 여부 판정시 주택 임대신고서에 의하여 장기 임대주택으로 신고된 주택은 납세자의 소유주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택 비과세 판정시 아무 영향도 받지 않는다.
Ⅲ.종합토지세
【문1】종합토지세는 어떤 세금인가요?
종합토지세는 전국에 있는 모든 토지를 소유자별로 합산한 후 그 합산한 토지가액에 누진세율을 적용하여 토지의 소유자에게 과세하는 지방세로, 종전의 재산세(토지분)와 토지과다보유세를 통폐합하여 개편하여 1990.1.1부터 시행하게 되었습니다.
【문2】종합토지세가 부과되는 토지에는 어떤 것이 있는가?
종합토지세는 지적법에 의한 모든 토지에 과세됩니다. 여기서 지적법에 의한 모든 토지라 함은 지적법 제5조에 게기된 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 대, 공장용지, 학교 용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 구거, 유지, 수도용지, 공원, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지,잡종지, 체육용지, 창고용지, 양어장, 주차장, 주유소용지 등 28개 지목을 말합니다.
종합토지세 과세시 지목의 적용은 공부상의 지목에 불구하고 사실상 활용하고 있는 현황지목에 따라 즉, 지적공부상 지목은 '전'이나 주택이 건축되어 있는 토지의 경우에는 '대'로 보아 과세 됩니다.(영 194-17)
【문3】종합토지세의 업무처리절차는?
ㅇ 매년 6월 1일 ...과세기준일
- 과세대상토지조사 및 대장정리
- 신고의무(과세기준일로부터 10일이내)
․토지소유권 또는 과세대상변동 토지 중 미등기된 토지신고
․상속이 개시된 토지 중 미등기된 토지의 신고
․종중토지중 개인 등의 명의토지신고(과세기준일부터 10일이내)
․등기된 신탁토지 수탁자의 수탁통지신고
ㅇ 6월 10일 : 신고마감일
ㅇ 6월 15일 : 공람마감일
ㅇ 6월 25일 : 이의신청마감일
ㅇ 10월 16일 ~ 10월 31일`: 납부기간
【문4】종합토지세의 납세의무자는?
〈원칙〉
과세기준일 현재 과세대상토지를 공부상의 명의자 여부에 불구하고 사실상으로 소유하고 있는 자는 납세의무자가 됩니다. 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 봄)에 대하여 그 지분권자가 납세의무자가 됩니다.
〈예외〉
그러나 사실상의 소유자가 확인할 수 없는 때에는 다음의 자를 납세의무자로 봅니다.
- 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 종합토지세 과세대상토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자
- 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 불분명하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자
- 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권변동이 있었음에도 불구하고 이를 신고하지 아니 하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자
- 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 행정자치법령에서 정하는 주된 상속자
- 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중토지의 공부상의 소유자가 종중토지임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자
- 신탁법에 의하여 신탁자명의로 등기된 신탁토지의 경우에는 위탁자, 이경우 수탁자는 납세 관리인으로 본다.
- 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시주거환경정비사업에 의한 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한함)의 시행으로 그 사업에 필요한 경비로 충당하거나 사업계획등이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보유지로 정한 경우에는 그 사업시행자
【문5】과세기준일 이후 대금완납 등이 있는 경우 납세의무자는?
- 과세기준일이라 함은 과세대상,납세의무자 등의 과세요건이 확정되는 시점으로 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
- 6월1일 이후에 매매로 인하여 잔금이 지불되었거나 토지소유권이 변동되었을 경우에는
매도자인 전소유자가 당해 연도의 종합토지세 납세의무자가 됩니다.
【문6】종합토지세 과세표준이 되는 토지의 가액산정 방법은?
지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 과세대상토지에 관한 지방
자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다.
적용개별 공시지가는 과세기준일 현재의 개별공시지가로 하되, 과세기준일 현재 당해연도에 적용할 개별공시지가가 결정고시되지 아니한 때에는 직전년도에 적용되던 개별공시지가로 합니다.
과세표준액 적용비율은 행정자치부장관이 각 지방자치단체의 장에게 통보한 과세표준액 적용 비율의 결정에 관한 기준에 따라 각 지방자치단체의 장은 당해 연도에 적용할 종합토지세 과세 표준액 적용비율을 당해연도 과세기준일까지 결정고시하여야 하며, 이를 결정고시하지 아니한 경우에는 새로 결정고시될 때까지 직전년도에 적용하던 종합토지세 과세표준액 적용비율을 적용한다.
※ 2006.1.1.부터 종합토지세 과세표준액 적용비율은 100분의 50으로 합니다.
