우리동네이야기(126)

집주인은 수리비용을 어디까지 부담하는가?

임차인은 어느만큼 책임을 져야하는가 ? 일반적으로 약자인 임차인은 집이 부실해도 참고 사는 경우가 대부분이다.또한 주인과 한집에 사는 경우 매일 얼굴을 보고 살아야 하므로 보통 껄끄러운 것이 아니다.

하지만 권리는 남이 주는 것이 아니다. 자신이 찾아서 행사해야 합니다.

부엌 선반,차양,전등설비,문위선반,덧문,부엌과 방 사이의 문, 지하실로 통하는 문,처마,수도설비,전기 인입선,계단,굴뚝 하수도,가스시설, 광고용 표지판,화장실,현관,우리문,환기통,옥외의계단과,그지붕,진열대 등은 부속물로서 임차인은 지출했던 수리비용을 집주인에게 청구할 수 있습니다.

그러나 임차인이 집주인의동의없이 임대한 주택의 거실과 베란다 턱을 없애거나 부엌구조등을 ,바꾸거나 방을 늘린 경우에는 집주인에게 수리비용을 청구하지 못하는 것은 물론 계약해지나 ,손해배상청구의 대상이 될 수 있다.

만일 임차인이 베란다 난간이 부실해서 이를 수리해 줄 것을 요구하였으나 집주인이 이를 ,수리하지않아 난간이 부서지며 사람이 난간에서 떨어졌다면, 손해배상을 해주어야 하는 ,경우도 있습니다.

■ 임차인의 권리와 의무를 정리해 보면...

1.임차인은 임차목적물(임차주택)을 그 목적에 맞게 사용하고,수익할 수 있으며, 기간중 임차주택을 보존하고 만료시 원상대로 반환해야 한다.

 (화재등의 과실로 파손시켰을 때는 배상해야 합니다.)

2.주택을 수리할 필요가 있을 때는 지체없이 임대인에게 알려야하고(민법634조) ,  수리를 요구할 수 있다.

3.임차인이 불량한 현관 자물쇠를 교체한다든지 지붕을 수리하는등 주택의 보존을 위하여 필요한 건물 수리에 든 비용(필요비)을 지출했을 때는 이를 임대인에게 즉시 청구할 수 있다(민법626조1항).

4.임대인의 동의를 얻어 페인트칠을 다시 하거나 양변기를 교체하는 것과 같이 주택의 가치를 높이는 비용(유익비)을 쓰고 기간 만료후에도 가치가 남아 있을 경우 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있다(민법626조2항).  필요비와 유익비는 임차인이 집을 비워준 후 6개월 이내까지 청구해야 한다.임대차계약이 종료된 후에도 필요비나 유익비를 반환받지 않았다면 주택의 인도를 거부할 수 있다.(임차인의 필요비, 유익비 상환청구권리)

5. 임차주택 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속물을 설치했을 때는 임대차가 끝났을 때 임대인에게 그 부속물을 매수할 것을 요구할 수 있다(민법646조).  (매수금액은 청구 당시의 시가로 정한다.)

6.임차주택의 일부가 임차인의 잘못 없이 파손되어 사용, 수익할 수 없을 때는 그 비율만큼  임대료를 감액할 것을 요구할 수 있다(민법627조1항).

7.다른 사람에게 임차권을 양도하거나 전대할 때는 임대인의 동의를 받아야 한다(민법629조).  - -일 부분인 경우에는 제외.

8.임대인이 주택의 보존에 필요한 행위를 하려 할 때 임차인은 이를 거절할 수 없고(민법624조) 다만 그 행위가 임차인의 의사에 반하고 그로 인해 임차의 목적이 달성되지 못할 때는 계약을 해지할 수 있다(민법625조)

9.임대인은 주택을 임차인에게 인도하고 계약기간 동안 사용,수익에 필요한 상태를 유지,관리해야 한다 (민법 623조).즉 임대중에 고장,파손이 발생했을 경우 이를 수리 해 주어야 한다. 고장의 원인이 임차인에 의한 것이라도 임대인이 수리한 후 임차인에게 변상을 요구해야 한다.  그러나 계약서에 수선의무를 임차인이 지도록 했다면 수리의무를 면할 수 있다. 도배와 장판은 양자간에 협의해 정하고, 전구나 수도꼭지등 적은 금액일 경우에는 임차인이 부담하는 것이 관례이다.

◆임대인의 수선의무

임대인이 하자에 대한 수리를 거부할 경우에는 임차인이 하자를 수리한 후에 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있고 계약을 해지하여 보증금의 반환을 청구할 수도 있다.

그리고 임차인이 임대물의 하자 때문에 생긴 손해와, 수리를 하거나 계약을 해지하면서 생기는 손해에 대한 배상도 청구할 수 있다.

■ 임대차의 종료.(임대차를 중도 해지 할 수 있는 경우)

1:임대인이 임대차존속중  임차주택의 사용,수익에 필요한 상태를 유지 시키지 않은 경우.

 ☞주로 누수나 보일러의 고장,악취 등으로 임차주택에 살 수 없다고 주장하는 경우가 많다.

이 경우 임차인은 상당한 기간을 정하여 채무의 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않을 때에는 임대차를 해지할 수 있고, 해지통고가 된 날로부터 1개월이 경과하면 임대차는 종료된다.

2:묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지를 통고한 날로부터 3개월이 경과하면 임대차는 종료된다.

3:기타 임차주택이 훼손 멸실되어 임차의 목절을 달성할 수 없는 경우.

■ 임차권등기와 임대차의 종료.

1: 임대차 존속기간의 만료로 임대차가 종료된 경우.

2: 해지에 의하여 임대차가 종료된 경우.

3: 합의 해지된 경우.

  ☞ 임차권등기를 하려면 임대차가 종료되어야 합니다.

  ☞ 이는 임대차보호법에 의한 것이 아니고,민법에 의한 것입니다

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