전에 이런 취지의 글을 썼지만 개론적인 얘기였고 오늘은 심층적으로 다시 한번 살펴볼까 합니다.
시대적흐름을 알아야 투자의 방향을 세울 수 있다는 것이 제 생각입니다.

그래야 어느 지역 한곳을 투자하는 심지어 어디에 집을 한 채 사야 하는 그런 투자가 아니라 현재의 시대적 상황이 어느곳에 투자해야 하는지에 대해 알 수 있지 않을까 생각하는 것이죠.

다세대 주택 흔히 빌라라고 하죠.

빌라에 있어서 빌라를 짓는 업자는 두번의 호황이 있었고 앞으로 한번의 호황이 더 올 것으로 봅니다.

첫번째는 1990년대 중반 5대신도시가 자리잡기 전이었죠.
그때는 아파트 이외에 빌라를 집으로 바라보던 시기였습니다.
그 후로는 물론 빌라는 사자마자 떨어지는 애물단지가 되었지만 말이죠.

그래서 그 때 당시에는 빌라업자의 눈으로 봤을 때 분양이 잘 되었고 당연히 빌라를 지어서 편하게 분양하던 시기였습니다.

이 때 당시 빌라를 전문으로 짓던 빌라업자가 도급순위가 높은 건설회사의 CEO가 되는 시기였죠.
그 때 당시는 건축법도 그리 규제가 심하지 않아서 빌라를 지어서 대규모 분양을 하기도 합니다.

건축법은 19가구 이하를 적용하고 19가구 이상이면 주택법 적용을 받는데 편법적으로 여러명의 건축주를 만들어서 19가구씩 여러동을 만들어 500가구 정도의 대규모 분양을 하기도 했죠.

빌라의 분양 호황기라 할 수 있습니다.

두번째는 언제일까요? 김대중정권 시절이었죠.

IMF시절 김대중 정권의 모토는 경기부양이었습니다.
그래서 분양권 전매제한 폐지 등을 비롯한 강력한 규제 폐지에 나서게 되었습니다.

그 중에 빌라에 대한 조치 중 가장 강력한 조치는 시중은행에서 빌라건축시 80-90%까지 융자가 가능하게 한 조치였습니다.
이것은 업자들이 매매계약서를 130%이상의 업계약서를 꾸며서 자신의 돈 한푼도 들이지 않고 은행대출을 일으켜서 빌라를 짓게되는 것이죠.

건축주는 노숙자의 명의를 빌려서 했다고도 합니다.
그리고 전세를 잇빠이 받은 다음 빼돌리고 은행돈을 갚지않고 나자빠져서 경매로 날렸죠.
이러한 일들이 인천지역과 부천지역 그리고 서울 일부지역에서 많이 일어났습니다.   

인천에서는 경매계가 30계 가까이 될 정도로 늘었고 2계가 동시에 되는 것은 기본이고 빌라들이 하루에도 많게는 백채이상이 나올 정도로 쏟아져나오는 시기였죠.

이러한 비하인드 스토리가 있었기에 빌라들이 그렇게 많이 나올 수 있었습니다.

그래서 불법적이긴 했지만 빌라업자들 중에서 이러한 방법을 썼다면 엄청난 돈을 벌고 털고 나올 수 있는 시기였습니다.

빌라는 새빌라의 경우 감정가의 50-60%가까이 낙찰을 받았고 헌빌라이고 누구도 쳐다보지 않는 지역은 40%가까이 떨어지기도 했습니다.

물론 반지하빌라는 그 이하로도 더 떨어졌습니다.

현재 인천의 용현동 재개발 구역으로 들어간 지역같은 경우 지상층 빌라의 낙찰가가 1200-1400정도면 안정적으로 받을 수 있었는데 이때 당시 전세가는 1500-1700 많이 받으면 2000까지도 받을 수 있었습니다.

게다가 빌라를 1000까지 대출받고 그 이자가 6만원 정도였는데 500만원 월세보증금에 25만원까지는 받을 수 있어서 매월 20만원 정도의 순수익을 누릴 수 있었습니다.

이때 당시 어떠한 경매의 투자가 유행이었을까요?
이때 당시 경매투자는 아파트 투자로는 밥을 먹기 힘든 때였습니다.

왜냐하면 아파트는 아줌마가 애를 업고 올 정도로 경매법정은 인산인해를 이루었고 인기종목이었으므로 실수요자에게 항상 밟히는 것이 경매로 밥을 먹고 사는 사람들이었습니다.

그래서 대부분 빌라투자로 눈을 돌렸죠.

이들의 투자패턴은 낮은 가격으로 빌라를 낙찰받아서 도배장판 그리고 싱크대등을 갈고 예쁘게 꾸며서 시세보다 약1000만원 정도 싸게 내놓고 파는 그런 구조였습니다.

