최근 부동산 시장에 미분양 광풍이 불어 닥치면서 분양을 포기하고 현금청산을 원하는 조합원이 급격히 늘고 있다. 하지만 이와 반대로 분양 받기만을 애타게 바라는 조합원이 분양을 받지 못하는 사례도 늘고 있다. 재개발 조합원이 자신의 분양권 유무를 확인하지 않은 채 사업에 참여해 이 같은 낭패를 본 것이다. 재개발 조합원의 분양 자격은 〈도시 및 주거환경정비법〉에서 개략적으로 정해 놓았을 뿐 자세한 사항은 시·도 조례가 정하고 있기 때문에 각 시·도별로 차이가 있다. 따라서 주택을 공급받고자 하는 토지등소유자나 투자자는 분양권 유무 여부를 꼼꼼히 살피고 사업에 참여해야 한다고 전문가들은 조언하고 있다. 일례로 20~30㎡ 미만의 토지를 소유하고 있는 무주택자의 경우 서울에서는 분양자격이 주어지지만 인천의 경우 30㎡ 이하의 토지소유자는 분양자격이 주어지지 않는다. 또 토지 분할 기준일도 구역지정고시일로 지정한 시·도가 있는 반면 조례시행일을 기준일로 정한 지역도 있다. 주거환경연구원의 권용태 연구원은 “대부분의 시·도가 서울의 조례를 따르고 있긴 하지만 지역마다 재개발 조합원의 분양자격 기준은 조금씩 다르다”며 “재개발 사업에 참여해 주택을 공급받고자 하는 토지등소유자는 해당 시·도의 조례를 면밀히 검토해야 한다”고 충고했다.

 

조합도 마찬가지다. 인근 지자체와 분양자격 기준이 같을 것으로 간주해 조합원의 분양권 유무를 확인하지 않고 사업을 진행할 경우 원치 않는 현금청산 등으로 사업에 차질이 발생할 수 있다. 또 조합원들의 불만 요소로 작용할 수 있고 때로는 분쟁으로 이어지는 경우도 있어 조합에서도 세심한 주의가 필요하다. 재개발 조합원 분양 자격은 어떻게 다른지 서울시와 경기도, 인천시의 조례가 정하고 있는 재개발 조합원 분양자격에 대해 알아보자.

 

▲서울시 재개발 조합원 분양자격=재개발 조합원의 분양권 유무는 크게 토지소유자, 건물소유자, 토지 및 건물 소유자 등으로 구분된다.

 

토지만 소유한 경우 나대지인지 사도인지에 따라 또 다시 구분되지만 서울시의 경우 나대지, 사도에 관계없이 20㎡ 이상을 소유한 무주택자라면 분양자격이 주어진다.

 

90㎡ 이상의 토지를 소유한 유주택자일지라도 분양자격이 주어진다. 다만 20~30㎡ 미만의 토지를 소유한 경우에는 구역지정고시일(종전 〈도시재개발법〉 규정에 의한 지정) 이전에 분할된 토지여야 하며 30㎡ 이상의 토지인 경우에는 조례시행일 이전에 분할된 토지여야 한다.

 

건물만 소유했을 경우 무허가 건물과 등기건물에 상관없이 모두 분양 자격이 주어진다. 다만 등기건물의 토지가 타인의 소유인 경우에는 최초 준공 시부터 분리됐어야만 분양자격을 받을 수 있다. 기존 무허가 건축물의 경우 무허가 건축물대장과 재산세, 항공사진 등이 있어야 한다.

 

또 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 경우 토지 면적이나 주택의 유무에 상관없이 분양신청이 가능하다.

 

단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 경우 조례시행일 이전에 분리 등기한 경우에만 인정되며 이때 전용면적이 60㎡ 이하인 건물을 소유하고 있다면 60㎡ 이하의 주택을 공급받거나 전용면적 85㎡ 이하의 잔여 물량에 한해 배정받을 수 있다. 다만 전용총면적이 60㎡를 초과하는 경우에는 신축 후 전용면적이 60㎡를 초과하는 주택을 공급받을 수 있다.

 

▲경기도, 인천시 재개발 조합원 분양자격=경기도의 경우 분양자격에 대해 구체적으로 정하고 있지 않다.

