2007-10-28 23:11
http://blog.drapt.com/comet136/1544971193580669825 
부동산에 접근하는 제일 좋은 방법은
기사를 열심히 읽는 것입니다.
물론 부동산에 대한 기사만 해도 꽤 많은데,
그 것을 다 읽는 것은 무리일 것입니다.
물론 어느 지역이 내린다 오른다, 앞으로 오를 것이다 내릴 것이다
그런 기사에 관심이 갈 수도 있지만
역시 제일 중요한 것은 정책에 관한 기사와 지역의 개발에 관한 기사입니다.
사실 이 두 가지 종류의 기사만 읽어도 꽤 도움이 됩니다.
물론 아주 드물기는 하지만
정책에 대한 기사는 별로 읽지 않고,
다른 종류의 기사에 대해서만 관심이 있는 분들도 계시지만
중요한 것은
다른 종류의 기사는 읽지 않더라도
정책과 개발에 관한 기사는 꼭 읽어야 한다는 것입니다.
그리고 읽은 기사는 이해를 하고 넘어 가야지
대충 넘어가지 말자는 것입니다.
20개의 기사를 읽지는 않더라도
1개의 기사만 읽어도 제대로 읽어야 한다는 것입니다.
이해가 되지 않으면 질문을 해서라도 이해를 하고 넘어가야 합니다.
질문이라 하면은 공개적인 질문이 될 수도 있고,
개인적인 질문이 될 수도 있을 것입니다.
사실 각종 오프 모임이나 온 라인상에서 나오는
어느 지역이 오를 것이다 아니다, 집 값이 오를 것이다 아니다의 이야기들은
일부나 아니면 상당 부분에 있어서 어느 정도의 상상력을 바탕으로 합니다.
확률적인 정확성은 상당히 떨어진다는 이야기입니다.
각종 세미나나 강연회시
사실에 근거한 실질적인 이야기는 중요하지만
거기에 상당한 상상력을 바탕으로 하는 이야기는
확률적으로 맞을 가능성도 있지만 틀릴 가능성도 상당히 있습니다.
하지만 정책에 대한 기사는 오보를 빼면 당연히 거의 대부분 진실 그 자체입니다.
그래서 당연히 정책이나 개발에 관한 기사는 중요한 것입니다.
사실 오프 모임에서도 주 내용이
어디가 어떻게 개발이 될 것이다 아니다, 어디가 오를 것이다 아니다
집 값이 떨어질 것이다 아니다 등입니다.
그렇지만 이런 내용은 그리 중요하지 않을 수도 있습니다.
확률적인 정확성이 담보되지 못하는 경우가 당연히 많기 때문입니다.
하지만 실제 중요한 내용은 정책과 개발에 관한 내용이며,
그 것이 미칠 영향입니다.
이러한 내용을 알고 지내면
한 두 개 아는 것으로는 큰 영향을 끼치지 못할 수 있지만
여러 개가 쌓이면 기본이 튼튼해 집니다.
기본에 충실하면 최소한 크게 손해 볼 일은 안하게 됩니다.
하지만 기본이 없이 남의 말에만 의존하고,단순한 감에만 의존을 하면
물론 성공할 수도 있지만 실패할 수도 있습니다.
한 두 가지 예를 들어 보겠습니다.
1. 앞으로 정부가 바뀌면 다주택자에 대한 양도세도
대폭 완화가 될 것이라는 이야기들도 많습니다.
하지만 기사만으로 공약을 검토해 볼때
다 주택자에 대한 양도세나 종부세 완화를 공약하는 후보는 없습니다.
1가구 1주택 장기 보유자 정도나 일시적인 1가구 2주택자에 대한 기간 완화 정도입니다.
아니면 기껏 영향을 미쳐도
장기 보유 1가구 2주택자 정도이며, 이 경우도 완화이지 폐지는 아닙니다.
즉 앞으로도 가능하면
작은 것 두 개나 세개보다는 큰 것 하나나 큰 것 하나와 주택이 아닌 다른 종류 하나 등이
더 유리할 수 있다는 것입니다.
1가구 다주택자가 양도세 별로 안내고 빠져 나갈 구멍은 별로 없다는 이야기입니다.
현재의 기사로 볼때
부동산 시장이 바뀌어도 설사 완화가 있어도
다주택자의 경우 일부 완화이지 (세율의 일부 감면 정도) 대폭 완화가 될 수 없습니다.
(물론 종부세의 경우 위헌 소송이 걸려 있으니 예외로 하더라도)
현재 금액이 중요한 것이 아니라 세금 내고 나서 금액이 중요한 것입니다.
현금이 되기까지는 당연히 자기 돈이 아닙니다.
그 것은 일종의 자기와 정부의 공동 소유라는 생각을 하여야 합니다.
명의가 자기 것이라고 자기 것이 아닙니다.
하지만 현재 기사를 살펴 보면 어느 후보도 다주택자들에 대한
대폭적인 양도세 감면을 공약하지 않습니다.
2. 요즘 서울특별시의 디자인 강화에 대한 기사가 많이 나오고 있습니다.
