O 현황분석

국민주택 규모인 33평 이하의 가구수가 15,071로 전체 가구 17,615가구의 85.5%를 차지하고 있으며 43평 이상 중대형 가구는 2,544 가구로 14.4%를 차지하고 1,2,3(트리지움),4(레이크팰리스) 단지의 평형별 가격의 구조는 시세에 건축비분담금을 포함한 금액으로 시세에는 기본이주비와 추가이주비를 포함하고 있다. 이러한 가격 구조로 이루어진 잠실주공아파트 가격은 평당 3,000~5,000만원으로 호가되어 거래되고 있다.

이러한 결과를 분석하면 잠실주공아파트는 국민주택 규모가 대부분으로 구성되어 있고 중대형 규모는 작은 분포를 보이고 있어서 향후 투자 전망에 많은 시사점을 나타내고 있는 것으로 분석된다.


<<< 단지별 특성 >>>

가. 1 단지

O 주거형태
한강변에 위치하고 있으며 단지내 동은 남서향과 남동향으로 이루어져 있으며 전체적인 구성은 바둑판 모양의 정방형을 가진 형태로 건축되어 있어 가구수가 많아 조밀도가 높게 형성되어 있다.

O 교육기관
잠실초등학교, 신천중학교, 고등학교(신설)

O 교통
지하철 2호선 신천역세권

O 장점
단지내 초중고등학교가 모두 있어 교육환경이 양호하며 한강변에 위치하고 있고 잠실종합운동장과 연접하여 위치하고 있어 조망권, 일조권이 양호.

O 단점
동별 위치가 바둑판으로 정방형을 이루고 있어 양옆과 앞동이 가로막혀 있어 조망권과 일조권이 영향을 받을 수 있으며 이를 피하기 위해서는 15층이상 거주를 권장하며 한강변 올림픽 도로의 정체로 공해가 가중되고 야간에는 고속 주행으로 별도의 방음시설이 요망.


나. 2 단지
O 주거형태
한강변에 위치하고 있으며 단지내 동은 남서향과 남동향으로 이루어져 있으며 전체적인 구성은 라운드형태로 건축되어 있고 1단지와 마찬가지로 가구수가 많아 조밀도가 높게 형성되어 있다.

O 교육기관
잠신초등학교, 잠신중학교, 잠신고등학교, 강동교육청

O 교통
지하철 2호선 신천역세권

O 장점
단지내 초중고등학교가 모두 있어 교육환경이 양호하며 한강변에 위치하고 있고 조망권, 일조권이 양호.

O 단점
동별 위치가 라운드형을 이루고 있어 동간 거리가 가깝게 느껴져 조망권 제약이 있으며 일조권은 1단지 보다 양호하고 10층이상 거주를 권장하며 한강변 올림픽 도로의 정체로 공해가 가중되고 야간에는 고속 주행으로 별도의 방음시설이 요망.

다. 3 단지 (트리지움)

O 주거형태
삼각형 구조의 대지에 다면적인 형태로 건축되어 있으며 남서향과 남동향으로 건축되어 일조권과 조망권을 최대로 살렸으나 조망권과 일조권이 함께 공유하고 있는 동은 주로 새마을시장 도로변에 위치한 동이 조망권과 일조권이 우수한 것으로 판명.

O 교육기관
버들초등학교(신설), 영동여자고등학교

O 교통
지하철 2호선 신천역세권

O 장점
단지 주변에 일반상업지역과 새마을시장이 형성되어 있어 기존 상권 배후지로서 직접적인 조건을 갖추고 있어 접근성이 용이하여 생활여건 양호

O 단점
단지 주변이 모두 도로에 접해져 있어 교통량 증가에 따른 불편이 예상되며 유동인구가 다른 단지 보다 많을 것으로 예상되어 복잡해질 것으로 예측.


라. 4 단지 (레이크팰리스)

O 주거형태
석촌호수와 롯데월드에 인접되어 있으며 방사형 구조의 토지에 건축되어 상대적으로 여유로워 보이는 구조로 건축.