 

 

다만 토지를 소유하고 있는 조합원이나 토지와 건물을 조례시행일 이전에 분리한 경우라면 면적과 주택 유무에 상관없이 분양자격이 주어진다. 단독주택이나 다가구주택은 조례시행일 이전에 다세대로 지분 또는 구분소유 등기했다면 분양신청이 가능하다.

 

인천시의 경우 30㎡ 미만의 나대지를 소유한 자는 무주택자일지라도 분양자격이 주어지지 않는다. 최소 30㎡ 이상의 나대지를 소유해야만 분양자격이 주어진다.

 

90㎡ 이상의 나대지를 소유한 경우에는 다른 주택을 소유하고 있어도 분양권이 주어진다. 사도의 경우 나대지와 같은 조건이면 분양자격이 주어지지만 지목이 도로인 90㎡ 미만의 사도 소유자는 분양자격이 주어지지 않는다. 나대지와 사도 모두 구역지정공람공고일 이전에 분할됐을 경우에만 분양권을 받을 수 있다.
건물만 소유하고 있을 경우 서울시와 마찬가지로 무허가건물과 등기건물 모두 분양 받을 수 있다. 토지와 건물을 모두 소유하고 있는 조합원이라면 면적과 주택 유무에 상관없이 분양자격이 주어진다.

 

또 구역지정 공람공고일 이전에 90㎡ 이상으로 토지와 건물을 분리한 경우라면 분양을 받을 수 있다. 단독주택이나 다가구주택을 조례시행일 이전에 다세대로 분리등기한 주택의 경우 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 60㎡ 이하의 주택이나 임대주택을 공급 받을 수 있으며 전용면적이 60㎡를 초과한 경우에는 60㎡ 초과의 주택을 공급받을 수 있다.

 

 

 

자신이 해당 지역의 조례가 정하는 분양대상자라 할지라도 조합원이 정해진 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않거나 관련 서류를 제대로 갖추지 않은 경우 자칫 현금청산자가 될 수 있으니 유의해야 한다.
또 조합에서도 분양신청을 받고자 하는 때에는 공고 및 통지 등 〈도정법〉이 정한 절차에 맞게 진행해야 한다. 만약 절차를 제대로 이행하지 않거나 형평성에 위배되는 분양신청을 할 경우 각종 소송으로 이어질 수 있으며 실제 이런 사례도 적지 않은 실정이다. 따라서 분양 신청을 준비하는 조합이나 조합원은 분양이 어떻게 진행되는지 알아야 한다.

 

▲조합, 분양공고 및 통지=〈도정법〉에서는 조합원 분양시 분양공고 및 통지를 하도록 정하고 있다. 〈도정법〉 제46조1항에서는 사업시행자(조합)는 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 21일 이내에 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하도록 명시하고 있다. 재건축 사업의 경우 사업시행인가 후 시공자를 선정할 수 있기 때문에 시공자 선정 후 계약을 체결한 날로부터 21일 이내에 공고하면 된다. 이때 공고해야할 내용으로는 △사업시행인가의 내용 △정비사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적 △분양신청기간 및 장소 △분양대상 대지 또는 건축물의 내역 △분양신청자격 △분양신청방법 △토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법 △분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치 △그 밖에 시·도 조례가 정하는 사항 등이 있다.

 

또 사업시행자는 공고와 마찬가지로 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 21일 이내에 토지등소유자에게 통지해야 한다. 이때 공고내용 외에도 △분양신청서 △개략적인 부담금 내역 등을 통지해야 하며 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법은 알리지 않아도 된다.

 

▲조합원, 분양신청=조합원이 분양신청을 하고자하는 때에는 통지 시 포함된 분양신청서 양식에 따라 분양신청서를 작성하고 소유권의 내역을 명기한 후 분양신청기간 내에 사업시행자에게 제출해야 한다. 이때 분양신청서 외에도 신청자 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본이나 환지예정지증명원을 첨부해 제출해야 한다.

 

만약 사업시행자에게 직접 제출하지 않고 우편을 이용할 경우 분양신청기간 내에 이를 증명할 수 있는 우편(등기, 배달증명 등)으로 보내야만 차후에 발생할 수 있는 문제를 미연에 방지할 수 있다. 만약 보통 우편으로 보냈을 경우 중간에 분실되거나 발송이 늦어지는 등의 이유로 사업시행자에게 배달되지 않을 경우 현금청산자로 분류돼 불이익을 당할 수 있으니 유의해야 한다.