(지방세법 제234조의 15조 제5항 및 동법 시행령 제194조의 16 제3항 등)
【문7】종합토지세는 어떻게 과세되나요?
0. 종합토지세는 토지의 이용현황에 따라 소유자별로 합산하여 과세하는 '합산과세'와 필지별로 과세하는 '분리과세'로 크게 나누어 집니다. 합산과세는 다시 '별도합산과세'와 '종합합산 과세'로 구분됩니다.
0. 과세형태
① 종합합산과세 : 종합토지세는 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산하여 상대적으로 높은 누진세율을 적용하는 '종합합산과세'를 원칙으로 하고 있으며, 그 적용 대상은 아래의 ②별도합산과세토지 ③분리과세토지를 제외한 그 이외의 토지를 대상으로 합니다
② 별도합산과세 : 전국의 모든 건축물의 부속토지중 건축물을 건축하여 당해 토지 본래의
용도대로 활용중인 일반영업용 건축물의 부속토지를 대상으로 하며
상대적으로 낮은 누진세율을 적용합니다.
③ 분리과세 : 건축을 하지 아니한 상태로 이용되고 있는 토지(농경지, 임야 등)로서
당해 토지의 본래 용도대로 활용되는 토지를 대상으로 합니다.
생산․산업용지 등은 낮은 과세율(0.1%)이, 사치성 재산 등은 높은 과세율(5%)
이 부과됩니다.
【문8】종합토지세의 세율은 어떻게 되는가?
|
과 세 표 준 |
세 율(9단계 누진세율) |
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과세표준액의 2/1,000
4 만원 ＋ 2천만원 초과금액의 3/1,000
13만원 ＋ 5천만원 초과금액의 5/1,000
38만원 ＋ 1억원 초과금액의 7/1,000
178만원 ＋ 3억원 초과금액의 10/1,000
378만원 ＋ 5억원 초과금액의 15/1,000
1,128만원 ＋ 10억원 초과금액의 20/1,000
5,128 ＋ 30억원 초과금액의 30/1,000
1억 1,128만원 ＋ 50억원 초과금액의 50/1,000 |
○종합합산과세
○별도합산
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분리과세 |
세 율(9단계 누진세율) |
1억원 이하
1억원 초과 5억원 이하
5억원 초과 10억원 이하
10억원 초과 30억원 이하
30억원 초과 50억원 이하
50억원 초과 100억원 이하
100억원 초과 300억원 이하
300억원 초과 500억원 이하
500억원 초과 |
과세표준액의 3/1,000
30 만원 ＋ 1억원 초과금액의 4/1,000
190만원 ＋ 5억원 초과금액의 5/1,000
440만원 ＋ 10억원 초과금액의 6/1,000
1,640만원 ＋ 30억원 초과금액의 8/1,000
3,240만원 ＋ 50억원 초과금액의 10/1,000
8,240만원 ＋ 100억원 초과금액의 12/1,000
3억 2,240만원 ＋ 300억원 초과금액의 15/1,000
6억원 2,240만원 ＋ 500억원 초과금액의 20/1,000 |
0 분리과세
- 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야 : 과세표준액의 1/1,000
- 골프장, 별장, 고급오락장용 토지 및 주택의 부속토지 : 과세표준액의 50/1,000
- 이외 토지 : 과세표준액의 3/1,000
【문9】대상토지별 과세구분은?(지방세법 제234조의 15, 동법 시행령 제194조의 15)
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구 분 |
과세형태 |
대상토지 |
세율 |
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종합합산 |
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누진세 |
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별도합산 |
- 일반 영업용 건축물의 부속토지(일정배율 이내)
- 일반 영업용 건축물의 부속토지 의제
. 여객자동차터미널, 화물터미널용 토지
. 자동차운전학원용 토지
. 자동차관리사업용 토지 등
※ 별도합산 제외 토지
. 주거용 건축물의 부속토지
. 시가표준액 미달 건축물의 부속토지
. 위법 건축물의 부속토지
. 공장구내 건축물의 부속토지 |
누진세 |
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보통과세 |
- 개인 소유 영농농지인 전, 답, 과수원
- 목장용지, 임야 |
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골프장, 별장, 고급오락장용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적(993㎡ 또는 662㎡) 초과 토지 |
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- 공장용지(기준면적 이내 토지)
- 한국토지공사가 동법에 의하여 타인에게 공급할
목적으로 소유하고 있는 토지 및 유동화전문회사
가 한국토지공사가 소유하던 토지를 자산유동화
목적으로 소유하고 있는 토지
* 이경우 취득일로부터 5년이 경과한 토지로서
용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한
토지는 분리과세토지가 아님
- 산업입지및개발에관한법률에 의한 산업단지개발
사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 동법에
의한 산업단지개발실시계획의 승인을 얻어 산업
단지조성공사를 시행하고 있는 토지 |
|
【문10】한국토지공사가 보유하고 있는 토지에 대해서는 종합토지세가 어떻게 부과되는가?
