6월의 첫번째 월요일입니다.

저는 아침운동 102째입니다. 올해 300일 목표점에 1/3 도달했습니다.

6월1일은 결국 많은 논란 끝에 동탄 신도시가 발표되었는데 이에 미치는 부동산시장의 전망을 알아보기로 합니다.

검단신도시에 이어 수많은 문제점들을 뒤로 하고 이렇게 동탄신도시가 확정이 되었지만, 돌이켜 과거의 경험을 되짚어보면 정부의 정책은 어떻게든 결국 시행된다는 측면에서 이것은 중요한 의미를 가지게 됩니다.

경부고속도로의 축을 계속해서 내려오고 있는 지금의 이 상황은 이전 판교를 중심으로 했던 수도권 이남의 부동산 과열에 대한 확장이자 추세의 연장이라고 볼 수 있을 것입니다.

2000년도 초반 9시 뉴스의 단골메뉴였던 용인의 미분양아파트.
도로 , 지하철 할 것없이 열악한 환경에 아파트만 달랑 있는 불꺼진 아파트의 전경들과 전세도 없어 발만 동동 구르던 아파트 구입자들의 인터뷰까지.
하지만 몇 년이 지난 지금 평당 이천만원이 넘는 아파트들이 넘쳐나는 지금의 상황을 보면 모든 것은 흐름으로 보아야지 일시의 상황만 가지고 판단할 것은 아리라는 생각이 들곤 합니다.

한 때 동시에 분양하여, 입주했던 서초동 아크로비스타와 분당 파크뷰.
당시에는 파크뷰의 분양가가 더 저렴했음에도 불구하고, 막상 입주가 시작되자 파크뷰는 아크로비스타를 따돌리기 시작했습니다.
서울 대치동의 개포우성, 선경 ,미도 빅3를 제외하고는 33평형이 10억을 넘는 아파트가 없던 당시, 파크뷰는 타워팰리스와 더불어 처음으로 10억을 넘어섰습니다.
대치 빅3가 재건축 호재를 반영한 사실을 포함할라 치면 이것은 분당시대가 도래하는 것이 아닌가 할 정도로 파크뷰의 인기는 높았습니다.
95평형 펜트하우스는 당시 아크로비스타의 펜트하우스가 넘지 못했던 30억원대를 가볍게 넘었고, 파크뷰에 입주하기 버거운 사람들은 주변 아이파크 등 정자동 주상복합으로 속속들이 입주해 분당의 전성기를 맞게 해 주는 새로운 계기가 되었던 것입니다.

하지만 그렇게 거침없던 기세도 어느 순간 꺾이기 시작하더니 지금 파크뷰는 아크로비스타에게 밀려버렸고, 분당은 일반아파트 기준으로 평촌에게까지 위협받는 상황으로까지 내리닫고 있습니다.

왜 그럴까요?
당시 분당의 기세는 서초와 송파는 경쟁상대로 생각하지도 않으려 할 정도로 거셌는데도...
지금 강남은 그야말로 강남이고, 서초 송파는 물론 용산과 목동에도 밀리고 있으며, 광진과 마포, 동작과도 일반아파트기준으로는 그다지 큰 차이가 느껴지지 않습니다.

용인도 이전의 위협적인 용인이 아닙니다.
분당선, 신분당선 등 인프라는 이전보다 훨씬 더 좋아지고 있는데도, 모든 호재는 이전에 다 반영되었던 것인지 가격상승은 커녕 급격한 하락을 걱정해야 하는 상황이 되고 있습니다.

이때까지의 내용은 현상입니다.
주관적인 내용을 가감한 것이 아닌 있는 그대로의 사실에 대한 현실.

이제 과거의 현실에 대한 전망과 앞으로의 추세에 대한 예측이 따라와야 하고, 그것을 전제로 판단하고 행동해야 합니다.

동탄의 아파트 가격대와 높은 상가분양가가 간간이 신문에 화제가 된 적이 있습니다.
33평형이 5억원대까지 갈 거라고 생각한 사람들이 별로 많지 않았던 이유는 지금 모든 사람들의 사고가 강남중심에서 벗어나지 못했기 때문입니다.

