2006-11-05 03:16
http://blog.drapt.com/comet136/1544971162664215265 
' 왜 다들 사는데 나는 못사는 것일까 ? '
앞으로는 정말 현실적인 이야기를 함 해볼까합니다. 네이버나 어느 사이트나 카페를 돌아다녀 봐도, 현장에서 필요한 투자의 경험을 신랄하게 알려주는 곳이 없어 참으로 안타깝게 느꼈습니다 하물며 저희 역시 한번도 이러한 내용은 다뤄 본적이 없는지라 이번에 큰맘 먹고 제가 아는 선에서 얘기를 해볼랍니다...
아는게 적어 항상 이야기의 시작은 용산에서 부터군요..
2년전에도 그렇고 1년전에도 그렇고, 지금도 그렇고 용산엔 항상 물건이 없습니다.
돈이 있어도 물건을 살수없는 정말 웃지 못할 일이 눈 앞에서 벌어지고 있더군요. 하지만 분명 물건은 없어도 시세는 존재합니다 .. 왜일까요
시세가 존재한다.. 시세라... 여러분 시세가 뭐라고 생각하시나요.
사람들이 팔려고 내놓는 가격이 시세라고 생각하시나요?
아닙니다.. 그건 “호가”죠.
시세란 실제로 계약서를 쓴 금액.을 의미합니다.
즉 시세가 존재한다는 건 .. 정확히 말해서 물건이 없는 상황에서도 거래는 되고 있다는거죠.
모순적이죠?
물건이 없는 데 어떻게 거래가 된다는 것일까...
다들 한번쯤 경험해 보셨겠지만, 일반적으로 서울시나 경기도. 인천의 유명한 재개발 지역을 돌아보면 부동산중개업소에 남아 있는 물건들은 좋은 물건이 아닙니다.
지금단계에서 너무나 높은 비싼 물건들 이거나 권리관계가 복잡하거나, 초기 투자금이 많이 들어가거나... 하는 뭔가 꺼림직한 물건들만이 남아있는 거죠.
이러한 물건들이 대기하고 있다가 시장이 달궈져 가격이 오르거나 그나마 이런 물건조차 없어지기 시작하면 그 다음부터는 바로 시세가 올라가 버리는 겁니다.
그럼 어떻게 되느냐...
다시 올라간 시세에 약간의 물건이 시장에 돌아다니게 되고 소수의 사람이 계약서를 쓰고나면 또 다시 꺼림직한 물건들만이 남아있게 되는 거죠.
이러한 양상으로 반복되는 부동산 시장에서 저희 같은 초보들은, 부동산에 들릴 때마다 낙심을 합니다.
시세는 오르고 좋은 물건은 없다고 하고... 그나마 있던 물건도 다 팔려버렸고...
상황을 보니 사긴 사야되는 데 자꾸만 재고 또 재게 되고...
저희도 처음 물건을 구입하려 무척이나 고생을 하였습니다.
막상 물건을 구하려고 부동산에 갔는데... 세상에 돈은 있는데 물건이 없다,는 겁니다...
엄연히 시세가 있는데.. 분명 거래가 이루어지는 것 같은데 물건이 없다고 하는 겁니다.
꽤나 많은 부동산을 돌아다녀서. 결국 알아낸 것이 있습니다..
정말 수십개의 부동산을 돌아도 “없습니다. 전화번호 적고 가세요”.. 이 대답만 하시는데
몇시간을 죽치고 앉아있었던 한 부동산에서는 세상에 하루에도 몇 건씩 계약서를 쓰더라고요.
네, 유능한 부동산이죠. 아무리 물건이 없어도 거기서만은 물건이 나오더라는 겁니다.
그럼 그런 부동산이 어디냐.. 궁금하시면 지금부터 제가 하는 대로 잘 살펴보세요.
첫째, 원하는 지역으로 가서 가장 허름해 보이는 동네 복덕방 같은 곳을 가세요.
그리고 이런저런 얘기를 하면서 이 동네에서 중개업을 얼마나 하셨는지 물어보면 대략 부동산이 얼마나 오래 되었는지 알 수가 있습니다.
부동산 업자들이 날고 기며 계약서를 쓰려고 혈안이 되어있는 동네가 아니라면 보편적으로 이러한 부동산을 통해서 일차적인 물건이 나오더군요.
