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[스크랩] 아파트 급매물은 이렇게 팔아라 |부동산노트
2008-09-10 14:15
http://blog.drapt.com/cjh1119/3472041221023719649 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
| 아파트 급매물은 이렇게 팔아라 |
| 사례로 풀어보는 급매처리 방법 |
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매도자 급매 사례 1-1:
“가“ 아파트에 거주하는 김씨는 매일 밤 소주만 들이키고 있다. 하던 사업이 잘 되지 않아 “가”아파트를 매도하려고 했는데, 아무리 급매로 내놓아도 매매가 되지 않기 때문이다. 처음 A중개업소에 찾아가서 매물을 내놓을 때는 시세 6억하던 매물을 급매로 5억5000만원에 내놓았는데 생각처럼 매매가 되지 않는 것이다. 김씨는 자금이 긴급히 필요하기 때문에 A중개업소의 조언대로 5억2000만원까지 매물을 내놓았다. 그런데도 아직까지 아파트 보러 오는 사람이 없다. 김씨는 오늘 밤도 소주만 들이키고 있다. 매수자 급매 사례 1-2: 빌라에 거주하던 이씨는 보유하던 빌라를 매도하고 아파트로 갈아타려고 한다. 침체기인 지금이 아파트 매입적기로 생각하기 때문이다. 평소 관심있던 “가” 아파트를 구입하러 A중개업소에 갔을 때 시세 6억하던 아파트가 5억5천까지 급매로 나온 것을 알았다. 이씨가 “가”아파트를 계약할까 망설이고 있을 때 A중개업소에서 연락이 왔다. 5억5000만원에 나왔던 급매가 다시 5억2천까지 떨어졌으니 빨리 계약하라는 전화가 온 것이다. 이씨는 언론에서 아파트 가격이 하락하고 있다는 기사가 생각났다. 아파트 가격이 계속 하락하고 있으니 좀 더 기다려 보는 것이 낫다는 생각을 하였다. 매도자 급매 사례 2-1: 어젯 밤에 마신 술이 안깬 상태로 김씨는 그 지역에서 중개 및 컨설팅을 잘 한다는 B중개업소를 찾아갔다. 아무리 급매로 내놓아도 팔리지 않는 “가”아파트의 처리문제를 상담하기 위해서였다. B중개업소의 공인중개사는 김씨의 이야기를 듣더니 A중개업소에 내놓았던 매물을 거두어 들이고 다시 매매가를 5억6천으로 올리라고 조언을 했다. 지금 시장은 매수자 시장이고 매수자가 관망중이므로 매수자의 입맛대로 가격을 낮추면 거래는 안되고 호가만 계속 내려갈뿐 이라고 조언을 한 것이다. 매수자 급매사례 2-2: 빌라에 살고있던 이씨는 정부가 8.21일 부동산 대책과 9.1일 정책발표를 보고 전에 방문하였던 A 중개업소를 전화로 문의하였다. 정부의 발표가 있으니 “가”아파트의 매물 시세가 어떻게 변동이 있는지 궁금하였기때문에 전화 문의를 한 것이다. 전화를 받은 A중개업소는 부동산 정보망을 살펴보더니 최저가 매물이 5억6천에 있다고 말을 하였다. 얼마전 까지 있던 5억2천 매물은 팔렸고, 새로운 매물은 5억6천이라고 말을 하는 것이다. 이씨는 당황하였다. 5억2000만원에서 더 떨어질것으로 생각했던 아파트 시세가 오히려 급매가 소진하자 5억6000만원까지 4000만원이 상승한 것이다. 이씨는 다급한 마음으로 그날 저녁 A중개업소를 방문하여 B중개업소에 있는 5억6000만원 하는 “가”아파트를 계약하였다. 급매물은 가격보다 매수자의 마음이 중요하게 작용 매도자 급매 사례 3-1:
