2006-06-05 23:50
http://blog.drapt.com/csc02096/355821149519049748 
자료출처 : 이상호님의 富로그
원문출처 : http://blog.drapt.com/R0916
운정신도시부지는 지금현재 터닦기 공사가 한창이다.
지금까지 아무도 2기신도시의 실체를 본 사람이 없다. 그저 택지지구보다 조금 더 큰 1기신도시정도의 규모로만 짐짓 짐작할 뿐이다. 그러나 2기 신도시의 개발계획 및 구상을 보면 입을 다물수 없을정도로 거대한 규모에 숨이 막힌다. 그 중 세계화를 지향하는 운정신도시의 개발구상은 가히 여지껏 본적이 없는 세계초일류도시이다.
아래는 건교부와 대한국토, 도시계획학회가 작년에 수립했던 [파주운정신도시 자족기능강화 및 마케팅전략 연구]란 전략보고서를 토대로 운정신도시의 미래상을 그려본다.(극히 일부만 발췌)
@연구 목적
o 신도시의 자족기능 확보 및 마케팅 연구를 통해, 공간구조적 측면에서 자족적인 도시를 개발하는 방안을 모색하여, 도시 자체의 완결성을 증대하고, 주변도시에 대한 의존성을 최소화하고자 함
o 신도시의 자족기능강화 방안을 마련하여 베드타운으로서의 한계를 극복하고, 신도시에 대한 마케팅 전략연구를 통해 신도시 개발시 사전에 사업성 확보전략으로 구분하여 제시
o 파주신도시의 자족기능 확보를 위한 적정 도시 규모를 결정하고 이를 통한 자족기능강화시설을 도출, 유치할 수 있는 합리적 전략 수립 및 토지이용계획 구상 제시
@운정신도시 자족도시 개발방향
자연친화형, 관광·레져형, 문화·예술형 자족도시 개발
1. 자연친화형
생태 환경이 도시 안에서 인간과 공존하는 자연친화형 주거단지 조성 -한강으로 연결되는 곡릉천과 용정저수지를 개발 인공호수를 조성하고, 사시사철 마르지않는 생태수로(관광수로-유람선관광),계류지,폭포, 분수대를 도심 곳곳에 흐르게 한다.
2.관광레저형
미래첨단형, 문화체험형 지구 등 차별화된 지구를 조성하여 주민들의 참여를 유도, 자족도시로서의 기능 강화
3.문화-예술형 자족도시
o 통일시대를 대비하여 남북 문화 융합의 구심점 역할을 감당할 수 있는 신도시
o 국내뿐만 아니라 국제적인 규모의 문화예술행사가 열릴 수 있는 국제문화도시의 조성
교 통(서울과의 최단거리 전략-자족성확보병행)
운정신도시는 생태공원(호수공원)을 경계로 북운정(월드1차,동문2차등)과 남운정(자유로아이파크, 운정휴먼빌등)으로 나뉜다. 우물정(#)모양의 도시형태에 서운정(벽산,국제화웰빙단지등)또한 도시의 서부중심축이다.(지역분배는 개별견해이므로 양해바랍니다)
경의선중심라인인 운정역세권을 중심으로 북운정에는 운정역이, 남운정에는 신운정역이 배치된다.
제1순위인 전철망확보와 함께 대중교통 2순위인 버스교통망은 BRT도입으로인해 운정역과 신운정역을 출발하여 제2자유로를 다이렉트로 관통하여 서울 도심까지 전철보다 빠르게 접근한다.
@운정신도시 교통 입지 여건
o 서울·인천 등과 불과 30~40분 이내 거리에 위치, 인천공항 40분, 서해만 및 순환고속도로 20분 등 원활한 교통시설 및 항만 등과의 근접성이 뛰어남
o 지하철 9호선이 김포공항을 출발해 'Y' 자 형태로 고양시 일산구 대곡역과 김포신도시로 각각 2008년, 2010년까지 연장
o 경의선 복선전철(48.6km)은 2008년 완공 예정으로 현 지하철 3호선보다 서울진입이 편리해짐
- 2008년에는 4~5분 간격으로 운행되는 경의선 철도를 이용할 경우파주 신도시에서 서울 도심까지 30~40분 내에 진입이 가능할 것으로 예상
그 외 문산~상암간 고속도로, 외곽순환고속도로, 제2자유로, 김포~관산간 도로등이 신도시 입주전에 개통된다.