왜냐하면 동네 순이엄마, 영희엄마, 건너집 개똥이 .등등 왠만한 동네 사람들은 거의 다 알고 지내시니까요. 또한 수 십년 전 부터 이 지역의 전월세는 거의 이 분을 통해서 놓아진 거라.. 집안 사정을 자기 손바닥 보 듯 훤하게 보고 있다는 겁니다.
상황이 이렇다보니 물건이 나올 확률이 높다고 볼 수 있죠.
가끔씩 저녁에 동네 어르신들이랑 쐬주라도 한잔하시면서 매물 얘기를 자연스럽게 꺼내시는 모습도 볼 수 있구요.
보통 현장에 가보면 이러한 동네 토박이 중개업소가 물건을 대주고 대로변의 신규 부동산들이 사람을 대주는 공동중개의 형태를 보입니다.
이런 토박이 부동산들은 비교적 강한 위력으로 동네의 물건들을 끌어내는 힘을 가지고 있으니 적극적으로 이야기를 해 보시길 바랍니다
하지만,,,,처음에도 말씀드렸다시피 업자들이 날고 기며 계약서를 쓰려고 혈안이 되어있는 동네에선 이러한 부동산 역시 소용이 없습니다.
정보다 더 한게 잇속이죠. 정말 물건이 없을 때는 힘을 발휘하지 못하더군요.
그럼 이때 어떤 업소를 찾아야 할까요?
이번에는 그 지역에서 가장 간판이 화려한 중개업소를 방문해 보십시오.
당연히 업무용 컴퓨터로 물건내역을 저장해 두고 업데이트 하며 노력파인 경우 동영상도 찍어두는, 그런 최첨단?의 중개업소가 있을 겁니다.
이런 중개업소를 가보면, 대부분 아주 유용한 자료를 수집해두고 분석해 둡니다.
인근 지역의 등기부등본을 대부분 열람해서 그 주소로 DM을 발송하고 전화도 하고 전단지도 돌리고.. 나름대로 할 수 있는 방법이란 방법은 모두 동원하고.
마지막으로 “정말 제일 좋은 가격에 매도해 드릴테니까 일단 나와만 보세요.”라는 말을 잊지 않죠.
상반돼 보이는 두 업소가 이렇듯 자신만의 기술로 여러분에게 물건을 꺼내 놓을 수 있습니다.
과거 제가 물건이 없는 구역에서 정말로 싼 가격에 물건을 살 수 있었던 이유도 이러한 두 형태의 중개업소가 힘을 써 준 덕분입니다
흔히 싼 물건은 상속이나 가정불화, 우연한 사고 등으로 나오게 되어있죠.
하지만 이런 것은 빈도가 낮습니다.
이에 비해 원거리 소유자의 경우는 꽤 있는 편입니다.
그 동네 , 그 지역에 살지 않기 때문에 자세한 시세나 분위기를 모르고 있었는데, 어느 날 우편물이나 전화로 연락이 오게 되면 일단 이 우편물을 보낸 중개업자에게 연락을 하기 마련입니다.
그리고 시세가 급격히 변하고 있다는 것을 모르는 상황에서 본인이 생각하는 적당한 가격에 물건을 내놓을 수 있도록 업자가 유도하는 것이죠.
특히 내녀부터는 다주택자가 모두 중과되기 때문에 생각보다 쉽게 매도를 결정합니다.
이런 물건을 잡으면 정말 앉아서 시세보다 싸게 물건을 구입하는 좋은 투자가 될 겁니다.
그러면 이제 문제는 뭘까요.
중개업소에서 과연 우리에게 그 좋은 물건을 건네줄까요?
수십개의 이름이 리스트에 올라와 있는데.. 다들 전화번호를 남기고 갔는데... 그 중에 왜 우리에게 업소가 물건을 넘겨줄까요?
말 그대로 중개업입니다 단순중개만 하는 것이 아니라는 말입니다.
매도인에게 가격의 합리성, 매도의 시점 등을 설명하고 가격조정,지분분석 ,향후 미래가치 등을 알려주는 사람인 겁니다.
절대적으로 좋은 물건이나 좋은 가격은 이 분들 손에 달려 있다 해도 과언이 아닙니다..
이 분들 말 한마디에 몇 천이 왔다갔다할 수 있다는 것을 우리는 절대 잊지 말아야 합니다.