○ 타인에게 공급할 목적으로 취득한 토지 중에서 취득일로부터 5년이내에 용지조성사업 또는 건축을 착공하여 소유하고 있는 토지는 취득당시부터 분리과세대상이 되며, 그렇지 아니한 토지는 5년간은 분리과세하고 5년 이후부터는 종합합산과세 됩니다.
(지방세 시행령 제194조의 15 제4항 제1호)
단, 지방세법 시행령 부칙 제3항에 따라 타인에게 공급할 목적으로 소유하고 있는 토지중
5년이 경과한 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 아니한 토지의 분리과세 적용 기한이 2004년 12월 31일까지 연장되었습니다.(지방세 시행령 부칙 1998.12.31)
○ 업무수행에 직접 공여되는 사무실,종업원 연수시설 등의 부속토지는 용도지역별 적용배율 이내의 토지는 별도합산과세 대상이며, 이를 초과하는 부속토지는 종합합산과세대상입니다.
【문11】종합토지세가 비과세되는 토지는 어떤 토지인가?
○ 국가 등에 대한 비과세
- 국가,지방자치단체,지방자치단체조합,외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 토지
- 국가,지자체 및 지자체조합이 1년이상 공용 또는 공공용에 사용(유료사용제외)하는 토지
○ 용도구분에 의한 비과세
당해 토지가 유료로 사용되고 있는 경우와 당해토지의 일부가 그 목적에 직접 사용되지
않는 경우 그 일부의 토지에 대해서는 과세함
- 제사,종교,자선,학술,기예,기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 그 사업에
직접 사용하는 토지
- 마을회 등 주민공동체 소유 토지
- 별정우체국이 공용 또는 공공용으로 사용하는 토지
- 관련법에 의한 도로,하천,제방,구거,유지,사적지 및 묘지
- 보안림 기타 공익상 종합토지세를 부과하지 아니할 이유가 있는 다음의 토지
. 사찰림,동유림
. 군사시설보호구역중 통제보호구역안에 있는 전,답,과수원 및 대지를 제외한 토지
. 산림법에 의하여 지정된 천연보호림,보안림,채종림,시험림
. 자연공원법에 의한 자연보존지구안의 임야
. 전통사찰이 소유하고 있는 경내지
【문12】한국토지공사는 종합토지세의 과세면제 법인에 해당되는가?
한국토지공사는 과세면제 법인에 해당하지 아니하여 종합토지세를 납부합니다.(상속세및 증여세법68조)
【문13】주거용 건축물의 부속토지에 대하여 종합토지세는 어떻게 부과되나?
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종합합산 과세대상 |
○전국 군지역의 모든 주거용토지
○일반 시지역내의 993㎡(300평)이내의 주거용토지
○특별시,광역시 지역내의 662㎡(200평)이내의 주거용토지 |
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분리과세 대상 |
○별장용 건축물의 부속토지
○일반시 지역내의 993㎡(300평),특별시,광역시 지역내의
662㎡(200평)을 초과하는 부분의 주거용토지 |
【문14】일반영업용 건축물의 부속토지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되는가?
○ 일반영업용 건축물에 대해서는 용도지역별 적용배출(3배 내지 7배)을 적용하여 산출한 기준 면적내의 부속토지는 별도 합산과세대상이나, 이를 초과하는 부속토지는 종합합산과세대상입니다.
○ 일반영업용 건축물이라 하면 주거용과 공장용 건축물 그리고 사치성재산용 건축물 등을 제외 한 모든 건축물을 말합니다.
【문15】지상정착물이 없는 토지와 잡종지에 대한 과세는?
○ 지상정착물이 없는 토지란 나대지 상태의 토지로 임야,농지 등과 같이 그 지목의 이용 상태에 따라 구분하여 과세하는 토지 이외의 지목으로 건축물이 없는 주차장, 상업용 테니스장, 야적장,골프연습장 등이 여기에 해당됩니다. 이러한 나대지 상태의 토지는 '종합합산과세' 합니다.
○ 그리고 지목이 잡종지인 갈대밭,물치장,채석장,토취장,노천시장,비행장,공동우물 등의 토지로서 비과세 또는 감면되는 토지 이외에는 종합합산과세 합니다.