국제교육특구지정(국제화 교육도시 추진)
① 국제화 웰빙단지 개념
o 국제화 도시로 발전하기 위해 외국인 활동의 편의를 제공하며 외국자본의 직·간접 투자를 유치하기 위한 행정적, 물리적 서비스 제공
o 경제활동의 편의를 위해 공업용지 또는 업무용지에 대해 세제상의 혜택, 행정상의 편의와 같은 타 국가와 차별화된 인센티브 제공
o 외국인의 거주를 유도하여 외국인과 국내인이 함께 거주하는 국제화단지 조성
o 공항이나 항만에서의 접근성을 높이기 위한 교통체계 마련 (예 : 고속도로의 연장 또는 기타교통시설 도입)
o 국내와는 차별화된 서구적 개념을 도입한 차별화된 단지 조성
o 유사시장현황-용인 동백 고급주택 사례( 한국판 '베버리힐스'로 조성될 예정) 등등
② 국제화 웰빙단지 조성 방안
o 물리적 조성 방안
- 해외 자본의 유치를 위해 LG 필립스나 기타 해외 기업을 위한 공업단지 조성, 외국인의 라이프 스타일을 고려한 전용 주거 단지, 숙박 단지 조성. 주거 단지는 외국 주택의 평면 모듈을 적용하며 컴팩트한 이용보다는 용적률 및 건폐율을 강화하여 여유로운 주거 단지 조성
- 경제 활동과 병행하여 외국인이 즐길 수 있는 문화 공간, 레저 공간 조성.
- 외국인 중고등학교 건설 지원 / 3~6H 골프장 건설
o 행정적 조성 방안
- 외국인 경제 활동시 경제활동에 따르는 세제 부담을 줄이기 위해 세율을 낮추는 방안 적용. 세비로 인한 경제적 효과보다 고용창출 효과가 더 크다는 전제에서 세율을 낮춤
- 외국인과의 의사소통을 위해 외국인 공무원 채용방안 검토. 이는 단순한 의사소통 기능 외에 문화적 차이를 극복하는 데에도 도움이 됨
- 외국인의 경제 활동에 따르는 행정적 절차를 줄여 행정에 따르는 시간적, 물리적 비용을 줄임
- 외국어로의 의사소통이 자유로운 피고용인, 외국기업에서의 일정 수준이상 직급의 내국인에 대해서는 세제 혜택을 주어 내국인의 이 지역 내 외국계 기업의 취직을 장려하는 방안 실시
③ 국제화 웰빙단지 조성 효과
o 국제화 웰빙단지를 통해 대한민국 또는 파주의 국제적 위상을 높임
o 국제화 웰빙단지가 성공한다면 이를 국내 각 시·도에 적용하여 경제 성장을 도모
o 외국 문화가 국내에 들어오는 창구의 역할을 하며 국내와 해외 문화의 가교 역할을 수행
o 국제 자본의 직·간접 투자가 용이해져 타 경제 협력에도 큰 도움이 될 것으로 기대
@High Quality의 교육환경 조성
① Global Academy (외국어 학교)
o 개념
- 세계화 시대를 대비한 외국어 학교의 신설
- 해외에 가지 않고도 영어 및 기타 외국어를 효율적으로 습득할 수 있는 능력을 배양시켜 줄 수있는 전문기관
o 조성방안
- 다양한 언어를 회화중심으로 교육시키고, 전문인력 배출을 목표로 한 시설
- 초, 중, 고 학생들을 위한 대안학교의 한 형식으로서 이루어질 경우, 국내 및 해외대학 진학을 위한 특전을 부여하는 형식으로 운영
- 다양한 형태의 강의실 구성이 가능한 모듈 설계
- 멀티미디어 제공 실습실, 도서관, 식당, 주차장 등 모든 일체의 시설이 갖추어진 선도적 교육기관으로서의 입지를 이어갈 수 있는 시설
- 기업체 위탁 교육과 기존 교사들의 재교육을 통하여 파주시민의 전반적인 외국어 교육의 수준을 드높이는데 기여
o 조성효과
- 막대한 국내 대학생 및 일반인들의 외국어 교육에 소모되고 있는 외화지출에 따른 외화 낭비를 막고, 이를 국내에서 해결하여 외화낭비의 절감효과 기대
- 국내뿐만 아니라 해외 학생들의 유입을 통해 파주시 교육인구의 비율을 높이는 한편 상주인구화 함
- 파주시민 자체의 교육적 자부심 고양에 기여할 것으로 기대
② Nobel Science Center (영재교육 전담기구)
