인천시 계양구 효성동 일대 효성 도시개발사업 예정구역. 땅주인 203명이 공동 시행방식으로 주거단지(3030가구) 개발을 추진하는 곳이다. 사업비만 1조3000억원에 달한다.

지난해 말 인천도시계획위원회 심의를 통과하면서 사업이 급물살을 타기 시작했다. 그러나 이 사업은 곧바로 중단됐다. 지난해 12월 국토해양부가 '2명 이상은 도시개발사업을 시행할 수 없다'는 유권해석을 내려 제동을 걸었기 때문이다. 그런데 2006년 국토부는 이와 정반대로 해석했다. 국토부의 '오락가락' 유권해석이 사업의 발목을 잡은 셈이다.

정부가 민간 업체의 주택 공급 등을 적극 유도한다는 취지로 2001년부터 도입한 '도시개발사업'이 표류하고 있다. 도시개발사업은 건설업체·조합이 사업 주체가 돼 주거단지 등을 조성하는 부동산 개발방식이다. 도입된 지 올해로 7년째로 접어들지만 사업이 중단되거나 지연된 곳이 대부분이다.

국토부에 따르면 지난해 1월 현재 도시개발사업구역으로 지정된 지역은 120곳. 2004년 7월 현재 41곳에 비해 3배 가까이 늘었다. 구역 지정을 추진 중인 것까지 합하면 300여 곳이 넘을 것으로 업계는 추산하고 있다.

이처럼 도시개발사업구역이 급증한 것은 자치단체와 민간업체가 모두 ‘윈-윈’할 수 있기 때문이다. 자치단체 입장에서는 민간 자본을 끌어들여 지역 개발을 앞당기고, 업체는 택지난을 해소할 수 있어 '일석이조'다. 그러나 도입 취지와는 달리 당국의 미숙한 행정처리, 복잡한 사업 절차 등으로 곳곳에서 사업 중단 등의 몸살을 앓고 있다.

인천시가 민간업체와 손잡고 복합단지로 개발 중인 남구 도화동 일대 도화지구도 그 중 하나다. 인천시는 당초 민-관 합동 PF방식으로 개발 자금을 조달해 이곳에 아파트 6305가구를 지을 계획이었다.

시는 도화지구 개발을 추진하면서 개발로 집을 잃은 원주민(540여 가구)에게 모두 새 아파트 입주권을 보장했다. 그러나 실제 원주민들에게 돌아갈 주택이 전체 원주민 수의 절반에도 못 미치는 240가구 정도에 불과한 것으로 알려지면서 주민들의 반발이 거세다. 이 때문에 도화지구는 보상까지 마쳤는 데도 개발자금을 조달하지 못해 사업이 중단된 상태다.

이런 일이 벌어진 것은 인천시가 현행 법령을 잘못 해석한 때문이다. 현행 법령에 따르면 민간 개발사업장에서는 전용면적 85㎡ 이하의 10%만 원주민들에게 특별 공급할 수 있게 돼 있다. 그런데 도화지구는 전용 85㎡ 이하가 240가구에 불과하다. 결국 인천시의 미숙한 행정처리가 사업 추진의 걸림돌이 된 것이다. 인천시 도시재생과 관계자도 "처음 진행해보는 방식의 사업이라 실수가 있었다"고 인정했다.

복잡한 인·허가 절차도 도시개발사업의 발목을 잡는 한 원인이다. 20여 단계의 인·허가 절차를 밟아야 하는 도시개발사업은 완공까지 10년 정도 걸리는 게 다반사다.

구역지정, 실시계획 등을 통과하더라도 막판 '환지 절차'에서 사업이 장기간 지연되는 경우가 적지 않다. 환지란 도시개발사업으로 주거단지를 조성할 때 지주들로부터 땅을 사들이는 대신 해당 토지의 가치만큼 완공 후 건물, 토지 등으로 되돌려 주는 것이다. 개개인 재산권이 얽힌 문제이기 때문에 최소 2년 이상 소요된다.

경북 김해시 주촌·선천지구(132만㎡)가 대표적이다. 이곳은 현재 환지방식을 둘러싼 조합원 간 소송으로 사업이 중단된 상태다. 이에 따라 2011년으로 예정돼 있던 준공 시기도 물 건너 간 것으로 주변 부동산업계는 보고 있다.

때문에 도시개발사업 활성화를 위해서는 관련 법령을 보완하고, 복잡한 절차를 완화해 줘야 한다는 목소리가 높다. 한국부동산정책학회 정용현 교수는 "택지난에 시달리는 업체들이 대안으로 도시개발사업에 관심을 보이다가도 복잡한 절차 때문에 포기하는 경우가 많다"고 말했다.

 

*  출처 : 조인스랜드, 2008.8.5