【문16】공장용지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
공장용도의 건물의 부속토지로서 공장입지기준면적범위 안의 토지는 분리과세됩니다.
즉, 특별시, 광역시, 시 지역내에서는 산업입지및개발에관한법률에 의하여 지정된 산업단지 및 도시계획법에 의하여 지정된 공업지역안에 위치한 공장용 건축물의 부속토지에 대해서는 공장입지기준면적 내에서 분리과세됩니다.
【문17】농지에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
(1) 개인 소유 농지 : 분리과세대상
전, 답, 과수원으로서 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하고
있는 농지. 다만 특별시, 광역시(군지역 제외), 시지역(읍,면지역 제외)의 도시계획
구역안의 농지는 개발제한구역, 녹지지역 안에 있는 것에 한함
(2) 법인 소유의 아래 농지 : 분리과세대상
- 영농조합법인인 농지
- 농업기반공사의 농가공급용 농지
- 사회복지시설의 소비용 농지
- 매립, 간척에 의한 농지취득법인이 직접 경작하는 농지
(다만, 도시계획구역안의 농지는 개발제한구역, 녹지지역 안에 있는 것에 한함)
(3) 기타 법인 및 부재지주 등의 농지 : 종합합산과세
【문18】임야에 대한 종합토지세는 어떻게 부과되나?
(1) 분리과세대상 임야
- 중종임야
- 개발제한구역, 상수도보호구역, 도시공원, 문화재보호구역, 자연환경지구 등의 임야
- 군사시설 제한보호구역내 임야
- 기타
(2) 종합합산 과세대상 임야 : 분리과세대상 임야를 제외한 모든 임야
Ⅴ.기타제세
【문1】농어촌특별세는 어떤 세금인가?
농어촌특별세는 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역개발사업을 위하여 필요한 재원을 마련하기 위하여 1994년 7월부터 시행하여 2014년 6월까지 효력을 가진 세금입니다.
【문2】부동산과 관련한 주요 농어촌특별세는 ?
(1) 부동산 등의 취득자에 대하여 과세 : 취득세액의 10%(거래가액의 0.2%)
(2) 종합토지세 부담자에 대하여 과세
- 종합토지세액이 500만원 초과 1천만원 이하 : 10%
- 종합토지세액이 1천만원 초과 : (50만원 1천만원 초과액의 15%)
(3) 조세감면액의 20% 등
【문3】부동산 취득과 관련 비과세되는 주요 농어촌특별세는 ?
- 서민주택(전용면적 기준 85㎡ 이하)에 대한 취득세는 농어촌특별세가 부과되지 아니합니다.
- 농가주택의 취득세에 대하여는 농어촌특별세가 부과되지 아니합니다.
【문4】농어촌특별세의 납부방법은?
농어촌 특별세는 당해 본세를 신고․납부(중간예납 제외)하는 때에 그에 대한 농어촌특별세도 함께 신고․납부하여야 하며, 신고․납부할 본세가 없는 경우에는 당해 본세의 신고․납부의
예에 따라 신고․납부하여야 한다.
【문5】지방교육세란?
지방교육세는 교육의 질적향상을 도모하기 위하여 필요한 교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하는 목적으로 하는 목적세이며, 2000년 교육세법의 개정으로 지방교육세는 2001년부터 지방세법 제5절에 규정되어있습니다.
【문6】부동산과 관련한 주요 지방교육세의 납세의무자 및 세율은?
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납세의무자 |
과세표준 |
세 율 |
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등록세 납세의무자 |
등 록 세 액 |
20% |
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재산세 납세의무자 |
재 산 세 액 |
20% |
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종합토지세 납세의무자 |
종 합 토 지 세 액 |
20% |
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자동차세 납세의무자 |
자 동 차 세 액 |
30% |
【문7】부동산과 관련한 부가가치세는?
부가가치세란 재화 또는 용역이 생산제공되거나 유통되는 모든 단계에서 기업이 창출하는 부가가치에 대하여 과세하는 세금입니다.
부동산과 관련한 부가가치세는 부가가치세법 제12조에 따라 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역과 토지의 판매시에는 부가가치세가 면제됩니다.
조세특례제한법 시행령 제106조에 따라 건물중 국민주택(전용면적25.7평이하의 주거용 건물)의 공급등에에 대하여는 부가가치세가 면세되나, 주택관리업자 및 사업주체가 공동주택에 공급하는 관리용역중 경비용역을 제외한 일정용역은 2004년 12월 31일까지 공급된 분에 한하여 부가가치세가 면제됩니다.