아마도 8월인가 부터 나오기 시작하였을 것입니다.
그 간의 기사와 서울특별시 보도 자료 등을 꼼꼼히 보신 분들은
몇 가지 추론이 가능할 것입니다.
디자인 강화는 당연히 돈이 많이 들고,평면상의 제약도 따를 것이다.
지금은 분양가 상한제이다.
분양가 상한제 아래의 건축비로 힘들 수가 있다.
즉 각종 개발 사업에서 (재개발, 재건축 포함)
새로운 규제로 인하여 비용이 증가되고,추진이 어려워 질 수 있는 개발 사업도 많이 생깁니다.
그래서 기사에서는 인센티브라는 말이 나옵니다.
내년 3월부터 시행인데,그 때까지 인센티브를 확정을 하겠다는 것입니다.
사실 인센티브 이야기는 4월과 그 이전 다른 형태의 기사로도 나왔었습니다.
이 때 기사 내용중 일부는 요즘 다른 형태로 보도가 되기도 하였습니다.
이 때 확인을 한 경우와 그렇지 않은 경우는 또 많은 차이가 있습니다.
기사의 내용을 실제 확인을 한 경우 일부 실제와 다른 경우도 있습니다.
기사 내용이 그 후 어떻게 되었는지쉽게 확인이 가능한 경우도 있지요.
아뭏튼 모든 것을 종합을 해보면
즉 그동안의 기사와 보도 자료를 종합을 해보면 어느 정도 추정이 가능합니다.
그러면 그 파급 효과가 개개 사업장에 어떻게 작용을 할 지에 대하여서도
추정이 가능합니다.
즉 개개의 사업장마다 파급 효과는 다 다를 것입니다.
정책에 관한 기사를 열심히 읽다 보면 그 전과 후가 치이가 있습니다.
그 전에는 서울특별시에서 디자인을 강화를 하는구나
서울 모습은 좋아지고, 집 짓는 사람들은 힘들겠구나 하는 생각입니다.
하지만 기사를 열심히 읽는 습관을 들이면
그 이후에는 인센티브를 어떻게 줄까 하는 생각을 가지게 됩니다.
(인센티브를 안 주면 건축이 어려워지니까 당연히 공급이 줄 것입니다.)
그 간의 정책에 대한 기사와 보도 자료를 열심히 읽었으면
대강의 감이 잡히게 됩니다.
그러면 그 영향은 어떨까 하는 생각을 가지게 됩니다.
각각의 개개 주택 단지별 영향은 어떨 지에 대해서도 당연히 생각을 가지게 됩니다.
3. 요즘 뉴타운이나 재정비 촉진 지구에 대한 이야기들도 많습니다.
요즘 두 세달 사이에 나온 기사중에
숙지하고 있으면 정확한 투자의 키 포인트가 되는 기사도 있습니다.
기사 자체에는 특별한 설명이 없었지만 이렇게 되면 어떻게 될까라는 생각을 하게 되면
금방 답이 나오는 기사입니다.
기사중에 중요한 기사는 어디가 뜰 것이라는 기사나
집 값이 어떻게 될 것이라는 기사 등이 아닙니다.
사실 이런 기사는 거의 안 봐도 됩니다.
상상력과 추론 만으로 쓰는 기사는 정확성은 확률상의 문제이므로
안 봐도 된다는 것입니다.
그냥 제목만 봐도 됩니다.
즉 흐름 정도만 알아도 된다는 것입니다.
중요한 것은 정책과 개발에 관한 기사입니다.
그리고 그 기사에 대한 이해입니다.
모르면 온 라인상에서 물어봐도 되고,예민한 부분이라 온라인상에 답변이 없든지
온라인상에서 힘들면 오프 모임 등에서 물어봐도 됩니다.
하지만 대부분 오프 모임에서는
상상력과 검증이 안 된 일부 정보들에 대하여 관심들을 많이 가집니다.
오프 모임은 사실 각종 기사의 확인이나 이해도를 높이기 위한 기회가 될 수도 있습니다.
그렇지만 그런 것에 대한 관심들은 별로 없습니다.
온 라인이나 오프 모임에서 나오는 각종 이야기들은 맞을 수도 있고, 당연히 틀릴 수도 있습니다.
항상 이런 점을 감안을 하여야 합니다.
하지만 정책이나 개발에 관한 기사는
오보가 아니라면 당연히 거의 정확하다고 보면 됩니다.
그리고 그런 정책으로 어떤 영향을 미칠 지에 대하여 늘 생각하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.
중요한 것은 처음에는 당연히 힘들지만 자꾸 하다 보면 쉬워집니다.
몇 번 그런 연습을 하다 보면 기본은 당연히 두터워 집니다.
부동산은 조급해 하지 않아도 됩니다.
기회가 한 두 번 지나가도 기회는 자꾸 옵니다.
몇 년에 한 번 정확한 기회를 잡아도 됩니다.
기본이 되어 있으면 부동산 하락기를 두려워 할 필요가 없습니다.
기본이 되어 있으면 기회는 자꾸 자꾸 옵니다.
(출처 : 아기곰동호회/이경수 님, 2007.10.28)
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