‘리모델링을 할까, 재건축을 할까’ 이 두 질문은 최근 노후 아파트를 소유하고 있는 주민들의 오래된 숙제다. 전문가들은 아파트 시장이 재건축과 리모델링 시장으로 양분돼야 한다고 강조한다. 즉 재건축이 적합한 아파트와 리모델링이 적합한 아파트로 나뉜다는 것이다. 과연 어떤 아파트가 리모델링에 적합할까. 이 같은 고민은 오래된 아파트를 갖고 있는 소유자 또는 리모델링에 관심있는 투자자들의 관심 대상이 아닐 수 없다. 이미 사업을 추진하고 있는 리모델링 단지의 공통점을 찾는 것이 가장 확실한 방법이다. 작년까지의 수주를 통해 리모델링 추진 단지의 표본집단이 형성됐고 표본 속에서 공통점들을 찾아볼 수 있다.
 

▲중층 이상 라멘조·복도식 아파트=중층아파트는 대개 12∼14층의 아파트다. 택지개발 등을 통해 대규모 물량이 공급되던 시기에 지어진 아파트들이다. 서울 강남, 목동, 상계 택지지구와 함께 분당, 일산 등 5대 신도시에 많이 분포돼 있다.
 

이들 아파트들 중 구조적으로는 라멘조, 일자형, 복도식 아파트가 리모델링에 적합한 것으로 평가받는다.

 

모두 증축 및 일반 공사 과정에서 더 수월하기 때문이다. 어렵다는 것은 곧 그에 따르는 비용이 수반되기 때문에 사업성과도 연관된 이 같은 구조적 부분은 성공적인 리모델링과 관계가 깊다.
 

증축 리모델링에서 일자형 아파트가 아니고 꺾이는 부분이 있는 경우에는 그 부분의 증축이 곤란하다. 전문가들은 ㄱ자형, 또는 ㄷ, ㅁ자형 아파트들은 현행 법령 하에서는 증축 리모델링이 불가능한 것으로 보고 있다. 
 

건설사 수주 담당자들은 용적률 측면에서 200% 안팎의 중층 아파트가 가장 적합하다고 말한다. 그보다 너무 낮다면 재건축 기대가 쉽사리 없어지지 않을 것이라는 설명이다. 올초 새 정부의 재건축 완화가 거론될 당시에도 전문가들은 170∼180% 용적률의 반포 중층 아파트들이 큰 영향을 받을 것이라 전망을 내놓기도 했다.
 

▲가치 상승 가능한 입지=사업설명회를 위해 아파트단지에 들어서면 주민들의 가장 첫 번째 질문이 “리모델링하면 시세가 얼마나 오르는가”라는 부분이다. 3억원의 아파트에 1억원을 들여 4억원이 되는 일반적 수학 관계로서는 사업이 추진될 수 없다. 4억원 이상의 가치가 창출될 수 있어야 사업이 가능하다.
 

이 같은 잠재가치는 입지와 가장 밀접한 관계를 갖는다. 증축과 관련해서도 강남 지역에서 3.3㎡ 증가하는 것과 수도권 지역에서 3.3㎡ 증가하는 것은 동일한 면적 증가이지만 얻어지는 효과가 다르다. 작년까지의 건설사 수주 영역을 살펴보더라도 한강변, 강남, 부평, 신도시 등 기반시설이 충분하고 수요가 많아 리모델링이 완료되었을 때 높은 프리미엄이 예상되는 지역들로 몰려 있다. 건설사 입장에서도 이런 지역의 수주 선점은 중요하다. 향후 높은 가치 상승이 예상되며 이를 통해 타 지역 수주에서 홍보 자료로 사용할 수 있기 때문이다.
 

한편 리모델링 사업에 의한 가치 상승과 지역 전체의 가치 상승을 구분해야 한다. 한 건설사 관계자는 “일부 건설사에서 리모델링 준공 후 단지 시세가 올랐다고 홍보하는 경우가 있는데 지역 전체의 시세가 함께 오른 것으로 판단되는 경우가 있다”면서 “입지를 볼 때 사업에 의한 가치 상승인지 지역 전체에 의한 상승인지 구분해야 한다”고 말했다.
 

▲준공연도 15년~20년=리모델링 증축이 가능한 준공연도는 만 15년이다. 올해로 만 15년 되는 아파트는 93년도에 준공된 아파트다. 서울의 경우 91년 이후에 준공된 5층 이상 건축물은 40년이 넘어야 노후·불량건축물로 구분된다. 15년 증축 연한이 가능해지게 된 단지들이 재건축을 하려면 25년이란 기간의 벽이 앞에 놓여져 있는 셈이다. 재건축 가능 연한이 길수록 리모델링에 대한 논의가 왕성해질 가능성이 높다. 다시 말하면 서울의 경우 이미 40년 기간에 해당되는 단지들은 15년 증축 리모델링이 가능해졌다는 의미다. 인천시의 경우 93년 이후에 준공된 5층 이상 건축물이 노후·불량 건축물이다. 
 

업계에서는 준공된 지 15년∼20년된 아파트를 리모델링에 가장 적합한 아파트로 보고 있다.
 

준공연도 내용은 현장에서 가끔씩 리모델링 추진 주민과 재건축 추진 주민 간 의견 충돌 과정에서 논란을 부르는 내용이기도 하다.
 