따라서 어떻게 중개업자에게 나를 부각시키느냐..가 아주 중요합니다.
그 수많은 이름 속에서 딱! 내 이름을 떠올리려면 어떻게든 강하게 어필해야 한다는 거죠.
저희의 경우는 이렇습니다.
알단 중개업자에게 하늘이 두 쪽나도 좋은 물건을 사야한다는 확고한 신념을 보여줍니다.
그리고 나서 중개업자가 그 물건을 얻어내기 위해 얼마나 노력했는지 알고 있다고 솔직하고 진솔하게 얘기합니다.
이러다보면 많이 친해집니다. 과거에 본인이 어떤 물건을 얼마에 사줬는데 그게 지금 얼마다.. 내가 찍은 물건이.... ~~~~... 뭐 이런 무용담? 을 편하게 얘기해주시니까요.
듣다보면, 알 수 있습니다. 아.. 이 분이 원하는 게 이런거구나...
그럼 이제 저희는 그 원하는 것을 충족해 드리려 노력합니다.
당장 현금을 갖고 있어서 15일 만에 계약을 완료해야 한다는 조건도 있었고,
가격 흥정은 안된다. 내가 연결한 가격에 그냥 계약서 써야한다는 조건도 있었고,
젊은 사람이 고생하는 걸 보니 내 젊을 적이 생각나서 도와준다하시는 경우도 있었습니다.
내가 전화하면 무조건 두 번 벨 울리기 전에 받어. 하는 경우도 있었으며
나중에 팔 때 무조건 나한테 넘기는 조건이야...하시는 경우도 빼놓을 수 없습니다.
이런걸 잘 catch 해야 그 물건이 나에게로 오는 거죠.
결론적으로
1. 동네 허름한 복덕방을 찾아라 (전월세를 많이 놓아온 곳을 찾아라.. 이런 곳은 동네 집 주인들과 무쟈게 친하다. )
2. 체계화되고 조직화 되어있는 중개업소를 찾아라 ( 컴퓨터를 이용한 업무처리에 노력이 더해져 가히 환상적이다.)
3. 중개업자는 자기를 알아주는 사람에게 정말 좋은 물건을 준다 (이분이다 싶으면 능력에 대해서는 절대적으로 믿고 따른다 . 물건의 가격이나 지분, 미래가능성 등을 믿는 것 아니라 단순히 그분이 물건을 잡을 수 있는 능력을 믿고 기다리면 된다는 것이다 )
4. 매수 때 한번 보고 안보는 사람이 아니다. 매도 때도 다시 만나야 하는 사람이라고 생각한다. ( 유능한 중개업자는 좋은 매물도 주지만 좋은 가격으로 판매도 주선해준다. 왜? 유능하니까 . 그리고 내가 그걸 잘 알고 있기 때문에...)
마지막으로 그 분들도 사람입니다.
자신의 마음을 알아주고 자신의 투자성향이나 직관력, 분석력에 동의하고, 자신을 믿어주는 사람이 있다면, 상대방을 실망시키지 않으려 노력합니다.
그분들의 눈을 보십시오. 입은 거짓말을 할지언정 눈은 절대 거짓말을 못한답니다.
반드시 좋은 물건을 사야겠다는 급박한 심정보다는 정말 좋은 '투자 동반자'를 만난다는 생각으로 부동산에 임하세요.
그러면
' 여러분은 이미 투자의 절반은 성공한 것입니다 '
-- 진정한 투자는 때론 머리로 하는 것이 아니라 마음으로 하는 것입니다 --
PS : 이 글을 쓰는 저도 많은 중개업소에 도움을 받았으며 때론 돈이 없어 수수료조차 변변찮게 내질 못하는 상황도 있었고, 번데기 앞에서 주름잡던 때도 있었습니다.
하지만 거래를 하면 할수록 내 투자의 기회와 선택안을 넓혀주는 사람은, 노력해주는 사람은 중개업자분들이라는 것을 알게 됩니다.
그래서 지금도 가끔씩 시간 내어 과일이라도 한바구니 들고 방문하면 언제나 편한 동네 아줌마처럼 동네 아저씨처럼 맞아준답니다..
지금이라도 부동산 중개업자를 동네 아줌마로 ,동네 아저씨로 , 동네 형으로 사귀어보세요.
(출처 : 잉꼬부부 부동산노트/잉꼬남편- R2의 부동산투자여행)
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