1가구2주택 양도세 중과세가 2007년 1월1일부터 시행되고 있지만 아직도 1가구2주택 양도세 중과 대상이 어떤 주택인지에 대해 잘 모르는 사람이 많다.

 

2주택이 둘 다 중과 대상이라면 문제가 아니나 두 채 중 한 채만 해당된다면 중과 대상이 아닌 주택을 먼저 파는 것이 절세 방법이기 때문이다. 중과세에 해당되면 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율이 50%나 되므로 일반과세에 비해 세 부담이 엄청나다.

예를 들어 서울에 5억 원짜리 아파트 한 채(기준시가 4억원, 5년 거주, 취득가액 4억 원)와 의정부에 1억2000만 원짜리 빌라 한 채(기준시가 9500만원, 3년 보유, 취득가액 5500만원)를 보유한 W씨는 의정부 빌라를 먼저 파는 것이 절세가 된다.

 

수도권(읍ㆍ면 제외)과 광역시 소재 주택은 무조건 중과 대상 주택 수에 포함되기 때문에 W씨는 1가구 2주택 중과 대상자이나 양도가액이 1억 원이 넘더라도 기준시가가 1억 원 이하이면 중과하지 않는 예외규정이 있기 때문이다.

따라서 의정부 빌라를 먼저 팔면 양도세가 대략 1000여 만 원이나 서울 아파트를 먼저 팔면 양도세가 무려 4800여 만 원이나 된다.

1가구 2주택이라고 무조권 중과 안돼

 

집을 두 채 보유하면 1가구 2주택 자가 되나 1가구 2주택 자라고 해서 모두 다 중과 대상이 되는 것은 아니다. 1가구2주택 중과 대상인지를 판별하려면 먼저 보유중인 주택이 중과 대상 주택 수에 포함되는지의 여부를 따져야 한다.

 

그런 다음 중과 대상에서 제외되는 주택이 있는지를 따져야 한다. 1가구 2주택 중과 판정은 다음의 순서대로 하면 쉽다.

▶①수도권과 광역시 소재 주택(읍면 지역 제외)인지, 기타 지역과 읍ㆍ면 소재 주택인지를 먼저 따진다.

수도권과 광역시 소재 주택(읍ㆍ면 지역 제외)은 가격과 상관없이 무조건 중과 대상 주택 수에 포함된다. 예를 들어 경기도 용인과 화성에 집을 두 채 보유하고 있다면 1가구 2주택 중과 대상이 되는 것이다.

▶②수도권과 광역시(읍ㆍ면 지역 제외) 이외 지역은 기준시가 3억원 초과일 때 중과 대상 주택 수에 포함된다.

가령 서울에 아파트 1채, 천안시에 기준시가 2억5000만원 아파트 1채를 보유한 사람은 1가구 2주택 자이긴 하나 1가구 2주택 중과 대상은 아니다.

▶③그러나 1가구2주택 중과 대상이라고 해도 양도하는 주택이 예외 사항에 해당되면 중과되지 않고 일반 과세된다.

기준시가 1억원 이하인 주택(정비구역으로 지정 고시된 지역의 주택은 제외)을 비롯해서 양도세 감면주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택 등이다.

 

예를 들어 서울과 의정부에 집을 각 1채씩 보유하면 1가구 2주택 중과 대상이나 의정부 집의 기준시가가 1억원 이하이면 중과되지 않고 일반과세 되는 것이다. 그러나 의정부 집이 재개발 구역으로 지정 고시돼 있다면 기준시가가 1억원 이하라도 중과 대상이 된다.

또한 조세특례법상 양도세 감면주택은 취득일로부터 5년까지는 양도세가 100% 감면되고, 5년이 경과한 후에는 5년 간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상 소득금액에서 차감하게 된다.

또한 별도세대원으로부터 상속받은 상속주택도 5년이 경과되기 전에 양도하면 중과되지 않고 일반과세 된다.