▲면적규모 20평∼30평대=현재 공동주택 리모델링의 대세는 증축이다. 따라서 리모델링 수주를 위해서는 증축 필요성을 느끼는 중소형 평형을 찾는 것이 중요하다는 지적이다. 대형아파트는 각 세대별 인테리어를 통해 자체적인 생활편의 시설을 확보해 사용하고 있으며 이미 평형이 충분히 넓기 때문에 오히려 현재의 증축 리모델링 방식은 피한다는 것이 업계의 설명이다.
 

따라서 증축을 통해서 30평∼40평이 될 수 있는 20평∼30평대 주택이 보다 효과적인 리모델링 대상 아파트가 될 수 있다는 분석이다.
 

▲젊은 소유자 계층=20평∼30평대 규모 아파트에 거주하는 사람들은 대개 30대∼40대로 자녀 1∼2명을 두고 있는 고학력자일 가능성이 높다. 이들은 주택정책에 대한 관심도 또한 높아 조합 및 추진위에서 사업설명회를 할 경우 이 부분에 대한 이해도가 빠른 것이 특징이다.
 

대개 사업 추진이 난항을 겪는 경우를 살펴보면 실제 문제가 발생하는 것보다는 법령 및 제도에 대한 이해가 뒤떨어지는 상황에서 소모적 논쟁이 발생되는 경우가 많다. 고가의 보유자산인 자신의 주택을 출자해 진행시키는 사업이기 때문에 보수적 사고는 일정부분 이해되기는 하지만 젊은 층들은 보다 사고의 폭이 탄력적이다.
 

따라서 사업에 대한 이해도는 사업의 적극적 참여로 이어질 가능성이 높으며 법령 및 정책에 대한 이해도가 상대적으로 떨어지는 노년층 보다는 젊은 층들이 사업 참여 의지도 높다.
 

 최근 리모델링 추진을 선언한 단지들을 살펴보면 증축 가능 연도 15년이 채 안된 사업장에서 미리 사업을 추진하는 사례도 심심치 않게 볼 수 있다. 동의서 징구 등 사업을 추진하게 되면 1년 정도의 기간은 소요될 것이며 동의율이 충족될 즈음이 되면 15년이 충족되고 그 시점에 맞춰 동의율이 충족되면 곧바로 조합인가 등 인허가 절차에 돌입하겠다는 계획인 것이다. 즉, 사업추진에 있어 필요없는 시간을 최소화시켜 목표를 위해 전력 질주하겠다는 경영적 마인드가 포함돼 있는 것이다. 그만큼 향후 사업계획에 대한 이해도를 바탕으로 빠르게 움직일 수 있는 탄력성을 갖고 있다는 의미다.
 

 재건축 추진에 따른 학습효과로 바라보는 시각도 있다. 2000년 들어 불 붙기 시작한 재건축시장과 그에 따른 정부의 규제 매커니즘을 그동안 ‘보고 배웠다’는 것이다. 전체적 시장을 읽고 법령 변화에 따른 시장 초기 시점에서 사업을 시작해야 성공 가능성이 높다는 것이다. 재건축에 있어서도 잠실, 청담·도곡, 반포 등 5개 저밀도지구 아파트들의 경우 용적률만 보더라도 가장 큰 효과를 보았던 사례가 있기 때문이다.  
 

 한 건설사 관계자는 “추진위원회를 살펴보면 위원장 및 이사 등 주요 집행부에 30∼40대 젊은 층들이 들어와 적극적으로 움직이는 모습을 볼 수 있다”면서 “그동안 진행된 재건축 상황을 열심히 연구하고 공부한 준전문가가 많다”고 말했다.
 

 

▲500세대 안팎 단지 규모=단지 규모가 크다 보면 그만큼 다양한 의견으로 사업추진이 난항을 겪을 가능성이 높다. 그렇다고 너무 소규모의 단지는 개발 효과가 반감된다. 업계에서는 500∼700세대 규모의 아파트 단지를 리모델링 최적 규모라고 보고 있다. 이 정도 규모라면 향후 리모델링 후 랜드마크로서 입지를 굳힐 수 있으며 주민들의 의견 통합도 그나마 수월하기 때문이다. 
 

 

▲국지적으로 입지 양호한 경우=이외에 국지적으로 입지가 양호한 경우 리모델링 가능성이 있다. 지역은 우수하지 않으나 단지만의 특성상 우수한 입지를 가진 단지들이다. 예를 들면 인근 지역에 특수한 호재가 있다든지 아니면 쾌적한 자연환경이 있어 그 단지만의 독자적의 가치 상승 잠재력을 보유하고 있을 경우 성공적인 리모델링이 가능할 수 있다는 것이다.
 

 가장 중요한 것은 이 같은 조건들을 발판으로한 주민들의 사업의지다. 윤영선 연구위원은 “가장 우선적으로 고려되어져야 할 사항은 사업성을 발판으로 한 주민들의 사업의지”라며 “리모델링 사업을 추진해 향후 주택의 가치 상승이 이뤄질 수 있는 곳으로 평가되는 곳에서 주민들의 단합된 의견이 모아질 때 성공적인 리모델링이 이뤄질 수 있을 것”이라고 말했다.