재건축 반대론자의 논리는 단순합니다. ‘멀쩡히 있는 아파트를 부시고 새로 짓는다는 것은 자원의 낭비’라는 것입니다. 그리하여 대안으로 내세운 것이 리모델링입니다. 그러나 리모델링에 들어가는 비용이나 자원은 앞서 공학적 비교에서 살펴 본것과 같이 재건축보다 적게 들어가는 것은 아닙니다.

오히려 비용적인 측면에서는 재건축보다 10% 정도 더 건축비가 비쌀 것으로 예상합니다. 자원적인 측면에 있어서도 구조체에 들어가는 자원이 절약되는 대신 지하 옹벽의 차이나 1개층 증축이 필요하기 때문에 투여되는 자원도 재건축 못지 않을 것입니다.

그렇기 때문에 경제적인 측면에서 볼때 같은 조건 (용적율)이라면 재건축이 리모델링 보다는 경제적인 해법입니다.

그러면 리모델링이 설 땅이 없는가? 아닙니다. 향후 중층 아파트 단지의 상당 부분은 리모델링으로 사업 방향을 전환할 것으로 보입니다. 아이러니 한것은 이러한 현상은 리모델링 사업이 바람직한 사업이라서 그런 것이 아니라는 것입니다. 재건축 사업에는 개발 이익 환수제, 용적율 제한, 소형 평형 비율 의무제등 각종 규제를 가하고 있고, 리모델링 사업에 대해서는 상대적으로 규제를 완화했기 때문입니다.

예로 현재 3종이며 용적율이 200%인 단지가 있다고 가정하면, 리모델링을 통해서는 (기존 면적의 30%가 늘어나) 260%의 용적율을 가지게 되지만, 재건축으로 이 단지가 늘어 날수 있는 부분은 용적율은 최대 250%이기 때문에 25%정도가 늘어 나는 것입니다. 게다가 여러 규제로 재건축의 발을 묶어 놓는 것입니다.

결론적으로 말씀드리면 현재의 상황은 경제적 논리로 인해 결정되는 것은 아니고 정책적 규제로 인해 시장이 왜곡되는 현상을 보이는 것입니다. 정부에서는 저층 아파트는 재건축, 중층 아파트는 리모델링으로 유도하려고 하는 것으로 보입니다.

경제적인 논리로 볼때 재건축이 리모델링 보다 경제적인 해법이라는 것은 리모델링 추진론자들도 인정하는 부분입니다. 그러나 재건축 규제를 정치적 차원에서 끌고 가는 현 정권하에서는 리모델링이 현실적인 대안이기 때문에 차선책으로 추진하는 것으로 보입니다.

 

(출처 : Daum cafe-재사모)