【문8】증여세란?
증여세는 타인으로부터 무상으로 취득하는 재산에 대해 납부하는 세금으로 증여가 증여자의 생전에 이루어진다는 점에서 상속세와 다르다. 증여세는 재산을 무상으로 취득한 경우뿐 아니라 직계 존․비속, 배우자간에 재산을 양도하거나 제3자 명의로 재산을 등기하면 세법상 증여로 보아 증여세를 내야 하는 특수한 경우가 있으므로 부동산 등의 거래시 유의해야 합니다.
【문9】부동산 취득 등과 관련하여 증여가 의제(추정)되는 경우는?
다음의 경우는 증여로 보아 증여세를 과세한다.(상속세및증여세법 제34조 ~ 제45조의2)
- 배우자 상호간 또는 직계 존․비속간에 재산을 양도한 경우
- 재산을 배우자 ․친족 등 특수관계에 있는 사람에게 양도한 후 3년 안에 당초 양도자의
배우자나 직계 존․비속에게 다시 양도하는 경우
- 특수관계에 있는 자가 소유하는 토지를 무상으로 사용하는 경우
- 특수관계에 있는 사람끼리 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상의 차액이 있는 재산을
양도․양수하는 경우
- 채무를 면제받거나 다른 사람이 빚을 대신 갚아줌으로써 경제적인 이익을 받는 경우
- 보험금을 납입하지 않은 사람이 보험금을 타게 되는 경우
- 실직적인 소유권이 없는 제3자의 명의로 재산을 등기 또는 등록한 경우
- 재산을 취득한 자금의 출처가 분명하지 않은 경우
【문10】증여재산 공제액은?
증여세는 상속세및증여세법 제53조에 따라 증여세과세가액에서 공제합니다.이경우 수증자를 기준으로 당해 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받을 금액의 합계액이 아래 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 이를 공제하지 아니합니다.
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구 분(증여자) |
공제액 |
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직계존비속 |
3,000만원(미성년자인 경우 1,500만원) |
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배우자 |
3억원 |
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그외의 친족 |
500만원 |
【문11】증여세의 세율은?
증여세의 세율은 아래와 같이 상속세의 세율을 적용합니다.
※ 직계비속에 대한 증여의 할증과세 : 증여세 산출세액 X 30%(증여상속세법 제57조)
【문12】증여세의 신고기간은?
증여를 받은 사람이 증여일로부터 3개월 이내에 주소지 관할 세무서에 증여를 신고․납부하여야 한다. (상속세및증여세법 68조)
【문13】증여세 신고시 제출서류는?
- 증여세신고납부계산서, 증여재산 명세서
- 연부연납(물납)허가신청서 및 납세담보제공서
- 주민등록등본,호적등본
- 등기부등본, 토지대장등본
- 가옥대장등본 등 재산평가관련서류
【문14】증여받은 부동산 등 재산액의 평가방법은?
증여세 또는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 또는 상속개시일 현재의 시가에 의하며 개별 부동산에 평가는 아래와 같습니다.(상속세및증여세법 제61조)
(1) 토지
- 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 공시지가
- 지가가 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역은
배율방법에 의하여 평가한 가액으로 합니다.
(2) 건물
건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상
국세청장이 산정, 고시하는 가액
(3) 토지와 건물의 가액 일괄 산정
건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도, 면적 및
구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 일정지역내 공동주택, 오피스텔 및 상업용건물에] 대하여는 재산의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정, 고시하는 가액
【문15】증여추정재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우란 무엇을 의미하는가?
직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우'라
함은 다음에 의하여 입증된 금액의 합계액이 취득재산의 가액에 미달하는 경우를 말합니다.
다만, 입증되지 아니하는 금액이 취득재산가액의 100분의 20에 상당하는 금액과 2억원중
적은 금액에 미달하는 경우를 제외합니다 (상속세 및 증여세법 시행령 제34조)
- 신고 또는 과세받은 소득금액
- 신고하였거나 과세받은 상속 또는 수증재산의 가액
- 재산을 처분한 댓가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에
직접 사용한 금액의 입증
【문16】상가를 대학생 아들과 고등학생인 딸에게 공동으로 증여하는 경우 증여세는?
만 20세이상인 자녀에게는 3,000만원까지 증여세가 비과세되며, 만 20세미만의 자녀에게는 1,500만원까지 비과세로 증여가 가능하다.따라서 연명으로 등기를 하면 4,500만원까지 증여세가 나오지 않습니다.
【문17】상속세란?
