1) 주택의 개념

｢소득세법｣ 제89조제1항제3호(1세대 1주택의 비과세) 및 동법 시행령 제162조의2제5항(1세대 2주택 이상 소유자의 실가과세)의 규정을 적용함에 있어서의 “주택”이란

① 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기유무와 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물을 말하고, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따른다. 임대하여 주거전용으로 사용하는 건물부분도 주택으로 본다.

② 통상 건물을 주택으로 보기 위해서는 상시 주거용으로 사용하여야 하고 실제 주거에 공할 수 있는 상태이어야 한다.

2) 주택의 판정

① 폐가

사람이 살지않는 폐가로서 주택의 기능을 이미 상실한 것은 주택이 아닌 나대지를 양도한 것으로 보아야 한다. (심사양도2003-108, 2003.08.25)

② 공부상 주택을 영업용으로 사용하다 양도하는 경우

소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포․사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 소득세법 시행령 제154조제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.  (소기통 89-3)

③주거용 오피스텔

1세대 1주택 비과세규정 적용시 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 오피스텔도 이 기준에 따라 사실판단해야 한다.(재경부 재산46014-40, 2003.2.18)

④ 유료 노인복지시설(실버타운내 주거용 건물)

세법상 '주택'인지 여부는 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용되는지 여부로 판정하는 것이므로 유료 노인복지지설중에서 사실상 주거용으로 사용되는 건축물에 대해서는 주택으로 보아 그 과세여부를 판정하는 것임 (재정경제부 세제실 재산세제과, 주요질문모음(FAQ) 206.3.31)

⑤ 공장내 합숙소

사용인의 기거를 위하여 공장에 부수된 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우에 당해 합숙소는 주택으로 보지 아니한다. (소기통 89-11)

⑥ 별장

별장은 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양․피서․위락 등의 용도로 사용하는 주거용건축물이므로 주택으로 보지 아니한다. 따라서 일반주택과 별장을 보유하다가 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세 또는 1세대 다주택자 중과규정을 적용함에 있어서 별장은 보유 주택수 계산에 포함되지 아니하나 별장과 그 부속토지를 양도하는 경우에는 비사업용토지로 보아 양도소득세 중과대상이 된다.

** 신축 공동주택 취득세 감면의 경우 별장을 소유하고 있는 경우 주택소유로 보아 취득세 감면대상에 해당하지 않는다는 행정자치부 심사결정사례가 있슴.

⑦ 콘도미니엄

관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당하지 않는다.(소기통 89-16)

3) 보유주택의 수 계산

① 1주택을 공유하는 경우

ㅇ 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 1주택을 소유하는 것으로 본다. 다만 생계를 같이 하는 동일세대원이 공동으로 소유하고 있는 경우 1주택으로 본다.

ㅇ 상속받은 주택을 공동소유하고 있는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 공동상속 1주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속주택을 소유한 것으로 본다. (소득령 제155조제3항)

② 임대주택

1세대 1주택 양도소득세 비과세 판정시 임대주택도 1세대의 소유주택 수에 포함하는 것이 원칙이며, 다만, ｢조세특례제한법｣ 제97조 및 제97조의2의 규정에 의한 임대주택은 당해 규정에 따라 1세대 1주택 비과세 판정시주택 수에서 제외하고 있다.

③ 종업원 기숙사로 사용되는 주택

ㅇ 축산업을 운영하면서 종업원 및 종업원가족의 주거용으로 사용되는 아파트를 사업용 고정자산으로 계상되어 감가상각하고 있다 하더라도 당해 아파트는 소유자인 개인이 임의로 처분이 가능한 주택에 해당하므로 1세대 1주택 판정시 주택의 수에 포함된다. (국심2003전2545, 2003.12.24)

ㅇ 병원을 운영하는 개인사업자가 아파트를 분양받아 병원재산에 등재하고 종사직원의 기숙사용으로 사용하고 있는 경우에도 같은 개인사업자의 주택의 수에 포함한다. (서일46014-11404, 2003.10.07)

④ 매수자의 등기지연으로 1세대 2주택이 된 경우

1세대 1주택을 양도하였으나 동 주택을 매수한 자가 소유권이전등기를 하지 아니하여 부득이 공부상 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의하여 1세대 1주택임이 사실상 확인되는 때에는 비과세 한다. (소기통 89-5)

⑤ 한 울타리 안에 두채 이상의 집이 있는 경우

한 울타리 안에 있는 2채 이상의 주택(안채, 별채 등)이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 이를 1주택으로 본다. 이 경우 동일한 생활영역 안에 있는 1주택으로 볼 것인지의 여부는 각 건물의 주출입구, 독립성 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임. (재산 46014-861, 2000.7.13)