o 개념
- 과학 교육 전문 센터를 통해 영재교육, 특수교육 및 전문가의 강의가 이뤄지는 장을 마련
- 영재의 조기발굴과 교육을 통해 지역발전에 도움되는 인재로 양성하기 위한 기관으로 발전
o 조성방안
- 세계 유형 과학자, 학자 초청을 통한 강의 제공
- 파주시 인근지역 뿐만 아니라 전국적 영재들의 발굴을 통해 일정 기간 강연회를 개최
- 해외 초청 강연자의 단기 체류를 위한 과학전문가·교육가를 위한 단지 조성
- 과학을 소재로 한 정기적인 전람회 개최
- 영재교육, 특수교육 등을 주로 담당해오던 학원들의 포럼이나 심포지움 개최
o 조성효과
- 교육의 도시 파주의 이미지 더욱 강조하며 전국적인 위상 발돋움
- 파주지역의 전반적인 교육수준 향상 도모
- 과학전문가·교육가들의 정기적인 강연회 개최 등을 통한 인구유입으로 경제활성화
- 과학 영재들의 유입으로 인한 과학관련 시설의 유치 가능
- 과학 영재들의 육성 프로그램 교환 및 전반적인 수준 향상
③ 특수목적 고등학교
o 개념
- 각 분야의 영재 발굴과 고급교육으로 인재 양성
- 파주 신도시의 교육위상을 높여 거주민들의 질적 만족 향상
o 조성방안
- 외국어 고등학교, 과학고등학교의 설립
- 기존 특목고의 인지도에 맞도록 시설 및 수준 향상
- 첨단화된 교육 강의실 및 기숙사의 건설
o 조성효과
- 수준 높은 교육의 도시로의 이미지 향상
- 파주지역의 전반적인 교육수준 향상 도모
- 특목고 진학생, 과학전문가·교육가 의 유입으로 인한 경제 활성화
- 영재들의 유입으로 인한 심포지엄, 교육관련 시설의 유치 가능
운정신도시는 부산 영조건설이 계획한 영어아파트마을과는 차원이 다른 외국인과 내국인이 거주하는 세계적인 도시로 발돋움한다.
얼마전 발표된 파주국제화교육특구전략또한 이 보고서를 토대로 진행된 사항이다.
-파주시장이 주관한 철수미군기지에 서울대캠퍼스 강력유치
-서강대측은 강력한 유치희망=파주시는 계속적인 서울대 유치 노력(재임시장 유화선공약)
-도심내 운동장을 배제한 도심형대학유치를 통한 교육활성화 방안진행중
자족도시 건설방안
@TFT/LCD 중심의 클러스터 육성
① TFT/LCD중심의 클러스터 형성
② LG-Phillips TFT/LCD산업 클러스터의 육성
③ TFT/LCD 연계산업
@파주신도시 인구전망
o 파주 신도시의 총 인구규모는 169,672 명으로 전망됨(부양가족 수는 종사자수에 대해 3.3인을 적용함) 이 중 TFT/LCD 산업의 종사자수는 LG-Philips LCD에서 제시한 17,746명인을 적용함
민자유치를통한 신개념 도시건설
@시설/지역별 사업내용 및 민간유치의 의의
@민자유치지역의 공간계획(예시)
운정신도시 개발에 있어서 마케팅 전략은
1) 1차적으로 택지를 매입하는 시공사를 목표로 어떻게 택지를 분양하고 상업화 할 것인가
2) 2차적으로 일반 최종수요자를 대상으로 어떻게 파주신도시를 소비자들의 인식 속에 가치 있는 도시로 자리매김하여 결국 도시의 가치를 높일 것인가
3) 이러한 목적을 조기에 달성하기 위한 어떠한 핵심 선도시설을 도출하고 유치하는 전략을 수립할 것인가임
4)수도권 서북부 권역의 관문이며, 서울과 향후의 북한 개발을 연결하는 주요 결절점에 위치하고 있어 교통 환경이 급속히 개선되고 있음. 또한 파주신도시 개발계획과 LG 필립스 LCD 산업단지 계획 등으로 인해 주거기능 및 상업기능이 확충되고, 첨단·생태 도시 중심으로 변화를 모색하고 있음
5)기본방향
o 파주신도시의 현재 중심상업/업무 용지를 중심으로 북쪽으로 위치한 도심형 대학과 도시지원시설용지를 하나의 Cluster로 설정. 또한 "중심상업용지 및 국제화웰빙단지" 를 축으로 특화개발을 유도.