 

상속주택과 일반주택 각 1채씩 2채를 보유한 경우 일반주택을 먼저 양도하면 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세 여부를 판정하게 된다. 그러나 상속주택을 먼저 양도하면 비과세를 받을 수 없으나 상속받고 5년이 지나기 전에는 중과 대상이라고 해도 중과하지 않는다.

▶④근무상 형편으로 2주택이 된 경우, 혼인이나 동거봉양 등의 사유로 2주택이 된 경우에도 일정 기간까지는 중과 대상에서 제외된다.

근무상 형편이나 혼인 및 동거봉양 등의 사유로 2주택이 되었으나 비과세 처분기한을 넘겨 보유한 경우라도 근무상 형편은 그 사유 해소일로부터 3년, 혼인이나 동거봉양은 그 사유가 발생한 날로부터 5년 동안 중과세 적용을 유예한다.

예를 들어 이사 가기 위해 새 집을 마련하게 되면, 1년이 지나기 전에 먼저 살던 집을 팔면 비과세 받을 수 있는 제도가 있다. 이때 기한을 넘겨 팔게 되면 1가구2주택 중과 대상 여부를 따져야 하나 근무상 형편으로 이사한 경우에는 1년이 지나더라도 3년 동안은 중과세를 적용하지 않는다는 뜻이다.

또한 혼인이나 동거봉양으로 2주택이 되면 혼인한 날 혹은 합가한 날부터 2년 동안은 한 채만 보유한 것으로 보아 비과세를 적용하고 있다. 그런데 2년이 지나서 양도하게 되더라도 5년까지는 중과 대상에 해당된다고 해도 적용을 배제하겠다는 의미다.

▶⑤퀴즈

Q서울에 3억원(기준시가 2억2000만), 용인에 2억원(기준시가 1억1000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A 1가구 2주택 중과 대상자임. 뭘 팔아도 2주택 중과세임.

Q서울에 3억원(기준시가 2억2000만), 의정부에 1억8000만원(기준시가 1억) 두 채 보유 중인 경우는?
A1가구 2주택 중과 대상자임. 그러나 의정부 집 먼저 팔면 일반과세 대상임. 그러나 서울집 먼저 팔면 중과세됨.

Q서울에 3억원(기준시가 2억2000만), 천안에 2억원(기준시가 1억1000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A중과 대상 주택 수가 한 채이므로 1가구 2주택 중과 대상자가 아님. 뭘 팔아도 일반과세 대상임. 헷갈리기 쉬운 사례임.

Q서울에 3억원(기준시가 2억2000만), 천안에 4억원(기준시가 3억1000만) 두 채 보유 중인 경우는?
A중과 대상 주택 수가 두 채 이므로 1가구 2주택 중과 대상임. 뭘 팔아도 중과세임.

Q천안에 4억원(기준시가 3억1000만), 서울에 1억원(기준시가 8000만, 재개발 정비구역 지정 고시됨) 두 채 보유 중인 경우는?
A중과 대상 주택 수가 두 채이므로 1가구 2주택 중과 대상임. 뭘 팔아도 중과세임.

 

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읍면지역은 중과세 제외라면, 화성시에 아파트가 1채 있고, 여주읍에 아파트가 있으면 1가구 2주택이지만 중과세는 되지 않는 다는 이야기인가요?

 

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화성시는 무조건 중과 대상 주택수에 포함됩니다. 그러나 여주읍은 기준시가를 따져야 합니다. 기준시가가 3억원 초과이면 중과 대상 주택 수에 포함되므로 1가구2주택 중과 대상자입니다. 그러나 향후 화성 아파트 양도할 때 양도일 현재 기준시가가 1억원 초과면 중과세, 1억원 이하이면 일반과세가 됩니다. 2. 그런데 여주 아파트의 기준시가가 3억원 이하라면 중과 대상 주택 수가 1개이므로 2주택 중과 대상자가 아닙니다. 향후 어떤 집을 먼저 팔더라도 중과되지 않습니다.  

 

[자료원: 야후 부동산]