부동산노트(1003)

이렇게 해보세요.

재개발이란 현재의 빌라가 20년 이상 된것이 중요한 것이 아닙니다.

왜냐하면 20년 이상 된 빌라가 50%이상이 되어야 재개발이 되는 것인데 새빌라가 많다면 재개발이 되지 않죠.

그러니 20년 이상 된 빌라가 많아야 되는 것이 당연한 것입니다.

아니라면 그냥 새빌라 촌이겠지요.

목동같은 경우는 새빌라가 너무 많아서 아예 사업진행이 안된다는 것이죠.

그럼 오히려 헌빌라가 많다는 것이 재개발 사업성이 좋다고 봐야겠죠.

그럼 빌라가 오래된것이라면 그건 현재가치(헌빌라)로 평가해서는 안되고 미래가치(아파트)로 평가를 해야 한다는 것이죠.

가치를 평가하려면 감정평가를 해야하고 감정평가는 조합원수 면적 빌라의 년수 등등을 가지고 종합적으로 평가를 해야 하나 그렇게 하면 너무 많은 변수를 생각해야 한다는 것이죠.

처음 평가법은 다른 시와 이곳의 시를 비교해 보는 것이죠.(예 : 광명시 VS 안양시, 일산시 VS 성남시.....)

일단 주변에 재개발이 되고 있는 구역(B구역)을 한번 가보세요.

그리고 그 지역(B구역)과 이지역(A구역)의 같은 평수의 아파트 가격을 비교해 보시고 B지역(시)의 표준적인 32평 아파트 가격과 A지역(시) 아파트 가격이 얼마이고를 비교해보신 다음 B구역 빌라와 A구역 빌라를 비교해 보시는 것이죠.

그래서 아파트 가격이 B지역이 A지역보다 비싼데 빌라는 오히려 B구역보다 A구역이 비싸다면 잘못된 것이죠.

그럼 일단 둘중에 하나입니다. B구역의 빌라가 덜 올랐거나 A구역의 빌라가 고평가되었다는 것이죠.

여러군데 시를 더 비교하면 할 수록 여기가 싼지 비싼지 대충은 알 수 있습니다.

그럼 예를 들어 이렇게 되는 것이지요.

" 어? 여기 A시가 아파트 평당가격이 1500만원인데 B시의 아파트 평당가격이 1000만원이고 A시의 10평정도의 재개발 빌라가격이 평당 1000만원인데 B시의 재개발 빌라 가격은 평당 1500만원이네? 어 재개발 빌라 가격이 오히려 더 비싸네? "

이런 것이죠.

두번째 평가법은 같은 시에서 재개발 빌라와 아파트 가격을 가지고 평가를 하는 것입니다.

재개발 빌라는 어차피 아파트가 될 것이니까 미래가치(빌라)와 현재가치(아파트)를 같은 지역내에서 직접비교하는 방식이죠.

그리고 하나의 변수가 더 추가되는데 이미 관리처분까지 간 재개발 구역입니다.

그곳의 변수는 추가부담금입니다.

10평짜리 재개발 빌라의 가격을 1억4천만원이라고 칩시다.

그런데 주변지역에서 비교대상 재개발 구역과 비슷한 관리처분된 재개발 구역의 10평짜리 재개발 빌라의 24평 아파트로 가는데 있어서 추가부담금이 1억이라고 칩시다.

그리고 주변 아파트 24평 아파트 가격을 한번 비교해 봅시다.

꼭 신규가 아니더라도 상관없습니다.

왜냐하면 어차피 재개발이 1, 2년 내에 끝나는 것도 아니고 최소한 5년 이상으로 봤을 때 한 5년정도 된 아파트 가격이 비교대상일 수도 있다는 것이죠.

뭐 복잡하게 생각지 마시고 그냥 24평짜리 아파트와 비교해 보시죠.

그렇다면 24평짜리 아파트와 추가부담금 그리고 현재의 10평짜리 빌라의 가격을 비교해 봐서 24평짜리 아파트보다 빌라가 비싸면 빌라의 가격이 비싼 것이죠.

물론 많은 변수들이 빠져있습니다.

현재의 조합원수라던가 사업성, 앞으로의 부동산 가격이 오를 경우, 시공사의 브랜드, 대단지인지 여부, 역세권인지 여부 등등 이러한 많은 변수들을 다 집어넣으면 아마도 신만이 아는 영역이 될 것입니다.

아예 비교를 포기해야죠.

그래도 비교적 부실하지만 이러한 비교도 필요합니다.

고평가 되었는지 저평가 되었는지 기준 정도는 마련을 해서 자신이 계속 투자를 해야할지 아니면 접고 다른 종목으로 투자를 해야할지를 정해야 할 것 아닙니까?

재개발이건 재건축이건 부동산이건 주식이건 뭐건 간에 저평가 된 것을 찾아 투자를 해야 잃지 않는 투자를 할 수 있으니까요.

JD부동산경제연구소

소장 조던

(출처 : R2 부.투.행/김장섭 님)

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