소비자(수요자)의 입장에서 완성된 아파트를 보면되지, 머리 아프게 무슨 공학적 관점에서까지 살펴봐야 하냐고 생각하시는 분도 있을 것입니다. 그런데 이 공학적 요소가 아파트 공사비등 경제적 요소에 직접적인 영향을 미치기 때문에 살펴볼 필요가 있는 것입니다.

건축을 분류하는 방법에는 여러가지가 있지만, 현재의 부동산 시장과 밀접한 관련이 있는 설계, 설비, 구조, 시공등 4개의 큰 분야별로 대략적으로 언급하고자 합니다.

설계는 한정된 면적에 각 주거 기능(방, 부엌, 거실등)을 효율적으로 배치하여 입주자가 편리하게 살수 있도록 하는 목적을 가진 건축 분야입니다. 설비는 전기나 배관등 인체로 말하면 혈관과 같은 역활을 하는 것으로 건물의 기능성에 크게 영향을 미치는 분야입니다.

구조는 건축물이 각종 외력에 대하여 최고의 저항력을 발휘할 수 있도록 구조계산등을 통하여 사전에 합리적으로 조정하는 분야로서 한마디로 건물이 무너지지 않도록 하는 것이죠. 이때 철근 콘크리트 자체가 하중(무게)으로 작용하기 때문에 건물을 무너지지 않게 하려고 철근, 콘크리트등 재료를 많이 쓴다고 좋은 것만은 아닙니다. 피아노, 가구, 입주자의 자체 업그레이드 이런 수요를 사전에 가정하고 여기에 건물 자체가 가지는 하중이나 각종 외력(풍압,수압,지진,토압,적설하중등)을 계산하여 적정한 기둥이나 보의 크기를 정하게 됩니다. 인체로 말하면 뼈대에 해당하는 분야죠. 마지막으로 시공은 위에서 나열한 분야의 기술들을 총 동원해서 건물을 짓는 행위를 말합니다.

설계적인 측면에서 재건축과 리모델링을 살펴보겠습니다. 재건축의 가장 큰 장점은 신규 주택과 마찬가지로 설계의 자유를 가지고 있다는 점입니다. 그러므로 요즘 유행하는 3베이 이상의 평면도 30평형대에서 나올수가 있습니다. 이에 반해 리모델링은 기존의 평면의 틀에서 크게 벗어날 수는 없습니다. 리모델링의 대상이 되는 80년대 초반 이전의 아파트들은 40평대에서야 3베이가 나오지만 30평대에서는 2베이의 평면입니다. 이러한 차이는 리모델링은 면적이 앞뒤로 늘어나는 방식인데 반해, 재건축은 층수를 늘여서 위로 늘어나는 방식이기 때문입니다. 설계의 유연성이라는 측면에서 리모델링은 결코 재건축을 따를 수 없습니다.

그럼에도 불구하고 일부에서 우려하는 대로 흉칙한 설계가 나오는 것은 아닙니다. 지금까지 우리나라 설계의 좋은 기준은 작은 평수에 많은 방수를 만드는 것이라고 해도 과연이 아닙니다. 20평대의 아파트에 방3개, 화장실 2개까지 나오는 설계 평면까지 있으니까요. 이런식으로 따지면 방4개짜리 30평대 아파트, 방 5개짜리 40평대 아파트가 나오겠죠. 그러나 이런식으로 방만 많이 만든다고 좋은 평면이라고 볼수는 없습니다.

과거에는 세대 분리가 적게되어 가족의 구성원이 많다는 것이 방수가 많은 아파트를 선호하게된 원인인 것 같습니다. 흥미로운 것은 미국에서도 비슷한 일이 벌어진다는 것입니다. 한국에서 온지 얼마되지 않은 분들은 집을 고를때 방의 수에 연연합니다. 그러나 백인의 경우 방의 수보다는 집의 면적에 더 가치를 두고 있습니다. 똑같은 30평형이라도 방이 4개라는 것은 방이 3개인 평면보다도 거실이나 부엌등 가족이 공유할 공간이 적어진다는 것을 의미하기 때문입니다.

