지인 중 한명은

작년 2월부터 올 8월까지 1년 6개월동안 소형오피스텔을 약 10개 구입했다.

한방에 10개를 구입한 것이 아니라, 4~5개월 간격으로 꾸준히 구입을 했다.

이 친구의 B/S, P/L을 곰곰히 따져보았다.

개당 작게는 700만원에서 많게는 4,500만원씩,

약 10개를 전세안고 구입하는데 들어간 실투자금액(매매가-전세가)은 1.8억 이었지만,

그 중 1억은 먼저 구입했던 오피스텔에서 회수된 현금흐름으로 재투자를 했기 때문에

순수하게 자기 호주머니에서 나온 돈은 8,000만원이다.

취득가액 합계(자산)가 약 10.2억이었는데, 지금 시세 합계가 최소 15.5억이다.

취득시 전세금과 융자의 합계(부채)가 8.4억이었는데, 지금 부채 합계가 9.4억이다.

현재까지 1년 8개월만에 8,000만원으로 약16억의 재산을 만들었으며,

1년 8개월만에 8,000만원으로 6.1억의 순자산(자산-부채)을 증가시켰다.

추측컨대, 이 친구의 자산은 1년 내로 최소 5억은 더 증가한다.

3년 내로 훨씬 더 많이 증가한다.

그러나, 이 친구에게는 팔지 않는 이상,

재산 증가, 순자산 증가는 큰 의미가 없다.

(물론, 융자를 통한 현금흐름을 확보하려면 의미는 있겠지…)

더 중요한 것은,

10개의 오피스텔을 통해 추가 융자를 받지 않고

향후 1년간 예상되는 전세상승률을 7%만 잡아도

전세가 증가를 통해 들어오는 돈이 6,500만원이다.

사실은, 과거 전세상승률은 연간 10%가 훌쩍 넘으므로 보수적인 계산이다.

그 후년도의 현금흐름은 더 증가할 것이다.

불과 8,000만원의 자기 돈으로…

투자 패턴은 크게 두가지로 나눌 수 있다.

한 방의 시세차익을 기대하며 매매를 전제로 구입하는 패턴과

전월세 및 융자를 통한 지속적인 현금흐름을 기대하며 보유를 전제로 구입하는 패턴이다.

‘부자아빠 가난한아빠’의 저자 기요사키는

후자의 방법으로 부동산 투자를 하는 사람이다.

자신이 전문투자자로 불려지기를 좋아하는 이 양반은

일단 투자한 부동산은 파는 것을 좋아하지 않는다.

팔게되면 발생하는 현금흐름 중 일부를 세금으로 국가와 공유해야하며

팔고나면 세금 등 거래비용 때문에 동일한 가치를 가진 자산을 살 수 없으며

새로운 자산을 구입하기까지 자산에서 발생하는 가치상승과 현금흐름을 잃게 되기 때문이다.

이 양반은 임대수요 증가에 포커스를 두고, 투자한 부동산 가격상승을 통해

레버리지를 일으켜 또 다른 부동산을 사는 것을 좋아한다.

따라서, 투자한 부동산의 가치하락이 예상되는 특별한 경우만 아니라면

처분할 일이 없기 때문에

가능한 싸게 사서 현금흐름 수익률을 높이기 위해 투자타이밍에만 관심이 있을 뿐,

현재의 시세도 별로 관심이 없다.

투자의 방법엔 정도가 없고 때에 따라 병행을 해야겠지만,

난, 지금 이순간 기요사키식의 투자가 아주 맘에 든다.

투자가 투자금액보다 더 많은 현금흐름을 뽑는 것이 궁극적인 목적이라면,

샀다가 처분하는 방법만이 현금흐름을 뽑는 방법은 결코 아니다.

96년에 분당 30평대 아파트를 9천만원으로 전세안고 샀던 사람이

지금 집은 여전히 자기 소유이면서도

전세가 상승으로 본전을 다 회수하고도 5,000만원의 현금이 더 생기고

향후의 추가 현금흐름도 기대할 수 있는 경우.

00년 분당 소형아파트를 1억으로 전세안고 10개 샀던 사람이

지금 여전히 그 집들을 소유하고 있으면서도

전세가 상승으로 1억 본전을 다 회수하고도 3억의 현금이 더 생기고

향후 연간 최소 7,000만원 이상의 추가 현금흐름도 기대할 수 있는 경우.

위 사람들이 현재 손에 쥐고 있는 현금은

다른 어떤 사람들이 부동산을 처분한 후 손에 쥐고 있는 현금과 똑 같은 ‘현금’이다.

전세금은 빚이라는 생각에서 벗어나야한다.

대한민국에서 집을 보유하면 매년 증가하는 전세금은 빚이 아니라

후일 언젠가 팔았을 때 손에 쥐는 현금흐름이 미리 들어오는 것이다.

개인의 자산은 그대로 유지가 되면서…

왜 대한민국의 전세금이 계속 상승할 수 밖에 없는가.

그래서 증가하는 전세금은 돌려줘야할 빚이 아닌가에 대한 이유를 알아야 한다.

 8,000만원의 돈으로 1년 8개월만에 20배의 자산과 7배 이상의 순자산을 증가시키고

내년부터 연간 현금흐름 수익률을 투자금액 대비 최소 80% 이상 기대할 수 있는 위 친구는 

지금, 기요사키식 투자를 하고 있는 것이다.

아무도 쳐다보지도 않던 소형오피스텔을 과감히 구입했던 수많은 다른 지인들을 보면,

매매가 상승에는 큰 확신이 없어도 증가하는 전월세가를 보고 구입한 사람이 90% 이상이므로,

이들 역시 기요사키식 투자를 이미 알고 있거나 터득하고 있는 중이다.

부동산을 통해 부자가 된 어르신들이

‘부동산은 파는게 아니고 사는거란다’라고 하신 말씀은

바로, 기요사키식 투자를 터득하고 계시기 때문이다.

(아기곰동호회.서호익)