동탄신도시의 첫 배경에는 화성 주변의 반도체 공장으로 인한 이주수요가 큰 바탕을 이루고 있었고, 이러한 것을 배경으로 한 자급자족의 도시건설 목적이 클것입니다.
입주하는 사람들도 실수요자이고, 새로 들어오려고 하는 사람들도 인근 수원이나 용인 주변 사람들일 가능성이 높다는 이야기입니다.

서울에서 출퇴근하는 수요를 생각해보면 동탄은 그야말로 미분양이 되어야 할 아파트이지만, 이것은 그야말로 서울 그중에서도 강남 중심으로 생각하는 선입견 때문입니다.

동탄과 용인에 살던 사람들도 보상금을 받고 나서 살아가야 할 주거지가 있어야 하고, 계속해서 인근에 살려고 하는 수요자들이 많습니다.
반도체 공장이 들어서고, 관련된 서비스업이 생겨나고, 학원 상가 교회 등등의 인프라가 지속적으로 들어오면 아파트에 대한 유입수요는 점점 더 커져갈 수 밖에 없습니다.
결국 동탄 신도시는 분당과는 다른 자족도시라는 정부의 이야기와 언론에서 이야기하는 강남과의 접근성은 언론이 헛다리를 짚어도 제대로 짚고 있다고 생각이 듭니다.
강남대체는 강북에서 해결해야 하고 신도시는 신도시 나름의 자족적인 인프라를 갖추는 것이 좋은 방향이 아닌가싶습니다.

이제껏 강남신화보다 더 확실했던 것이 신도시 신화입니다.
수익률 등등에서 보면 신도시의 수익률이 훨씬 높았습니다.
하지만 지금까지의 이 성공공식이 앞으로의 신도시에도 적용될 수 있을까에 대해서는 개인적으로 부정적인 것이 사실입니다.

달도 차면 기운다는 말이 있듯 이제까지의 공식도 와해될 조짐이 주변에서 하나 둘 감지되고 있습니다.

현재 언론에서도 보도하고 있는 것처럼 가장 심각한 것이 경부고속도로 주변의 심한 교통정체 현상입니다. 실제로도 지금도 출퇴근시간이나 주말이면 체증이 실로 엄청납니다.
위에서 언급하고 있는 것처럼 분당이 치고올라가지 못하는 가장 큰 이유가 교통문제입니다.
한 때 20분이면 도달했던 수서분당내곡화 도로를 위시해서 강남, 서초와 분당을 잇는 그 잘 정비된 도로들이 밑에 있는 용인, 수원, 광교 등의 진입차량들과 썪이면서 정체현상을 빚고 있는 것입니다.
한 때 분당 주민들이 용인에서 들어오는 도로를 폐쇄하는 등의 행동을 보인 것도 교통정체가 결국은 집값의 발목을 잡을 거라는 우려의 극단적인 행동방식이었습니다.
일본의 신도시가 몰락하고 도심재개발이 성공하고 있는 그 전철을 우리는 그대로 밟고 있는 것을 타산지석으로 삼아야할것입니다.

사실 서울이라고 난공불락의 요새는 아닙니다.
서울도 무너질 뻔했던 아슬아슬했던 순간이 있었습니다.

정부가 밀어붙인 수도이전이 헌법재판소에 의해 제지되지 않았다면 아마 서울은 형해화되었을 것입니다.
그랬다면 지금 강북과 경기이북의 상승은 물건너 갔을 테고, 강북은 그야말로 죽어가는 도시가 되어버렸을 것입니다.
아마도 강남에서 대전까지가 새로운 축이 되어 강북과 파주 일산 등지는 엄청난 타격을 받았을 터인데 결국은 그 판결로 인해 서울은 살아났고, 강북과 인천 일산 등이 가장 큰 위안을 받았습니다.

결국 역으로 말하면 서울의 신화는 그 때부터 더 두터워졌다고 말할 수 있을 것입니다.
서울은 이때부터 관습헌법이 되었으며, 이제 결코 어떻게 할 수 없는 철옹성이 되어 버렸습니다.