리모델링으로 늘어나는 공간은 방수를 늘이는데 활용되기는 쉽지 않습니다. 그러나 드레싱룸, 욕조와 샤워부스를 동시에 갖춘 현대적 욕실이나 다이닝룸이 그 자리를 차지하게 될 것입니다. 이런 측면에서 보면 채광이 가능한 베이가 많은 평면이 좋은 것은 사실이지만, 절대적 기준이 되지는 못할 것으로 보입니다.

설비적인 측면에서는 재건축이나 리모델링 사이에 큰 차이는 없습니다. 리모델링의 필요성 자체가 낡은 설비를 새것으로 바꾸는 것이기 때문입니다.

구조적인 측면에서는 차이가 아주 많습니다. 리모델링이라는 것이 기존의 구조체는 그대로 활용하는 것이기 때문입니다. 구조 공학에 대한 이해가 없는 분은 리모델링도 윗층으로 증축을 통해 평수를 늘리면 어떤가하는 의견도 내 놓고는 하는데, 실현 가능성이 없는 의견입니다. (여기서의 실현 가능성이란 공법적으로 실현 가능성이 없다라기 보다는 경제적 관점에서의 실현가능성을 염두에 둔것입니다. 즉 공법적으로는 첨단 보강공법등을 통하여 가능할 수도 있겠지만 그럴 경우 많은 경제적 비용이 발생하게 되므로 공법적 관점과 경제적 관점을 동시에 고려할 때 과연 실현가능성이 있느냐의 의미입니다.) 건물을 설계할 때는 적정 하중을 계산하여 기둥의 사이즈나 그 속에 들어 가는 철근의 종류와 배치를 결정합니다. 그러므로 원래의 설계때 고려치 못한 하중이 늘어나게 되면 문제가 생길 가능성도 있습니다. 물론 문제가 생긴다는 의미가 당장 와르르 무너진다는 의미는 아닙니다. 구조 설계시 안전률이라고 하는 상당 부분의 여유치를 두고 계산하기 때문에 건물이 무너지는 경우는 불가항력적으로 외력이 발생(예를 들어 설계당시에는 진도 6.0기준으로 설계했는데 갑자기 진도 10.0정도의 지진이 발생한 경우)한 경우를 제외하고는, 그 건물의 구조 설계 자체가 잘못되었고, 자재를 불량품으로 썼으며, 현장 시공시 시방서 내용에 어긋나는 시공을 하는 세박자가 우연히 맞는 경우입니다. 그 중 하나가 잘못되더라도 건물이 무너지지 않도록 충분한 안전률을 두고 설계를 하고 있습니다.

이래서 리모델링 사업시 지하주차장에 대한 대안으로 현재의 1층을 지하화하고 아파트 2층이 1층, 3층이 2층.. 이런 식으로 한 층식 밀려 올라가고, 대신 최상층에 1개 층을 증축하는 방안이 나오고 있습니다. 1개층 정도의 증축은 첨단공법의 구조보강등을 통하여 구조체에 결정적인 부담이 되지 않도록 할 수는 있습니다. 다만 20년이 넘은 오래 전의 일을 지금 확신 할수 없다는 단점이 있습니다. 그때 제대로 구조 설계를 하고 좋은 자재를 써서 제대로 시공했는지를 알수 없으며, 이 부분이 향후 리모델링 사업비 산정에 걸림돌이 될 가능성이 있습니다.

책임 소재를 명확하게 하기 위해서 20여년 전에 시공된 건물의 구조가 안전한지를 제3의 용역 업체에게 검사를 맡기는 것이 일반화 될것이며, 그 검사 결과도 철거전과 후에 따라 다를수 있으므로 논란이 있을수 있습니다. (원래 구조에 이상이 있었는지, 아니면 철거시에 구조물에 영향을 미쳤는지 등)

시공에 있어서도 차이가 많습니다. 재건축은 모두 철거하고 신축처럼 짓는 것이기 때문에 가장 경제적인 공법을 활용할수 있습니다. 그러나 리모델링은 기존 건물을 놓아둔채로 시공을 해야 하기 때문에 제한된 공법만을 써야하며, 지하 주차장 공사등에서 그 차이가 극명하게 들어납니다.

 

(출처 : Daum cafe-재사모)