어려운듯 하지만 실은 어렵지는 않습니다.
경매를 통해 낙찰을 받는 방법이고 그리 어려운 것은 아닙니다.

일단 감정가 5000만원 이하짜리 빌라를 타겟으로 합니다.
물론 아파트도 상관 없습니다.
집 수를 무한대로 늘리는 방법이고 딱 1000만원은 아니고 약 1000만원 정도를 가지고 하는 방법입니다.

자 일단 경매정보지나 경매사이트를 봅니다.
감정가 5000만원 이하짜리의 물건을 봅니다.
지역이 어디건 상관 없습니다.
5000만원짜리를 100%에 낙찰 받습니다.
물론 5000만원 이하라도 상관은 없습니다.
그리고 약 6000만원 정도까지도 이론상 1000만원대에서 가능합니다.

그럼 경락잔금 대출을 받는다면 어떨까요?
제2금융권에서 80%까지 대출이 나옵니다.

그럼 얼마일까요?
5000*0.8=4000만원이군요.

그러면 얼마가 모자를까요?
1000만원이군요.

그럼 수도권에서 보증금 1000만원에 월세 25만원 정도는 나온다고 봐야죠.
웬만한 곳은 말이죠.

그럼 4000만원에 대한 한달 이자는 얼마일까요?

제2금융권에서 4000만원 대출 받는다고 했을 때 8%로 이자를 잡고 이자는 약 24만원 정도 됩니다.
그럼 똔똔이군요.

그럼 경락잔금 대출을 받고 나머지 필요한 돈은 딱 1000만원만 가지고 있으면 되는 것이군요.
그럼 낙찰받고 등기치고 다시 약 1000만원만 가지고 있으면 다른 집을 또 낙찰 받을 수 있겠군요.
그리고 보증금 1000만원에 월세 30만원이 나오는 집은 5000만원까지 이자를 공짜로 낼 수 있습니다.
즉 5000만원의 8% 이자는 약 30만원이 되기 때문이죠.

그러나 이런 낙찰가는 곤란합니다.

감정가 5000만원짜리 집인데 낙찰가를 7000만원에 써서 받은 집은 대출이 낙찰가가 아니라 감정가를 기준으로 하기 때문에 경락잔금 대출은 4000만원만 나오며 보증금 1000만원을 합한다 하더라도 2000만원이 모자르는 군요.

그럼 안됩니다.

그리고 경락잔금 대출은 낙찰가가 높으면 감정가로 감정가가 높으면 낙찰가의 80%가 나오는 것이 정상입니다.

그래서 100%로 낙찰을 받아도 괜찮으니 감정가가 높은 곳이 좋습니다.
그리고 이미 재개발지역으로 소문난 곳은 먹을 것이 없으니 일단 포기하세요.

경매 경쟁률 신기록 세울 일 있습니까?

아무도 모르고 나도 모르는 곳에 투자합시다.

 

(출처 : R2 부동산투자여행/조던 님, 2007.4.2)