상속세라 함은 재산을 상속받는 자에게 부과하는 세금으로 재산을 상속받은 상속인이 납세
의무자이며, 상속인은 각자 상속받은 재산의 범위 내에서 상호 연대하여 상속세를 납부할
의무가 있습니다. 여기서 상속인은 재산을 물려받는 사람이며, 피상속인은 망자(亡者)입니다.
상속지분은 민법에 준하여 유가족의 구성에 따라 다르다. 예컨대, 아버지가 사망하고 유가족 으로 부인과 아들 1명, 딸 1명이 있는 경우에는 배우자인 부인만 1.5이고 장남이나 딸은 균등하게 1의 비율로 상속을 받으며 자기 몫의 상속지분을 포기할 때에는 3개월 이내에 법원에 신고하면 된다.
【문18】상속세의 신고와 납부는?(법 67)
상속세는 상속개시를 안 날로부터 6개월 이내에 피상속인의 주소지를 관할하는 세무서에 과세표준을 신고하고 관할세무소는 신고를 받은 날로부터 6월 이내에 상속세의 과세표준과 세액을 결정하여 상속인에게 통지한다. 이때 상속인이 2인 이상인 경우에는 이중 1인에게만 통지할 수 있으며 그 통지의 효력은 상속인 모두에게 미친다.(증여세법및상속세법제61조)
단, 피상속인 또는 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 상속개시일로부터 9월 이내에 상속
신고를 하여야 합니다.
상속세는 피상속인의 주소지(주소지가 없거나 분명하지 아니한 경우에는 거소지)를 관할하는 세무서에 신고, 납부하여야 합니다. 그러나, 피상속인이 비거주자인 경우에는 상속재산의 소재지를 관할하는 세무서에 신고, 납부하여야 합니다.
【문19】상속세액의 계산방법은?
상속세액은 상속재산에 공제를 한 후 세율을 곱하여 산출한다. 상속재산의 가액은 사망일 현재 시가로 평가한다. 그러나 시가가 분명하지 않은 경우에는 대부분 공시지가 또는 시가표준액으로 평가하고 국세청에서 지정한 지정지역에 대하여는 별도의 기준시가로 평가한다.
- 상속인에게 10년 이내에 증여한 재산은 상속재산에 합산
- 상속세가 과세되지 않는 재산
. 국가 또는 공공단체에 기증한 재산
. 공익사업에 출연한 재산
. 유족이 지급받은 산업재해보상보험 등
【문20】상속세의 세율은?(상속세및증여세법 제26조)
※ 세대를 건너 뛴 상속에 대한 할증과세 : 상속세 산출세액 X 30%(상속세및증여세법 제27조)
【문21】상속재산 공제액은?
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종 류 |
공 제 액 |
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①미납부공과금 |
전액 |
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②장례비용(납골비용 별도) |
전액(최고 1000만원) |
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③공과금 이외 채무 |
전액 |
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④기초공제 |
2억원 |
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배우자 법정 상속분(최고30억원)
1인당 3,000만원
20세까지의 잔여연수×500만원
1인당 3,000만원
75세까지의 잔여연수×500만원 |
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⑥가업상속 |
1억원 한도 |
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⑦영농상속 |
2억원 한도 |
【문22】상속세 신고시 제출 서류는?
- 상속세과세표준신고 및 자진납부계산서
- 피상속인의 제적등본 및 상속인의 호적등본
- 상속재산명세서 및 그 평가명세서
- 채무사실을 입증할 수 있는 서류
- 배우자의 상속재산이 분할된 경우에는 상속재산분할명세서 및 그 평가명세서
- 기타 서류 등
【문23】상속세를 신고․납부하지 아니할 경우 어떤 불이익이 있는가?(법 78)
상속세를 법정신고 기한내에 상속인 등이 신고한 과세표준에 대한 산출세액의 10%를 납부할 세액에서 공제합니다. 반면, 법정신고기한내에 신고하지 아니한 경우에는 10%의 공제혜택을 볼수 없을 뿐만 아니라 신고불성실가산세 등이 부과됩니다.
【문24】상속재산 보다 채무가 많은 경우 어떻게 하면 좋은가요?
상속이 개시되면 피상속인의 재산산의 모든 권리, 의무는 일신 종속적인 것을 제외하고는
상속인의 의사와는 관계없이 법률상 당연히 포괄적으로 상속인에게 승계됩니다.
다만, 상속재산 보다 채무가 많은 경우에는 당연한 포괄승계는 상속인에게 부담이 되므로
민법에서는 상속인을 보호하기 위하여 아래 제도를 두고 있습니다.