"명동이 살아났다"
2000년대 초반 상가전문가들은 말했습니다.
이제 강남이 명동을 잡는 것은 이제 시간문제라고.
당시 땅값은 명동이 비쌌지만, 임대료는 강남이 명동을 앞질렀으며 땅값 역시 임대료를 반영하기만 하면 되는 상황이었기에 그 예측은 장밋빛 환상만은 아니었을 진데...
지금이 상황을 보십시요.
격차는 점점 더 벌어지고 있습니다.

한 때 강남 파이낸스 센터(구 스타타워)의 매각가가 1조원 운운했지만, 평당가로 하면 강북에는 스타타워보다 비싼 오피스들이 널려 있다.
광화문과 시청주변의 오피스가 현재 국내 임대료와 매각가 상위권을 휩쓸고 있으며, 신문로와 광화문 주변의 재개발로 인한 오피스 공급이 계속되고 있습니다.

작년에 지어진 남대문 앞 대한상공회의소,
신세계 본점 옆에 지어지고 있는 중앙우체국 본사건물의 웅장한 자태
청진동 재개발로 지어진 르메이에르 종로와 서울역 앞 대우본사의 매각과 리모델링,
흥국생명 옆에 지어지고 있는 금호그룹 본사건물과 건너편 신문로 재개발로 지어지는 미래에셋 본사건물 예정지,
경복궁 건너편 한국일보 이전지에 지어질 오피스 빌딩
그리고 청계천 을지로에 지어질 5만여평 규모의 글로스타 오피스와 한국의 롯본기로 만들겠다는 세운상가 재개발의 거대 프로젝트까지.
미래에셋과 외국계 금융회사들의 강북 도심에 대한 변함없는 짝사랑과 과감한 투자는 언론에 길들여진 우리의 판단력에 경종을 울립니다.

한번 걸어가 보십시요.
아름다운 남산의 사계절과 덕수궁 돌담길 뒤편과 세종문화회관, 시청 앞 광장과 청계천, 경복궁....
과연 이보다 더 아름다운 곳이 어디에 있습니까?
과연 강남이 외국 사람들에게 자랑스레 보여주고 싶은 첫 번째 모습인지를...
종로 3가와 청계천 3가 뒤쪽으로 연결되어진 공구상 주변과 서울 중앙시네마 건너편의 저층 오래된 빌딩들이 지구단위계획을 통해 속속들이 고층건물 인허가를 받아서 발전에 발전을 거듭하고 있습니다.

그리고 용산 민족공원 100만평과 주변의 주상복합 개발, 뚝섬주변, 강서 마곡지구 100만평의 개발
그리고 더 나아가 수도권 북부 일산과 파주 주변의 개발, 그리고 수도권 서부 인천 송도와 청라지구 주변의 대규모 개발.
단지 남쪽으로의 개발이 아닌 서울을 중심축으로 하는 전방위적인 균형적 개발은 수도권 이남으로 넘어가지 않는 서울의 인프라를 더 강하게 할 수 밖에 없다는 것을 예상할 수 있게합니다.

재개발, 재건축은 신도시처럼 뚝딱뚝딱 지어낼 수 있는 것이 아닙니다.
그렇기에 강남의 신화는 어느 정도까지는 계속될 수 밖에 없을것입니다.
하지만 결국 강남만의 신화는 현재 용산 민족공원 주변과 한남뉴타운, 광진, 성동, 마포 등의 재개발로 인한 대규모 아파트촌으로 일정 부분 희석될 수 있을 것입니다.
어차피 서울대학교를 없앤다고 해도 또 다른 최고대학은 있을 수 밖에 없듯, 강남 자체를 없앨 순 없습니다.

단지 분당이라는 대체신도시가 강남의 집값상승을 일정부분 누그러뜨렸던 것처럼, 용산 성동 마포 등 강북도심의 문화와 교육인프라를 공유할 수 있는 주변부에 대형평형을 짓게 하여 강남의 희소성을 그나마 희소시켜 주는 것이 정답이 아닐까 합니다.