O 교육기관
송전초등학교

O 교통
지하철 2호선 신천역과 잠실역 중간에 위치하여 역세권과 이격.

O 장점
석촌호수와 롯데마트, 백화점 등과 인접되어 있어 레져와 생활 편의 시설에 위치하여 접근성이 용이하고 일조권과 조망권이 양호하여 43평 이상 중대형 평수가 많이 있어 생활 수준이 다른 단지보다 높을 것으로 예상

O 단점
지하철 역세권에서 떨어져 있어 교통이 불편하며 초등학교만 있어 중고등학교를 통학하는데 어려움이 존재.


1단지 33평이 다른 단지에 비해 높은 것은 일반분양 물량이 적어 조합원 건축비 분담금이 높아졌기 때문이며 2단지 가격이 낮은 것은 12평 868가구, 24평 245가구 모두 1,113가구를 일반분양하여 조합원 건축비 분담금을 낮추었기 때문이다. 그리고 3,4단지의 가격이 비슷한 것은 대지지분과 건축비 분담금이 거의 차이가 없었다.

중대형 평수는 2, 3, 레이크팰리스단지가 3,000~5,000만원에서 형성되어 있어 향후 가격 변동 영향을 미칠 수 있을 것으로 예측된다.


o환경분석

가. 정책적 환경

정부의 강남권 부동산 억제 정책에 따라 투자 환경은 변화가 예상되며 8.31, 3.30조치로 강남권 아파트 가격은 변화가 일어날 것으로 예상되며 정부의 부동산 세제정책과 금융정책의 변화는 불가피 할 것으로 생각된다.

8.31조치로 부동산 보유에 대한 세제는 강화되었고 그 효과는 작년 하반기에 가시화되고 2009년까지 마무리될 것으로 보여지며 3.30조치로 금융제제는 강남권 아파트 수요에 영향을 미치고 있어 그 효과는 관망할 필요가 있다. 그러나 강남권 아파트의 공급대책 결여는 판교 및 송파신도시 등 강북권 재개발 촉진의 수요에 부응하기 까지는 최소한 5년의 공백기간이 내재되어 있어 그 기간 동안 강남권 아파트의 가격상승은 불가피할 것으로 보인다.

정부의 강북권 재개발 촉진에 따른 투자기회의 봉쇄는 부동산 투자자의 발길을 강남에 머물게 할 것이다.

이러한 정부의 강남권 아파트 억제정책에도 불구하고 잠실재건축단지는 정부의 이러한 규제를 모두 피해 최고의 가치를 향유하고 있다. 잠실재건축단지 아파트 입주권은 정부의 억제정책에 자유로울 수 있는 강남의 유일한 신도시급 대단지라 할 수 있다.

나. 금융적 환경

3.30조치로 잠실주공아파트단지는 중대한 금융적 제한을 받고 있다. 매매시 기본이주비와 추가이주비에 대한 융자승계의 강화로 인해 매매는 관망세로 접어들고 있다. 향후 콜금리 인상을 시사한 신임 한국은행 총재는 부동산의 금융적 환경의 어려움을 예고하고 있다고 볼 수 있다. 그리고 중대한 것은 3.30부터 외국인들은 국채 선물의 매도를 공격적으로 하고 있으며 4월 12일 현재 24,053계약을 처분하고 있다. 이러한 매도는 극히 이례적인 것으로 외국인들은 추세적인 국내 금리 상승을 점치고 있는 것으로 보여 진다. 이러한 것을 보아도 금리인상은 불가피한 것으로 보인다. 금리 인상은 부동산가격에 영향을 미치며 향후 부동산의 가격상승은 제한적일 것으로 예측할 수 있다.

또한 주식시장에 기관은 연속적인 매도로 일관하고 있으며 이는 개인투자자들이 주식시장의 조정기에 물량을 줄이고 주식펀드에서 차익실현과 동시에 주식시장의 불투명에 투자를 축소하고 있는 것으로 자본시장에서의 불확실성과 유가인상, 환율하락 등 국내경기 후퇴에 대한 우려를 반영한 것으로 보인다. 이는 결국 펀드와 개인투자자의 이탈을 가속시킬 수 있는 것이다.