(1) 단순승인
피상속인의 권리, 의무를 무제한, 무조건으로 승계하는 상속형태로서 민법에서는 상속인이 의사표시없이 3개월의 고려기간이 경과하면 단순승인한 것으로 봅니다.
(2) 한정승인
상속인이 상속받은 재산의 한도내에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 조건으로 상속을 승인하는 것으로 상속개실르 안 날로부터 3월 이내에 상속재산의 목록을 첨부하여 상속개시 지의 가정법원에 한정승인 신고를 하면 됩니다.
(3) 상속의 포기
상속인으로서의 효력인 피상속인의 재산에 대한 모든 권리, 의무의 승계를 부인하여, 상속 개시 당시부터 상속인이 아니었던 것과 같은 효력을 발송하려는 단독의 의사표시로서, 상속 개시를 있음을 안 날로부터 3월 이내에 가정법원에 상속포기신고를 하면 됩니다.
【문25】재산세란?
○ 재산세란?
건축물,항공기,선박에 대하여 과세시가 표준액에 의하여 부과되며, 도시계획세 및 소방공동 시설세와 함께 고지하는 지방세(구세)를 말한다. 과세대상은 건축물(건물,구축물,특수부대설비),항공기,선박이 과세대상이 된다. 종전에는토지도 재산세의 과세대상이었으나, 1990년 토지가 종합토지세의 과세대상으로 전환되어 재산세 과세대상에서 제외되었습니다.
○ 납세의무자
매년 6윌 1일 현재 과세대상에 등재되거나 사실상의 소유자
○ 과세기준 및 납부기간
매년 6월 1일부터 과세기준으로 하여 납부기간은 7월 16일 부터 7월 30일까지이다.
【문26】농업소득세란?
농지에서 농작물을 재배하는 자 또는 농작물의 재배로 인한 소득이 있는 자는 1년간의 농업소득 에 대하여 익년 1월 31일까지 과세표준과 세액을 자진, 납부할 의무가 있다. 농업소득세는 560만원의 기초공제를 초과하는 농지소득에 대하여 3% ~ 40%까지 누진세율을 적용하여 과세 합니다.
【문27】주민세란?
주민세는 지방자치단체내에 주소를 두거나 지방자치단체내에서 일정한 소득을 얻는 개인이나 법인에게 부과하는 지방세로 납세의무자는 아래와 같이 구분됩니다.
(1) 균등할 주민세
- 시, 군내에 주소를 둔 개인, 사업장을 둔 개인 및 사무소나 사업소를 둔 법인에게
부과되는 세금
(2) 소득할 주민세
- 시, 군내에서 소득세, 법인세, 농업소득세의 납세의무가 있는 개인과 법인
【문28】도시계획세란?
도시계획세는 도시계획사업에 필요한 비용에 충당하기 위하여 도시계획법에 의하여 고시한
도시계획구역안에 있는 토지와 건축물을 부과대상으로 합니다.
납세의무자는 도시계획세 과세기준일(토지는 종합토지세 과세기준일, 건물은 재산세의 과세 기준일) 현재 종합토지세(토지) 또는 재산세(건축물)의 납세의무가 있는 자에게 부과하는
조세입니다.
도시계획세의 과세표준은 과세기준일 현재 토지 또는 건축물의 과세시가 표준액이며
표준세율은 과세표준의 1,000분의 2입니다.
【문29】인지세의 납세의무자는?
인지세법 제1조에 따라 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설 이전 또는 변경에 관한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성하는 자는 문서를 작성할 때에 당해 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다.
【문30】2인이상이 공동으로 작성한 경우의 인지세 납부의무는?
그 작성자는 당해 문서에 대한 인지세를 연대하여 납부할 의무가 있다.
【문31】인지세가 비과세되는 문서는?(인지세법 제6조 참조)
1. 공공용지의취득및손실보상에관한특례법(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률)의
적용을 받는 토지 등을 국가, 지방자치단체 그밖에 특별법에 의하여 설립된 법인에 양도
하는 경우에 그 양도절차상 필요에 의하여 작성하는 증서
2. 주택의 전세권에 관한 증서
3. 주택의 소유권이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것
4. 국가 또는 지방자치단체(지방자치단체조합 포함)가 작성하는 증서 또는 통장
5. 국고금의 취급에 관하여 작성하는 증서 또는 통장
6. 공공사업을 위한 기부를 위하여 국가 또는 지방자치단체에 제출하는 증서
7. 자선 또는 구호를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 관하여 작성하는 증서
8. 권면금액이 1만원 이하인 상품권
9. 어음의 인수 또는 보증
10. 유가증권의 부본 또는 등본
11. 금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 2천만원 이하인 것
12. 기타
【문32】인지세의 납부방법은?