o Cluster형 개발은 기업, 대학, 연구소 등이 특정지역에 모여 네트워크 구축과 상호작용을 통해 시너지를 내는 개발수법임. 성공요인은 1) 집합적 수준에서의 공생의 vision을 설정, 2) 구성주체간의 적절한 역할분담, 3) 공생의 네트워크 그리고 4) 공공부문의 지원 및 체계 구축임
o 성공요소에서 제시된 것 같이 각각의 부지에 산업유치의 효과를 극대화 할 수 있는 기능을 부여하기 위해, 도시지원시설용지는 LG 필립스로 파생되는 업체를 유치함으로서 첨단전자 산업의 생산 및 업무지원기능을 수행함. 도심형 대학은 환경 및 첨단 전자와 관련된 교육 및 연구의 기능을 담당함.
o 중심상업용지는 낙후된 수도권 서북부 권역의 "Town Center" 로서 기능을 선도적으로 수행할 수 있도록 Landmark적 성격을 부여하여 개발하고, 국제화 웰빙단지도 파주신도시를 조기에 활성화 시킬 수 있는 핵심적인 성격으로 조성
중심상업지구
2005 파주시 주민설문조사의 결과를 보면 물품구입시 불편사항으로 교통수단의 부족(24.2%)>먼 거리 위치(17.1%)>가계의 소규모(16.6%)>물건종류의 부족(14.2%)의 순으로 나타남
o 공공문화시설 이용에 있어서 먼 거리 위치(26.0%)>이용시설유형의 부족(24.8%)>낙후된 시설수준(21.2%) 등의 순으로 나타남
o 파주시민 쇼핑 및 문화시설의 이용지역은 금촌(24.8%)>일산(21.9%)>동네주변(14.4%)>문산(13.3%) 등의 순으로 나타났으며 이를 활동유형별로 구분하면,
특히 일상용품과 농기구 등을 제외한 외식, 사회생활, 의료, 쇼핑, 휴식, 공연관람 등은 대부분 파주 이외 지역인 일산과 금촌, 문산 지역에서 소비가 이루어지고 있는 상태임.
o 이사희망 집단의 원인을 분석한 결과, 자녀교육(33.6%)>생활편익시설부족(15.7%)등의 순으로 나타나 생활편익시설의 다소 부족함을 알 수 있음
o 이를 종합적으로 볼 때, 파주시는 쇼핑 및 문화시설에 대한 전반적으로 낙후되어 있는 것을 알 수 있으며 특히 파주신도시의 경우, 이러한 수요 및 요구를 충족시킬 필요가 있음
파주신도시 유통환경 변환
o 할인점 및 패션몰 등장으로 국내 상업시설 시장 대폭 개편
o 시장 개방에 따라 외국 경쟁자들의 증가로 다양한 형태의 상권 형성
o 소비자 형태의 균등한 분배 및 다양한 형태의 소비구조로 개편
o 코엑스(COEX), 센트럴시티 등 대규모 상업시설에 Entertainment의 기능이 복합화된UEC(Urban Entertainment Center)형태의 복합상업시설 등장
중심상업지구(운정역세권)
o 파주신도시 중심상업용지의 주요 경쟁지로 파주출판단지, 고양시 KINTEX 그리고 문화관광단지, 상암 DMC, 김포SKY CITY 임-서북부권을 대표하여 이들 경쟁지를 능가하는 특구지역조성(LAND MARK 주상복합등 )
o 파주신도시내의 운정역사 부근 중심상업용지처럼 광역권역을 목표로 진행되고 있는 사업은 현재 화성동탄의 복합단지가 유일한 유사사례임. 따라서 민-관 PF 개발의 적정규모는 전체 유사사례의 평균(1.27%), 유사기능(화성) 화성동탄(30,166평)의 비율(1.06)과 건설업체 의견조사 적용. 30,000평 - 40,000평 정도가 적절
o신도시 내에 상업용지는 3곳에 배치되어 있음 (A, B 블록 32,228평, 수퍼블럭 75,829평-운정역사 중심지구포함) 각 구역별 특색에 맞는 다른방안으로 사업추진-신운정역의 건설로 B블럭변경추진예상
홍 보
@포지셔닝 인지지도 설정
① 첫 번째 기준설정
o 인구증가 및 공업화로 메말라가는 도시환경 속에서 도시민들이 갈구하는 것은 건강한 삶을 유지하고 적절한 휴식을 취할 수 있는 인간중심의 자연적 환경일 것이다. 이러한 면에서 도시의 친환경성 및 휴식할 수 있는 공간 확보가 중요하다.