그리고 더불어 노원과 도봉의 재건축 아파트들에 대한 의견도 필요할 듯하여 제시합니다.
강남의 인프라를 만들어 내는데 들어가는 시간적, 공간적 노력이 얼마나 중요한가를 생각해 보면 노원과 같이 잘 닦여진 도시기반시설에 용적률을 현 3종 250%에서 지구단위계획 등을 통한 과감한 인센티브를 주어 대형평형을 지어낸다면 지금처럼 교육과 문화인프라가 잘 닦여진 상황에서 강남대체 효과를 강력하게 발휘할 수 있을 것입니다.
그리고 그것은 주변의 성북 길음 뉴타운과 장위 뉴타운 등에 대한 연쇄효과를 일으켜 강남이 희석될 수 있는 계기도 될 수 있을 것입니다.
재개발이 조합의 갈등과 소유권 문제로 쉽사리 주택공급에 일조할 수 없다면 이런 방법도 주택문제를 해결하는 방안이 될 수 있지 않을런지..

오늘 현재 주가가 1720선을 돌파하고 있습니다.
똑같은 투자자산인데, 주가가 올라가고 주식의 가치가 올라갔다면 이전에 비해 부동산은 저평가되고 있다는 이야기입니다.
주가가 선행지수라고 한다면 6개월 이내에 부동산도 제 평가를 받기 위해 가격상승이 일어나는 것은 상식입니다.
그리고 우리나라의 뿌리깊은 부동산선호현상을 감안할 때 주식에서 가치상승이 일어나면 부동산에 대한 투자수요로 전환이 됩니다.
1세대 다주택은 아니더라도 고급주택과 오피스텔, 상가에 대한 수요가 살아날 가능성이 있다는 이야기입니다.
그리고 그것이 부동산 시장에 불을 붙일 가능성이 많습니다.
현재 부동산의 상승률보다 근로자의 임금상승률이 더 높습니다.
연봉 1억 이상자가 늘어나는 비율이 세계적으로도 유례없을 만큼 높아지고 있다는 국세청의 발표에서 보듯 부동산은 그렇게 단순하게 제압할 수 있는 것은 아닙니다.

2주택 이상의 중과로 인해 다주택 보유에 대한 수요는 억제할 수 있을런지 몰라도 고급주택에 대한 수요는 앞으로 분명히 늘어납니다.
현재 주식시장을 보더라도 부동산 시장은 과소평가되고 있습니다.
그리고 주식시장이 더 내려갈 가능성은 보이지 않으므로 결국 부동산시장의 상승이 그 보조를 맞출 수 밖에 없습니다.
작년 강북 소형 아파트의 돌풍에서 보여주는 것처럼 햇볕은 햇살을 골고루 뿌려줍니다.
강남의 추세와는 상관없이 올 봄까지 올라갔던 그 저력이라면 부동산 전체시장의 요동을 등에 업는다면 강북의 저평가 아파트는 발없는 말이 될 수도 있습니다.

마지막으로 동탄신도시 주변은 그럼에도 불구하고 유망합니다.
기존 동탄신도시와 시너지 효과를 통해 제법 큰 재미를 볼 수 있을 것입니다.
수원 영통지구에 있는 삼성전자와 그 하청업체의 경제력만으로도 광교신도시가 유망하듯이 화성 반도체 공장의 수요만으로도 주변의 수요문제는 해결할 수 있을 것입니다.

결국 현재 서울과 경기도는 같이 성장하고 있습니다.

부산과 대구 경남, 전라도의 성장동력을 경기도와 서울이 블랙홀처럼 빨아들이고 있을 뿐 서울과 경기도가 서로 뺏고 뺏기는 관계는 아니니까요.
그리고 다음 대통령으로 유망한 이명박 역시 서울생으로 서울에 대한 인프라가 더 강해지면 강해지지 약해지지는 않을 것으로 보이므로 향후에도 부동산 시장은 괜찮을 것 같습니다.

 

 

(출처 : 나창근부동산투자연구소/나창근 소장, 2007.6.4)