세액에 해당되는 인지를 우체국에서 구입하여 과세문서에 붙이고 소인하는 방법으로 납부한다.
【문33】인지세의 과세문서와 세액은?
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과 세 대 상 |
세 액 |
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1천만원 초과 3천만원 이하 : 2만원 |
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3천만원 초과 5천만원 이하 : 4만원 |
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5천만원 초과 1억원 이하 : 7만원 |
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1억원 초과 10억원 이하 : 15만원 |
|
10억원 초과 : 35만원(최고) |
|
4. 부동산에 대한 전세권에 관한 증서 |
1만원 |
|
6. 지상권 또는 지역권에 관한 증서 |
3천원 |
7. 시설물이용권에 관한 증서
(골프장회원권, 콘도미니엄회원권) |
1만원 |
8. 광업권,무채재산권,어업권,출판권,저작
인접권 또는 상호권의 양도에 관한 증서 |
3천원 |
9. 계속적,반복적 거래에 관한 증서
(신용카드 가입신청서 등) |
300원 ~ 1,000원 |
|
10. 상품권 |
400원 |
|
13. 예금, 저금증서, 예금 또는 적금통장 등 |
100원 |
【문34】신축건물이 입주지정일까지 준공검사가 되지 않아 잔금을 지불하지 않은 상태에서
입주후 발생하는 제세공과금을 입주자가 부담하기로 계약을 체결하고 입주한 경우
재산세는 입주자가 부담해야 하나?
신축건물인 경우 취득시기는 준공검사일이지만 준공일이전에 사실상 사용하는 경우 사실상 사용 일을 취득일로 보도록 규정되어 있다. 따라서 재산세과세기준일(6월 1일) 현재 미준공된 경우 라도 입주해 사용하는 부분에 대해서는 과세됩니다.
재산세는 과세기준일 현재 소유자에게 과세되므로 아파트 건축업자와 계약을 맺고 사실상 입주해 사용하더라도 잔금이 지불되지 않은 상태에서는 건물소유주로 볼수 없기 때문에 건축업자 에게 납세의무가 있습니다.
그리고 입주일 이후 발생하는 제세공과금을 입주자가 부담하기로 한 계약의 효력은 당사자간의 문제일 뿐 납세의무자를 정하는 데 아무런 영향을 미치지 않습니다.
【문35】부동산 임대소득이란 무엇이며 어떤 경우의 주택에는 임대소득이 비과세 되는가?
(1) 소득세법 18조에 따르면 부동산 임대소득이란 당해연도 부동산임대업에서 발생하는 소득을 말하며 그 범위는 ① 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득
② 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득 ③ 광업권자, 조광권자 또는
덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득입니다.
(2) 부동산임대소득금액은 당해 년도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 합니다.
(3) '대여'라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말합니다.
【문36】부동산 임대소득에서 비과세되는 경우는?
비과세되는 부동산 임대소득은 아래와 같습니다.(소득세법 제12조, 동법 시행령 제8조의 2)
- 소규모의 주택임대소득
2개 이하의 주택(고가주택의 임대소득 제외)을 소유하는 자의 주택임대소득은 소득세를
부과하지 아니합니다. 다만, 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분등기된 경우에는
각각 1개의 주택으로 계산합니다.
※ 고가주택 : 기준시가가 6억원을 초과하는 주택
- 전, 답의 대여소득
전, 답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득은 농민지원을 위해
소득세를 비과세합니다.
【문37】자금출처조사란?
'자금출처조사'란 국세청이 부동산 등 재산을 취득한 자에 대하여 그 재산의 취득 경위와 들어간 돈의 출처를 확인하여 증여세 과세자료로 활용하는 절차를 말합니다.
자금출처조사는 재산권의 양도가 생전에 재산을 물려주는 등의 불로소득 이전방법으로 이용됨으로써 부당하게 세금을 누락시키는 사례를 막기 위하여 마련된 제도로 그 대상은 미성년자, 부녀자 등 소득원이 없는 사람에 대한 재산증여, 직업 등을 감안하여 자기 스스로 재산을 취득 할 수 없다고 판단되는 사람의 재산취득행위 등에 대하여 그 소요자금의 출처를 조사하는것을 말합니다.
【문38】자금출처조사 면제범위는?
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구 분 |
취 득 자 산 |
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주택 |
주택이외 |
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○30세 미만인 자 |
5000만원 미만 |
3000만원 미만 |
0
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