o 이러한 면에서 변모하게 될 파주 신도시의 모습은 압도적으로 많은 자연녹지 및 생태자원 확보를 통해 다른 도시에 비해 경쟁우위를 갖게 될 것이다.
② 두 번째 기준설정
o 사람들이 살 곳을 정하는데 있어서 중요한 또 다른 조건은 경제적인 면에 대한 고려이다. 즉 경제적인 풍요로움을 보증하는 일자리를 자체적으로 창출할 수 있는가이다. 즉 도시의 자족성 확보를 통해 잘 사는 환경이 구비되어져 있느냐가 중요할 것이다.
o 파주 신도시는 공해가 적은 첨단 정보산업단지 유치를 통해 일자리를 창출함으로써 도시의 자족적 기능을 확보하고 남북교역의 중간루트로서 떠오르는 성장 도시로서 수도권 서북부의 중심축으로 나아가고자한다.
표 6-45> 신도시 가구의 서울에 직장을 가진 통근자 비율 및 도시 녹지 보유율
o 이 상의 두 가지 기준들은 인구유입 및 비즈니스 주체들의 투자를 위한 의사결정 요인으로 중요하며 파주 신도시가 계획대로 진행될 경우 다른 신도시들에 비해 비교 우위를 갖고 있다고 판단되는 기준들로서 인지지도 작성을 위한 기준을 위한 결정요인들을 충족시킨다고 보여진다. 표 1을 기준으로 인지지도를 작성해 보면 그림 1과 같다.
<그림 6-16> 신도시 시장(new town market)의 인지지도 (perceptual map)
파주신도시 홍보 및 PR 방안
요약 및 소결
■ 파주신도시의 지속적 경쟁성 확보를 위해서 소비자의 마음에 인지시켜야 되는 포지셔닝 지도를 작성. 파주시는 타 신도시에 비해 환경성과 자족성에 대한 경쟁성 확보
■ 이를 지속적으로 유지하기 위해서 환경부에서 주관하는 "Green City"로 선정될 필요가 있으며, 또한 파주신도시 홍보관을 설립, 파주신의 역사와 개발과정을 신도시내에 영구히 보전. 기타 다양한 대중매체를 통한 지속적인 홍보 및 광고
개인적인 투자견해
-운정신도시내의 분양이 최우선 순위이며 최선으로는 운정휴먼빌(호수공원전면배치-역세권) 조합원분 매수와 한라비발디(생태공원전면배치-중대형)분양을 최우선으로 노려볼만함(전매가능 메리트). 차선책으로는 운정신도시내 기존아파트(추후 분양APT시세대비 85~95%형성가능) 매수가 가장 큰 투자수익률을 거둘것임. 분양(신도시아파트)가, 매매(기존아파트)가 대비 수익률은 80~90%선에 육박할것으로 예측(스피드뱅크 투자분석인용)
이 전략보고서 방안의 긍극적인 목표는 파주운정신도시를 유례없는 대한민국안의 국제도시(세계최초 U-CITY 및 생태환경도시)로 건설하고자하는 강한 의지를 볼수있다. 이번 운정신도시의 표본은 여러모로 실패한 1기신도시의 단점만을 보완하고 외국의 성공한 국제신도시(일본,영국,미국,말레이지아등등)개발사례를 집중 연구하여 전략을 세운것으로 드러났다.
국내에 유례없는 신도시를 우리나라 국민중 단 한명도 거주한적이 없기에 운정신도시에 대한 평가는 차후에 내려야한다.
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