'나“아파트 소유자 박씨는 자금사정상 15층을 현재의 급매물 매도호가인 5층 매물 4억5000만원보다 싸게 4억4000만원으로 내놓았다. '나'아파트의 또다른 급매물 소유자 정씨는 보유하고 있는 아파트가 팔리지 않자 중개업소를 방문하였는데 자기의 5층 매물보다 싼 15층 4억4000만원 매물이 있는 것을 확인하고 돈이 급한 자신의 사정상 어쩔수 없이 매물을 4억3000만원에 내놓았다. 박씨는 매물을 싸게 내놓은지 1달이 넘도록 매도가 되지 않자, 부동산 시장상황을 파악하러 중개업소를 방문하였는데 5층 매물이 4억3천까지 나온것을 보고 15층를 4억2000만원에 다시 내놓았다. 박씨와 정씨의 매물을 모두 갖고 있던 B중개업소는 박씨와 정씨에게 전화하여 정말로 매도하고 싶다면 가격을 계속 낮추기 보다는 인근 단지와 비교하여 적정시세로 생각되는 4억2000만원에서 가격 하락을 끝내자고 하였다. 매수자 급매 사례 3-2: 매수자 최씨는 '나'아파트를 사려고 하는데 한달전에 5층이 4억5천하였는데 이제는 5층보다 선호받는 15층이 4억2000만원 까지 나온것을 보고 아파트 가격이 계속 떨어지고 있구나 생각을 하고 당분간 매수를 보류하기로 하였다. 그러다 한달뒤 전화했더니 '나'아파트의 급매물 시세들이 4억2천에 고정되는 것을 보았다. 이제는 바닥이라는 생각에 '나'아파트를 매수하기로 하였다. 급매는 급매를 부르고 시세는 시세를 부르는 것이 부동산 중개업계의 통상적인 진실이다. 지금처럼 침체된 시장에선 매수자는 정부와 시장의 눈치만 보면서 어떠한 급매가 나오든 매수를 하려 하지 않는다 단지,시세만 파악하고 시세의 움직임만 지켜보고 있는 것이다. 이럴 때 급매로 아파트를 처리하여야 하는 매도자는 중개업소의 조언대로가격을 낮추어서 매물을 계속 내놓는것이 일반적인 행태다. 하지만, 시세를 파악하고 있는 매수자 입장에선 가격이 계속 하락하고 있다는 느낌이 들면 절대로 매수하지 않는다. 급매는 급매를 부르고 시세는 또 다른 시세를 부르는 것이다. 따라서, 다급하게 아파트를 매도하여야 하는 매도자들은 매물을 내놓을 때 좀더 신중하게 매물을 내놓아야 한다. 아무리 자금이 급할지라도 아파트 단지내 부동산에 전화하여 최저가 매물이 얼마에 있는지 확인하고 최저가 매물과 같은 가격으로 매물을 내놓아야 한다. 매수자가 관망하고 있는 시장에선 최저가 급매물 보다 더 싸게 매물을 내놓아서는 급매라고 하더라도 매매를 할수는 없기 때문이다. 이미 매수자들은 국토해양부 부동산 실거래가와 전화문의,현장 답사등을 통하여 시세를 알고 있는데 알고 있던 시세보다 더 싸게 매물이 나오면 가격이 하락하고 있다는 느낌만 받는다. 시세가 하락하고 있을 때 전문 투자자들은 무릎에 산다는 기분으로 매수하겠지만 보통 매수자들은 최저점을 찾아서 매수한다는 생각으로 절대로 매수하지 않으려 한다. 위의 3가지 사례에서 보듯이 침체된 부동산 시장에서 관망중인 매수자의 마음을 시장에 참여시키려면 가격이 떨어지고 있다는 생각보다는 오르고 있다는 생각이 또는 더이상의 하락은 없다는 생각이 들게끔 해야 한다.
이미 급매로 매물을 내놓은 사람이라고 하더라도 중개업소에 문의하여 자신의 매물이 타 매물 대비 터무니없는 가격으로 급매로 나와있다면 매물을 걷어들여 다른 매물과 동등한 가격으로 다시 내놓아야 한다. 필자가 볼때 급매물은 매물의 가격이 중요한것이 아니라 매수자의 마음이 중요하다. 매수자의 마음을 열고 매도하려고 하면 가격이 중요한것이 아님을 급매물 매도자들은 반드시 알아야 한다. ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 당신에게 아파트의 꿈을 드립니다 APT TO YOU http://cafe.naver.com/01031587277
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