그럼 세번째 호황의 시기는 어느 때일까요?
경매로 빌라를 싸게 잡아서 인테리어를 잘 한 다음 팔던 경매업자들은 요즘 한숨을 쉴 것입니다.
물론 인천에 2006년 5월이 오기 전까지는 통하는 방법이었죠.

하지만 2004년 7월 도정법의 개정으로 부천을 시작으로 광명, 안양, 수원, 인천, 하남 등등 속속 재개발의 바람은 일반 부동산 투자자들을 빌라로 눈을 돌리도록 만들었습니다.

요즘에는 빌라가 경매로 나오면 100% 넘는 것은 신기한 일도 아닙니다.

이것은 1000만원짜리 투자법에 자세히 기술되어 있지만 물론 귀찮아서 읽지 않는 분들을 위해서 다시한번 그 투자법을 소개시켜드릴까 합니다.

만약 감정가 5000만원짜리 빌라가 나왔다고 칩시다.

그런데 여기에 사람들이 붙을 것을 예상해서 A라는 투자자는 5000만원(100%)에 낙찰을 받아버립니다.

사람들은 A를 미친놈이라고 손가락질을 하죠.
손가락질을 하는 사람 중에는 재개발 전에 싼값에 낙찰을 받아 인테리어를 하던 경매업자들도 물론 포함입니다.

왜냐하면 그 지역에 빌라 시세를 봤더니 시세가 4500만원이라는 겁니다.
이쯤되면 A가 미친놈이란 소리가 맞습니다.

그러나 정말 미친놈일까요?

그럼 A가 정말 미친놈인지 살펴보죠.

그 지역에 전세가를 알아보니 2500만원이라는 겁니다.
실투자금(내돈이 들어가는 금액)을 살펴보니 4500만원이라고 해도 2000만원이 들어갑니다.

하지만 5000만원에 빌라를 낙찰 받은 사람을 살펴보죠.

대출이 80%까지 나옵니다.
아니 요즘엔 100%까지도 나오고 약 90%까지도 나옵니다만 80%까지만 계산해 보기로 합시다.

그럼 4000만원까지 대출이 나오는 군요.

이자는 얼마일까요?
8% 이자로 봤을때 약 25만원 정도 되는군요.

그런데 그 지역 월세를 알아보니 1000만원에 25만원 정도까지 놓을 수 있다고 그러더군요.

그럼 내돈이 들어갈까요?
계산해보니 거의 돈이 들어가지 않는군요.

언제 재개발이 될 지역인지도 모르는데 돈을 2000만원박느냐? 아니면 한푼도 안박으면서 나중에 된다면 최소 몇 천을 먹을 수 있도록 투자를 하느냐로 봤을 때는 저런 투자가 훨씬 유리하다는 것이죠.

이것은 빌라를 경매로 싸게 사는 시대는 지났다는 뜻이죠.

지분의 개념으로 접근하고 많은 빌라를 낙찰받아 후일을 노리는 투자가 될 수 있다는 뜻입니다.

그럼 정작 빌라의 신축 세번째 호황은 언제 올까요?
이것 또한 제 칼럼에서 쓴 글입니다.

재개발 지역에서 신축빌라짓기를 통해서 가능한 것이죠.

즉 건축제한이 걸려있지 않은 재개발 지역에 단독이나 나대지에 빌라를 지어 분양을 하거나 아니면 내가 그 지분을 가져가는 방식이죠.

이것은 자세히 기술하지 않겠습니다.
그 글에 자세하게 나왔으므로 말이죠.

그럼 이렇게 왜 썼느냐?

한번 빌라가 어떠한 흐름으로 왔으며 왜 빌라가 넘쳐나던 시기가 있었으며 그 때는 어떠한 투자가 가능했고 지금은 어떠한 빌라의 시대에 와있으며 지금은 적절한 투자법이 어떤 것인지에 대해 알아봤습니다.

부동산 투자 저는 거시적으로 보지 않고 미시적으로 봅니다.
왜냐하면 미시적인 투자가 돈이 되기 때문이죠.

하지만 거시적인 흐름을 모른다면 그 때의 적절한 투자패턴을 이해하기 힘듭니다.

그 패턴을 읽고 투자합시다.

이러한 것들을 분양권, 재건축 아파트, 상가 등등에 적용하여 봅시다.

우리나라 국사나 세계사 공부에 소홀히 했어도 부동산 역사에 대한 공부는 열심히 합시다 그래야 우리도 흐름을 읽고 트렌드를 알고 투자전략을 세울 수 있지 않을까 생각됩니다.

 

 

(출처 : R2 부동산투자여행/조던 님, 2007.6.28)