⑥ 재개발․재건축 조합원입주권

1세대가 주택재개발·재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 2006.1.1 이후 인가되는 관리처분계획에 따라 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권, 그 조합원으로부터 2006.1.1. 이후 승계취득한 것을 포함)와 주택을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우 조합원입주권은 보유주택 수 계산에 포함된다. (2005.12.31 소득세법 제89조 개정, 시행 2006.1.1)

⑦ 판매용 재고주택

부동산매매업 및 주택신축판매업의 재고주택은 거주용주택으로 보지 아니하므로 1세대 1주택의 범위에 포함하지 아니한다. 이 경우 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택 여부를 판정하는 것이다.(재일 01254-2002, 1992.8.7)

※ 1세대 2주택 이상 양도소득세율 중과규정을 적용할 경우에는 주택매매업자의 재고주택은 주택수의 계산에 포함된다.(소득령 제167조의3제2항, 제167조의5제2항)

⑧ 자가사용주택

㉠ 거주자가 기존주택을 헐고 1세대는 거주할 목적으로, 잔여세대는 분양할 목적으로 다세대주택을 신축하여 분양한 경우에는 본인이 거주하는 세대에 대한 가액상당은 당해 사업의 총수입금에 산입하지 아니한다. 이 경우 실제 거주할 목적이었는지의 여부는 주택신축의 목적, 타 주택 소유여부 및 신축후 실제 거주여부 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항이다.(소득 46011-1183, 1993.4.30)

㉡ 조합을 결성하여 기존빌라 18세대를 건축법에 의하여 19세대로 재건축하여 18세대는 조합원들이 입주하고 1세대는 일반분양한 경우(국세청 서면인터넷방문상담4팀-2506, 2005.12.14)

ㅇ 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자한 날 또는 등기 접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임

ㅇ 거주자들이 주택과 그 부수토지를 현물출자하여 20세대 미만의 주택을 신축하고 당해 신축주택 중 본인들이 1주택을 사용하고 나머지 주택을 일반 분양하는 경우, 공동사업자 본인들이 자가 사용하는 신축주택에 대한 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임

⑨ 대표자명의로 되어 있는 종중소유 주택

종중소유 주택은 명의만 등재되어 있고 대표자 개인소유가 아니므로 대표자 본인이 소유·거주하는 종중소유 주택 외의 주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도시 비과세된다. (재산 01254-175, 1987.1.22)

4) 1세대 1주택에 부수되는 토지의 범위

가) 1세대 1주택 부수토지의 범위

① ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호에서 ꡒ1세대 1주택에 부수되는 토지의 범위ꡓ라 함은 당해 거주자가 생활근거지로서 소유하는 국내의 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 도시지역 안의 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배를 곱하여 산정한 범위 이내의 토지를 말한다. 또한, 주택에 부수되는 토지면적은 주택일부의 무허가 부분의 정착면적도 포함하여 계산한다. (소득령 제154조제7항, 소기통 89-8․89-9)

  ② 따라서 1세대 1주택의 부수토지 지상에 정착된 건물의 면적에 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제7항에서 규정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지면적에 대하여는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니한다. (재일 46014-1872, ’99.10.23)

나) 1세대 1주택 부수토지의 판정

① 1세대 1주택 및 부수토지 판정기준

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택의 구분은 사실상의 사용용도에 의하는 것이며, 그 사용용도가 불분명한 경우에는 공부상의 내용에 의하는 것으로 매각전 주택부분을 제외한 상가부분을 멸실한다 하더라도 그 부수토지는 양도소득세의 과세대상이 된다. (재산 46014-981, 2000.8.9)

② 토지구획정리사업시행으로 주택이 멸실되어 나대지로 양도하는 경우(소득세법 해석편람 89-6-7)

토지구획정리사업법에 의한 사업시행으로 인하여 주택이 멸실된 후 나대지 상태로 양도하는 경우 당해 토지는 소득세법 제89조제1항제3호에서 규정하는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니한다.

③ 2필지로 된 주택 부수토지의 범위

지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하며 이를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다. (소기통 89-7)

③ 주택의 소유자와 그 부수토지의 소유자가 서로 다른 경우

㉠ 주택의 소유자와 그 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 1세대 1주택의 부수토지로 보지 아니한다. 주택소유자와 그 부수토지의 소유자가 동일세대원이 아닌 경우에는 주택이 비과세대상이 되더라도 부수토지는 비과세되지 않는다. (재산 46014-928 2000.7.27, 인터넷상담사례 번호 323914, 2006.6.2)

㉡ 1세대 1주택 판정시 주택의 범위(소득세법 해석편람 89-2-17)

｢소득세법 시행령｣ 제154조의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 미등기된 주택과 그 부수되는 토지를 동일 세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우, 그 부수토지 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 부수토지 소유자가 미등기된 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리할 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 본다.

(재일 46014-2017, ’99.11.27)

㉢ 그러나 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지를 동일한 세대의 구성원이 각각 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세된다. (소기통 89-6)