따라서 금리인상과 자본시장의 불안은 자금의 유동성을 부추키고 기업의 투자 지양으로 현금의 유보율 증대는 환율압박으로 이어져 자본시장의 불안을 더욱 가중시키고 말 것이다.


다. 지역적 환경

잠실롯데 초고층 빌딩건축, 거여마천 재개발, 송파신도시 건설, 문정장지 택지개발 등 규모의 프로젝트의 발표는 잠실재건축아파트의 위상을 제고시켰고 조합원들의 기대심리를 더욱 증대시켰다. 이러한 영향으로 매물부족과 더불어 향후 기대효과를 일으키는데 커다란 역할을 하는데 충분하였다.


o투자전략

정부의 강남권 아파트 억제정책과 금융환경의 변화, 지역 환경의 호재는 잠실재건축아파트에 많은 영향을 주었다. 그러나 이러한 여건은 부정적인 면보다 긍정적인 효과를 가져다 주었다. 그러나 중요한 점은 잠실재건축아파트는 국민주택 규모인 33평 이하가 전체 가구의 85.5%를 차지하고 있다는 것이다. 이에 반해 43평 이상 중대형 평수는 14.4%를 차지하고 있다는 것이다. 이것은 양쪽 모두에게 자유로울 수 없다는 것이다.

그리고 정부의 3.30조치로 금융적 제제를 피할 수 없다는 것이며 잠실주공아파트에 강남권 투자자 50%가 몰려 있어 향후 금리 인상과 정부의 추가적인 금융제제가 출현하고 2006.12월 레이크팰리스 2,678가구의 입주가 시작되고 물량 압박이 시작되면 투자적인 측면에서 목적 달성의 시기가 도래하였다고 볼 수 있다.

특히 송파지역의 각종 개발 호재의 노출은 추가상승의 여지를 남겨두지 않고 있다.

금년초에 레이크팰리스 입주를 시작은 투자자들의 이익실현의 기회로 작용하게 되어 일시적인 상승 후 물량압박이 가중되면 이익실현의 폭은 감소될 것이며 이는 가격 조정으로 이어져 안정적인 가격 형성에는 3단지의 물량이 가세함과 동시에 조정의 기회가 될 것으로 예측되며 반면에 레이크팰리스의 43평 이상의 가격은 한차례의 상승을 시도하게 되고 그 이유는 중대형 평수의 편중으로 레이크팰리스는 가격상승을 내재하고 있다고 볼 수 있다. 반면에 33평이하는 물량압박과 금리인상으로 하락세를 예상할 수 있으며 이익실현을 회피하는 가구는 임대로 활로를 모색할 것으로 보인다.

따라서 33평이하 85.5%의 과다한 물량과 43평이상 14.4%의 과소물량의 양면성으로 인하여 모든 면에서 서로 자유로울 수 없기 때문이다. 그리고 이러한 것은 단지별로 차이를 나타낼 수 있다. 2단지와 레이크팰리스는 중대형 평형은 가격상승이 예상되나, 1,3단지 중대형 가구는 33평형의 과다로 인해 희석될 수 있다는 것이다.

결과적으로 잠실주공아파트 재건축단지에서의 현재의 가격은 미래가치를 이미 내재하고 있다는 것이다. 잠실주공아파트 재건축단지에 대한 인식은 33평형이 85.5%를 차지하고 있어 강남권에서 소형아파트로 인식을 지울 수 없으며 중대형 평형이라도 이러한 인식에서 자유로울 수 없다는 것이다. 따라서 이러한 규모의 한계는 극복될 수 없다는 것이다. 이러한 환경에서의 투자전략은 현재 이익실현의 시점에 다다르고 있으며 이익실현에 최대의 투자 목표를 세우는 것이 바람직하고 또 다른 투자목표를 설정하는 것이 올바르다고 볼 수 있다.

 

 

(출처 : 부동산뱅크/잠실늘푸른공인)